--- title: "Décision anticipée 2023.0966 · Travaux immobiliers, Taux réduit" description: "Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens, Exemption, exonération, taux TVA de 6%. Décision anticipée belge n° 2023.0966 du 27 février 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2023-0966-travaux-immobiliers-taux-reduit-vente-17a8" lang: "fr" --- # Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens, Exemption, exonération · TVA - Travaux immobiliers - Taux réduit - Vente bâtiments anciens - Exemption **Numéro** 2023.0966 **Date** 27 février 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 71 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2023.0966 du 27.02.2024 *TVA* · *Travaux immobiliers* · *Taux réduit* · *Vente bâtiments anciens* · *Exemption* ## Résumé La transformation de plusieurs habitations dont la première occupation remonte à plus de 10 ans en un complexe immobilier composé de 25 appartements peut, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 et ce, uniquement pour la partie du complexe immobilier qui constituera lesdits appartements. Dans la mesure où ces transformations ne modifient pas la structure du bâtiment, la vente de ces unités de logement peut être exemptée de TVA sur la base de l’[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et être soumise aux droits d’enregistrement. ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que : \- les travaux de rénovation, réalisés aux C appartements visés par la présente demande, peuvent bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. \- Ces appartements, après achèvement des travaux, n’acquerront pas la qualité de bâtiment neuf, au sens de la législation TVA, et devront, dès lors, être vendu sous le régime des droits d’enregistrement. ## II. Description des faits 1\. Les bâtiments de la rue X rassemblent des maisons traditionnelles et des ateliers sur toute la profondeur des parcelles. A l’issue des travaux de rénovation, ces immeubles abriteront U appartements. 2\. Le NN/NN/20NN, un premier permis d’urbanisme a été obtenu aux fins de redévelopper les immeubles. Ce programme a été imaginé avec comme objectif de conserver au maximum les éléments existants. Les façades néo-classiques des n°XX et XX, et les façades des n°XX et XX de la rue seront maintenues tandis que le n°XX - dent creuse avec grande porte industrielle sans aucun intérêt architectural – sera démoli et reconstruit en respectant les hauteurs existantes. 3\. En intérieur d’ilot, les immeubles de type industriels seront en grande partie maintenus, à l’exception d’une partie des bâtiments qui sera démolie pour aérer le site et augmenter la perméabilité du projet. 4\. Une seconde demande de permis a été introduite il y a peu afin de permettre le changement d’affectation des immeubles en intérieur d’ilot. A l’heure actuelle, ces immeubles sont affectés à des activités productives et ce permis visera à obtenir une affectation en logements des V unités qui composeront l’intérieure d’ilot. La demande de permis qui sera prochainement introduit est jointe en annexe. Cette seconde demande de permis n’apporte toutefois pas de modifications aux travaux structurels couverts par le premier permis. 5\. Concrètement, les immeubles à front de rue seront rénovés à l’exception du n°XX qui sera démoli et reconstruit. Les interventions sur les immeubles en intérieure d’ilot sont les suivantes : (a) Le numéro XX sera démoli pour créer un jardin commun ; (b) Le numéro XX (atelier du 19ème siècle) sera rénové sur deux tiers des niveaux, le dernier niveau sera démoli et reconstruit ; (c) Le n°XX sera rénové. (d) Les travaux sont plus amplement décrits dans la notice explicative et le premier permis obtenu. 6\. Les C unités visées par cette demande de décision anticipée sont celle surlignées en vert dans l’annexe 4. ## III. Décision 2\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ## *I. Application du taux réduit aux travaux de rénovation de la partie de l’immeuble transformée en appartements* 3\. Conformément à l’[article 37 du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) et à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté. 4\. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes : \- Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ; \- Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal \- Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ; \- Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final; \- Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. 5\. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, situation projetée, notice explicative…), et plus particulièrement de la note analysant les structures portantes, que les travaux envisagés dans le cadre de la rénovation des C appartements ne portent pas atteinte aux éléments essentiels des bâtiments et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur les structures essentielles des bâtiments existants. 6\. En effet, les travaux de rénovation principaux se limiteront : \- Au démantèlement des finitions, cloisonnements et équipements techniques ; \- À la pose de nouveaux cloisonnements ; \- A l’amélioration de l’isolation thermique ; \- A l’installation de nouveaux équipements techniques (plomberie, chauffage, électricité, ascenseurs, etc.) ; \- A l’installation de nouvelles menuiseries extérieure ; \- A l’installation de nouvelles finitions intérieures ; \- A la démolition et reconstruction de certains planchers ; \- A la démolition du mur arrière des immeubles à front de voirie. 7\. En outre, aucune modification n’influencera le nombre de niveaux, ni même la superficie, qui restera la même après la réalisation des travaux. Ces travaux n’engendrent pas de doublement de superficie dès lors que les planchers refaits prendront place exactement au même endroit que les anciens planchers *(1)*. --- *\[(1) Décisions anticipées n° 2020.1006 et n° 2020.2181\]* --- 7\. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ces C appartements constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie. 8\. En outre, les demandeurs ont confirmé que les C appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La condition n°2 donc remplie. 9\. Par ailleurs, la première occupation des immeubles précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie. 10\. Ensuite, comme les demandeurs font transformer cet ensemble immobilier en C appartements en vue de les vendre ou de les donner en location, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 *(2)*. La condition 4 est donc satisfaite. --- *\[(2) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64\]* --- 11\. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la rénovation des C appartements, pourront en principe bénéficier du taux de 6%. 12\. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable : \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. 13\. De surcroit, sur base des éléments énumérés au n°5 de cette décision, les travaux portant sur les appartements restants, pour lesquels le respect des conditions de la rubrique XXXI précitée n’a pas été démontré, ne peuvent bénéficier du taux réduit visé par la présente demande. ## *II. Livraison de l’immeuble exemptée de TVA conformément à l’*[*article 44,§3,1°, a) C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 14\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 15\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2). 16\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. 17\. Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. 18\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 19\. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 27, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. 20\. En l’espèce, comme développé aux points 15 à 19 supra, il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement les immeubles concernés dans leurs éléments essentiels. 21\. Comme les demandeurs souhaitent vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 27, 2ième tiret ci-avant. 22\. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure des bâtiments, la vente par les demandeurs des C appartements visés, résultant de cette transformation, pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même raisonnement devra être appliqué aux appartements restants. ## Textes cités 5 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 2 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence