--- title: "Décision anticipée 2025.0146 · Articles 37 et 38 du C.TVA" description: "En droit fiscal belge, la partie du prix relative aux abords est taxée à 21 % car elle n'est pas affectée au logement proprement dit." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2025-0146-articles-tva-rubrique-xxxvi-tableau-7b71" lang: "fr" --- # Articles 37 et 38 du C.TVA · TVA - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVI du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Logement dans le cadre de la politique sociale - Constructeur professionnel - Régime cocontractant - Droit à déduction - DROITS D’ENREGISTREMENT (Région Wallonne) - Article 159, 8° **Numéro** 2025.0146 **Date** 13 mai 2025 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 68 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2025.0146 du 13.05.2025 *TVA* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXVI du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Logement dans le cadre de la politique sociale* · *Constructeur professionnel* · *Régime cocontractant* · *Droit à déduction* · *DROITS D’ENREGISTREMENT (Région Wallonne)* · *Article 159, 8°* ## Résumé Le taux réduit de 6 % visé par la rubrique XXXVI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux peut être appliqué à la vente de logements, par un constructeur professionnel au sens de l’art.[12, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) C.TVA, à une société agrée comme société de logement de service public par l’organe compétent, à l’exception de la partie du prix relative aux abords compte tenu qu’ils ne peuvent pas être considérés comme étant affectés au logement proprement dit . Au regard de cette qualité de constructeur professionnel, le droit à déduction de la taxe portant sur la construction desdits logements peut s’exercer dès le début des travaux. Ces travaux devront, par ailleurs, être facturés avec application du régime de report de perception conformément à l’[art. 20 de l’AR n°1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588). Enfin, compte tenu qu’il s’agit d’aliénations translatives de propriétés d’immeubles soumises à la TVA, l’article 159, 8° du C. enr. wallon prévoit une exemption des droits d’enregistrement proportionnels. Par conséquent, le seul droit fixe général de 50 EUR sera d’application. ## I. Objet de la demande **1.** La demande vise à obtenir les confirmations suivantes : **1.1.** Le demandeur dispose de la qualité de constructeur professionnel. **1.2.** L’application du taux de 21% sur les travaux immobiliers, autres opérations assimilées et services de nature intellectuelle qui seront fournis au demandeur dans le cadre de la mise en œuvre de l’Opération Immobilière. **1.3.** La facturation des travaux immobiliers et autres opérations assimilées en application du régime du cocontractant. **1.4.** La déduction immédiate et intégrale des montants de TVA qui grèveront ces opérations en amont. **1.5.** L’obligation pour le demandeur d’établir les factures relatives à la vente des N logements en distinguant la partie du prix relative aux logements sociaux proprement-dit et au terrain y attenant de celle relative aux aménagements des abords **1.6.** la vente de N logements sociaux et le terrain y attenant par le demandeur à X bénéficie du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVI de l’annexe A à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et l’application du taux normal de TVA de 21% à concurrence de la partie du prix relative aux aménagements des abords. **1.7.** La vente des logements et du terrain y attenant bénéficiera de l’exemption des droits proportionnels d’enregistrement et de l’application du droit fixe général de 50 euros. ## II. Description des faits **2.** Le demandeur est propriétaire d’un terrain et a obtenu un permis d’urbanisme l’autorisant à y construire N+M habitations unifamiliales. **3.** Le demandeur est ensuite entré en pourparlers avec X dans le cadre de la mise en œuvre d’un programme d’acquisition de logements neufs, en cours de construction et/ou sur plan, en vue de lui vendre ces logements. **4.** X a confirmé au demandeur qu’elle se portait acquéreuse de N logements au prix global, tous frais compris, de N euros. **5.** Dans le cadre de l’attribution du marché public, X a ensuite appliqué sur l’offre en question : \- 9% (6% de TVA + 3% de frais divers) de frais sur les logements, \- 9% (6% de TVA + 3% de frais divers) sur les terrains, et \- 24% sur les abords (21% de TVA + 3% de frais divers). **6.** Les frais divers (3%) concernent les éléments sur lesquels le demandeur n’a pas d’emprise, tels que les frais de notaire ou de raccordement. ## III. Décision Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que : **7.** La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *TVA* **8.** A titre liminaire, le SDA souligne que l’analyse exposée ci-après se limite aux N logements faisant l’objet d’une vente, par le demandeur, à X, et ce, bien que le projet immobilier réalisé par le demandeur comporte N+ M logements. Le SDA ne se prononce dès lors pas sur le traitement fiscal applicable aux M logements résiduaires. Qualité de construction professionnel au sens de l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) et ses conséquences **9.** Une personne physique ou morale est considérée comme un constructeur professionnel assujetti, au sens de l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), dès qu’elle extériorise par des actes non équivoques la volonté de céder à titre onéreux et de manière habituelle des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs et le sol y attenant ou encore de constituer, céder ou rétrocéder de la même manière un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien. **10.** Il s’agit donc de l'assujetti dont l'activité économique habituelle consiste : \- à céder, à titre onéreux, des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), qu'il a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces biens ; \- et/ou à constituer à titre onéreux, dans le délai précité, un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ; \- et/ou à céder ou rétrocéder, à titre onéreux et dans le délai précité un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe. **11.** En l’espèce, le demandeur a confirmé que tant son activité habituelle lui conférant sa qualité d’assujetti TVA que l’opération visée par la présente demande, à savoir la construction de N habitations familiales et la cession de ces logements avec application de la taxe et donc, avant leur première occupation/utilisation conformément à l’article 44, § 3, b), 1 er tiret C.TVA relève de l’[article 12, § 2 C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) et lui confère donc la qualité de constructeur professionnel. **12.** Par conséquent, le demandeur disposera dès le début de la construction d'un droit à déduction de la TVA qui grèvera les travaux de construction des bâtiments visés par la présente décision. Application du taux TVA normal de 21% aux travaux immobiliers fournis au demandeur **13.** Conformément à l’art. 1 er, al.1 er de l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux biens et services visés par le Code est fixé à 21 p.c. **14.** En l’espèce, le demandeur ne démontre pas que les travaux de construction des habitations visées par la présente demande peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit conformément à l’une des rubriques visées par les tableaux A, B ou C de l’annexe à l’arrêté royal. Dès lors, en application de l’[article 1 de l’arrêté royal n°20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) précité, le taux normal de la taxe devra être appliqué. Application du régime du cocontractant conformément à l’[article 20 de l’arrêté royal n°1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) **15.** Conformément à l'[article 51, § 1er, 1°, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51), la taxe est en principe due par l'assujetti qui effectue une livraison de biens ou une prestation de services imposable qui a lieu en Belgique. **16.** L'article 51, § 4, prévoit que le Roi peut déroger à la disposition du § 1 er, 1°, pour obliger le cocontractant du fournisseur de biens ou de services au paiement de l'impôt dans la mesure où Il l'estime nécessaire pour garantir ce paiement. **17.** En exécution de cette disposition, l'[article 20 de l'arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) du 29 décembre 1992 relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la TVA stipule que le cocontractant de l'assujetti établi en Belgique qui effectue une des opérations indiquées au § 2, doit acquitter la taxe due en raison de cette opération lorsqu'il est lui-même un assujetti établi en Belgique et tenu au dépôt d'une déclaration visée à l'[article 53, § 1er, alinéa 1er, 2°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53), du Code. **18.** Parmi les opérations visées par le § 2 de cet article 20 figurent notamment les travaux immobiliers au sens de l'[article 19, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19), à savoir tout travail de construction, de transformation, d'achèvement, d'aménagement, de réparation, d'entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d'un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d'un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. **19.** En l'espèce, compte tenu que le demandeur dispose de la qualité d'assujetti déposant des déclarations périodiques, les travaux immobiliers relatifs à la construction des logements devront être facturés avec application du régime de report de perception conformément à l'[article 20 de l'AR n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588). Application du taux réduit de 6% à la vente des N logements **20.** Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité. **21.** A cet égard, la rubrique XXXVI, § 1 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de biens ci-après, visés à l'[article 1er, § 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), du Code, ainsi qu'aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur de tels biens, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'[article 44, § 3, 1°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code, lorsque ces biens sont destinés au logement dans le cadre de la politique sociale : a) les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement ou aux sociétés de logement social reconnues par elles ou par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, au "Vlaams Woningfonds", au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et qui sont destinés à être donnés en location par ces sociétés ou ces fonds ; b) les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement ou aux sociétés de logement social reconnues par elles ou par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, au "Vlaams Woningfonds", au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et qui sont destinés à être vendus par ces sociétés ou ces fonds ; c) les logements privés qui sont livrés et facturés par les sociétés régionales de logement ou les sociétés de logement social reconnues par elles ou par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement et par le "Vlaams Woningfonds", au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ; **22.** En l’espèce, la vente des N logements, par le demandeur, à X, agrée comme société de logement de service public par l’autorité compétente, pourra bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXVI précitée dans la mesure où ces logements sont destinés à être donné en location par la société acquisitrice dans le cadre de la politique sociale. **23.** Toutefois, conformément au § 2 de la rubrique XXXVI, le taux réduit de 6% n’est en aucune façon applicable : 1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture; 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. 24\. Dès lors, la partie du prix relative aux abords sera soumise à la taxe au taux de 21% puisqu’ils ne peuvent être considérés comme étant affectés au logement proprement dit. ## *Droits d’enregistrement* Application du droit fixe général à la vente des logements et du terrain **25.** L’opération en projet – consistant en la vente de N logements et du terrain y attenant – étant soumise à la TVA sera exemptée des droits d’enregistrement proportionnels, conformément à l’article 159, 8°du C. enr. wallon. **26.** Il en résulte que seul le droit fixe général de 50 EUR sera d’application, conformément à l’article 11, alinéa 3 du C. enr. wallon. ## Textes cités 11 [AR no 1 art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) 4 occurrences [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 4 occurrences [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 3 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 2 occurrences [CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 2 occurrences [CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence [CTVA art. 51](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51) 1 occurrence [CTVA art. 53](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53) 1 occurrence