--- title: "Décision anticipée 2024.0173 · Taux réduit pour la démolition et la reconstruction conjointe de bâtiments d'habitation" description: "Décision anticipée belge n° 2024.0173 du 27 mai 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0173-4d14" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Taux réduit pour la démolition et la reconstruction conjointe de bâtiments d'habitation **Numéro** 2024.0173 **Date** 27 mai 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 157 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.0173 du 27.05.2024 *TVA* · *Taux* · *Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison* · *Rubrique XXXVII, § 3 (mesure transitoire) du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20 (articles 58-60, Loi-programme du 22.12.2023, MB, 29.12.2023, 1ière édition, p. 124003)* ## Résumé Les livraisons visées (ventes) du nombre alfa d’habitations (appartements) et des places de parking souterrain et entrepôts y attenant, sont couvertes par la mesure transitoire de la rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe à l’AR TVA n° 20, étant donné que la demande du permis d'urbanisme concernant les opérations visées a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 01.07.2023 et dans la mesure où la TVA due sur ces travaux est exigible conformément à l'[article 17, § 1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) au plus tard le 31.12.2024. Par conséquent, avant le moment où la TVA devient exigible du 01.01.2024 au 31.12.2024 inclus conformément à l’[article 17, § 1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), X est en principe éligible, lors de la vente du nombre alfa d’habitations (appartements) réalisées sur le site du projet qui font partie du sous-projet « R » visé (et des places de parking souterrain et entrepôts qui sont d'une utilité immédiate pour ces habitations), dans les circonstances de fait données, à l’application du taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII, § 3 (mesure transitoire) susmentionnée. Il va de soi que l’application de ce taux de reconstruction de 6 % dépend en outre des conditions de fond et de forme imposées par la rubrique XXXVII, § 3, alinéa 2, § 4, § 5 et § 6 du tableau A de l’annexe à l’AR TVA n° 20, à savoir principalement la destination que l’acquéreur donne à l’habitation (habitation propre unique et principale), la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie, la condition de délai et le respect des formalités à remplir. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Voor dit project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. De vennootschap Y zal optreden als grondeigenaar in het kader van de ontwikkeling van het residentieel vastgoed(deel)project ‘R’. Hiertoe heeft Y ten voordele van X verzaakt aan haar recht van natrekking op de site met bestaande bebouwing. 2\. Het project vindt plaats binnen de herontwikkeling van de voormalige site S te K. De site werd in jaar x door de verbonden vennootschappen A , B (huidige benaming Y) en C gekocht van V. De originele aankoop betrof een groter geheel aan percelen die later verdeeld werden in een KMO-zone en een woonzone. Deze rulingaanvraag heeft enkel betrekking op de woonzone. Deze woonzone wordt gerealiseerd op meerdere loten die elk deel uitmaken van het voorheen bestaande kadastrale perceel p. Het project ‘R’ zal integraal worden gerealiseerd op lot 2; lot 2 is eigendom van Y. Bij de aankoop werden de gronden met opstaande gebouwen en constructies overgenomen. De bestaande constructies waren met andere woorden nog niet afgebroken op het ogenblik dat de grondvennootschappen de grondaandelen aankochten. In dit project werden de nieuwe constructies gerealiseerd door X. Y (B na naamswijziging; de grondeigenaar) heeft in een akte van jaar x+3 immers verklaard dat zij verzaakt aan haar recht van natrekking in het voordeel van X en dat zij X heeft gemachtigd om op dit goed voor eigen rekening infrastructuur- en bouwwerken uit te voeren. Bijgevolg behoren de opgerichte en nog op te richten gebouwen toe aan X. In de daaropvolgende jaren werd door de vennootschap A opdracht gegeven aan de vennootschap D om de bestaande constructies te slopen en de ganse site bouwrijp te maken voor de toekomstige herontwikkeling. 3\. De zones van de BPA’s en later het RUP werden verkaveld in diverse kleinere percelen waarop doorheen de jaren de diverse vastgoedprojecten werden gerealiseerd. X treedt hierbij altijd op als vastgoedpromotor en laat de gebouwen optrekken door de vennootschap E, waarna ze deze met toepassing van btw verkoopt aan de particuliere eindklant. De huidige individuele bebouwde percelen maken dus deel uit van de historische grotere kadastrale percelen waarop de historische constructies werden gesloopt. Deze rulingaanvraag heeft betrekking op één deelproject (project ‘R’) dat wordt gerealiseerd op deze site. De overige deelprojecten maken niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. 4\. Met het oog op de realisatie van het vastgoedproject ‘R’ werd vóór 01.07.2023 de omgevingsvergunning met betrekking tot de bedoelde handelingen bekomen van de bevoegde overheid. 5\. De betreffende projectsite wordt herontwikkeld tot een project bestemd voor residentiële bewoning. In het (deel)project ‘R’ zullen alfa aantal wooneenheden (appartementen) worden gerealiseerd alsook een ondergrondse parking (ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen). ## II. Vraagstelling 6\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (hierna aangeduid als “DVB”) de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de hierna bedoelde residentiële wooneenheden en de ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de woongelegenheden, die deel uitmaken van het hierna besproken project, principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel) van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode van 01.01.2024 tot en met 31.12.2024 (gelet op de verlenging van de tijdelijke regeling inzake levering van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) tot uiterlijk 31.12.2024 bij overgangsmaatregel door de artikelen 58 t.e.m. 60 van de Programmawet van 22.12.2023 (BS 29.12.2023, 1ste editie), mits de formaliteiten daartoe worden nageleefd en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen. ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 7\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* **III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel) van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 (inwerkingtreding per 01.01.2024)** 8\. Ingevolge de Wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) *(1)* is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. --- *\[(1) Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068.\]* --- Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 *(2)* werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023. --- *\[(2) Koninklijk Besluit van 27.03.2022 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat de fotovoltaïsche zonnepanelen, de thermische zonnepanelen en de zonneboilers, de warmtepompen, en de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft (BS 31.03.2022).\]* --- Deze verlenging tot en met 31.12.2023 bracht geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke regeling *(3)*. --- *\[(3) Circulaire nr. 2022/C/45 (E.T. nr. 137.880/2) van 02.05.2022, punt 1.\]* --- 9\. Rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 voorziet in een overgangsmaatregel waardoor bepaalde lopende projecten tot uiterlijk 31.12.2024 in aanmerking kunnen blijven komen voor het 6%-heropbouwtarief onder de opgeheven tijdelijke regeling, die de leveringen van woningen en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op dergelijke goederen wel afdekte *(4)*. --- *\[(4) Artikelen 58 t.e.m. 60 van de Programmawet van 22.12.2023 (BS 29.12.2023, 1ste editie).\]* --- Voornoemde rubriek XXXVII, § 3 herneemt de toepassingsvoorwaarden van het opgeheven [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) en beperkt het toepassingsgebied ervan in de tijd doordat voornoemd artikel 1quater, § 3 verder kan worden toegepast, mits: • de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van de woning (wooneenheden) vóór 01.07.2023 bij de bevoegde overheid werd ingediend (i.e. door de bevoegde overheid officieel werd ontvangen, wat is gebleken uit een ontvangstbewijs dan wel uit een administratieve beslissing in die zin of uit de vergunning zelf), en; • de op die handelingen verschuldigde btw uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW *(5)*. --- *\[(5) Artikel 58 van de Programmawet van 22.12.2023 (BS 29.12.2023, 1ste editie).\]* --- Deze overgangsmaatregel is in werking getreden op 01.01.2024 *(6)* (dus op de dag nadat [artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) betreffende de btw-tarieven is afgelopen). --- *\[(6) Artikel 60 van de Programmawet van 22.12.2023 (BS 29.12.2023, 1ste editie).\]* --- Uit de Memorie van Toelichting bij de Programmawet *(7)* tot invoering van voornoemde rubriek XXXVII, § 3 blijkt dat, behoudens toevoeging van beide hiervoor vermelde temporele voorwaarden, alle toepassingsvoorwaarden uit de opgeheven tijdelijke regeling van artikel 1quater, § 3 (oud) van het Btw-KB nr. 20 dezelfde blijven voor de toepassing van deze overgangsmaatregel. Uit het feit dat deze toepassingsvoorwaarden zonder enige wijziging werden overgenomen uit de bestaande tijdelijke regeling, meent de DVB te mogen afleiden dat de btw-administratie deze voorwaarden op dezelfde wijze zal interpreteren, bijvoorbeeld wat betreft de vereiste van eenheid van bouwheerschap of de vereiste dat het afgebroken gebouw en de heropgebouwde woning op hetzelfde kadastrale perceel moeten liggen. --- *\[(7) Programmawet van 22.12.2023 (BS 29.12.2023, 1ste editie).\]* --- 10\. De dwingende wettelijke bepalingen van de Wet Breyne *(8)* laten niet toe dat de toepassing in de tijd van deze overgangsmaatregel wordt omzeild, door een overmatige vooruitfacturering door de verkoper of de projectontwikkelaar dan wel door een (al dan niet vrijwillige) overmatige vooruitbetaling door de koper die niet overeenstemt met de voortgang van de werken van heropbouw vóór de oplevering van de woning. --- *\[(8) Wet van 09.07.1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11.09.1971. De Wet Breyne is van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.* *Gelet op het feit dat de Wet Breyne van dwingend recht is, kunnen partijen de toepassing ervan niet conventioneel uitsluiten.\]* --- #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling van voornoemde rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel) 11\. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat: • de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) *(9)*; --- *\[(9) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.\]* --- • de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling 12\. De bedoelde alfa aantal wooneenheden (appartementen) die worden verkocht in het (deel)project ‘R’ in K die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden (appartementen) voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, a) (overgangsmaatregel) jo. § 6 van voornoemde rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel)). Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden (appartementen) zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in voornoemde rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 2° en 3° (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 13\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze alfa aantal appartementen die in het kader van het (deel)project ‘R’ in K worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in voornoemde rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1° (overgangsmaatregel). De aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de bedoelde handelingen is in casu bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023. ### *III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van voornoemde rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel): toepassing in casu* **III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)** 14\. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door voornoemde rubriek XXXVII, § 3 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. Heropbouw 15\. In elk van de projecten werden de nieuwe constructies gerealiseerd door X. A en Y (de grondeigenaars) hebben in een akte van jaar x+3 immers verklaard dat zij verzaken aan hun recht van natrekking in het voordeel van X en dat zij X hebben gemachtigd om op dit goed voor eigen rekening infrastructuur- en bouwwerken uit te voeren. Bijgevolg behoren de opgerichte en nog op te richten gebouwen toe aan X. Afbraak Zoals hiervoor gesteld, heeft de vennootschap A opdracht gegeven aan de vennootschap D om de bestaande constructies te slopen en de ganse site bouwrijp te maken voor de toekomstige herontwikkeling. 16\. In casu werd er in het voordeel van X, de projectontwikkelaar in het kader van dit vastgoedproject door Y verzaakt aan haar recht van natrekking. De grond kan dan door Y, de grondeigenaar, afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting *(10)*. --- *\[(10) Zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/010, 50.\]* --- In de vastgoedsector is het zeer gebruikelijk dat er wordt gewerkt met het systeem van een gesplitste verkoop (mits consequent handelen). Administratieve tolerantie voor lopende (al opgestarte) projecten per 31.12.2020 17\. Als er zich vóór 01.01.2021 al een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de kosten van afbraak van een gebouw heeft voorgedaan (eerste voorwaarde), neemt de btw-administratie aan dat aan de voorwaarde van eenheid van afbraak en heropbouw is voldaan – ook al is de afbraak gebeurd door de grondeigenaar en zal de heropbouw gebeuren door een projectontwikkelaar/houder van een zakelijk recht op de grond – op voorwaarde dat: • er eenheid van project is waarbij partijen tot voldoening van de btw-administratie kunnen aantonen dat de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het zakelijk recht en de heropbouw van woningen, een globaal project uitmaken (dit is een feitenkwestie; normaliter blijkt dit uit de omgevingsvergunning) (tweede voorwaarde), en; • de grondeigenaar en de projectontwikkelaar verbonden partijen zijn. Meerdere grondeigenaars en/of projectontwikkelaars kunnen betrokken zijn. Een juridische verbondenheid in de zin van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen *(11)* is in elk geval voldoende, zoals uitdrukkelijk gesteld in de hiervoor aangehaalde circulaire. Meerdere grondeigenaars en/of projectontwikkelaars kunnen betrokken zijn (derde voorwaarde) *(12)*. --- *\[(11) Artikel 1:20 WVV luidt als volgt: “Voor de toepassing van dit wetboek wordt verstaan onder:* *1°* *”met een vennootschap verbonden vennootschappen”:* *a)* *de vennootschappen waarover zij een controlebevoegdheid uitoefent;* *b)* *de vennootschappen die een controlebevoegdheid over haar uitoefenen;* *c)* *de vennootschappen waarmee zij een consortium vormt (het begrip consortium wordt gedefinieerd in artikel 1:19 WVV);* *d)* *de andere vennootschappen die, bij weten van haar bestuursorganen, onder de controle staan van de vennootschappen bedoeld in a), b) en c);* *2°* *“personen verbonden met een persoon”, de natuurlijke en rechtspersonen die zijn verbonden met een persoon in de betekenis van het 1°.”\]* *\[(12) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.1.\]* --- Ook partijen die voldoen aan de verbondenheidsvoorwaarden om een btw-eenheid in de zin van artikel 4, § 2 W.BTW te vormen zoals voorzien in [artikel 1 van Btw-KB nr. 55](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-55-mars-regime-assujettis-formant-unite-651f#ar55-art1) *(13)*, worden hier bedoeld *(14)*. --- *\[(13) Aanschrijving nr. AOIF 42/2007 (nr. E.T. 111.702) van 09.11.2007, p. 5-11; Beslissing nr. E.T. 122.346 van 16.10.2014 Beslissing nr. E.T. 127.850 van 30.03.2016; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 5, punt 5, rubrieken A, B en C.\]* *\[(14) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 3.6., 3de al.\]* --- De terminologie gebruikt in punt 5.1. van de circulaire (de zinsnede ‘wordt in elk geval beoogd’) betekent dat de juridische verbondenheid waarvan aldaar sprake dan een voldoende voorwaarde is om de tolerantie toe te passen, maar dat dit niet noodzakelijk belet dat ook andere verbondenheden tussen de grondeigenaar en de opstalhouder die het globaal project samen uitvoeren, tot voldoening van de btw-administratie kunnen worden aangetoond. 18\. Deze voorwaarden zijn volgens de DVB in het onderhavige geval vervuld, zoals blijkt uit het volgende: • de factuur met betrekking tot de sloop dateert van vóór 01.01.2021. Er is vóór de inwerkingtreding van deze regeling dus al btw opeisbaar geworden; • er is sprake van eenheid van project. Voor de woonzone werd in jaar x+2 een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) bekomen (BPA # - #). Het plan en de geldende voorschriften konden online worden geraadpleegd door de DVB. Deze goedgekeurde BPA’s werden later in jaar x+10 omgezet in het RUP D waarvan de plannen en desbetreffende voorschriften ook door de DVB online te raadplegen waren via dezelfde link. De woonzone is altijd bestemd geweest als residentiële ontwikkeling en heeft nooit een andere bestemming gehad. Gezien de omvang van de site verloopt de herontwikkeling in diverse fases (zie ook infra). Naar het oordeel van de DVB staat deze fasering de eenheid van project niet in de weg en wordt deze tot haar voldoening aangetoond vermits X ondanks het tijdsverloop (cf. infra) altijd de intentie heeft gehad om na de sloop van de bedrijfsgebouwen de site te herontwikkelen; • de opdrachtgever voor de sloop (de vennootschap A) en de opdrachtgever voor de heropbouw (de vennootschap X) zijn verbonden partijen. Zij behoren immers tot dezelfde groep en de aandelen van beide vennootschappen zijn voor 100% in handen van dezelfde moedervennootschap (i.e. Y). De betrokken vennootschappen kunnen dus aanzien worden als een verbonden vennootschap onder toepassing van artikel 1:20 Wetboek van vennootschappen en verenigingen. 19\. Het lopend project ‘R’ voldoet dus aan alle voorwaarden om toepassing te maken van de tolerantie voorzien in punt 5.1. van de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 en er kan naar het oordeel van de DVB dan ook worden aangenomen dat in de gegeven omstandigheden de voorwaarde van eenheid van afbraak en heropbouw is vervuld. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak 20\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw *(15)*. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. --- *\[(15) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 21\. De voorheen bestaande bebouwing werd integraal afgebroken. Dit blijkt ook uit het beschikbaar fotomateriaal, zoals voorgelegd aan de DVB. 22\. Gelet op de volledige afbraak komen alle residentiële wooneenheden in dit project principieel in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% ingevolge rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel) van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. **III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw – splitsing van een perceel (verkavelingsproject)** 23\. Eén van de grondvoorwaarden voor de bedoelde regeling is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. 24\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(16)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen *(17)*. --- *\[(16) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).\]* *\[(17) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 25\. Het project ‘R’ is volledig gelegen op het voormalige lot 2, dat voorheen substantieel bebouwd was, dat eigendom is van Y en dat voorheen deel uitmaakte van het bestaande kadastrale perceel met indeling p. Nadien heeft er een verdere opdeling van het perceel plaatsgevonden, waardoor dit perceel momenteel het nummer p’ toegewezen kreeg. 26\. Het nieuwe gebouw moet worden heropgebouwd op een vroeger bebouwd perceel of op een perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel waarop het afgebroken gebouw stond. Indien een gebouw wordt gesloopt op een perceel waarop daarna meerdere woningen worden opgericht (splitsing bebouwd perceel), kan de oprichting van de nieuwe woningen in principe gebeuren met toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. De nieuw opgetrokken woningen zijn gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel waarop het afgebroken bouwwerk stond. Het afgebroken gebouw dient vanzelfsprekend betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuw opgetrokken woningen. De btw-administratie kan misbruik inroepen wanneer er een wanverhouding zou bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuw opgetrokken woningen *(18).* --- *\[(18) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.4.\]* --- Het gegeven dat het bebouwde perceel waarop wordt afgebroken, wordt gesplitst met het oog op de oprichting van meerdere woningen, is voor de btw-administratie in principe geen probleem. De heropgerichte woningen liggen immers allemaal op een perceel dat deel uitmaakt van het oude bebouwde perceel waarop werd afgebroken. De btw-administratie stelt in principe geen enkele beperking aan het aantal opsplitsingen waar het vroeger bebouwd perceel het voorwerp kan van uitmaken. 27\. Het nieuwe project zal integraal gerealiseerd worden op lot 2, zoals blijkt uit de afbeelding en het detail, zoals voorgelegd aan de DVB. Aangezien perceel nummer p’ deel uitmaakt van het voorheen bebouwde perceel p, zal het gehele afgesplitste perceel in aanmerking komen voor het bedoelde verlaagde btw-tarief. Uit het hiervoor geciteerde punt 3.4 van de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 blijkt dat, indien een voorheen bebouwd perceel wordt gesplitst, de oprichting van de nieuwe woningen kan gebeuren met toepassing van het bedoelde 6%-tarief. De nieuwe woningen zijn immers gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel waarop het afgebroken bouwwerk stond. In het onderhavige geval is er geen sprake van een wanverhouding die zou bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuw opgetrokken woningen 28\. De DVB stelt vast dat deze grondvoorwaarde in casu is vervuld. #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 29\. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop *(19)* alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. --- *\[(19) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i.\]* --- 30\. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant *(20)*. --- *\[(20) Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 31\. De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren *(21)*. --- *\[(21) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 32\. De regelgeving zelf verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten woning(en), is en blijft bijgevolg een feitenkwestie *(22)*. --- *\[(22) Ibidem.\]* --- 33\. Het project ‘R’ betreft de afbraak van meerdere gebouwen en onroerende goederen van significante omvang en staat in verhouding tot het op te richten gebouw op deze locatie. Dit blijkt onder meer uit het aan de DVB voorgelegde fotomateriaal waarop de afgebroken gebouwen weergegeven zijn. Nagenoeg de hele site werd in het verleden bebouwd met tig bedrijfspanden, asfaltverhardingen en wegenissen. Deze onroerende goederen werden in hun totaliteit gesloopt en verwijderd. 34\. Op lot 2 werden inmiddels meerdere projecten gerealiseerd. Het onderhavige project ‘R’ omvat een kleiner deelproject op hetzelfde lot. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken betreffende dit deelproject blijkt dat het (de) af te breken gebouw(en) (cf. supra) genoeg significante omvang heeft (hebben), ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Verband (link) tussen afbraak en heropbouw – as such geen maximaal tijdsverloop 35\. De regelgeving veronderstelt dat er een verband (link) is tussen de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden *(23)*. --- *\[(23) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 3.2.\]* --- Het betreft vastgoedprojecten waarbij de handelingen van heropbouw van een woning nauw verbonden zijn met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Nergens in de regeling wordt in dit verband voorzien in een tijdslimiet. 36\. Er kan dus geruime tijd verlopen tussen het moment van de afbraak en de heropbouw. Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de heropbouw van de woning. Wat verder in de circulaire luidt het dat er sprake moet zijn van een ‘eenheid van project’, waarbij de afbraak van het oorspronkelijke gebouw en de heropbouw van de woningen of appartementen gebeurt als een globaal project. Ook dit is een feitenkwestie, maar dit blijkt normaliter uit de omgevingsvergunning *(24)*. --- *\[(24) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt. 5.1.\]* --- 37\. Het gegeven dat de afbraak al heeft plaatsgevonden of al geruime tijd geleden gebeurde, hoeft as such geen beletsel te zijn voor de toepassing van dit heropbouwtarief van 6%, althans voor zover duidelijk is dat er eenheid is tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt en de heropbouw van de woning op het projectgebied sinds de vergunning van de bevoegde overheid organisch is gegroeid. 38\. Een lang(er) tijdsverloop tussen afbraak en heropbouw kan verantwoord zijn, bijvoorbeeld bij afbraak van een gebouw waarna de onroerende werken een tijd worden stilgelegd omwille van juridische betwistingen, een bodemonderzoek, enzovoort. Dit is uiteraard een feitenkwestie. 39\. Gezien de uitzonderlijke omvang van de site verloopt de herontwikkeling in het onderhavige geval in diverse fases. Naar het oordeel van de DVB staat deze fasering de eenheid van het project niet in de weg en wordt deze tot haar voldoening aangetoond vermits X ondanks het lange(re) tijdsverloop altijd de intentie heeft gehad om na de sloop van de bedrijfsgebouwen de site te herontwikkelen. 40\. Het lange(re) tijdsverloop kan volgens de DVB in dit specifiek project worden gerechtvaardigd door een aantal feitelijke elementen. De gehele site bedraagt niet minder dan ca. omega ha, waarvan de helft woonzone en de helft KMO-zone. Deze zone wordt stelselmatig ontwikkeld, met een geschatte doorlooptijd per project van ca. bèta jaar. Gelet op de uitzonderlijke omvang van de site was het bouwtechnisch, organisatorisch en financieel (voorfinanciering) niet mogelijk om deze meteen integraal te ontwikkelen. De intentie van Y om deze site te ontwikkelen blijkt ook uit het feit dat de grondposities bij haar boekhoudkundig altijd als ‘voorraad’ zijn geboekt. Bovendien houdt X geen enkele van de al ontwikkelde projecten zelf in portefeuille. 41\. Uit een aan de DVB ter inzage voorgelegd overzicht blijkt dat de deelprojecten op de site gestaag zijn gevorderd sinds het eerste project in jaar x+4 werd afgerond. 42\. De historiek en de aan de DVB voorgelegde stukken tonen tot haar voldoening aan dat het lange(re) tijdsverloop tussen het moment van de eerste afbraak (van de bedrijfsgebouwen) en de heropbouw in deze specifieke omstandigheden te verantwoorden was. #### III.B.6. Bijgebouwen en aanhorigheden 43\. Het bedoelde verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is dit verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin *(25)*. --- *\[(25)* [*Circulaire 2021/C/18*](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8)*/ van 25.02.2021, punt 3.6.\]* --- 44\. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan dit 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage *(26)*. --- *\[(26)* [*Circulaire 2021/C/18*](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8)*/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- 45\. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m². 46\. Voor de verkoop van de ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen die in dit project samen met de gerealiseerde woningen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. in de wet staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd; ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire 47\. De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief ondergrondse parkeerplaats en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. ## IV. Conclusie 48\. De hiervoor bedoelde leveringen (verkoop) van de alfa aantal wooneenheden (appartementen) en bijhorende ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen vallen onder de overgangsmaatregel van rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 vallen vermits de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de bedoelde handelingen bij de bevoegde overheid is ingediend vóór 01.07.2023 en voor zover de op die werken verschuldigde btw uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar zal worden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW. 49\. Bijgevolg komt X, voor de btw die overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar wordt van 01.01.2024 tot en met 31.12.2024, bij de verkoop van de bedoelde alfa aantal op de projectsite gerealiseerde wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het bedoelde (deel)project ‘R’ (en de ondergrondse parkeerplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze woongelegenheden), in de gegeven feitelijke omstandigheden principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 (overgangsmaatregel). 50\. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 6 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Textes cités 3 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 4 occurrences [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 2 occurrences [AR no 55 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-55-mars-regime-assujettis-formant-unite-651f) 1 occurrence