--- title: "Décision anticipée 2025.0885 · Articles 37 et 38 du C.TVA Rubrique XXXVII, §3 du tableau A" description: "En droit belge, livrer les cinq appartements reconstruits bénéficie du taux de 6 % si leur superficie unitaire n'excède pas 175 m²." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2025-0885-articles-tva-rubrique-xxxvii-tableau-6a9e" lang: "fr" --- # Articles 37 et 38 du C.TVA Rubrique XXXVII, §3 du tableau A · TVA - Articles 37 et 38 du C.TVA Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments **Numéro** 2025.0885 **Date** 20 janvier 2026 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 94 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2025.0885 du 20.01.2026 *TVA* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Démolition et reconstruction de bâtiments* ## Résumé ## *TVA* Dans le cadre d’un projet immobilier de démolition d’un atelier disposant d’une consistance significative ainsi que la reconstruction d’un bâtiment composé de 5 appartements, la livraison des unités de logement destinées à être livrées à des personnes physiques qui y éliront leur domicile ou qui les donneront en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai ou qui les donneront en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé, bénéficie du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, pour autant que la superficie de chaque appartement n’excède pas 175m² après exécution des travaux. ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») la confirmation que les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ce bâtiment, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA. ## II. Description des faits 2\. Le projet immobilier se situe sur un terrain, composé de deux parcelles cadastrales. 3\. Etaient situés sur les parcelles initialement : • Un atelier, sur et avec terrain d’une superficie de X mètres carrés, au revenu cadastral de X euros ; • Un entrepôt, sur et avec terrain, d’une superficie de X mètres carrés, au revenu cadastral de X euros; • 5/8ème indivis en pleine propriété dans un chemin, d’une superficie de X mètres carrés, sans revenu cadastral. 4\. La présente demande concerne l’atelier situé sur la première parcelle mentionnée ci-dessus (ci-après l’ancien bâtiment). 5\. Le bâtiment situé sur la seconde parcelle mentionnée fera ultérieurement l’objet d’une démolition totale et d’une reconstruction mais ne rentre pas dans le champ d’application de présente demande. ***II.1. Travaux de démolition.*** 6\. Le projet immobilier engendrera sur l’ancien bâtiment les travaux de démolition suivants • De manière générale : curage de l'ensemble de l'ancien bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions, des chapes et des revêtements de colonnes); • Démolition des anciens noyaux de circulation ; • A tous les étages, démolition partielle des dalles de sol en vue de créer trois nouveaux noyaux de circulation et des trémies techniques ; • Au niveau des couvrants rdc et +1, démolition totale des colonnes et des poutres (avec maintien de l'armature). 7\. Avant d'entamer les travaux de démolition, un contreventement provisoire a été installé en vue de stabiliser les éléments conservés de l'ancien bâtiment jusqu'à la construction des nouveaux noyaux de circulation. 8\. De nombreux étais ont été installés suite à la démolition des éléments porteurs (façades, poutres et colonnes). 9\. Les façades extérieurs ont été en partie conservées, mais comme un décor de cinéma. 10\. Les structures portantes anciennes ont été démolies, le bâtiment a été redressé, les maçonneries reprise en sous-œuvre. ### *II.2. Travaux de construction* 11\. Le projet prévoit, à la place du bâtiment démoli partiellement, la reconstruction d’un immeuble comprenant 5 appartements dont les surfaces sont les suivantes : • Appartement 1 : surface habitable : X m² + terrasse de Xm² • Appartement 2 : surface habitable : X m² + terrasse de Xm² • Appartement 3 : surface habitable : X m² + terrasse de Xm² • Appartement 4 : surface habitable : X m² + terrasse de Xm² • Appartement 5 : surface habitable : X m² + terrasse de Xm² ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : 12\. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies. ***III.1. Application du taux réduit de 6% à la livraison des 5 unités de logement situées dans l’ immeuble ayant fait l’objet de travaux de démolition et de reconstruction conjointe*** 13\. Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité. 14\. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’[article 44, §3, 1° C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison : • lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des communautés et des régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m². • est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur. • est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m². ## Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne 15\. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part. 16\. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie. ## Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative 17\. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. 18\. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). 19\. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. 20\. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait. 21\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui s’étend sur une surface de X m2, et qui est composé d’un ancien immeuble d’habitation et d’une ancienne maison d’angle, a les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que l’ancien bâtiment a une consistance significative. 22\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui est un ancien atelier qui s’étend sur une surface de X m2, a les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que l’ancien bâtiment a une consistance significative. 23\. Le bâtiment d’habitation reconstruit comprenant les 5 logements aura une surface emprise au sol de X m². De ce fait, nous considérons qu’il aura également une consistance significative 24\. La condition 2 est dès lors remplie. ## Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative 25\. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. 26\. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021). 27\. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, note du bureau d’étude technique de la construction), que le projet consiste à démolir partiellement l’ancien immeuble pour reconstruire un ensemble immobilier composé de 5 logements. Il ressort des déclarations du demandeur que X% de l’ancienne structure sera conservée. 28\. Le nouveau bâtiment fera l’objet d’une reconstruction presque totale, les façades anciennes étant conservées. Ces éléments perdront leur qualité portante et devront faire l’objet de travaux de renforcement importants (reprise en sous-œuvre) pour pouvoir supporter les nouvelles charges du projet de reconstruction. 29\. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans l’ancien bâtiment (X% de la structure initiale est conservée), les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie. ## Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale 30\. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit. 31\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé. 32\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 33\. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé, soit la parcelle cadastrée X. La condition 4 est donc remplie. **Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre** 34\. Les opérations doivent exclusivement : être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai. Ou être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s). Ou être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé. 35\. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque appartement. 36\. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble. 37\. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé. ## Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m² 38\. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartement ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m². 39\. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle. ## Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 40\. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises : 40.1 Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ; 40.2 Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ; 40.3 Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. ### *III.2. Conclusion* 41\. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 26.1 à 26.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des 5 unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%. 42\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable : • aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; • aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ; • au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation. • aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## Textes cités 7 [CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences [CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 2 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence