--- title: "Décision anticipée 2024.0736 · Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA" description: "Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA. Décision anticipée belge n° 2024.0736 du 10 décembre 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0736-caractere-neuf-batiment-application-tva-f5a4" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA · TVA - Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA - Article 44, § 3, 1° du C.TVA - Taxation optionnelle de la location immobilière - Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA **Numéro** 2024.0736 **Date** 10 décembre 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 115 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.0736 du 10.12.2024 *TVA* · *Caractère neuf d’un bâtiment pour l’application de la TVA* · [*Article 44, § 3, 1° du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Taxation optionnelle de la location immobilière* · [*Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ## Résumé La demande de ruling est introduite au nom de la société X. Les différents bâtiments de l’ensemble immobilier concerné dont X est propriétaire, seront rénovés. En effet, les bâtiments « G » et « H » seront transformés en profondeur. En particulier, le bâtiment « G » sera entièrement démoli, tandis qu'une partie substantielle (et plus précisément plus de 50 %) du bâtiment « H » sera démolie. En outre, l'ensemble immobilier sera transformé de manière à former une seule entité après sa rénovation. Après la livraison des travaux, X louera les parties indépendantes du bâtiment. Sur la base des travaux prévus et vu également que les travaux donneront lieu à une adaptation du revenu cadastral du bâtiment visé et que l’importance des travaux effectués est également démontrée, ce bâtiment et chaque partie de celui-ci considérée séparément peuvent être considérés de nouveau comme neufs et/ou considérés comme avoir été érigé au plus tôt le ou après le 01.10.2018 au sens de l'[article 44, § 3, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et de l'[article 44, § 3, 2°, d), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), respectivement, de sorte que la location de ce bien immobilier avec application de la TVA peut avoir lieu conformément à l’[article 44, § 3, 2°, d), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) sous réserve du respect des conditions de fond et de forme fixées dans la législation et la réglementation et sous réserve d’une éventuelle application de l’[article 33, § 2bis, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33). ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X. 2\. De verschillende gebouwen van het betreffende gebouwencomplex waarvan X eigenaar is, zullen worden herontwikkeld. Daarbij zullen de gebouwen “G” en “H” grondig worden omgevormd. 3\. De bedoelde gebouwen zijn met elkaar verbonden. Het gebouwencomplex is nu verouderd zodat X het wenst te herontwikkelen naar een state-of-the-art (kantoor)gebouw. Met name zal het gebouw “G“ volledig worden afgebroken, terwijl een substantieel deel (en meer bepaald meer dan 50%) van het gebouw “H” wordt afgebroken. Daarenboven wordt het gebouwencomplex zodanig omgevormd dat het na zijn herontwikkeling één geheel zal vormen. 4\. Het project bestaat in de duurzame herontwikkeling van het gebouw. Na uitvoering van de werken zal het gebouw beantwoorden aan de meest innovatieve en gesofisticeerde hedendaagse normen. 5\. Met het oog op de realisatie van dit project werd een omgevingsvergunning verkregen. In het kader van de vergunningsaanvraag is gebleken dat het project ook beperkt moet voorzien in residentiële functies. X zal deze residentiële functies niet zelf ontwikkelen en commercialiseren. Daartoe zal voor dit deel een opstalrecht worden toegestaan aan de met haar verbonden vennootschap Y. 6\. Na oplevering zal X de zelfstandige gedeelten van het gebouw verhuren. ## II. Vraagstelling 7\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat de beoogde werken aan de bedoelde door X aangehouden gebouwen “G” en “H” ertoe zullen leiden dat het hierna bedoelde gebouw na uitvoering van de werken weer als nieuw kan worden aangemerkt en/of kan worden aangemerkt als te zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW respectievelijk artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 8\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden* #### III.A.1. Regelgevend kader *III.A.1.1. Algemene principes* 9\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. 10\. In artikel 12, 1., eerste alinea, a) van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006 (hierna “de btw-richtlijn”) wordt bepaald welke gebouwen met toepassing van btw kunnen worden vervreemd *(1)*. Het gaat in principe om gebouwen die worden vervreemd vóór de eerste ingebruikneming. Artikel 12, 2., derde alinea van de btw-richtlijn voorziet dat de lidstaten ook andere criteria dan dat van de eerste ingebruikneming kunnen toepassen. België heeft hiervan gebruik gemaakt door te bepalen dat een gebouw met toepassing van de btw kan worden vervreemd uiterlijk tot 31 december van het tweede jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming ervan (artikel 12, § 2 W.BTW jo. artikel 44, § 3, 1° W.BTW). --- *\[(1) Zie ook artikel 135, 1., j) van de btw-richtlijn.\]* --- 11\. De btw-richtlijn gaat er expliciet van uit dat ook oude gebouwen, na verbouwing, als nieuw kunnen worden aangemerkt. Artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn bepaalt dat de lidstaten de voorwaarden kunnen bepalen voor de toepassing van het in het eerste lid, onder a) bedoelde criterium op de verbouwing van gebouwen. Volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie bestaat één van de manieren waarover de lidstaten beschikken om de mogelijkheid van artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn tot uitvoering te brengen en aldus de voorwaarden te bepalen voor de toepassing van het in het eerste lid, onder a) bedoelde criterium op de verbouwing van gebouwen, er in om een kwantitatief criterium op te leggen volgens hetwelk de kosten van een dergelijke verbouwing een bepaald percentage van de beginwaarde van het betrokken gebouw moeten bedragen om tot toepassing van btw te leiden. 12\. Bij verbouwingen moet het volgens het Hof gaan om werken waardoor het gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan *(2)*. Het begrip ‘verbouwing’ omvat “met name” het geval waarin voltooide of voldoende gevorderde werkzaamheden hebben plaatsgevonden waarna het betrokken gebouw voor andere doeleinden zal worden gebruikt *(3)*. Aldus zal de levering van een verbouwd oud gebouw met btw kunnen worden belast wanneer het betrokken gebouw dankzij de verbouwing toegevoegde waarde heeft verkregen ten opzichte van de aanvankelijke constructie *(4)*. --- *\[(2) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 52, www.curia.europa.eu.\]* *\[(3) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 54, www.curia.europa.eu.\]* *\[(4) H.v.J. 09.03.2023,* [*C-239/22*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-239-22-arret)*, Promo 54, r.o. 23; zie ook Cass. 13.11.2023, rolnr.* [*F.20.0139.F*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-notion-batiment-neuf-cassation-bruxelles-2023-11-13-a5d4)*,* [*F.21.0042.F*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-notion-batiment-neuf-cassation-bruxelles-2023-11-13-a5d4)*; H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 32, www.curia.europa.eu.\]* --- 13\. Volgens het Hof impliceert het begrip ‘verbouwing van gebouwen’ dat ‘het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken ingrijpend aan te passen’ *(5)*. Het Hof van Cassatie heeft deze interpretatie van de notie ‘nieuw gebouw’ in 2023 bevestigd *(6)*. In zijn conclusie in de zaak Kozuba verduidelijkte de advocaat-generaal dat het reële verbouwingswerken moet betreffen, zoals bijvoorbeeld funderingswerken, werkzaamheden aan het geraamte, aan de dakbedekking of aan onderdelen die verband houden met de duurzaamheid en de stevigheid van het gebouw, en niet eenvoudige onderhouds- en instandhoudingswerkzaamheden of werkzaamheden van zuiver decoratieve aard *(7)*. --- *\[(5) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 52, www.curia.europa.eu; H.v.J. 09.03.2023,* [*C-239/22*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-239-22-arret)*, Promo 54, r.o. 25, www.curia.europa.eu.\]* *\[(6) Cass. 13.11.2023, rolnr.*[*F.20.0139.F*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-notion-batiment-neuf-cassation-bruxelles-2023-11-13-a5d4)*,* [*F.21.0042.F*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-notion-batiment-neuf-cassation-bruxelles-2023-11-13-a5d4)*: “(…) Il suit \[…\] qu’il y a transformation d’un immeuble, au sens de l’article 12 précité de la directive qui détermine son statut en cas de cession, lorsque celui-ci a subi des modifications substantielles destinées à en modifier l’usage ou en changer les conditions d’occupation. Il n’en résulte pas qu’un immeuble transformé ne peut être neuf que si les travaux exécutés ne s’appuient pas sur les éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. (…)”\]* *\[(7) Concl. A-G CAMPOS SANCHEZ-BORDONA d.d. 04.07.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, punt 76, www.curia.europa.eu.\]* --- 14\. Deze uitlegging strookt volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie met het doel van de btw-richtlijn, met name het belasten van een handeling die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Volgens het Hof ontstaat die toegevoegde waarde voor een oud gebouw ‘wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd, dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw’ *(8)*. --- *\[(8) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 55, www.curia.europa.eu.\]* --- 15\. Uit het voorgaande volgt dat verbouwde oude gebouwen, indien zij op één lijn gesteld kunnen worden met nieuw opgerichte gebouwen, voor btw-doeleinden als nieuw moeten worden aangemerkt. 16\. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft recent verduidelijkt dat dit ook het geval is wanneer een lidstaat, zoals België, geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid geboden door artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn en dus geen (afzonderlijke) voorwaarden heeft bepaald voor de toepassing van het nieuwheidscriterium op verbouwde oude gebouwen. Het Hof heeft namelijk geoordeeld dat de afwezigheid van dergelijke voorwaarden niet betekent dat bepaalde verbouwingen van een onroerend goed niet met btw zouden kunnen worden belast. Het ontbreken van een dwingende omschrijving in het nationale recht van deze voorwaarden doet geen afbreuk aan de toepassing van de btw op de verkoop van de verbouwde gebouwen *(9)*. Het is dus met andere woorden voldoende dat de richtlijnen ter zake beschreven staan in de Belgische administratieve commentaren. --- *\[(9) H.v.J. 09.03.2023,* [*C-239/22*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-239-22-arret)*, Promo 54, r.o. 32, www.curia.europa.eu.\]* --- 17\. De Belgische wetgever heeft artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn niet omgezet in het nationale recht. Op zich heeft de Belgische wetgever geen expliciete, dwingende voorwaarden vastgesteld op grond waarvan een verbouwd oud gebouw voor btw-doeleinden wordt gelijkgesteld met een nieuw opgericht gebouw. Wel heeft de wetgever, blijkens de parlementaire geschiedenis van de Wet op de optioneel btw-belaste onroerende verhuur tussen belastingplichtigen, verduidelijkt dat een verbouwd oud gebouw als ‘nieuw’ kan worden aangemerkt in twee gevallen *(10)*: --- *\[(10) Parl. St. Kamer 2017-2018, nr. 54-3254/001, 28-29; zie ook* [*circulaire 2019/C/25*](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-25-concernant-modifiant-code-tva-matiere-0e31) *van 21.03.2019 – FAQ nr. II.3: in deze circulaire over de optioneel btw-belaste onroerende verhuur in een B2B-context is sprake van een ‘ingrijpende of belangrijke renovatie’.\]* --- > “Enerzijds worden daarmee eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging. > > Anderzijds worden eveneens bedoeld de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat die aan het gebouw of aan het gedeelte van het gebouw werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken, wanneer het niet volledig duidelijk is of de wezenlijke elementen van het gebouw ingrijpend worden gewijzigd.” 18\. Hiermee lijkt de Belgische wetgever aansluiting te zoeken bij de traditionele administratieve zienswijze ter zake *(11)*. --- *\[(11) Zie beslissing nr. E.T. 19.497 van 20.02.1976 en van 29.04.1976 en* [*aanschrijving nr. 16/1973 van 28.06.1973*](https://juriel.be/fr/circulaires/16-1973-valeur-normale-batiment-eriger-26dd)*, randnummer 10, 3°. Deze beslissing en circulaire werden later overgenomen in de Btw-Handleiding van 2015 (zie nr. 152/2) en in de Btw-Commentaar van 2023 (zie Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C).\]* --- *III.A.1.2. Administratieve criteria voor vernieuwbouw* 19\. Het begrip ‘verbouwing’ wordt niet gedefinieerd in de btw-richtlijn zelf. Dit begrip suggereert volgens de btw-administratie “op zijn minst” dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen *(12)*. Dat is haar uitgangspunt. --- *\[(12) Btw-Commentaar, editie 01.11.2023, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C.\]* --- 20\. Het begrip ‘verbouwing’ wordt niet gedefinieerd in de btw-richtlijn zelf. Dit begrip suggereert volgens de btw-administratie “op zijn minst” dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen *(13)*. Dat is haar uitgangspunt. --- *\[(13) Btw-Commentaar, editie 01.11.2023, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C.\]* --- Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw *(14)*. --- *\[(14) Btw-Commentaar, editie 01.11.2023, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C; H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 32, 52 en 55, www.curia.europa.eu.\]* --- 21\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch weer worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk: i. wanneer een gebouw of een gedeelte van een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als facultatieve tolerantie) *(15)*. --- *\[(15) Btw-Commentaar, editie 01.11.2023, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3., rubriek C.\]* --- In deze beide gevallen dient elke eenheid afzonderlijk te worden beschouwd zoals zij zal bestaan na de uitvoering van de werken. Onder afzonderlijke eenheid wordt begrepen een volledige wooneenheid op zich die volledig zelfstandig functioneert en afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen *(16)*. --- *\[(16) Ibidem.\]* --- 22\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw of een gedeelte ervan voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw of het gedeelte van een oud gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming *(17)*. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. --- *\[(17)* [*Aanschrijving nr. 16/1973*](https://juriel.be/fr/circulaires/16-1973-valeur-normale-batiment-eriger-26dd)*, punt 10, 3°.\]* --- 23\. Geplande ingrijpende wijzigingen aan aard, structuur en, in voorkomend geval, bestemming van het gebouw zouden volgens de DVB bijvoorbeeld kunnen zijn: • geplande ingrijpende wijzigingen aan de structuur van het gebouw: afbraak en opbouw van nieuwe verdiepingen, afbraak en heropbouw van dragende gevelstructuur en ‘achterbouw’ en aanbrengen van nieuwe verstevigings- en funderingsstructuur op elke verdieping van een gebouw; • geplande ingrijpende wijzigingen aan de aard van het gebouw: van een oud, gedateerd en energetisch totaal onaangepast gebouw aan de hedendaagse normen naar een modern en duurzaam, hoogtechnologisch kantoorgebouw, gericht op duurzaamheid, op energie-efficiëntie en zelfbedruiping – zowel op het vlak van energie, klimatisatie als gebruik van water – alsook op het vlak van ecologie met groendaken en groengevels; • geplande ingrijpende bestemmingswijziging van het gebouw: van een klassiek kantoorconcept gericht op één gebruiker, naar een flexibele, multi-gebruiker omgeving. Een dergelijke ingrijpende wijziging in de structuur van het gebouw gaat in principe gepaard met werken aan dragende muren, steunpilaren, kolommen, vloeren, trapgaten, traphallen, liftkoker, e.a. Een wijziging van de bestemming van het gebouw wordt in dit verband door de DVB slechts in ondergeschikte orde bij haar beoordeling betrokken. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken gebouw is volgens haar op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de vernieuwbouwbeoordeling in aanmerking te worden genomen. Overige factoren dan ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie zoals wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden kunnen, evenals andere factoren, onder omstandigheden aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn die overige factoren echter niet, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en noodzakelijk evenmin. 24\. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het niettemin meestal moeilijk te bepalen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). De btw-administratie aanvaardt in dat geval (tweede geval) echter dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. In de waarde van de aldus uitgevoerde werken is ook de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen *(18)*. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. --- *\[(18) Ibidem.\]* --- De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. In de zaak Kozuba heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie geoordeeld dat een kwantitatief criterium waarbij wordt beoogd de kosten van verbouwing van een gebouw te vergelijken met de beginwaarde van het betrokken gebouw, een manier is waarover de lidstaten beschikken om de mogelijkheid van artikel 12, 2., tweede alinea van de btw-richtlijn tot uitvoering te brengen *(19)*. --- *\[(19) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 48, www.curia.europa.eu.\]* --- In België heeft de btw-administratie in haar bestuurlijke praktijk het kwantitatief criterium (‘60%-regel’) anders bepaald vermits zij de kosten van verbouwing van een gebouw vergelijkt met de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd na uitvoering van deze werken. 25\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken en dient de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de btw-administratie het belang van de uitgevoerde werken aan te tonen. 26\. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. #### III.A.2. Toepassing in casu 27\. Opdat de aanvrager, na de geplande werken, zelfstandige gedeelten van het bedoelde gebouw btw-belast zou kunnen ter beschikking stellen aan derden via verhuur door toepassing van de optieregeling overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat dit gebouw, alsook elk gedeelte hiervan afzonderlijk bekeken, na de geplande werken weer zullen kwalificeren als ‘nieuw’ en/of zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW respectievelijk artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. 28\. Een groot deel van het gebouw, d.i. het gedeelte dat het oud gedeelte “G” zal vervangen, een beperkt aantal residentiële units en en een nieuw gebouw aan de achterkant van de site dat de linkerkant en de rechterkant van het gebouw zal verbinden, zal bestaan uit een volledig nieuw opgericht gebouw. Hoewel het oud gedeelte “H” gedeeltelijk zal worden gerenoveerd, geldt alvast dat het bedoelde project tot doel heeft om ruimtes te creëren waardoor het hele gebouw volledig zal worden vernieuwd en zal zijn aangepast aan de meest recente normen. De aanvrager benadrukt voor het volledige (kantoor)gebouw de hoogst mogelijke classificatie te ambiëren waardoor het gebouw tot voorbeeld zal strekken voor nieuwbouwprojecten. Verder verwijst de aanvrager naar het gegeven dat, hoewel het gebouw grotendeels een kantoorfunctie behoudt, de omstandigheden waaronder het gebouw wordt gebruikt toch ingrijpend worden aangepast. Zo wordt het complex, in tegenstelling tot voorheen, opgevat als één gebouw (in plaats van als onderscheiden gebouwen). Ook zullen er nieuwe ruimtes worden toegevoegd binnen het bestaande volume door middel van mezzanineverdiepingen en door bovenbouw van een aantal nieuwe verdiepingen. Het spreekt voor zich dat het feit dat bepaalde structuren ‘gerecycleerd’ worden, geen afbreuk doet aan het voorgaande. 29\. Om het oude gedeelte “H” om te vormen tot hedendaagse, state-of-the-art ruimtes, zullen met name de volgende werken worden uitgevoerd. \- De vloerplaten van verdieping -1, het gelijkvloers en verdieping +1 zullen volledig worden afgebroken (afbraak van vloerplaten met behoud van kolommen). \- Een gedeelte van het gebouw zal volledig worden afgebroken om een nieuw residentieel gebouw op te richten. \- De centrale vleugel alsook de volledige structuur van verdieping -1 en het gelijkvloers van het binnengebied, zullen worden afgebroken om op die plaats een binnentuin te creëren. \- De huidige 1ste verdieping zal niet worden heropgebouwd maar worden vervangen door een bijkomende bouwlaag in mezzanine tussen het gelijkvloers en de huidige 2de verdieping (nieuwe 1ste verdieping). \- De behouden ‘vleugels’ van het gebouw zullen worden uitgebreid naar de binnentuin. Dit zal de volledige afbraak van de bestaande achtergevels impliceren en een uitbreiding van de bestaande verdiepingen met meer dan alfa aantal meter. \- De 5de verdieping zal volledig worden afgebroken en heropgebouwd. \- Bovenop de nieuwe 5de verdieping zullen een aantal nieuwe verdiepingen worden opgericht. Dit impliceert de plaatsing van een volledig nieuwe dakbedekking op het gebouw. \- De liftkokers en trappenhuizen zullen worden verplaatst. 30\. Van de totale vloeroppervlakte van het gebouw vóór verbouwing (d.i. a m²) zal b m² volledig worden afgebroken. Dit betekent dat niet enkel de vloerplaten maar ook de steunende kolommen worden afgebroken. Bovendien zullen nog c m² van de vloerplaten (onder andere op verdieping -1, het gelijkvloers en verdieping +1 van het oude, niet volledig afgebroken, gedeelte “H”) worden afgebroken met behoud van de kolommen. Dit impliceert dat een totaal van ongeveer 75% van de vloeroppervlakte zal worden afgebroken. Op de d m² vloeroppervlakte van het gebouw na verbouwing zal bijgevolg slechts 21% (d.i. e m²) bestaan uit voorafbestaande (maar nog altijd grondig gerenoveerde) vloeroppervlaktes. Abstractie makend van het residentiële gebouw (met ondergrondse parkeerplaatsen), zal van de f m² van het gebouw na verbouwing slechts 23% (e m²) bestaan uit voorafbestaande (maar nog altijd grondig gerenoveerde) vloeroppervlaktes, terwijl 77% (g m²) zal bestaan uit volledig nieuwe gebouwen of nieuwe vloerplaten met behoud van de bestaande kolommen. Hoewel dit op zich niet relevant is vermits alle delen één geheel vormen, merkt de aanvrager nog op dat, wat enkel het oude verbouwde gedeelte “H” betreft (zonder rekening te houden met het gedeelte dat wordt afgebroken om het residentiële gebouw op te richten), van de h m² na verbouwing slechts 35% (e m²) zal bestaan uit voorafbestaande (maar nog altijd grondig gerenoveerde) vloeroppervlaktes terwijl 65% (i m²) zal bestaan uit volledig nieuwe gebouwen of nieuwe vloerplaten met behoud van de bestaande kolommen. 31\. Uit wat voorafgaat blijkt dat er duidelijk sprake is van reële verbouwingswerken en dat het gaat om werken die verband houden met de duurzaamheid en stevigheid van het gebouw, waaronder werkzaamheden aan het geraamte en aan de dakbedekking. 32\. Uit de opsomming en weergave van de werken zoals kort samengevat in de randnummers 28 en 29 hiervoor blijkt dat er sprake is van een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen en in het bijzonder in de structuur van het bedoelde gebouw en dat voldaan wordt aan het traditioneel administratief kwalitatief vernieuwbouwcriterium, zodat dit gebouw, alsook elk gedeelte hiervan afzonderlijk bekeken, na uitvoering van deze werken, op basis van dit kwalitatief criterium weer als een nieuw gebouw of gedeelte daarvan kan worden aangemerkt in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW. Met name zal het gebouw “G“ volledig worden afgebroken, terwijl een substantieel deel (en meer bepaald meer dan 50%) van het gebouw “H” wordt afgebroken. Daarenboven wordt het (kantoren)complex zodanig omgevormd dat het voortaan één geheel zal vormen. Na uitvoering van de werken zal meer dan 50% van de vloeroppervlakte van het gebouw bestaan uit nieuwe constructies, zodat er op basis van het traditioneel door de btw-administratie vooropgesteld kwalitatief vernieuwbouwcriterium sprake is van een nieuw gebouw voor btw-doeleinden, in die zin dat het gebouw een ingrijpende wijziging ondergaat in zijn aard, zijn structuur en, in zekere mate, zijn bestemming (het gebouw behoudt grotendeels een kantoorfunctie). Er zal bovendien sprake zijn van een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouwencomplex zodat het belang van de werken niet kan worden ontkend. ## IV. Conclusie 33\. Op basis van de beoogde werken, zoals hiervoor samengevat, en ook gelet op het bijkomend gegeven dat de werken verder ook aanleiding zullen geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het bedoelde gebouw en dat ook het belang van de uitgevoerde werken wordt aangetoond, kan het bedoelde gebouw, alsook elk gedeelte hiervan afzonderlijk bekeken, weer als nieuw worden aangemerkt en/of worden aangemerkt als te zijn opgericht ten vroegste op of na 01.10.2018 in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW respectievelijk artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW, zodat de verhuur van het betreffende onroerend goed met toepassing van btw kan gebeuren overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW mits naleving van de in de wet- en regelgeving gestelde grond- en vormvoorwaarden en mits eventuele toepassing van artikel 33, § 2bis W.BTW. ## Textes cités 4 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 5 occurrences [CTVA art. 33](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33) 1 occurrence [C-308/16, arrêt du 16 novembre 2017](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret) 8 occurrences [C-239/22, arrêt du 9 mars 2023](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-239-22-arret) 3 occurrences