--- title: "Décision anticipée 2024.1039 · Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge" description: "Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge. Décision anticipée belge n° 2024.1039 du 18 février 2025." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-1039-taux-demolition-reconstruction-conjointe-batiments-644b" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge · TVA - Taux - Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge - Article 37, § 1 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 4 du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 (article 114 de la Loi du 12.05.2024 portant des dispositions fiscales diverses, MB 29.05.2024) **Numéro** 2024.1039 **Date** 18 février 2025 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 96 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.1039 du 18.02.2025 *TVA* · *Taux* · *Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge* · [*Article 37, § 1 du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) · *Rubrique XXXVII, § 4 du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20 (article 114 de la Loi du 12.05.2024 portant des dispositions fiscales diverses, MB 29.05.2024)* ## Résumé Cette demande de décision anticipée concerne la réalisation d’un développement urbain sur un ancien site industriel et a été déposée au nom de la société X qui agit en qualité de demandeur du ruling. Dans les circonstances factuelles données, le taux réduit de TVA à 6 % conformément à la rubrique XXXI, § 4 du tableau A de l'annexe à l’AR TVA n° 20, en application de l'[article 37, § 1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) et comme introduit par l’article 114 de la loi du 12.05.2024 portant des dispositions financières divers (MB 29.05.2024), s'applique principalement aux travaux de démolition et de reconstruction qui, dans le cadre du projet « P - sous-projet A », seront effectués à J pour le compte de X et qui concernent les parties du bâtiment nouvellement construit destiné à l’habitation jusqu’à la réalisation de ce « sous-projet A ». Conformément à la rubrique XXXVIII, § 4 précitée, le taux réduit de TVA de 6 % n’est pas applicable et le taux normal de 21 % est donc d’application pour la construction de l’espace commercial du « sous-projet A ». Dans le cadre des travaux des parties communes des bâtiments en question dans ce sous-projet, une subdivision sera faite sur la base d’une clé de répartition en fonction de la superficie pour appliquer uniquement le taux réduit de TVA de 6 % visé sur la quotité qui appartient aux unités de logement visées pour l’habitation. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing heeft betrekking op het realiseren van een stedelijke ontwikkeling op een voormalige bedrijfssite en wordt ingediend in naam van de vennootschap X die optreedt als aanvrager van de ruling. 2\. De heer P O en diens onderneming Y zijn eigenaar van vier kadastrale percelen gelegen te J. • Op het perceel gelegen te v (nummer r) bevindt zich op heden een magazijn. Dit perceel is in eigendom van Y. • Op het perceel gelegen te w (nummer s) bevindt zich op heden een industrieel pand, bestaande uit meerdere gebouwen. Dit perceel is in eigendom van de heer P O in persoonlijke naam. • De overige 2 percelen bevinden zich ook op het perceel w maar zijn voor deze rulingaanvraag niet relevant. 3\. Op deze volledige site zal een vastgoedproject (project ‘P – deelproject A’) worden ontwikkeld. Dit betreft een gezamenlijke ontwikkeling tussen Y respectievelijk de heer P O als grondeigenaar, en Z als professionele partij die instaat voor met name het ontwikkelingstraject (i.e. vergunning, aanbesteding en opvolging van de bouwwerkzaamheden). In concreto bestaat het volledige project uit 3 deelprojecten: – deelproject A (met betrekking tot kadastraal perceel nummer r en deels kadastraal perceel nummer t); – deelproject B (met betrekking tot kadastraal perceel nummer t en deels kadastraal perceel nummer r), en; – deel project C (met betrekking tot de hiervoor vermelde overige 2 percelen). 4\. Z heeft in dit kader al de kosten voor het ontwerp en de vergunningaanvraag voor het volledige project ‘P’ ten laste genomen. Elk deelproject zal voortaan echter afzonderlijk worden gerealiseerd en staat op zich los van elkaar. De opgelopen kosten worden door Z pro rata aan elk deelproject doorgerekend. 5\. Voor de realisatie van ‘deelproject A’ heeft Z recent alvast de vennootschap X opgericht. De oprichtingsakte werd voorgelegd aan de DVB. 6\. Met het oog op de realisatie van dit deelproject op kadastraal perceel nummer r en deels nog op kadastraal perceel nummer s, heeft de heer P O het relevante deel van de eigendom gelegen te w (nummer s) verkocht aan Y, dat deze eigendom samen met het overgrote deel van de eigendom gelegen te v (nummer r) op haar beurt zal inbrengen in de vennootschap X voor ‘deelproject A’. De inbreng in de vennootschap X zal deels via een kapitaalverhoging gebeuren en deels via een uitgiftepremie. Na deze inbreng zullen zowel Z als Y beschikken over 50% van de aandelen in X. In een volgende stap zal worden overgegaan tot de afbraak van het industrieel afbraakpand gelegen op het perceel te v (perceel nummer r). Dit magazijn bevindt zich volledig op lot 1 (a m²) van kadastraal perceel nummer r. Dit lot zal uitsluitend worden gebruikt voor ‘deelproject A’ en wordt dus door Y integraal ingebracht in X. De afbraak van het magazijn gebeurt dus volledig door X. Daarnaast heeft kadastraal perceel nummer r nog een kleiner lot 2 (b m²). Dit deeltje zal echter worden gebruikt voor ‘deelproject B’. Het industrieel pand gelegen op het perceel gelegen te w (perceel nummer s) zal worden afgebroken door respectievelijk X, bouwheer van ‘deelproject A’, en Y, bouwheer van ‘deelproject B’. Het industrieel pand zal quasi volledig worden afgebroken, met uitzondering van de voorgevel die zal blijven staan (‘façadisme’). 7\. Vervolgens zal X binnen ‘deelproject A’ een nieuw appartementsblok oprichten. 8\. Het blok in ‘deelproject A’ zal bestaan uit alfa aantal wooneenheden en een commerciële ruimte van c m² op het gelijkvloers. De wooneenheden zullen worden verhuurd met vrijstelling van btw op grond van artikel 44, § 3, 2° W.BTW. ## II. Vraagstelling 9\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst de aanvrager van de DVB bevestiging te verkrijgen dat de hierna bedoelde afbraak- en heropbouwwerken die in het kader van het project ‘P - deelproject A’ te J verricht zullen worden en die betrekking hebben op de delen van het nieuw opgerichte gebouw die bestemd zijn voor bewoning, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 10\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte en toepassingsvoorwaarden 11\. Overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 geldt er sinds 01.06.2024 *(1)* een verlaagd btw-tarief van 6% op het werk in onroerende staat inzake de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het initiële gebouw. --- *\[(1)* [*Circulaire 2024/C/73*](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9) *van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024, randnr. 3.1.\]* --- 12\. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende: > “Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.” In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden: > “1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na de uitvoering van de werken: > > a) door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben; > > b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; > > 2° de bouwheer: > > a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als woning te verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en is vergezeld van een afschrift van de omgevingsvergunning en het (de) aannemingscontract(en); > > b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a); > > 3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning; > > 4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.” 13\. X bevestigt dat alle wooneenheden die in ‘deelproject A’ zullen worden verhuurd, voldoen aan het oppervlaktecriterium van 200 m². Daarenboven maakt X, als bouwheer en verhuurder, zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw-KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/factuurvermelding) mits de huurder uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 14\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de wooneenheden die in het kader van dit project zullen worden verhuurd, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief. #### III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief VAN 6% 15\. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 4 is in geen geval van toepassing op: • werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen; • werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties; • de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning. ### *III.B. Toepassing in casu* #### III.B.1. Eenheid van bouwheerschap 16\. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de oprichtingswerken (eenheid van bouwheerschap). 17\. X zal zowel de afbraak- als de oprichtingswerken van ‘deelproject A’ laten uitvoeren met het oog op de verhuur van de gerealiseerde wooneenheden. 18\. Alle overeenkomsten inzake dit deelproject, inclusief de contracten met aannemers, worden opgesteld nadat de inbreng door Y heeft plaatsgevonden. 19\. Z heeft voorlopig de kosten voor het ontwerp van het volledige project en van de vergunningaanvraag op zich genomen, maar elk deelproject zal afzonderlijk worden gerealiseerd. Aldus zullen alle opgelopen kosten door Z pro rata aan elke deelproject worden doorgerekend. Voor ‘deelproject A’ zal Z aldus de corresponderende kosten doorrekenen aan X, dat optreedt als bouwheer van dit deelproject. Inzake het consequent handelen voor btw wordt benadrukt dat elk deelproject een eigen finaliteit heeft en ook afzonderlijk wordt ontwikkeld. Gebouw C wordt hierbij van meet af aan bestemd voor verkoop, terwijl de gebouwen A en B zullen worden aangehouden. Gebouw A zal daarbij worden aangehouden door X, waarbij de wooneenheden bestemd worden voor verhuur. Dit gebouw staat echter geheel los van gebouwen B en C, die apart en door andere entiteiten worden ontwikkeld. 20\. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap. #### III.B.2. Timing 21\. De afbraak- en heropbouwwerken dienen nog te starten en zijn voorzien voor het voorjaar van 2025. Aldus vinden zij plaats na 01.06.2024, zijnde de datum van inwerkingtreding van rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. #### III.B.3. Realisatie op significant bebouwd terrein 22\. Zoals hiervoor gesteld zal ‘deelproject A’ grotendeels worden gerealiseerd op kadastraal perceel nummer r te v en deels op kadastraal perceel nummer s te w. 23\. Het betreft enerzijds de afbraak van het magazijn (gelegen op het perceel gelegen te v) en de heropbouw tot een appartementsblok en anderzijds de quasi volledige afbraak van het industrieel pand (gelegen op het perceel gelegen te w) en de heropbouw tot een appartementsblok. De af te breken gebouwen hebben genoeg significante omvang, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. 24\. Het magazijn gelegen te v zal volledig worden afgebroken. Het gebouw gelegen te w zal quasi volledig worden afgebroken, met uitzondering van de voorgevel die blijft staan (‘façadisme’). Deze voorgevel heeft echter geen dragende functie meer. Er wordt namelijk achter de bestaande muur een nieuwe muur in kalkzandsteen opgericht en het is op deze nieuwe muur dat de betonnen vloerplaat rust. De bestaande voorgevel die wordt behouden, dient verankerd te worden in de nieuwe muur om te vermijden dat hij zou omvallen. Het gegeven dat het gebouw niet volledig zal worden afgebroken, vormt echter geen beletsel voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief. Dit wordt in de administratieve bestuurspraktijk uitdrukkelijk bevestigd als volgt: “Een ingrijpende verbouwing zonder wezenlijke uitbreiding van het bestaand gebouw, waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, kan niet worden aangemerkt als een handeling als bedoeld in het K.B. nr. 20, artikel 1bis, § 1, 1° of bijlage, tabel A, rubriek XXXI § 1, 1°. Dergelijke ingrijpende verbouwing wordt voor de toepassing van rubriek XXXVII echter gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.” *(2)* --- *\[(2)* [*Circulaire 2024/C/73*](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-73-taux-reduit-tva-applicable-demolition-70b9) *van 27.11.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024, randnr. 3.2.1. in fine; zie ook* [*Circulaire 2024/C/30*](https://juriel.be/fr/circulaires/2024-c-30-taux-reduit-tva-applicable-demolition-37f7) *van 26.04.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied, randnr. 3.2.1. in fine; zie per analogiam* [*Circulaire 2021/C/18*](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) *van 25.02.2021 met betrekking tot de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw, randnr. 3.2.\]* --- De btw-administratie doet dus een toegeving. Een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, en daardoor niet in aanmerking komen voor de toepassing van het 6%-renovatietarief overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 ingevolge de aard en de omvang van de afbraakwerken (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding) *(3)*, wordt voor de toepassing van de regeling van voornoemde rubriek XXXVII, § 4 gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw *(4)*. Een wezenlijke afbraak wordt dus aanvaard door de btw-administratie. Het gaat om een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld. --- *\[(3) Het criterium in de bedoelde rubriek XXXI heeft immers betrekking op de aard en de omvang van de uitgevoerde werken (eenvoudige verbouwing, renovatie, rehabilitatie maar geen afbraak en heropbouw) en niet op het uiteindelijk uitzicht of het behoud van de bestemming van het goed.\]* *\[(4) Zie per analogiam Cass. 25.06.2020, rolnr.* [*F.19.0069.N*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/batiment-neuf-renovation-travaux-immobiliers-cassation-bruxelles-2020-06-25-1dd1) *of Cass. 21.10.2022, rolnr.* [*F.21.0053.N*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-taux-reduit-tva-cassation-all-2022-10-21-95a3)*.\]* --- Er kan worden beschouwd dat aan de voorwaarde van die tolerantie is voldaan als meer dan de helft van de oude dragende muren na de uitvoering van de werken werd afgebroken (niet overgebleven of behouden is). Bijgevolg kan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 4 ook worden toegepast bij een dergelijke ingrijpende verbouwing *(5)*. --- *\[(5) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 (E.T. 112.400), nr. 2.2., tweede lid, eerste bullet point jo. derde lid; zie ook Informaties en Mededelingen 20.02.2009, punt 11.\]* --- Er is in casu duidelijk sprake van een dergelijke ingrijpende verbouwing van een oud gebouw. Door de afbraak van het overgrote gedeelte van het handelspand is het immers duidelijk dat de werken niet meer op een relevante wijze zullen steunen op de oude dragende muren en de wezenlijke elementen van de structuur (zoals de betonnen fundering en het dak) van het pand. De gelijkstelling met afbraak en heropbouw van een gebouw vindt volgens de DVB in de omstandigheden eigen aan de zaak dan ook toepassing. Deze problematiek werd overigens al voorgelegd aan de DVB, wat heeft geleid tot de [voorafgaande beslissing nr. 2023.0676](https://juriel.be/fr/rulings/2023-0676-taux-demolition-reconstruction-conjointe-batiments-dfec) van 05.12.2023 waarin de DVB ook al het standpunt heeft ingenomen dat er in de gegeven omstandigheden sprake is van een ingrijpende verbouwing in de zin van voornoemde administratieve richtlijn, waardoor een gelijkstelling met afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw kan worden toegepast. #### III.B.4. Wooneenheden bestemd voor langdurende verhuur 25\. Om voor het bedoelde 6%-tarief in aanmerking te komen, moeten de handelingen betrekking hebben op een gebouw dat na voltooiing van de werken door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en waarvan de totale bewoonbare oppervlakte niet meer dan 200 m² bedraagt. De bouwheer moet de woning bovendien voor minstens 15 jaar verhuren. 26\. X zal de nieuw opgerichte wooneenheden in ‘deelproject A’ bestemmen voor langdurende verhuur gedurende minstens 15 jaar. Er zal ook enkel worden verhuurd aan natuurlijke personen die hun domicilie ter plaatse vestigen, wat weliswaar de verantwoordelijkheid is van de huurder in kwestie. 27\. Op basis van deze feitelijke elementen kan worden gesteld dat de werken in onroerende staat die verricht zullen worden ten behoeve van X, onderworpen zijn aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A bij het Btw-KB nr. 20 in de mate dat deze handelingen betrekking hebben op de eenheden die bestemd zijn voor bewoning. Dit 6%-tarief geldt dus niet voor de commerciële ruimte in ‘deelproject A’. 28\. Voor de werken aan de gemene delen van de gebouwen zal een uitsplitsing worden gemaakt op basis van een verdeelsleutel berekend op basis van oppervlakte om het bedoelde 6%-tarief enkel toe te passen op de quotiteit die toebehoort aan eenheden bestemd voor bewoning. ## IV. Conclusie 29\. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW en zoals ingevoerd door artikel 114 van de Wet van 12.05.2024 houdende diverse fiscale bepalingen (BS 29.05.2024), principieel van toepassing op de hiervoor bedoelde afbraak- en heropbouwwerken die in het kader van het project ‘P - deelproject A’ te J zullen worden verricht ten behoeve van X en die betrekking hebben op de delen van het nieuw opgerichte gebouw bestemd voor bewoning tot realisatie van dit ‘deelproject A’. 30\. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 4 geldt niet en het standaardtarief van 21% is dus van toepassing voor de bouw van de commerciële ruimte in ‘deelproject A’. 31\. Voor de werken aan de gemene delen van de gebouwen in kwestie in dit deelproject zal een uitsplitsing worden gemaakt op basis van een verdeelsleutel berekend op basis van oppervlakte om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% enkel toe te passen op de quotiteit die toebehoort aan de bedoelde eenheden bestemd voor bewoning. ## Textes cités 1 [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 2 occurrences