--- title: "Décision anticipée 2024.0405 · Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, exonération" description: "Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, exonération, bien immeuble, bâtiment neuf, rénovation. Décision anticipée belge n° 2024.0405 du 16 juillet 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0405-batiments-neufs-application-tva-exoneration-3731" lang: "fr" --- # Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, exonération · TVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA **Numéro** 2024.0405 **Date** 16 juillet 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 93 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.0405 du 16.07.2024 *TVA* · *Bâtiments neufs pour l’application de la TVA* ## Résumé La description des travaux visés démontre efficacement, selon le SDA, que – compte tenu des critères administratifs et des sources TVA – le bâtiment subira une modification substantielle dans sa structure et que les travaux donnent donc lieu à un bâtiment ou une partie de bâtiment « neuf » aux fins de la TVA au sens de l’[article 44, § 3, 1° du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les parties L1,L4 et L5 du bâtiment visé par la présente demande seront bien considérées comme neuves au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ; ## II. Description des faits 2\. Le projet, couvert par la présente demande, concerne une restructuration lourde des ailes L1, L4, et L5 d’un immeuble constituant à lui seul un ilot. Les ailes de l’immeuble faisant l’objet de la rénovation étaient jusqu’ici occupées par des tiers. 3\. A ce titre, les travaux comprennent notamment la modification partielle d’une façade afin de créer une nouvelle entrée à double hauteur, la démolition et la reconstruction des deux derniers étages de l’aile L1, l’ajout d’un étage supplémentaire sur l’aile L1 et d’un étage technique sur cette même aile, le prolongement en toiture de la cage d’escalier de l’aile L4, la création de nouvelles trémies d’ascenseurs, l’ajout de cages d’escalier (L4-L5), la construction d’une extension du rez-de-chaussée jusqu’au +6 sur l’aile L5 par le rajout d’une partie de bâtiment avec une nouvelle façade, la démolition/reconstruction de l’aile L4 au niveau+7 ainsi que l’ajout de bureaux sur une grande partie des ailes L4-L5 au niveau +6 pour un total de X m2 de surfaces de bureaux supplémentaires (en sus des surfaces de bureaux qui seront démolies et reconstruites) ainsi que X emplacements de parking couverts (voitures et motos) et X emplacements pour vélos (X pour les bureaux et X pour les logements). 4\. En outre, depuis son édification l’immeuble a fait l’objet de travaux de rénovation importants il y a plus de X ans, et ne répond donc plus aux normes environnementales et énergétiques actuelles, ni aux exigences contemporaines en matière de confort et de convivialité. Dans cette optique, des adaptations structurelles, fonctionnelles, technologiques, climatiques et écologiques de grande envergure seront apportées au bâtiment. L’objectif des travaux en cause est donc de rendre le bâtiment complètement fossil free, de considérablement améliorer les performances énergétiques, de le rendre plus inclusif (tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment), plus dynamique ainsi que de le conformer aux standards actuels en termes de confort et d’utilisation. 5\. Après l'achèvement du projet de construction prévu, les immeubles de bureaux auront la disposition et les caractéristiques suivantes : \- Étages -1 et -2 : parking de X places, garage à vélos, des espaces techniques rénovés ainsi que des noyaux entièrement nouveaux (cages d'ascenseur ainsi que cages d'escalier) ; \- En ce qui concerne l’aile L1 : la démolition et reconstruction des étages +10 et +11. Chaque étage comprend des espaces de bureaux avec des toilettes et des ascenseurs et escaliers rénovés ; \- En ce qui concerne l’aile L4 et L5 : des espaces de bureaux avec des toilettes, des ascenseurs et des escaliers rénovés. La démolition de deux noyaux d’ascenseurs et d’escaliers existants et construction d’un nouveau noyau dont le positionnement est plus adapté aux usages actuels. La construction d’une extension (dent creuse) sur les étages allant du rez-de-chaussée jusqu’au +7. La démolition et la reconstruction du niveau +6 de l’aile L4 et la construction d’un étage de bureaux en retrait (nouveau +7) sur l’entièreté du dernier étage existant. L’extension de l’escalier jusqu’en toiture dans l’aile L4 pour accéder à une vaste terrasse. La démolition/reconstruction de l’étage +7 de l’aile L4 rue A; \- Une partie de l’aile L5, à l'angle de la rue B et de la C, sera reconvertie en logements. Ces logements seront totalement indépendants des zones de bureaux tant d’un point de vue fonctionnel (accès séparés, techniques indépendantes) que d’un point de vue structurel (construction de double murs porteurs). De ce fait, en cas de sinistre (allant jusqu’à un effondrement) dans l’immeuble de logements, les bureaux ne seront pas impactés. Et vise et versa ; ## III. Description des travaux 6\. Les travaux réalisés peuvent se résumer comme suit : 6.1. Dans la partie L1 : ­ Démolition et reconstruction des étages +10 et +11, ­ Création d’un nouvel étage +12 ­ Installation d’une nouvelle toiture ­ Démolition et reconstruction de la dalle de sol aux niveaux -2, -1, et rez-de-chaussée ­ Création de parois verticales, ­ Création d’un déambulatoire, ­ Démolition et reconstruction du parvis, ­ Démolition et reconstruction d’un nouvel ascenseur parking, ­ Rénovation des façades, ­ …. 6.2. Dans la partie L4 : ­ Démolition et reconstruction du 6ième étage ­ Nouvelle toiture ­ Démolition et reconstruction de la dalle de sol aux niveaux -2, -1, et rez-de-chaussée ­ Création de parois verticales ­ Création d’un déambulatoire ­ Démolition et reconstruction de 2 noyaux centraux ( 1 cage d’escalier + 1 trémie d’ascenseur) ­ Création de deux ascenseurs vélos ­ Création d’un ascenseurs parking ­ Démolition d’une partie d’une façade porteuse ­ Création d’une nouvelle entrée ­ Démolition et Reconstruction de la façade porteuse côté jardin sur 2 niveaux ­ … 6.3. Dans la partie L5 – Bureaux : ­ Démolition et reconstruction du +6 ­ Création d’un +7 ­ Création d’un local technique sur +7 ­ Nouvelle toiture ­ Démolition et reconstruction de la dalle de sol aux niveaux -2, -1, et rez-de-chaussée ­ Création de parois verticales ­ Création d’un déambulatoire ­ Création d’une extension ­ Création d’un nouveau mur porteur + semelles de fondations en sous-sol ­ Démolition et reconstruction de 2 noyaux centraux ( 1 cage d’escalier + 1 trémie d’ascenseur) ­ Démolition et reconstruction de la façade ­ … 6.4. Dans la partie L5 – Logements : ­ Changement de la destination du bien ­ Démolition et reconstruction du +6 ­ Création d’un +7 ­ Création d’un local technique sur +7 ­ Nouvelle toiture ­ Extension ­ Création terrasse en +8 ­ Création d’un nouveau mur porteur + semelles de fondations en sous-sol ­ Création de nouvelles trémies techniques ­ … 7\. De plus, le projet prévoit des travaux énergétiques considérables. Ces travaux visent à améliorer les conditions d’occupation du bâtiment. Ils auront également une incidence sur le certificat PEB de l’immeuble qui devrait passer à une certification « A ». ## IV. Décision 8\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ### *IV.A. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale* 9\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 10\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. *(1)* --- *\[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.\]* --- 11\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : 11.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; 11.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. 12\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 13\. Selon le SDA, pourraient, par exemple, être qualifiés de changements majeurs impactant la nature, la structure et, le cas échéant, l'utilisation du bâtiment *(2)* : --- *\[(2)* [*Décision anticipée n° 2023.0443*](https://juriel.be/fr/rulings/2023-0443-caractere-neuf-application-tva-modification-4560) *du 03.10.2023\]* --- \- des modifications majeures de la structure du bâtiment : démolition et construction de nouveaux planchers, démolition et reconstruction de la structure de la façade porteuse et de l'extension arrière et installation d'une nouvelle structure de renforcement et de fondation à chaque étage d'un bâtiment ; \- Des changements majeurs prévus dans la nature du bâtiment : d'un bâtiment ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes contemporaines à un immeuble de bureaux moderne et durable, high-tech, axé sur la durabilité, l'efficacité énergétique et l'autosuffisance – tant en termes d'énergie, de climatisation que d'utilisation de l'eau – ainsi qu'en termes d'écologie avec des toits verts et des façades végétalisées ; \- Un changement radical de zonage prévu du bâtiment : d'un concept de bureau classique centré sur un seul utilisateur, à un environnement flexible et multi-utilisateurs. 14\. Un tel changement radical de la structure du bâtiment s'accompagne en principe de travaux sur les murs porteurs, les piliers porteurs, les colonnes, les planchers, les cages d'escalier, les cages d'escalier, les goulottes, etc. 15\. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que la transformation de l’immeuble entraine la construction d’un bâtiment pouvant être qualifié de neuf aux fins de la TVA. 16\. En effet, l’énumération des différents travaux réalisés figurant aux numéros 6.1 à 6.4 démontre l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble. ### *IV.B. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%* 17\. Lorsque les travaux exécutés sont de nature à entraîner une modification importante de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci, mais qu'il est néanmoins difficile de déterminer si l'immeuble ou une partie de celui-ci a subi une altération radicale de ses éléments essentiels, l'administration de la TVA peut admettre qu'il s'agit d'un bâtiment neuf si le prix de revient, hors TVA, des travaux exécutés par le propriétaire lui-même ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale de l'immeuble ou de la partie d'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés, à l'exclusion du terrain, au moment de l'achèvement de ces travaux. 18\. Dans ce cas, il ne s'agit toutefois que d'une possibilité (« tolérance facultative »), de sorte qu'un constructeur professionnel visé à l'[article 12, § 2 du code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n'est pas tenu de considérer les bâtiments comme neufs aux fins de la TVA. 19\. Compte tenu du fait que, dans les circonstances propres à l'espèce, l'immeuble a manifestement subi des modifications radicale de sa structure, le SDA applique en l'espèce la règle des 60 % à titre subsidiaire. 20\. Dans l’application et le calcul de la règle des 60%, trois paramètres sont primordiaux, à savoir la valeur vénale du bâtiment fini, la valeur foncière et le coût des travaux réalisés (hors TVA et hors travaux de intellectuels tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité). 21\. Le SDA n'est pas compétente pour se prononcer sur la valeur vénale de l'immeuble ou sur la valeur vénale du terrain. De même, s'agissant du coût des travaux immobiliers réalisés et à réaliser, elle ne peut se prévaloir que des déclarations de la requérante. 22\. Il ressort du rapport établi par un bureau d’experts que la règle des 60 %, tel qu’exposée au point 11.2 susmentionné, sera respectée. Dès lors, l'immeuble peut également être considéré comme neuf aux fins de la TVA sur la base du critère des 60 %. ## Textes cités 3 [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 2 occurrences [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence