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title: "Décision anticipée 2024.0042 · Démolition et reconstruction de bâtiments, taux de TVA"
description: "Démolition et reconstruction de bâtiments, taux de TVA, taux TVA de 6%, travail immobilier. Décision anticipée belge n° 2024.0042 du 16 avril 2024."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2024-0042-taux-demolition-reconstruction-batiments-tva-a076"
lang: "fr"
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# Démolition et reconstruction de bâtiments, taux de TVA · TVA - Taux - Démolition et reconstruction de bâtiments

**Numéro**

2024.0042

**Date**

16 avril 2024

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

français

## Texte

69 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2024.0042 du 16.04.2024

*TVA* · *Taux* · *Démolition et reconstruction de bâtiments*

## Résumé

Les travaux immobiliers consistant en la démolition d’une ancienne écurie disposant d’une consistant significative, et la reconstruction conjointe d’une habitation destinée à être utilisée par le maitre d’ouvrage personne-physique comme habitation propre et unique, bénéficient du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif aux taux de TVA, à l’exception des travaux d’aménagement du jardin, pour autant que la superficie de ladite habitation n’excède pas 200m² après exécution des travaux.

## Texte de la décision

## I. Objet de la demande

1\. Votre demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les bâtiments à démolir et à reconstruire, dont les caractéristiques sont décrites ci-après et dans le dossier de demande de permis, remplissent les conditions de la règlementation applicable visant l’application d’un taux de TVA de 6% dans le cadre de l’opération envisagée.

## II. Description des faits

2\. Monsieur et Madame ont acquis, ensemble et à parts égales, par acte notarié, un terrain sur lequel ils souhaitent construire leur habitation propre et unique.

3\. Comme précisé dans la demande de permis, l’habitation à construire aura une superficie habitable (comme définie dans la [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) ) de X mètres carrés, et donc inférieure à 200 mètres carrés. Son emprise au sol sera d’environ X mètres carrés.

4\. L’habitation sera implantée à cheval sur deux parcelles : ca. 66% de sa surface au sol sera implantée sur la parcelle cadastrée A, le reste sur la parcelle contigüe cadastrée B.

5\. Par ailleurs, le projet prévoit la démolition totale d’un bâtiment érigé pour 61% de sa surface au sol sur la parcelle cadastrée A, càd la parcelle où la future habitation sera implantée à 66%. Le solde de ce bâtiment (39%) est érigé sur la parcelle C, enclavée dans la parcelle A précitée.

6\. Le bâtiment à démolir est une ancienne écurie. Il est construit en blocs de ciment (parpaings) sur dalle de fondation en béton armé. Il dispose d’une toiture plate en roofing et a été alimenté en électricité et eau. Son emprise au sol est de ca. X mètres carrés. Une partie de ce bâtiment est érigée sur la parcelle C et est cadastrée comme bâtiment agricole avec un revenu cadastral non-indexé de N euros.

7\. Un autre bâtiment, plus petit, se trouve en bordure de parcelle et ne sera pas détruit. Il sera réaffecté et restauré ultérieurement.

8\. Accessoirement un petit chenil de c. N mètres carrés (dalle et poteau en béton) situé sur la parcelle à construire sera également démoli.

## III. Décision

9\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

10\. La rubrique XXXVII, §1er de l’arrêté royal précité dispose que le « taux réduit de six p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes:

1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux:

a) est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai;

b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2;

2° le maître d'ouvrage-personne physique:

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie:

• du permis d'urbanisme;

• du (des) contrat(s) d'entreprise;

b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a);

3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation;

4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique du maître d'ouvrage-personne physique:

• des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier;

• d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable:

1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture;

2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;

3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation. »

### *III.A. Démolition et reconstruction effectuées par la même personne*

11\. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, § 1er de l'arrêté royal n° 20 sur la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

12\. Les demandeurs déclarent être les maîtres d’ouvrage du projet. Ils ont acquis, ensemble et à parts égales le terrain et comptent y construire une habitation propre et unique afin d’y emménager. Cette condition est remplie.

### *III.B. Notion de bâtiment et de consistance significative*

13\. Une des conditions de la rubrique est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

14\. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

15\. En l’espèce, les demandeurs déclarent que le bâtiment à démolir a les caractéristiques objectives d’une construction durable (dalle de béton, parpaings, toiture imperméable, ancienne installation électrique, revenu cadastral partiel, construction remontant aux années 90) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitation envisagé (une surface au sol de ca. X mètres carrés vs X mètres carrés pour la nouvelle habitation). Le bâtiment à démolir est une ancienne écurie, comprenant 8 boxes à chevaux. Il est construit en blocs de ciment (parpaings) sur dalle de fondation en béton armé. Il dispose d’une toiture plate en roofing et a été alimenté en électricité et eau. Son emprise au sol est de ca. X mètres carrés. Une partie de ce bâtiment (X mètres carrés) est érigée sur la parcelle C et est cadastrée comme bâtiment agricole avec un revenu cadastral non-indexé de N euros.

16\. La démolition concerne donc bien un bâtiment qui a une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport au bâtiment d’habitation qui sera reconstruit. La condition est remplie.

### *III.C. La reconstruction du bâtiment d’habitation doit avoir lieu sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli*

17\. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

18\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

19\. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021).

20\. En l'espèce, les demandeurs déclarent que le bâtiment à démolir est principalement situé sur la parcelle sur laquelle l’habitation nouvellement construite sera elle-même érigée. En effet, l’habitation sera implantée à cheval sur deux parcelles : ca. 66% de sa surface au sol sera implantée sur la parcelle cadastrée A, le reste sur la parcelle contigüe cadastrée B. Par ailleurs, le projet prévoit la démolition totale d’un bâtiment érigé pour 61% de sa surface au sol sur la parcelle cadastrée A, càd la parcelle où la future habitation sera implantée à 66%. Le solde de ce bâtiment est érigé sur la parcelle C, enclavée dans la parcelle A précitée.

21\. Cette condition de reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli est donc remplie.

***III.D. Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre \[…\]***

22\. Les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai.

23\. Par ailleurs, les demandeurs ont confirmé que cette habitation sera totalement destinée à sa propre et unique habitation au moment de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment reconstruit. La condition est remplie.

***III.E. Les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l’exécution des travaux a une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m²***

24\. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 200 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

25\. Dans leur demande, les demandeurs déclarent que la surface habitable du bâtiment reconstruit, telle que définie dans la règlementation applicable sera de X mètres carrés, et donc inférieure à la surface maximum de 200 mètres carrés. Son emprise au sol sera d’environ X mètres carrés. La condition est remplie.

### *III.F. Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20*

26\. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

26.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

26.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, §1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

26.3. Condition 3 : la facture émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

27\. En conclusion, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 26.1. à 26.3. de la décision), les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe d’une habitation propre telles que visés dans la présente décision pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

28\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 4 du paragraphe 1er de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

28.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

28.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

28.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

29\. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.

## Textes cités

3

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences

[CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 2 occurrences

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 1 occurrence