--- title: "Décision anticipée 2023.0965 · Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments" description: "Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe. Décision anticipée belge n° 2023.0965 du 16 janvier 2024." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2023-0965-taux-reduit-tva-concernant-demolition-d0c6" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments · TVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison - Rubrique XXXVII du tableau A de l’AR no 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR no 20, rubrique XXXVII, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2024 (article 60, Loi-programme du 22.12.2023) **Numéro** 2023.0965 **Date** 16 janvier 2024 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 92 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2023.0965 du 16.01.2024 *TVA* · *Taux* · *Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison* · *Rubrique XXXVII du tableau A de l’AR n° 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n° 20, rubrique XXXVII, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2024 (article 60, Loi-programme du 22.12.2023)* ## Résumé La vente de 25 appartements faisant partie du projet à Blankenberge entre en principe ligne de compte pour l’application du taux réduit de TVA à 6 % tel que prévu à la rubrique XXXVII, § 3, tableau A, de l’AR TVA n° 20 au regard de la TVA qui sera exigible sur ces ventes au cours de la période comprise entre le 01.01.2024 et le 31.12.2024. La vente des garages, places de parking et débarras qui sont d’une utilité immédiate pour ces appartements est également soumise au taux réduit de TVA à 6 % susmentionné. La présente décision anticipée est exclusivement valable pour lesdites ventes, tel que visées ci-dessus, pour lesquelles la TVA n’est pas encore exigible conformément à l’[article 17, § 1er, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) en date de cette décision. Il va de soi que l’application de ce taux réduit de TVA à 6 % dépend en outre des conditions de fond et de forme imposées par la rubrique XXXVII, § 3, tableau A, de l’AR TVA n° 20, à savoir principalement la destination que l’acquéreur donne à l’habitation (habitation unique et utilisée à titre principal comme habitation propre), la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie, la condition de délai et le respect des formalités à remplir. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De onderneming Y, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer <> en gevestigd te <>, is eigenaar van een site in <>. Zij zal aangaande deze site een opstalrecht toekennen aan X met het oog op een gesplitste verkoop van de gerealiseerde wooneenheden. 2\. Begin oktober 20XX werd de afbraak van de <> bestaande gebouwen aangevat in opdracht en voor rekening van X. 3\. X heeft op <> een omgevingsvergunning aangevraagd, die werd goedgekeurd op <>. 4\. Deze vergunning laat toe de <> bestaande gebouwen af te breken en een meergezinswoning te voorzien bestaande uit: • <> bovengrondse bouwlagen, <> ondergrondse bouwlagen; • <> appartementen (verdieping <> tem <>); • <> horecaruimtes op het gelijkvloers (vallen buiten het voorwerp van deze aanvraag); • <> ondergrondse parkeerplaatsen of garages; • <> bergingen; 5\. Uit de voorgelegde plannen en foto’s blijkt dat het nieuwbouwproject volledig wordt heropgebouwd op exact dezelfde kadastrale percelen als waar de afgebroken gebouwen stonden. ## II. Vraagstelling 6\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de appartementen die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen. 7\. Het gaat meer bepaald over <> appartementen in het kader van het project gelegen te <>. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 8\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte van de regeling van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 9\. Ingevolge rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is het verlaagd btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig [artikel 17, § 1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) opeisbaar is geworden tussen 01.01.2024 en 31.12.2024. #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling 10\. Rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat: • De omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw uiterlijk op 30 juni 2023 werd aangevraagd; • De op die handelingen verschuldigde btw ten laatste op 31 december 2024 opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, § 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), van het Wetboek; • De verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) *(1)*; --- *\[(1) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.\]* --- • De heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling 11\. De <> appartementen die zullen worden verkocht in het project te <>, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de woningen voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20). 12\. Daarenboven maakt de verkoper van de woningen zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 13\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de woningen die in het kader van dit project in <> worden verkocht (de betreffende <> appartementen), principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagd btw-tarief van 6% omdat de betreffende woningen allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024. ### *III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van rubriek xxxvii, § 3 tabel A van K.B. nr. 20: toepassing in casu* **III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)** 14\. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. 15\. De afbraak van de bestaande gebouwen en de heropbouw van de nieuwe gebouwen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend *(2)*. --- *\[(2) GwH 21.04.2022, nr. 56/2022, rolnr. 7611, www.const-court.be.\]* --- Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagd btw-tarief niet genieten. De sloop van de <> bestaande gebouwen werd in opdracht en voor rekening van <> uitgevoerd door de onderneming <>. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, <>, die de bestaande opstallen heeft laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert. 16\. De grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de projectontwikkelaar. De grondeigenaar maakt eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de projectontwikkelaar. Om onder de regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de projectontwikkelaar het recht om de bestaande gebouwen af te breken en een nieuw gebouw op te richten. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak 17\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw *(3)*. --- *\[(3) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. 18\. X heeft in casu de <> gebouwen volledig laten slopen. #### III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw 19\. Eén van de grondvoorwaarden voor de btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20). 20\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(4)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen *(5)*. --- *\[(4) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).\]* *\[(5) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 21\. Uit de voorgelegde plannen en foto’s blijkt dat het nieuwbouwproject volledig wordt heropgebouwd op exact dezelfde kadastrale percelen als waar de afgebroken gebouwen stonden. 22\. Gelet op wat voorafgaat komen de <> appartementen bijgevolg principieel in aanmerking voor toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr. 20. #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 23\. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich worden aangemerkt als significant *(6)*. --- *\[(6) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren *(7)*. --- *\[(7) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 24\. De tekst zelf van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie *(8)*. --- *\[(8) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 25\. De afbraak van de <> gebouwen kwalificeert als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. 26\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de afgebroken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden 27\. Het verlaagd btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagd btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin *(9)*. --- *\[(9) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6.\]* --- 28\. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagd btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport) *(10)*. --- *\[(10) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² *(11)*. --- *\[(11) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.* --- 29\. Voor de verkoop van de garages, parkeerplaatsen en bergingen, die in dit project samen met de gerealiseerde appartementen zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals bepaald door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. In rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20 staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagd btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte woning. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd; ii. Wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde garages, parkeerplaatsen en bergingen van onmiddellijk nut zijn voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagd btw-tarief van 6% als bedoeld in rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire. 30\. De <> appartementen die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagd btw-tarief van 6% en de prijs voor een woning inclusief garage, parkeerplaats en/of berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. ### *III.C. Conclusie* 31\. Voor wat betreft de verkoop van de bedoelde <> appartementen die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en besproken project te <>, komt X principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2024 en 31.12.2024 voor de 25 appartementen; 32\. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde garages, parkeerplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor de appartementen, onderworpen is aan het bedoelde verlaagd btw-tarief van 6%; 33\. Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, § 1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) op datum van deze beslissing. 34\. Het ogenblik waarop het gebouw werd afgebroken en heropgebouwd is irrelevant voor de toepassing van rubriek XXXVII, § 3 tabel A van K.B. nr.20 voor de levering van nieuwe gebouwen. 35\. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit verlaagd btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in rubriek XXXVII, § 3 tabel A van Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Textes cités 1 [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 4 occurrences