--- title: "Décision anticipée 2024.0091 · Bâtiment ancien transformé" description: "Bâtiment ancien transformé, taxation optionelle des locations immobilière. Décision anticipée belge n° 2024.0091 du 7 mai 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0091-batiment-ancien-transforme-taxation-optionelle-1993" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Bâtiment ancien transformé, taxation optionelle des locations immobilière **Numéro** 2024.0091 **Date** 7 mai 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 67 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2024.0091 du 07.05.2024 *TVA* · *Bâtiments anciens tranformés* · *Article 44, § 3, 1°,a) deuxième alinéa et* [*Article 44,§3, 2° d), du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ## Résumé La rénovation profonde des bâtiments concernés résulte en la création d’un nouveau bâtiment sur la base du commentaire TVA, édition 01.12.2021, Livre VI, chapitre 16, section 1, point 3, rubrique C, reprenant la règle selon laquelle le prix des travaux réalisés s'élève à au moins 60% de la valeur de vente après exécution des travaux. Toutefois, le SDA ne peut émettre qu'un avis conditionnel et sous réserve sur le caractère neuf du bâtiment. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Beslissing 1\. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende : 2\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. 3\. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op: De Verbouwing van de in aanvraag beschreven project van de panden gelegen …kan beschouwd worden als de totstandkoming van een nieuw gebouw(vernieuwbouw), zodanig dat de panden die deel uitmaken van dit gehele project kunnen verhuurd met btw volgens artikel 44, 3§, 2° d) W.BTW. ### *I.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden* #### I.A.1. Algemeen 1\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. 2\. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw *(1)*. --- *\[(1) H.v.J. 16.11.2017,* [*C-308/16*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret)*, Kozuba, r.o. 32, 52 en 55, www.curia.europa.eu.\]* --- 3\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk: i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, tolerantie toegepast als optiestelsel; waardenorm, geen oppervlaktenorm) *(2)*. --- *\[(2) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C.\]* --- 4\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. 5\. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, e.a. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen. 6\. Wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk te beoordelen en vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid W.BTW en artikel 36 W.BTW. 7\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. 8\. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. #### I.A.2. Toepassing in casu *I.A.2.1. : Kwalitatieve toets – belangrijke maar niettemin moelijk te bepalen ingrijpende (radicale) wijziging aan het gebouw* 9\. Opdat de aanvrager, na de geplande onroerende werken, met btw-belast zou kunnen ter beschikking stellen aan derden, wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat dit gebouw na deze werken zal kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden. 10\. De aanvrager geeft aan dat het gebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen. 11\. Uit de verklarende nota van de architecten aangesteld voor dit project blijkt dat de panden gerenoveerd worden naar historische eigenheid met behoud horeca. De vele aanbouwen worden verwijderd. Er wordt geopteerd om uniforme uitbreidingen te integreren die het authentiek karakter en vorm respecteren zodoende men blijvend de historiek kan aflezen. Hierdoor wordt de bestaande perceelmuur gedeeltelijk beperkt opgetrokken. Het pand gelegen te… wordt afgebroken in het kader van het vergroten en saneren van het binnenplein. Het volledig verharde binnenplein wordt door weldoordachte keuzes omgevormd naar een duurzame, ecologische binnentuin. 12\. De aanvrager brengt verder een berekening bij van de structurele werken vergezeld met een nota van een stabiliteitsingenieur waaruit kan worden geconcludeerd dat de gebouwen in kwestie grondig verbouwd worden. Anderzijds blijkt echter wel dat de bestaande structuur in ruime mate behouden blijft. 13\. De structurele werken worden door de rulingdienst dan ook niet als predominant beoordeeld. Naar het oordeel van de DVB wordt – rekening houdend met de hiervoor aangehaalde administratieve richtlijnen en btw-bronnen – niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van de gebouwen voldoende ingrijpende wijzigingen ondergaan. 14\. De aan de DVB overgemaakte documentatie sterkt haar in haar overtuiging dat de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw in ruime mate worden behouden. 15\. De aanvrager beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra). *I.A.2.2. Kwantitatieve toets: toetsing aan de 60%-regel* 16\. In geval van een belangrijke maar niettemin moeilijk te bepalen ingrijpende structurele wijziging van het gebouw – zoals in casu - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator). 17\. De DVB is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. 18\. De aanvrager verwijst ter zake naar de berekeningen van het expertisebureau… blijkens zijn schattingsverslag per…, zoals voorgelegd aan de DVB. 19\. Volgens de berekeningen van dit expertisebureau, opgenomen in voornoemd schattingsverslag, wordt in voorliggend geval voldaan aan de 60%-grens, op grond waarvan de kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden wordt gestaafd. 20\. Om deze 60%-grens te berekenen, dient de kostprijs van de uit te voeren materiële werken in onroerende staat te worden bepaald, alsook de verkoopwaarde van het gebouw na deze werken, met uitsluiting van de grond. 21\. Op het ogenblik van de aanvraag van het schattingsverslag en naar aanleiding van het eigenlijke onderzoek werd de globale kostprijs van de materiële verbouwingswerken geraamd op …(exclusief btw en exclusief intellectuele werken). De verkoopwaarde van de gebouwen na de werken, exclusief de grond en nieuwbouw, werd bepaald op …euro. 22\. Rekening houdend hiermee, is er dan sprake van een verhouding van …(…). De drempel van 60% wordt dus overschreden. 23\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. 24\. De uitgevoerde verbouwing dient wel nog aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan de gebouwen was toegekend vóór de aanvang van de werken. 25\. In die omstandigheden voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd. **I.A.3. Btw-belaste verhuur van het gebouw volgens art 44, §3, 2° d) W.BTW.** 26\. Op grond van artikel 44 §3 2° d) W.BTW zijn de volgende diensten uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen: > “de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten.” Verder wordt in deze wetsbepaling ook nog de volgende voorwaarde gesteld: > “de optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is.” 27\. De optie tot belastingheffing voor de verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden: \- de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein. Het bouwproject voorwerp van deze aanvraag heeft betrekking op verschillende gebouwen. Aangezien het hier gaat om een gebouw bestemd voor horeca-activiteiten, behoeft deze voorwaarde geen verdere analyse. \- de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. De aanvrager verklaart dat hij de intentie heeft om het te verhuren aan ondernemingen in het kader van exploitatie als horeca aangelegenheid. 28\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde. \- De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder, \- De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst. 29\. Ten slotte moet het gebouw, voorwerp voor de optionele heffing als een nieuw gebouw kunnen aangemerkt worden waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van [artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. 30\. Ook een gebouw dat grondig wordt gerenoveerd zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor de optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018. 31\. Verder wordt in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste). Deze voorwaarde stelt in casu geen probleem daar de aanvrager verklaard heeft dat de werken bedoeld in artikel 19,§2, derde lid W.BTW aangevat werden in het voorjaar van het jaar 2024. 32\. De DVB merkt op dat zij de huurovereenkomsten betreffende de optionele verhuur niet heeft ontvangen en dus evenmin heeft onderzocht. Het is aan de aanvrager om erop toe te zien dat zowel de vorm- als grondvoorwaarden voor de toepassing van artikel 44,§3,2°, d) W.BTW vervuld worden en dit per bouwdeel dewelke verhuurd zal worden. ## Textes cités 3 [CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence [C-308/16, arrêt du 16 novembre 2017](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret) 1 occurrence