--- title: "Décision anticipée 2024.0137 · Travaux immobiliers (travaux de rénovation et de transformation) affectés à des logements" description: "Travaux immobiliers (travaux de rénovation et de transformation) affectés à des logements à des fins. Décision anticipée belge n° 2024.0137 du 9 avril 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0137-taux-travaux-immobiliers-renovation-transformation-3b0a" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Travaux immobiliers (travaux de rénovation et de transformation) affectés à des logements · TVA - Taux - Travaux immobiliers (travaux de rénovation et de transformation) affectés à des logements à des fins d’habitation privée - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXI du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 **Numéro** 2024.0137 **Date** 9 avril 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 154 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.0137 du 09.04.2024 *TVA* · *Taux* · *Travaux immobiliers (travaux de rénovation et de transformation) affectés à des logements à des fins d’habitation privée* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XXXI du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* ## Résumé Dans les circonstances propres à l’affaire, le taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l'AR TVA n° 20, en exécution de l’[article 37 du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37), est applicable (aux conditions prévues à la rubrique XXXI et à l’exclusion naturellement des travaux de nettoyage visés au § 1er, 1° et des opérations visées au § 4, 1° et 2° de la rubrique XXXI) aux travaux immobiliers matériels visés qui mèneront à l’aménagement (transformation, le cas échéant rénovation) des bâtiments E et F visés du Bâtiment R visé. La vente par X d’au total un nombre alpha d’appartements rénovés dans les deux bâtiments est en l’espèce exonérée de la TVA en vertu de l’[article 44, § 3, 1°, a) du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X, een naamloze vennootschap met maatschappelijke zetel in Vlaanderen. Deze onderneming maakt deel uit van de X Groep. 2\. Dit project heeft betrekking op (een deel van) de projectsite van het Gebouw in R. 3\. Met het oog op de herontwikkeling van de volledige zone werd destijds in jaar x een publiek-private samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de site-eigenaar, Y, en de tijdelijke handelsvereniging Z. De herontwikkeling strekt er onder meer toe om, in verschillende fases, omega aantal wooneenheden op de site te creëren en hiermee het wonen in R te stimuleren. Hiertoe werd beslist een deel van de bestaande gebouwen, die als minderwaardige constructies werden beschouwd, af te breken en te vervangen door onder meer nieuwbouwappartementen en -woningen. De historisch waardevolle gebouwen (i.e. de gebouwen C, D, E en F) worden daarentegen volledig behouden. Zij dienen weliswaar een renovatie te ondergaan om ze te kunnen herbestemmen tot hedendaagse woongelegenheden. 4\. In een eerste fase van dit project werden de gebouwen C en D gerenoveerd, waarbij de btw-administratie in jaar x+2 heeft bevestigd dat de renovatiewerken voldeden aan de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. 5\. Deze rulingaanvraag heeft betrekking op de gelijkaardige renovatie en herbestemming van de bedoelde gebouwen E en F op de site. In deze twee gebouwen zullen er in totaal alfa aantal appartementen worden gerealiseerd. Om dit deel van het project te realiseren zal Y de grondaandelen van de gebouwen E en F verkopen aan de grondvennootschap van de X Groep, T, en de eigenlijke gebouwen aan de aanvrager, X. De wooneenheden zullen na de renovatiewerken immers gesplitst worden verkocht door T, wat de grondaandelen betreft, en X, wat de opstallen betreft. De reden hiervoor is dat er binnen het project van het Gebouw R ook nieuwbouwwoningen zullen worden gerealiseerd die niet het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag. Deze nieuwbouwwoningen zullen gesplitst worden verkocht waardoor ook de renovatiewoningen op dezelfde wijze worden verkocht zodat consequent wordt gehandeld in de zin van de beslissing nr. E.T. 119.318 van 28.10.2010. ## II. Vraagstelling 6\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (hierna aangeduid als “DVB”) de bevestiging te verkrijgen dat: • het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van toepassing is op de werken in onroerende staat aan de bedoelde gebouwen E en F; • de verkoop door X van de in totaal alfa aantal wooneenheden in voornoemde gebouwen E en F vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) W.BTW. ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 7\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Werk in onroerende staat (renovatie- en omvormingswerken) met betrekking tot privéwoningen (tabel A, rubriek XXXI, BTW-KB nr. 20)* #### III.A.1. Algemeen *III.A.1.1. Toepassingsvoorwaarden* 8\. Het werk in onroerende staat (in de zin van artikel 19, § 2, derde lid W.BTW) en de in § 3 van rubriek XXXI genoemde daarmee gelijkgestelde handelingen worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, voor zover de volgende voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld: • de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben *(1)*. --- *\[(1) Sinds 03.11.2022 is het renovatietarief van 6% in casu ook van toepassing voor de installatie van alle of een deel van de onderdelen van een liftsysteem vermits de handelingen overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 worden verricht aan een woning of wooncomplex waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste 10 jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken.\]* --- De bouw- of heropbouwwerken worden dus niet rechtstreeks door deze bepaling bedoeld. De [aanschrijving nr. 6/1986 van 22.08.1986](https://juriel.be/fr/circulaires/6-1986-f342) bepaalt dat de werken in onroerende staat en de daarmee gelijkgestelde handelingen die de bouw of heropbouw van een nieuw gebouw tot voorwerp hebben, impliciet uitgesloten zijn van het voordeel van het verlaagd tarief en verduidelijkt hierbij hoe dergelijke werken van andere werken kunnen worden onderscheiden. Deze voorwaarde in voornoemde rubriek XXXI heeft betrekking op de aard en de omvang van de uitgevoerde werken (eenvoudige verbouwing, renovatie, rehabilitatie maar geen bouw, afbraak of (afbraak-)heropbouw) en niet op het uiteindelijk uitzicht of het behoud van de bestemming van het goed; • de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning wordt gebruikt; • de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste 10 jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken; • de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Onder eindverbruiker moet worden begrepen de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enzovoort) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt. Het werk in onroerende staat kan dus zowel verricht worden in opdracht van de eigenaar als in opdracht van de huurder van het onroerend goed. • de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten wettelijk verplicht *(2)* de vereiste uitgebreide standaardverklaring *(3)* bevatten. Als de afnemer het btw-tarief niet schriftelijk betwist binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de bedoelde factuur, is de dienstverrichter ontlast van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief (behalve in geval van samenspanning tussen de partijen). --- *\[(2) Deze standaardverklaring is wettelijk verplicht sinds 01.07.2022 (in voege getreden sinds 01.01.2022 ingevolge de Wet van 27.12.2021 houdende diverse bepalingen inzake btw (BS 31.12.2021)).\]* *\[(3) "Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21 pct. van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.\]* --- *III.A.1.2. Uitsluitingen van de toepassing van het verlaagde btw-tarief* 9\. Het verlaagde btw-tarief van 6% is overeenkomstig § 1, 1° en § 4, 1° en 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXI enkel van toepassing wanneer de bedoelde werken in onroerende staat of gelijkgestelde handelingen betrekking hebben op de eigenlijke woning. Bijgevolg is dit 6%-renovatietarief in geen geval van toepassing op: • werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen; • werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, en; • de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning. #### III.A.2. Toepassing in casu 10\. De vraag is of het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXI toepasselijk is op de geplande werken in onroerende staat verricht aan de bedoelde gebouwen E en F. *III.A.2.1. Omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud (uitgezonderd reiniging) van privéwoningen* 11\. Overeenkomstig § 1, 1° van voornoemde rubriek XXXI is het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing op werken in onroerende staat die de omvorming, de renovatie, de rehabilitatie, verbetering, de herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning, tot voorwerp hebben. 12\. De gehanteerde begrippen veronderstellen een ingrijpen dat niet zo ver gaat dat met de werken in wezen tot nieuwbouw wordt overgegaan. De wetgeving geeft echter geen omschrijving van wat onder ‘omvorming’ of ‘renovatie’ moet worden verstaan. Verder wordt ook niet gepreciseerd vanaf wanneer er geen sprake meer is van ‘omvorming’ of ‘renovatie’, maar wel van ‘nieuwbouw’. 13\. In wezen is de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor omvormingswerken van een bestaand oud gebouw onderworpen aan één of meerdere van de drie volgende administratieve criteria: a) het criterium van het wezenlijk behoud van de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw; b) het oppervlaktecriterium, en; c) het criterium van niet-autonome (woon)eenheid of afhankelijkheidscriterium (concept afhankelijkheid van het oude gedeelte van het gebouw). In principe moeten deze drie criteria los van elkaar worden onderzocht, waarbij het verlaagde btw-tarief van 6% niet van toepassing is van zodra aan één van de criteria niet is voldaan. Voor de uitbreidings- of vergrotingswerken van een bestaand gebouw moeten het oppervlaktecriterium en het criterium niet-autonome (woon)eenheid tegelijk worden onderzocht, aangezien die twee laatstbedoelde criteria over het algemeen met elkaar verbonden zijn. 14\. De btw-administratie heeft in een aanschrijving van 22.08.1986 een omschrijving gegeven van wat volgens haar onder ‘omvorming’ moet worden verstaan. Meer concreet gaat het om “de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken” *(4)*. --- *\[(4)* [*Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986*](https://juriel.be/fr/circulaires/6-1986-f342)*, punten 29 t.e.m. 31.\]* --- Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing, welke ook de benaming is die eraan wordt gegeven, door de btw-administratie niet bekritiseerd wanneer de omvormingswerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw *(5)*. Deze uitlegging van de btw-administratie werd uitdrukkelijk bevestigd door het Hof van Cassatie *(6)*. --- *\[(5)* [*Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986*](https://juriel.be/fr/circulaires/6-1986-f342)*, punt 30;* [*Parl. Vr. nr. 1350 VISEUR van 29.06.2006*](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1350-taux-reduit-travaux-transformation-renovation-a5ee)*, Vr. en Antw. Kamer, 2005-2006, nr. 133, 26247-26250;* [*Parl. Vr. nr. 531 VAN DER MAELEN van 24.03.2010*](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/531-combinaison-renovation-immeuble-nouvelle-construction-1e61)*, Vr. en Antw. Kamer, 2009-2010.\]* *\[(6) Cass. 25.06.2020, AR nr.* [*F.19.0069.N*](https://juriel.be/fr/jurisprudence/batiment-neuf-renovation-travaux-immobiliers-cassation-bruxelles-2020-06-25-1dd1)*, www.fisconetplus.be.\]* --- Een ingrijpende wijziging van de oude structuren is dus uitgesloten. Het gaat om een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld. Om te beoordelen of de werken op relevante wijze steunen op de oude dragende muren, moet redelijkerwijze rekening worden gehouden met alle dragende muren vóór de uitvoering van de werken, zowel de buitenmuren als de binnenmuren, en worden aangenomen dat de totale lengte van de overgebleven (behouden) dragende muren (lopende meters dragende muren) of, meer algemeen, van de overgebleven structuur groter moet zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren of, meer algemeen, van de nieuwe dragende structuur. Dat zal in principe het geval zijn wanneer meer dan de helft van de dragende structuur wordt behouden. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (ook al worden ze op dezelfde plaats gemetseld) moeten worden geteld als nieuwe (dragende) muren. 15\. De btw-administratie aanvaardt dat de uitbreiding van een bestaand gebouw als een omvorming (of een verbouwing) ervan wordt beschouwd als de volgende twee voorwaarden vervuld zijn *(7)*: --- *\[(7) Beslissing nr. E.T. 106.933 van 01.09.1994; Informaties en Mededelingen, Btw-Revue, 1994, nr. 110, 1103-1104;* [*Parl. Vr. nr. 1117 LETERME van 09.10.2002*](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1117-taux-tva-reduit-distinction-entre-2145)*, Vr. en Antw. Kamer, 2002-2003, nr. 153, 19612; zie ook Beslissing nr. E.T. 106.933/2 van 29.03.2006; Btw-Commentaar, editie 01.06.2023, Boekwerk II, Hoofdstuk 7, Afdeling 4, titel 8, rubriek C, subrubriek a.\]* --- • de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte. De btw-administratie vindt dat dit het geval is als de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het wooncomplex na de uitvoering van de werken. Met andere woorden, de uitbreidingswerken mogen er niet toe leiden dat de vóór de aanvang van de werken bestaande oppervlakte wordt verdubbeld of nog meer wordt uitgebreid (oppervlaktecriterium). Onder “oppervlakte van het oude gedeelte dat na de uitvoering van de werken blijft voortbestaan” moeten uiteraard de oude als zodanig bewoonbare en bruikbare oppervlaktes worden verstaan. Bijgevolg moet er voor de berekening van de oude oppervlakten geen rekening worden gehouden met de oude gedeelten van de woning die niet als dusdanig werden bewaard (meer bepaald omdat deze werden afgebroken). De oude gedeelten van de woning die volledig werden afgebroken maar op diezelfde oppervlakte opnieuw werden opgetrokken, maken echter deel uit van de berekening van de nieuwe oppervlakten; • het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren maar vult het oude gedeelte aan en vormt er dus wat het gebruik van het gebouw betreft een coherent en complementair geheel mee (afhankelijkheidscriterium betreffende het oude voortbestaande gebouw). Het nieuwe gedeelte moet met andere woorden een bijkomstig karakter bewaren en mag zelf niet over een ‘eigen identiteit’ beschikken. Het nieuwe gedeelte hoeft zich daarentegen niet onder hetzelfde dak als het oude gedeelte te bevinden. 16\. In casu zullen alle alfa aantal appartementen worden gecreëerd binnen de bestaande muren en binnen het bestaande volume van de bedoelde gebouwen E en F. De DVB benadrukt hierbij dat er geen inpandige appartementen tot stand zullen worden gebracht. Alle appartementen bevinden zich met andere woorden tegen de bestaande buitenmuren. Zij gebruiken daarbij allemaal minstens 2 buitengevels, sommige zelfs 3 buitengevels. Met uitzondering van één terras dat als een uitpandig balkon wordt gecreëerd, worden ook alle terrassen binnen het bestaande volume gerealiseerd, met name door de bestaande ramen te verwijderen en 2 meter achter de bestaande gevel een nieuwe raampartij te voorzien (zogenaamde inpandige terrassen). Ook uitbreidingen van bestaande woningen kunnen onder bepaalde omstandigheden en mits naleving van bepaalde voorwaarden het 6%-renovatietarief genieten (cf. supra). Deze regels uit de bestuurspraktijk zijn echter niet aan de orde gelet op het gegeven dat in casu volledig binnen het bestaande volume wordt gewerkt, althans met uitzondering van één uitpandig terras dat een oppervlakte zal beslaan van x m² en dat in verhouding tot de totale oppervlakte van het bijhorend appartement (y m²) dus verwaarloosbaar is. 17\. In dit renovatieproject wordt ernaar gestreefd om de rijkdom van de historisch waardevolle gebouwen maximaal te laten harmoniëren met zo beperkt mogelijke ingrepen met kwalitatieve en duurzame materialen die passen bij het bestaande patrimonium. Gezien de wijziging van niet-woon- naar woonfunctie zijn sommige aanpassingen natuurlijk onvermijdelijk. Deze zullen echter met de grootst mogelijke zorg worden uitgevoerd, altijd met de geest van de bestaande gebouwen in gedachten. Er wordt daarbij bijzonder veel aandacht besteed aan het zoeken naar een architecturaal hoogstaande oplossing om de beeldbepalende kwaliteit van het bestaande erfgoed te behouden en te vertalen naar een hedendaagse en duurzame visie op wonen en het hergebruik van de oorspronkelijke gebouwen. Dat blijkt overigens al uit een vergelijking van het huidig aanzicht met het toekomstig aanzicht. 18\. Concreet zullen de volgende onroerende werken worden uitgevoerd. ­ Bestaande funderingen worden behouden en plaatselijk, waar nodig, verstevigd in functie van de nieuwe bestemming. ­ De dragende dakstructuur (waaronder dakspanten) blijft integraal behouden. Enkel de dakbedekking wordt vernieuwd met het oog op isolatie en waterdichting. Ook de houten roostering van de bestaande zoldervloer blijft grotendeels behouden. ­ Het buitenschrijnwerk wordt vervangen. ­ De massieve buitengevels in metselwerk met bakstenen van bèta cm worden volledig behouden en gereinigd *(8)* om het bestaande uitzicht maximaal te behouden. Er worden plaatselijk enkel een paar openingen deels aangepast (naar onderen vergroot) met het oog op comfort, namelijk om een goed buitenzicht te verzekeren. --- *\[(8) Inzake de reiniging wordt benadrukt dat onroerende onderhoudswerken die verder gaan dan de gewone reiniging en die – zoals in casu volgens de aanvrager – tot doel hebben het gebouw geheel of ten dele in goede staat te houden, ook het bedoelde verlaagde btw-tarief kunnen genieten, indien alle overige voorwaarden zijn vervuld. Zie onder meer:* [*Parl. Vr. nr. 25 DE CLIPPELE 27.10.1986*](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/25-taux-reduit-tableau-rubrique-xxxi-c521)*, Vr. en Antw. Senaat 1986-87, nr. 8, 481, Btw-Revue, nr. 75, 90, nr. 20.\]* --- De structurele lintelen aan de bovenzijde van alle bestaande gevelopeningen worden ook integraal behouden, zoals ook zichtbaar op aan de DVB voorgelegdebeelden. ­ De massieve binnenwanden in metselwerk met bakstenen van gamma cm worden grotendeels behouden. In functie van de binneninrichting worden plaatselijk wel een aantal binnenwanden van nieuwe openingen voorzien of (gedeeltelijk) verwijderd, maar de oorspronkelijke structuur met de typische typologie van de betreffende lokalen wordt gerespecteerd en blijft behouden. Het formaat van de oorspronkelijke lokalen is dus significant aanwezig in de nieuwe woonunits. Deze uit te voeren werken hebben bovendien slechts in beperkte mate betrekking op dragende binnenwanden. ­ De gamma bestaande majestueuze traphallen worden integraal behouden, hersteld en gereinigd (trappen, leuningen, vloerafwerkingen, wandbetegeling, enz.). ­ In deze bestaande circulatiekernen worden wel liftkokers toegevoegd en in één van de bestaande kernen wordt ook een noodtrap toegevoegd. ­ Er wordt voorzien in gamma bijkomende (compacte) traphallen met liftkokers. Dit is nodig om ontsluiting te geven aan de wooneenheden die worden gecreëerd. ­ In de voormalige hallen en lokalen is de verdiepingshoogte momenteel zeer hoog. Deze extra beschikbare verdiepingshoogte wordt optimaal benut door zowel in de oude gelijkvloerse verdieping als in de oude eerste verdieping een extra verdieping in te voegen binnen het bestaande volume. Om de ruimtelijkheid van de bestaande gebouwen te bewaren, zal er echter plaatselijk worden gewerkt met vides en dubbelhoge ruimtes. Dit alles gebeurt binnen het aanwezige volume vermits het dak en de buitenmuren van de gebouwen integraal behouden blijven. ­ Wegens een ontoereikende draagkracht en een beperkte dikte in functie van akoestiek wordt de bestaande vloerplaat tussen de oude gelijkvloerse verdieping en de oude eerste verdieping vervangen ter hoogte van de wooneenheden. De bestaande dragende vloerplaten ter hoogte van de oude traphallen blijven integraal behouden. ­ De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping wordt delta cm lager gelegd om zo altijd overal een vrije verdiepingshoogte van minstens jota cm te realiseren en drempelloos aan te sluiten op de verlaagde achtertuinen. ­ In de voorgevels worden de terrassen van de wooneenheden op de verdiepingen uitgevoerd als inpandige terrassen achter de bestaande gevel. Hierbij worden de bestaande ramen verwijderd en wordt er circa 2 meter achter de bestaande gevel een nieuwe raampartij voorzien. In de achtergevels van de gebouwen situeren er zich drie terrassen van de wooneenheden op de verdiepingen. Twee van deze terrassen zijn beperkte dakterrassen op de bestaande kleine daken. Het derde terras betreft een bijkomend uitpandig balkon tegen de bestaande achtergevel. ­ Er worden geen bijgebouwen of aanbouwen gecreëerd. Tussenbesluit 19\. Op basis van de feitelijke vaststellingen is de DVB in de omstandigheden eigen aan de zaak van oordeel dat de hiervoor vermelde onroerende werken kwalificeren als omvormings-, renovatie-, rehabilitatie-, verbeterings-, herstellings- of onderhoudswerken (als laatstbedoelde werken verder gaan dan de gewone reiniging) in de zin van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. Haar voornaamste bevindingen en argumenten ter onderbouwing van dit standpunt kunnen worden weergegeven als volgt. • De bedoelde werken steunen in hoofdzaak op de bestaande dragende structuur (eerste argument) In casu worden de gebouwen, met inbegrip van de fundering en de dragende buitengevels, behouden. Bestaande funderingen worden behouden maar worden plaatselijk, waar nodig, verstevigd in functie van de nieuwe bestemming. In casu belet deze versteviging volgens de DVB niet om deze funderingen te beschouwen als ‘behouden (bewaard)’. Ook de dragende dakstructuur (onder andere de dakspanten) blijft behouden, want enkel de dakbedekking wordt vernieuwd. Vermits deze dragende dakstructuur op de behouden buitengevels rust, wordt aan een bijzonder significant element van de draagstructuur niets gewijzigd. Aan de bestaande draagstructuur wordt slechts in beperkte mate geraakt, met name door: \- de plaatselijke verwijdering van binnenmuren, die slechts in zeer beperkte mate betrekking heeft op dragende muren; \- de vervanging van de vloerplaten ter hoogte van de appartementen. Daarbij wordt benadrukt dat de te verwijderen vloerplaten horizontale bouwlagen zijn, met als functie de belasting van vloer, meubels en bewoners af te leiden naar de eigenlijke dragende structuur van het gebouw, zijnde de muren waaraan of waarop de vloerplaten zijn gehecht. Deze oude massieve buitenwanden blijven, zoals hiervoor aangehaald, integraal behouden. De nieuwe vloerplaten (zowel de oude die worden vervangen als de vloerplaten van de nieuw ingevoegde verdiepingen) zullen dus in hoofdzaak steunen op de originele dragende structuren en, in veel beperktere mate, op enkele bijkomende steunpunten. Dit is duidelijk te zien op een knipsel uit het verdiepingsplan, zoals voorgelegd aan de DVB. Hierop is te zien hoe de structuur van de nieuwe vloerplaten wordt verankerd in de bestaande buitenmuren, in combinatie met beperkte bijkomende steunpunten. Deze vervanging van de vloerplaten betekent aldus geen significante aanpassing in de dragende structuur. Bovendien blijven de bestaande dragende vloerplaten ter hoogte van de bestaande traphallen integraal behouden. • De lengte van de behouden dragende muren is groter dan de lengte van de nieuwe dragende muren (tweede argument) De lengte van de behouden dragende muren zal lambda meter bedragen, terwijl de lengte van de nieuwe dragende wanden slechts mu meter zal zijn. Dit betekent dat de lengte van de behouden dragende muren meer dan 2/3de van het totaal uitmaakt en aldus in casu aanzienlijk groter is dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren ten belope van minder dan 1/3de. • Er is geen sprake van uitbreiding (derde argument) Alle appartementen worden gerealiseerd binnen de bestaande gebouwen E en F. De DVB benadrukt nogmaals dat er geen inpandige appartementen tot stand worden gebracht. Alle appartementen bevinden zich met andere woorden tegen de bestaande buitenmuren. Zij gebruiken daarbij allemaal minstens 2 buitengevels, sommige zelfs 3 buitengevels. Er worden enkel, omwille van de historisch hoge plafonds, 2 nieuwe verdiepingen ingevoegd. De invoeging van deze tussenverdiepingen speelt zich volledig af binnen de bestaande bouwschil, zonder uitbreiding van het bestaande volume. De vides en dubbelhoge ruimtes worden gecreëerd om de ruimtelijkheid van de bestaande gebouwen te bewaren. Deze invoeging doet volgens de DVB geen afbreuk aan de kwalificatie van de bedoelde werken als omvorming c.q. renovatie overeenkomstig voornoemde rubriek XXXI. De vloerplaten van deze nieuw ingevoegde verdiepingen zullen immers voornamelijk rusten op de bestaande dragende massieve buitenmuren die integraal behouden blijven en, in veel beperktere mate, op enkele bijkomende steunpunten. *III.A.2.3. Naleving van de overige toepassingsvoorwaarden* 20\. In casu is het duidelijk dat de werken betrekking hebben op woningen die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoningen zullen worden gebruikt. Ook over de naleving van de voorwaarde inzake de ouderdom van het gebouw kan er geen discussie bestaan. Verder blijkt ook duidelijk uit de administratieve richtlijnen *(9)* dat X, in haar hoedanigheid van opstalhouder en eigenaar van de bestaande gebouwen, kan worden beschouwd als eindverbruiker in de zin van voornoemde rubriek XXXI, 4°. --- *\[(9) Btw-Commentaar, editie 01.06.2023, Boek II, Hoofdstuk 7, Afdeling 4, titel 8, rubriek B, subrubriek a; Aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986, punt 76.\]* --- Tot slot maakt de aanvrager zich sterk dat ook de toepasselijke vormvoorwaarden (cf. supra) zullen worden nageleefd. ### *III.B. Verkoop van de wooneenheden door X* 21\. Bij de verkoop van een gebouw moet worden nagegaan of de verkoop betrekking heeft op een ‘nieuw’ dan wel een ‘oud’ gebouw voor btw-doeleinden. Enkel de verkoop van een ‘nieuw’ gebouw (en eventueel het bijbehorend terrein) kan of moet met btw worden belasten voor zover dit gebouw wordt geleverd door respectievelijk een toevallige btw-belastingplichtige die hiervoor uitdrukkelijk opteert of door een beroepsoprichter. 22\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn weer worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. 23\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch weer worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk: i. wanneer een gebouw of een gedeelte van een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als facultatieve tolerantie) *(10)*. --- *\[(10) Btw-Commentaar, editie 01.11.2023, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3., rubriek C.\]* --- In deze beide gevallen dient elke eenheid afzonderlijk te worden beschouwd zoals zij zal bestaan na de uitvoering van de werken. Onder afzonderlijke eenheid wordt begrepen een volledige wooneenheid op zich die volledig zelfstandig functioneert en afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen *(11)*. --- *\[(11) Ibidem.\]* --- 24\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw of een gedeelte ervan voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw of het gedeelte van een oud gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming *(12)*. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. --- *\[(12)* [*Aanschrijving nr. 16/1973*](https://juriel.be/fr/circulaires/16-1973-valeur-normale-batiment-eriger-26dd)*, punt 10, 3°.\]* --- 25\. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak niettemin moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). De btw-administratie aanvaardt in dat geval (tweede geval) echter dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw of het gedeelte van een gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw of het gedeelte ervan, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. In de waarde van de aldus uitgevoerde werken is ook de waarde van de werken die het comfort verhogen, begrepen *(13)*. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. --- *\[(13) Ibidem.\]* --- De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. 26\. Omdat X de wooneenheden wenst te verkopen met toepassing van registratiebelasting gaat de DVB enkel nader in op het hiervoor bedoelde eerste geval van vernieuwbouw. Als de hiervoor bedoelde 60%-grens wordt bereikt of overschreden, is de verkoper, in diens hoedanigheid van toevallige btw-belastingplichtige door optie of beroepsoprichter, niet verplicht om het gebouw te verkopen met btw. Deze 60%-regel op basis van de verkoopwaarde (tweede geval) is in de vaste rulingpraktijk een optiestelsel voor de beroepsoprichter (projectontwikkelaar). De beroepsoprichter bedoeld in artikel 12, § 2 W.BTW is in dat geval dus niet verplicht om het gebouw dat belangrijke verbouwingen heeft ondergaan als nieuw te beschouwen voor de toepassing van de btw en mag dus registratiebelasting toepassen. In casu zijn de beoogde werken aan de bedoelde gebouwen E en F volgens de DVB niet dermate ingrijpend dat ze voor btw kwalificeren als vernieuwbouw onder het eerste geval. De DVB wijst er vooreerst op dat alle wooneenheden worden gerealiseerd binnen het bestaande volume van de gebouwen E en F en dat de bedoelde werken in hoofdzaak steunen op de bestaande dragende structuur van deze gebouwen. Hierbij zijn de volgende feitelijke elementen relevant: • de bestaande dakstructuur met dakspanten blijft behouden; • de massieve buitengevels worden integraal behouden; • de massieve bestaande binnenwanden worden grotendeels behouden; • de bestaande funderingen worden behouden en, waar nodig, op een aantal plaatsen verstevigd; • de gamma aantal bestaande majestueuze trappenhallen blijven integraal behouden. De gamma aantal nieuwe circulatiekernen zijn beduidend kleiner en compacter van aard; • de vloerplaten worden vernieuwd maar steunen in hoofdzaak op de bestaande dragende structuur die behouden blijft en, in veel beperktere mate, op enkele bijkomende steunpunten. 27\. In casu worden de wooneenheden volledig binnen het bestaande volume van de bedoelde gebouwen E en F gerealiseerd, blijven de massieve buitenmuren behouden en blijven ook een groot deel van de dragende binnenmuren, alsook de dakstructuur en de gamma aantal bestaande, majestueuze trappenhallen integraal behouden. In de omstandigheden eigen aan de zaak komt de DVB tot de bevinding dat er geen sprake is van een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van de bedoelde gebouwen E en F waardoor de verkoop door X van de bedoelde appartementen in casu vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) W.BTW. ### *III.C. Conclusie* 28\. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, in uitvoering van artikel 37 W.BTW, van toepassing (onder de in rubriek XXXI gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de reinigingswerken vermeld in § 1, 1° en van de handelingen vermeld in § 4, 1° en 2° van rubriek XXXI) op de hiervoor bedoelde materiële werken in onroerende staat die zullen leiden tot de verbouwing (omvorming c.q. renovatie) van de bedoelde gebouwen E en F van het hiervoor bedoelde Gebouw R. 29\. De verkoop door X van de in deze beide gebouwen in totaal alfa aantal gerenoveerde appartementen is in casu vrijgesteld van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) W.BTW. ## Textes cités 3 [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 2 occurrences [CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence