--- title: "Décision anticipée 2025.0776 · Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge" description: "Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge. Décision anticipée belge n° 2025.0776 du 25 novembre 2025." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2025-0776-taux-demolition-batiments-reconstruction-conjointe-ae64" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge · TVA - Taux - Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison Article 37, § 1 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 **Numéro** 2025.0776 **Date** 25 novembre 2025 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 152 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2025.0776 dd. 25.11.2025 *TVA* *Taux* *Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison* [*Article 37, § 1 du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20 (dont le texte a été remplacé conformément à l’article 53 de la Loi-programme du 18.07.2025 (MB 29.07.2025, p. 53666) et comme étant en vigueur à partir du 29.07.2025 (par tolérance administrative à partir du 01.07.2025))* ## Résumé Dans les circonstances factuelles données, le taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII, § 3, nouveau, du tableau A de l'annexe à l'AR TVA n° 20, dont le texte a été remplacé en vertu de l'article 53 de la loi-programme du 18.07.2025 (MB 29.07.2025, p. 63555) et telle qu'applicable (par tolérance administrative) à partir du 01.07.2025, en exécution de l'[article 37, § 1er, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37), applicable par principe à la livraison (vente) du nombre c visé d'unités d’habitation (appartements) situées dans les habitations plurifamiliales numéro I, II et III qui sont entièrement ou partiellement (c'est-à-dire pour plus de 50 %) situées sur des parcelles cadastrales initialement construites (c'est-à-dire un nombre d d'appartements dans la maison plurifamiliale numéro I, un nombre d d'appartements dans la maison plurifamiliale numéro II et un nombre e d'appartements dans la maison plurifamiliale numéro III) sur le Site du projet susmentionné et discuté situé à L. La livraison (vente) des emplacements de voitures et de vélos souterrains et des remises susmentionnés, qui sont d'une utilité immédiate pour ce nombre c d’unités d’habitation dans les maisons multifamiliales numéro I, II et III, est également soumise au taux de reconstruction de 6 % visé. La livraison (vente) de toutes les unités d’habitation (appartements) situées dans les maisons plurifamiliales numéros x-9 à x-3, qui sont entièrement situées sur des parcelles cadastrales initialement non bâties, sera soumise au taux normal de TVA et ne fait donc pas l'objet de la présente demande de ruling. La présente décision anticipée est uniquement valable pour les ventes, telles que visées ci-dessus, pour lesquelles la TVA n’est pas encore devenue exigible conformément à l’[article 17, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) à la date de cette décision. Il va de soi que l’application du présent taux réduit de TVA de 6 % dépend en outre des conditions de fond et de forme imposées au § 3, alinéa 2, §§ 5, 7 et 8 de la rubrique XXXVII, nouveau, à savoir principalement la destination que l’acquéreur donne à l’habitation (habitation propre unique et principale), la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie (en l’espèce un maximum de 175 m² de superficie habitable de l’habitation), la condition de délai (en l’espèce 5 ans) et le respect des formalités à remplir. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Voor dit project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van opstalhouder en projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. De vennootschap Y zal in het kader van het hierna omschreven project optreden als grondeigenaar. 2\. De stedenbouwkundige vergunning voor het project gelegen te L werd toegekend op xx.xx..jaar n waarbij goedkeuring werd verleend voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van x aantal meergezinswoningen met y aantal wooneenheden (appartementen) inclusief ondergrondse garages. 3\. Het bestaande onroerend goed gelegen te L, was oorspronkelijk kadastraal bekend onder de nummers: \- q: onbebouwd \- r: onbebouwd \- s: onbebouwd (enkel verharding aanwezig) \- t: bebouwd \- u: bebouwd \- v: bebouwd \- w: onbebouwd 4\. In het kader van de verkaveling van het Project werden de oorspronkelijke kadastrale percelen q en r behouden maar werden de overige kadastrale percelen u, v, s en t herverkaveld in ca. x aantal percelen, genummerd van a tot z. 5\. Het Project “P” omvat de volledige sloop van de bestaande panden die met het oog op duurzaamheid zijn opgetrokken, waarna wordt overgegaan tot de oprichting van x aantal meergezinswoningen. Naast de hiervoor vermelde gebouwen is er nog sprake van een verharding (die geen vasthechtend wegdek omvat) van ca. b m² die zal worden verwijderd in het kader van de realisatie van dit Project. Het Project “P” omvat geen kantoor- of horecaruimtes of enigerlei commerciële ruimtes. De meergezinswoningen nummers x-9 tot en met x-3 zijn volledig gelegen op de initieel onbebouwde kadastrale percelen q en r. Deze meergezinswoningen maken niet het voorwerp uit van de onderhavige rulingaanvraag. De constructieaandelen van de appartementen gesitueerd in deze x-3 meergezinswoningen, zullen aan het standaard btw-tarief worden verkocht als nieuwbouwappartementen. Enkel de meergezinswoningen (hierna afgekort tot “MW”) nummers I, II en III die geheel of gedeeltelijk (i.e. voor meer dan 50% (cf. infra)) gelegen zijn op initieel bebouwde kadastrale percelen, maken het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. 6\. De startdatum van de afbraak- en heropbouwwerken ligt op vandaag nog niet vast. 7\. Na realisatie van de hiervoor beschreven wooneenheden (appartementen) zal (i) X – als verkoper van alle ondergrondse en bovengrondse constructies – de wooneenheden verkopen aan particulieren met toepassing van btw en zal (ii) Y – als grondeigenaar – de bijhorende grondaandelen verkopen met vrijstelling van btw en met toepassing van registratiebelasting (cf. zgn. “split sale”-structuur). ## II. Vraagstelling 8\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat bij de levering (verkoop) van de c aantal wooneenheden (appartementen) in de meergezinswoningen nummers I, II en III en de bijhorende ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze woongelegenheden, die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en hierna besproken Project, principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% inzake afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen bestemd voor verkoop aan particulieren die er zonder uitstel hun domicilie vestigen (overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 9\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ***III.A. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): algemeen*** #### III.A.1. Wettelijk kader 10\. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende: > “Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.” 11\. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555), dat het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2° W.BTW op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1° W.BTW van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW sinds 01.07.2025 *(1)*. --- *\[(1)* [*Circulaire 2025/C/48*](https://juriel.be/fr/circulaires/2025-c-48-concernant-nouveau-regime-application-taux-0bba) *van 28.07.2025 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied, punt 3.1.\]* --- *Toepassingsvoorwaarden* 12\. Het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²; b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°; c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. 13\. In casu betreft het de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers-natuurlijke personen met de bedoeling de woning te gebruiken als hun enige en hoofdzakelijk eigen woning gedurende minstens 5 jaar. In deze situatie mag de bewoonbare oppervlakte van de woning niet meer dan 175 m² beslaan (overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 kan de beperktere bewoonbare oppervlakte van 175 m² wel op dezelfde manier en volgens dezelfde wettelijke en administratieve normen worden berekend als onder de vorige (vervallen/uitgedoofde) regelingen afbraak en heropbouw). *Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw* 14\. Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op: • zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer); • (sinds 01.07.2025 *(2)*) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel. --- *\[(2) Circulaire nr. 2025/C/47 van 28.07.2025 betreffende het toepasselijk btw-tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw, punt 7.\]* --- #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw 15\. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat: • de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) *(3)*; --- *\[(3) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.\]* --- • de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling 16\. De bedoelde c aantal wooneenheden (appartementen) die worden verkocht in het Project te L (d aantal appartementen in MW nummer I, d aantal appartementen in MW nummer II en e aantal appartementen in MW nummer III) die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden (appartementen) voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII). Daarenboven maakt de verkoper van deze wooneenheden (appartementen) zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 17\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze c aantal wooneenheden (appartementen) die in het kader van het Project te L worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII. ***III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): toepassing in casu*** #### III.B.1. Eenheid van bouwheerschap 18\. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project. 19\. De identiteitsvereiste (eenheid van bouwheerschap) is in casu vervuld. Y zal een opstalrecht vestigen ten voordele van X, de opstalhouder. Deze opstalhouder zal eerst de bestaande gebouwen voor eigen rekening afbreken en vervolgens de nieuwe wooneenheden (appartementen) in MW nummer I, MW nummer II en MW nummer III heropbouwen en verkopen aan geïnteresseerde kopers. 20\. Bovendien kwalificeert X als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW. X heeft in het verleden reeds in verscheidene andere projecten nieuwe gebouwen overgedragen onder de toepassing van btw. Omdat vaststaat dat het project met in totaal c aantal appartementen een zekere omvang heeft alsook dat X de geobjectiveerde intentie heeft om deze wooneenheden te verkopen binnen de btw-nieuwheidstermijn, dient zij te worden aangemerkt als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW. Bijgevolg zijn de te leveren wooneenheden (appartementen) en daaraan verbonden gemeenschappelijke delen, door X in haar hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW van rechtswege en zonder specifieke formaliteiten te belasten met btw en zullen de bijhorende grondaandelen terzelfdertijd worden verkocht door de grondeigenaar, Y, met vrijstelling van btw en met toepassing van registratiebelasting. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak 21\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw *(4)*. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. --- *\[(4) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. in fine.\]* --- 22\. In casu worden de bestaande gebouwen volledig afgebroken. Deze voorwaarde is aldus vervuld. **III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)** 23\. Het optrekken van een gebouw komt slechts voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het weder op te bouwen woongebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel, zonder dat dit gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd *(5)*. --- *\[(5) Mond. Vr. nr. 13833 ARENS van 23.06.2009, Beknopt Verslag, COM 601, 10.\]* --- 24\. De af te breken gebouwen en weder op te bouwen woningen dienen gelegen te zijn op Belgisch grondgebied. De afbraak van een gebouw en ermee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beiden zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(6)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen *(7)*. Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden. --- *\[(6) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.-BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1.\]* *\[(7) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1.\]* --- Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het Project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling *(8)*. Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie. --- *\[(8) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.5. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.\]* --- 25\. De ‘hernummering’ van kadastrale percelen door Patrimoniumdocumentatie tussen het moment van afbraak en dat van heropbouw heeft geen impact op de hierna besproken 50%-regel. Bij de toepassing van deze 50%-regel houdt de btw-administratie rekening met de toestand van de kadastrale percelen voorafgaand aan de afbraak. *“50%-regel” – Principe “bijzaak volgt hoofzaak”* *Administratief standpunt* 26\. In geval van samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen waarvan sommige initieel bebouwd waren en andere niet, neemt de btw-administratie volgens het “bijzaak volgt hoofdzaak”-principe uit pragmatische overwegingen het standpunt in dat, indien het nieuwe woongebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), het ganse gebouw, in principe, in aanmerking komt om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% erop toe te passen. In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering *(9)*. --- *\[(9) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.2.\]* --- Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (foot print of bewoonbare oppervlakte op het maaiveld, alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw *(10)*. Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking worden, in de regel, bij deze beoordeling niet betrokken. --- *\[(10) Ibidem.\]* --- De 50%-grens wordt voorts beoordeeld voor het volledige gebouw en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement *(11)*. --- *\[(11) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.2. in fine.\]* --- Het maakt daarbij niet uit dat het appartementsgebouw is opgesplitst in afzonderlijke mede-eigendommen. De beoordeling gebeurt toch op het niveau van het gehele gebouw, de verschillende (deelverenigingen van) mede-eigendommen samengevoegd. *Toepassing van deze 50%-regel bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen die ondergronds (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd zijn - Inaanmerkingneming van twee of meerdere woonblokken als afzonderlijke gebouwen of als één gebouw voor btw: administratieve tolerantie* 27\. De vraag is hoe deze 50%-regel moet worden toegepast bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen die met een ondergrondse parkeergarage en/of kelder verbonden zijn. 28\. Hierbij wordt vooreerst opgemerkt dat eengezinswoningen altijd worden aangemerkt als afzonderlijke gebouwen, zelfs indien ze aan elkaar zijn gebouwd. Ook een alleenstaand woonblok wordt in beginsel als een afzonderlijk gebouw aangemerkt (basisbeginsel) *(12)*. In dat geval moet ten aanzien van dat woonblok afzonderlijk worden bepaald of het woonblok al dan niet voor meer dan 50% gelegen is op een vroeger bebouwd kadastraal perceel. Indien er meerdere woonblokken worden opgericht, hangt het af van de feitelijke omstandigheden of ze al dan niet als één gebouw worden aangemerkt *(13)*. --- *\[(12) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.6. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat de FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.\]* *\[(13)* [*Parl. Vr. nr. 614 PILLEN 09.09.2021*](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/614-taux-tva-reduit-concernant-demolition-7ceb)*, Vr. en Antw. Kamer, 2021-2022, nr. 55/068, 147.\]* --- 29\. Wanneer een vastgoedproject bestaat uit twee of meerdere woonblokken, dan worden deze woonblokken in beginsel aangemerkt als afzonderlijke gebouwen. Als meerdere afzonderlijke woonblokken of appartementsgebouwen (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder die zich uitstrekken over meerdere percelen, kunnen zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie. Een louter fysieke ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere woonblokken volstaat voor de btw-administratie alvast op zich beschouwd niet, evenmin het bestaan van een basisakte waaruit blijkt dat de grond en de toegangswegen tot de site gemeenschappelijk zijn. Er werd reeds beslist dat, om twee of meerdere woonblokken te kunnen aanmerken als één gebouw, er wel degelijk sprake moet zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide of alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen (gemeenschappelijke elektriciteits- en watermeter, e.a.) en technische lokalen, enzovoort) *(14)*. Bij toepassing van de 50%-regel aanvaardt de btw-administratie in die omstandigheden dat gebouwen die een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder hebben, als één gebouw kunnen worden aangemerkt, wat in bepaalde gevallen leidt tot de conclusie dat het gebouw voor meer dan 50% op het initieel bebouwde kadastrale perceel wordt opgericht. Dit is ook vaste rulingpraktijk. --- *\[(14) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.7. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat de FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.\]* --- *Toepassing in casu* 30\. In casu zijn er een aantal van de vroegere kadastrale percelen die worden verkaveld, waarvan een aantal percelen initieel bebouwd waren en een aantal percelen initieel onbebouwd waren. Enkel de MW die voor meer dan 50% zijn gelegen op de initieel bebouwde kadastrale percelen, komen in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief. MW nummer I, inclusief de ondergrondse garage, is volledig gelegen op het initieel bebouwde kadastrale perceel nr. t. MW nummer II is bovengronds volledig gelegen op het initieel bebouwde kadastrale perceel nr. t. MW nummer III is bovengronds gedeeltelijk (voor >50%) gelegen op het initieel onbebouwde kadastrale perceel nr. s en voor <50% gelegen op het initieel bebouwde kadastrale perceel nr. x. MW nummers II en III zijn echter ondergronds verbonden door een gemeenschappelijke parkeergarage die zich uitstrekt onder de kadastrale percelen nrs. t, s, x en v. Deze gemeenschappelijke parkeergarage heeft 1 (één) gezamenlijke inrit en is ondergronds verbonden met beide appartementsgebouwen. De garage voorziet ook gemeenschappelijke lokalen inzake de technieken voor beide appartementsgebouwen. Er is in casu dus sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking wordt aangelegd die onder MW nummer II en MW nummer III doorloopt. Omdat deze woonblokken op zekere afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering (algemene draagconstructie) voor de erop gebouwde woonblokken. Bij toepassing van de 50%-regel aanvaardt de DVB op basis van het “bijzaak volgt hoofdzaak”-principe dat twee woonblokken of appartementsgebouwen in die omstandigheden kunnen worden aangemerkt als één gebouw. MW nummers II en III kunnen in casu voor btw dus als één gebouw worden aangemerkt, wat in dit geval leidt tot de conclusie dat dit gebouw aldus voor meer dan 50% is gelegen op initieel bebouwde kadastrale percelen. Rekening houdend met wat voorafgaat, komen de ganse MW nummer I (met d aantal wooneenheden), de ganse MW nummer II (met d aantal wooneenheden) en de ganse MW nummer III (met e aantal wooneenheden), en bijhorende ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen evenals bergingen, principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw. #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 31\. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop *(15)* alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. --- *\[(15) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1 a.i..\]* --- 32\. Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woongebouwen (wooneenheden). De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant *(16)*. Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie *(17)*. --- *\[(16) Memorie van Toelichting, ParL. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* *\[(17) Ibidem.\]* --- 33\. De evenredigheidsverhouding is als zodanig geen wettelijke voorwaarde maar werd destijds wel opgenomen in de Memorie van Toelichting bij de (vervallen/uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw *(18)*. --- *\[(18) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 37.\]* --- In de bestuurspraktijk worden sindsdien ter zake geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet bevoegd is om normatieve criteria ter zake op te stellen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de herop te bouwen woningen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie. De betreffende c aantal appartementen zullen principieel bestemd worden als privéwoning. Alle appartementen zullen volgens de verklaringen van de aanvrager een bewoonbare oppervlakte hebben van niet meer dan 175 m² *(19)*. --- *\[(19) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.1.1.5.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.5.\]* --- 34\. De oude gebouwen betreffen een voormalig bedrijf met aanhorigheden en een ander groot pand. Laatstbedoeld pand is opgebouwd uit cementblokken en rust op een betonnen fundering (zoals onder meer blijkt uit de fotoreportage in het sloopopvolgingsplan en uit de foto’s van het exterieur). De laatste jaren werd dit gebruikt voor het stallen van rijtuigen en dergelijke. De gebouwen bestaan op vandaag dus uit een voormalig bedrijf met aanhorigheden en een groot pand die met het oog op duurzaamheid zijn opgetrokken, terwijl de herop te bouwen woongebouwen die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag (i.e. MW nummers I, II en III met respectievelijk d aantal, d aantal en e aantal appartementen) bestaan uit 3 bovengrondse en 1 (één) ondergrondse verdieping. Er is met andere woorden sprake van significant gebouwen zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot de heropgebouwde woningen. 35\. In de gegeven feitelijke omstandigheden is er sprake van de afbraak van ‘significante’ gebouwen. Ook de verhouding tussen de afgebroken gebouwen en de betrokken heropgebouwde woonreenheden staat niet in enige wanverhouding *(20)*. --- *\[(20) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.\]* --- Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen significante omvang genoeg hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Bijgebouwen 36\. Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage *(21)*. --- *\[(21)* [*Circulaire 2021/C/18*](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8)*/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- 37\. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van (in casu) niet meer dan 175 m². 38\. Voor de verkoop van de ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen (f autostaanplaatsen, waarvan g voor personen met een beperking, en h fietsenstaanplaatsen in MW nummer I en i autostaanplaatsen, waarvan j voor personen met een beperking, en i à k fietsenstaanplaatsen voor MW nummers II en III)) evenals bergingen die in dit Project samen met de gerealiseerde wooneenheden (appartementen) zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. in de regelgeving staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd; ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaires. 39\. De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief ondergrondse auto- en fietsenstaanplaats en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. ## IV. Conclusie 40\. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, principieel van toepassing op de levering (verkoop) van de bedoelde c aantal wooneenheden (appartementen) gesitueerd in de MW nummers I, II en III die geheel of gedeeltelijk (i.e. voor meer dan 50%) gelegen zijn op initieel bebouwde kadastrale percelen (i.e. d aantal appartementen in MW nummer I, d aantal appartementen in MW nummer II en e aantal appartementen in MW nummer III) op de hiervoor genoemde en besproken Projectsite te L. 41\. Ook de levering (verkoop) van de hiervoor bedoelde ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze c aantal woongelegenheden in MW nummers I, II en III, is onderworpen aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief. 42\. De levering (verkoop) van alle wooneenheden (appartementen) gesitueerd in de MW nummers x-9 tot en met x-3 die volledig zijn gelegen op initieel onbebouwde kadastrale percelen, zal onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief en maakt aldus niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. 43\. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing. 44\. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII, nieuw, opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (in casu enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium (in casu 175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning) , de termijnvoorwaarde (in casu 5 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Textes cités 2 [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 2 occurrences [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 1 occurrence