--- title: "Décision anticipée 2023.0750 · Travaux immobiliers, Taux réduit" description: "Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens, Exemption, travail immobilier. Décision anticipée belge n° 2023.0750 du 28 novembre 2023." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2023-0750-travaux-immobiliers-taux-reduit-vente-fa4f" lang: "fr" --- # Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens, Exemption · TVA - Travaux immobiliers - Taux réduit - Vente bâtiments anciens - Exemption **Numéro** 2023.0750 **Date** 28 novembre 2023 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 77 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2023.0750 du 28.11.2023 *TVA* · *Travaux immobiliers* · *Taux réduit* · *Vente bâtiments anciens* · *Exemption* ## Résumé La transformation de la partie d’une ancienne maison bi-familiale dont la première occupation remonte à plus de 10 ans en 3 appartements peut, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 et ce, uniquement pour la partie de l’immeuble qui constituera lesdits appartements. Dans la mesure où ces transformations ne modifient pas la structure du bâtiment, la vente de ces unités de logement peut être exemptée de TVA sur la base de l’[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et être soumise aux droits d’enregistrement. ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que : \- les travaux de rénovation, réalisés aux logements visés par la présente demande, peuvent bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. \- Les appartements, après achèvement des travaux, n’acquerront pas la qualité de bâtiment neuf, au sens de la législation TVA, et devront, dès lors, être vendu sous le régime des droits d’enregistrement. ## II. Description des faits 2\. La société X a acheté une maison bi-familiale, à concurrence de 99%, le solde ayant été acquis par M. Y 3\. X a obtenu un permis d’urbanisme pour rénover cette maison et y créer 4 unités de logements. 4\. Le lot n° 1 se composera d’un triplex de N m² aux étages -1, 0 et 1 ; 5\. Le lot n° 2 se composera d’un studio de N m² au 1er étage et d’une cave de N m² à l’étage -1. 6\. Le lot n° 3 se composera d’un appartement de N m² au 2ème étage et d’une cave de N m² à l’étage -1 7\. Le lot n° 4 se composera d’un appartement de N m² au 3ème étage et d’une cave de N m² à l’étage -1. 8\. Les travaux envisagés afférents aux lots 1, 2 et 3 s’appuieront de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien. 9\. S’agissant des interventions spécifiques à chacun des lots, l’on peut noter ceci : 9.1. Lot 1 : Il fera l’objet d’une extension de surface à l’arrière de l’immeuble à concurrence de N% de la surface existante. Les murs porteurs seront conservés à concurrence de N. 9.2. Lot 2 : Il ne fera l’objet d’aucune extension Les murs porteurs seront conservés à concurrence de N%. 9.3. Lot 3 : Il fera l’objet d’une extension de surface à l’arrière de l’immeuble à concurrence de N% de la surface existante. Les murs porteurs seront conservés à concurrence de N%. 9.4. Lot 4 : ce lot n’est pas concerné par la demande. Compte tenu de l’importance des travaux qui seront réalisés à ce lot, il s’agit assurément d’un « bâtiment neuf » au sens du Code de la TVA, dont la rénovation est soumise au taux de 21% et dont la revente sera elle-aussi soumise à un taux de 21%. 10\. Outre ces interventions spécifiques, les principales opérations de rénovation de l’immeuble se limiteront à ceci : \- démantèlement des finitions, cloisonnements et équipements techniques ; \- nouveaux cloisonnements ; \- amélioration de l’isolation thermique ; \- mise en place de nouveaux équipements techniques (plomberie, chauffage, électricité, ascenseurs, etc.) ; \- nouvelles menuiseries extérieures ; ## III. Décision 11\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ### *III.A. Application du taux réduit aux travaux de rénovation de la partie de l’immeuble transformée en appartements* 12\. Conformément à l’[article 37 du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) et à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté. 13\. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes : \- Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ; \- Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ; \- Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ; \- Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final; \- Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. 14\. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, situation projetée, note de calcul…), que les travaux envisagés pour transformer la partie de l’ancienne maison bi-familiale en 3 appartements référencés « Lots 1, 2 et 3 » ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant. 15\. En effet, outre les travaux d’agrandissent examinés aux points suivants, les travaux réalisés se limiteront : \- Au démantèlement des finitions, cloisonnements et équipements techniques ; \- À la pose de nouveaux cloisonnements ; \- A l’amélioration de l’isolation thermique ; \- A l’installation de nouveaux équipements techniques (plomberie, chauffage, électricité, ascenseurs, etc.) ; \- A l’installation de nouvelles menuiseries extérieures. 16\. En ce qui concerne les travaux d’agrandissement, il convient d’examiner si la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux *(1)*. --- *\[(1) Question n°1117 de M. Leterme dd.09.10.2002\]* --- 17\. En l’espèce, il ressort des différents documents reçus que l’extension du lot 1 et l’extension du lot 3, respectivement réalisées à hauteur de N% et N%, représentent moins de 50% de la superficie finale des différents appartements. 18\. En ce qui concerne le lot 2, aucune modification n’influencera la superficie, qui restera donc la même après la réalisation des travaux. 19\. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ce bâtiment constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie. 20\. En outre, le demandeur a confirmé que les 3 appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La condition n°2 donc remplie uniquement pour les travaux de rénovation réalisés à la partie de l’immeuble destinée aux logements privés. 21\. Par ailleurs, la première occupation de l’immeuble précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie. 22\. Ensuite, comme le demandeur fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre ou de les donner en location, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 *(2)*. La condition 4 est donc satisfaite. --- *\[(2) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64\]* --- 23\. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la partie de l’ancienne maison bi-familiale transformé en 3 appartements, pourront en principe bénéficier du taux de 6%. 24\. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable : \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; \- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. ### *III.B. Livraison de l’immeuble exemptée de TVA conformément à l’*[*article 44,§3,1°, a) C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 25\. L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. 26\. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2). 27\. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. 28\. Deux situations peuvent être envisagées : \- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. \- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. 29\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 30\. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 27, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. 31\. En l’espèce, comme développé aux points 15 à 19 supra, il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels. 32\. Comme X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 27, 2ième tiret ci-avant. 33\. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par X des 3 appartements visés, résultant de cette transformation, pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. ## Textes cités 5 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 2 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence