--- title: "Décision anticipée 2025.0988 · Articles 37 et 38 du C.TVA" description: "Le fisc belge qualifie de neuve pour la TVA une surface commerciale issue de travaux lourds modifiant radicalement la structure bâtie." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2025-0988-articles-tva-rubrique-xxxvii-tableau-51ee" lang: "fr" --- # Articles 37 et 38 du C.TVA · Tva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments Bâtiments neufs pour l’application de la TVA **Numéro** 2025.0988 **Date** 20 janvier 2026 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 121 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2025.0988 du 20.01.2026 *Tva* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments* · *Bâtiments neufs pour l’application de la TVA* ## Résumé Dans le cadre d’un projet immobilier de démolition d’un ensemble immobilier composé d’une ancienne maison d’habitation et d’un immeuble à destination de garage-aterlier disposant d’une consistance significative ainsi que la reconstruction d’un bâtiment composé de 14 appartements et d’une surface commerciale, la livraison des unités de logement destinées à être livrées à des personnes physiques qui y éliront leur domicile OU qui les donneront en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui les donneront en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé, bénéficie du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, pour autant que la superficie de chaque appartement n’excède pas 175m² après exécution des travaux. L’unité non-résidentielle du projet a le caractère neuf car les travaux décrits impactent de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli dans lequel est située la surface commerciale. ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes : 1.1. les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ce bâtiment, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA. 1.2. L’unité du projet composée d’une partie commerciale sera considérée comme neuve au moment de l’achèvement des travaux, au sens des articles [44,§3, 1°a) et b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et [44,§3,2°,d)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) du CTVA. ## II. Description des faits 2\. Le projet immobilier se situe sur deux parcelles cadastrale : \- Un terrain sur lequel est érigé, sur toute sa surface, un immeuble. \- Un terrain sur lequel est érigé, sur toute sa surface, une maison d'habitation. 3\. Les Parcelles sont dénommées ensemble « les Parcelles » et l’immeuble et la Maison d'Habitation sont dénommés ensemble « les Anciens Bâtiments ». 4\. Un permis d'urbanisme a été octroyé en vue de démolir les Anciens Bâtiments, en vue de construire un ensemble mixte comprenant un immeuble de X appartements, X commerce et locaux communs, X emplacements de stationnement et X vélos. 5\. De manière plus précise, le projet prévoit le développement suivant : \- au sous-sol: X emplacements de stationnement, une partie des caves dédiées aux logements, la citerne d'eau de pluie et le local compteurs; \- au rez-de-chaussée : X commerce ainsi que X caves dédiées aux logements et les X emplacements vélos; \- du 1er au Xe étage les X appartements; (ci-après le Nouveau Bâtiment) Travaux de démolition 6\. Le projet immobilier nécessite les travaux de démolition suivants: \- démolition totale de la Maison d'Habitation; \- démolition totale de l’immeuble, à l'exception de la partie en fond de parcelle; \- concernant la partie en fond de parcelle de l’immeuble : • démolition entière de l'étage R+1 (situé sur la travée de gauche); • démolition du plancher en bois au niveau du couvrant RDC. • démolition de l'ancienne circulation verticale ; • démolition de certaines parties de la dalle de sol ; • démolition des murs en blocs béton au fond de la parcelle ; • démolition et arasement du parapet de toiture côté intérieur; • démolition des murs en bloc béton ; • enlèvement du revêtement de toit sur la travée centrale et la travée de droite: • les puits de lumière situés sur les travées centrale et de droite sont démontés; • désamiantage du bâtiment; • curage de la partie conservée (enlèvement des techniques et des finitions); Ci-après les « Travaux de Démolition » 7\. Suite à la réalisation des Travaux de Démolition, X% de la surface des Anciens Bâtiments a été démoli. Les Anciens Bâtiments avait une surface de X m² et les Travaux de démolition ont entrainé la démolition complète d'une surface de X m². Travaux de construction 8\. Le demandeur décrit ci-dessous uniquement les travaux de construction à réaliser dans le volume de la partie conservée en fond de parcelle. En effet, le reste du volume, qui représente la majorité du Nouveau Bâtiment, sera entièrement reconstruit. 9\. La tenue des éléments conservés entre les axes devra être assurée via un étançonnement jusqu'à la réalisation de la nouvelle façade portante située sur l'axe. Sans cet étançonnement, selon le demandeur, ces éléments structurels conservés de l’immeuble s'écrouleraient. 10\. Les principaux travaux de construction à réaliser dans le volume de la partie conservée de l’immeuble sont les suivants: \- réalisation d'une nouvelle façade portante sur l'axe, avec de nouvelles maçonnerie portante, de nouvelles poutres et de nouvelles fondations; \- au niveau de la dalle de sol du RDC : les anciens trous laissés sont rebouchés par de nouvelles dalles et deux nouvelles dalles sont coulées en béton armé; \- au niveau du couvrant du RDC : • de nouvelles dalles sont coulées au niveau de la travée gauche pour refermer les deux anciennes trémies (laissées par les anciennes circulations verticales démolies) l'emplacement de l'ancien plancher en bois enlevé ; • au niveau des puits de lumière dans la travée centrale, une nouvelle dalle en béton armé et de nouvelles poutres en béton armée sont placées pour réaliser le nouveau contour du puit. De nouveaux puits de lumière sont placées; • au niveau des puits de lumière dans la travée droite, une dalle en béton armée est coulée au niveau de chaque lanterneau afin d'adapter ses dimensions à celles des ouvertures laissées \- un nouveau revêtement de toit est placé; \- de manière générale les espaces intérieurs seront réaménagés (pour réaliser un espace atelier et un espace commun affecté aux emplacements de vélo et certaines caves) et des nouvelles techniques, finitions, chapes et revêtements seront placés; ci-après les « Travaux de Construction » ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : 11\. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies. ## *Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N appartements* 12\. Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité. 13\. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’[article 44, §3, 1° C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison : • lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m². • est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur. • est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m². *Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne* 14\. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part. 15\. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie. *Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative* 16\. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. 17\. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). 18\. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. 19\. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. 20\. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait. 21\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que les Anciens Bâtiments, qui s’étendent sur une surface de X m2, et qui sont composés d’un immeuble et d’une maison d’habitation, ont les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que les Anciens Bâtiments ont une consistance significative. 22\. La démolition envisagée porte sur la totalité de la maison d’habitation et sur la majorité de l’ancien immeuble. 23\. Les bâtiments reconstruits auront une emprise au sol de X m². De ce fait, nous considérons qu’ils auront également une consistance significative 24\. La condition 2 est dès lors remplie. *Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative* 25\. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. 26\. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021). 27\. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), que le projet consiste bien à démolir entièrement l’ancienne maison d’habitation ainsi que la majorité de l’ancien immeuble pour reconstruire un ensemble immobilier composé de X logements ainsi que d’un espace commercial non visé par le présent taux réduit. Il ressort des déclaration du demandeur que seulement X% de l’ancienne structure de l’immeuble sera conservée. 28\. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans l’ancien bâtiment (X% de la structure initiale de l’immeuble est conservée et la totalité de la maison d’habitation est démolie), les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie. *Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale* 29\. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit. 30\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé. 31\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 32\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, les bâtiments à démolir sont situés sur les parcelles cadastrales sur lesquelles le nouveau bâtiment sera lui-même érigé. La condition 4 est donc remplie. *Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre* 33\. Les opérations doivent exclusivement : 34\. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai. Ou 35\. être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s). Ou 36\. être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé. 37\. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque appartement. 38\. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble. 39\. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé. *Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m²* 40\. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartement ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m². 41\. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle. *Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20* 42\. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises : 45.1 Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ; 45.2 Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ; 45.3 Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. *Conclusion* 43\. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 42.1 à 42.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des X unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%. 44\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable : \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ; \- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation. \- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## *Caractère neuf des unités non-résidentielles situées dans les nouveaux bâtiments au sens de la TVA* 45\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. 46\. Selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. 47\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 48\. En l’espèce, l’unité commerciale est située dans le bâtiment faisant l’objet de travaux lourds assimilés à de la démolition-reconstruction. En effet, l’’énumération et la description des différents travaux réalisés figurant aux numéros 2 à 12 de la présente décision démontrent l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli partiellement dans lequel est située, outre les unités résidentielles dont le traitement fiscal est réglé ci-avant, cette surface commerciale. 49\. Dès lors, dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que les travaux effectués dans l’immeuble dans lequel est situé l’ unité non-résidentielle visée par la présente demande entraine la construction d’une fraction de bâtiment pouvant être qualifiée de neuve aux fins de la TVA. ## Textes cités 9 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 3 occurrences [CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences [CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 2 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence