---
title: "Décision anticipée 2026.0019 · Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction"
description: "Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation. Décision anticipée belge n° 2026.0019 du 21 avril 2026."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2026-0019-taux-reduit-tva-concernant-demolition-86a2"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction · TVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’AR no 20 fixant les taux de TVA

**Numéro**

2026.0019

**Date**

21 avril 2026

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

64 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2026.0019 dd. 21.04.2026

*TVA* · *Taux* · *Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation* · *Rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l’AR n° 20 fixant les taux de TVA*

## Résumé

Le SDA estime que :

1.lors de la vente de quatre unités d’habitation reconstruites, faisant partie du projet précité, le taux réduit de 6 % est d'application, conformément à la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 ;

2.il va de soi que l’application du présent taux réduit de TVA de 6 % dépend en outre des conditions de fond et de forme imposées au § 3, alinéa 2, §§ 5, 7 et 8 de la rubrique XXXVII susmentionnée, à savoir principalement la destination que l’acheteur (acquéreur) donne à l’habitation, l’obligation de domicile, la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie (en l’espèce un maximum de 175 m² de superficie habitable de l’habitation, excepté dans le cas de location sociale pour laquelle aucune exigence de superficie n’est exigée), la condition de délai (5 ans ou le cas échéant, 15 ans) et le respect des formalités à remplir ;

3.le taux réduit ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison qui concerne les éléments spécifiques d'une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ;

4.la présente décision anticipée est exclusivement valable pour les ventes, telles que visées ci-dessus, pour lesquelles la TVA n’est pas encore devenue exigible conformément à l’[article 17, § 1er, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) à la date de cette décision.

## Texte de la décision

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.***

## I. Voorwerp van de aanvraag

1\. Deze aanvraag wordt ingediend in naam van X, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer xxx.xxx.xxx, die, de door afbraak en heropbouw gerealiseerde wooneenheden zal verkopen.

## II. Vraagstelling

2\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna: DVB) de bevestiging te verkrijgen dat de verkoop van de wooneenheden door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd, kan genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, §3 van bijlage A bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven.

## III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

3\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

### *III.A. Algemeen*

#### III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, §3 van BTW-KB nr. 20

4\. Overeenkomstig [artikel 1, § 2, sub a, van koninklijk besluit nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20 juli 1970 tot vaststelling van de btw-tarieven en tot indeling van goederen en diensten volgens deze tarieven, wordt de belasting geheven aan het verlaagde tarief van 6 % voor de goederen en diensten die zijn vermeld in tabel A van de bijlage bij voornoemd koninklijk besluit.

5\. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 tot vaststelling van de btw-tarieven is het verlaagd tarief van 6% van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

6\. De handeling heeft betrekking op een woning die, na de levering:

\- hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2.

\- hetzij door de verkrijger wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij die erkend is door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid of wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat hen door de koper is verleend.

\- hetzij door de verkrijger wordt bestemd voor langdurige verhuur aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².

7\. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

1° zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

#### III.A.2. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

8\. De vier wooneenheden die zullen worden verkocht in hogervermeld project, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20).

9\. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, 2° en 3°, tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding/…) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

10\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de drie eengezinswoningen die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3, tabel A van K.B. nr. 20 voldoen.

### *III.B. Toepassing op de onderhavige verrichting*

**III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)**

11\. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

12\. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend.

13\. Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten.

14\. In casu zal de aanvrager het bestaande pand (laten) afbreken en de meergezinswoning met vier wooneenheden (laten) heropbouwen, zodat kan worden besloten dat de identiteitsvoorwaarde is vervuld.

#### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

15\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

16\. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

17\. Zoals blijkt uit de bijgevoegde plannen, gaat het om een volledige afbraak van het oude pand en is bijgevolg voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

#### III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw

18\. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

19\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen.

20\. Uit de voorgelegde plannen en foto’s blijkt dat de meergezinswoning integraal wordt opgericht op het voorheen bebouwde perceel.

21\. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van heropbouw van de nieuwe wooneenheden op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw.

#### III.B.4. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

22\. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

*III.B.4.a Kwalificatie als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief*

23\. Het perceel, waarop de meergezinswoning zal worden opgericht, was bebouwd met een pand bestemd voor parkeren, opslag en werkruimte, opgetrokken in volsteense rode baksteen en bestaande uit twee bouwlagen. Het dak is uitgevoerd met een houten gebinte en bedekt met oude Pottelbergpannen. Aan de achterzijde bevindt zich op de eerste verdieping een betonnen terras. Het gebouw is aangesloten op de nutsvoorzieningen en beschikt over een regenwateropvangsysteem. Bijgevolg betreft het een duurzame, wind- en waterdichte constructie, die tevens bij het kadaster is gekend met een vastgesteld kadastraal inkomen. Het perceel was derhalve bebouwd met een gebouw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW.

*III.B.4.b Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding*

24\. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant.

25\. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

26\. De netto bruikbare vloeroppervlakte van het bestaande onroerend goed bedraagt circa 80 m², aangevuld met ongeveer 25 m² aan verharde buitentrap en betonnen terras. De totale netto bewoonbare oppervlakte van de vier te realiseren woonunits bedraagt 340 m².

27\. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken en gegevens blijkt dat het af te breken gebouw een voldoende significante omvang heeft, mede in verhouding tot de te realiseren meergezinswoning, zodat aan de proportionaliteitsvoorwaarde is voldaan.

## De DVB is van oordeel dat:

28\. bij de verkoop van de vier wederopgebouwde wooneenheden, behorend tot het voormelde project, het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is, overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20;

29\. het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de koper (verkrijger) aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten;

30\. het verlaagd tarief niet van toepassing is op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel;

31\. deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor de verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

## Textes cités

3

[CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 2 occurrences

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence

[CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 1 occurrence