--- title: "Décision anticipée 2023.0634 · Article 1 quater, §3 AR nr. 20, Démolition et reconstruction" description: "Article 1 quater, §3 AR nr. 20, Démolition et reconstruction, taux TVA de 6%, travail immobilier. Décision anticipée belge n° 2023.0634 du 14 novembre 2023." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2023-0634-article-quater-demolition-reconstruction-taux-5b65" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Article 1 quater, §3 AR nr. 20 · TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction **Numéro** 2023.0634 **Date** 14 novembre 2023 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 88 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2023.0634 du 14.11.2023 *TVA* · [*Article 1 quater, §3 AR nr. 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) · *Démolition et reconstruction* ## Résumé Le taux réduit de TVA, conformément à l’[article 1quater, § 3 de l’AR n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), s’applique aux livraisons de nouveaux appartements. Ce taux réduit de TVA s’applique également à la livraison étroitement liée de places de stationnement sous-terraines. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Beslissing 1\. Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende : 2\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. 3\. In het kader van haar economische activiteit realiseert … momenteel een project bestaande uit de oprichting van … appartementen met gemeenschappelijke ondergrondse parking en fietsenberging gelegen op een site, voorheen gekadastreerd te …met … 4\. De meergezinswoning zal bestaan uit … waarvan … met elkaar verbonden zijn. 5\. Met onderhavige rulingaanvraag wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6%, zoals opgenomen in [artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) d.d. 20 juli 1970, van toepassing zal zijn op de leveringen van de nieuw opgerichte appartementen en gemeenschappelijke ondergrondse parking en fietsenberging ondergebracht in blok …in het kader van dit bouwproject. 6\. [Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) vermeldt het volgende: . “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2023. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden: 1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering: a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2; b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat; 2° de leverancier: a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van: \- de omgevingsvergunning; \- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning; \- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling; b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en); 3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief. Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met: \- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is; \- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht. Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.” 7\. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn. ### *I.A. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies* 8\. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van [artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1). De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn. 9\. Uit de rulingaanvraag, de omgevingsvergunning, de akte m.b.t. recht van opstal, de sloopvolgingsplan en de aangeleverde foto’s blijkt dat de afbraak m.b.t. onderhavig project verspreid over kadastrale percelen betrekking heeft: \- Op kadastraal perceel … \- Op kadastraal perceel … \- Op kadastraal perceel…: 10\. De DVB kan aanvaarden dat de af te breken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van [artikel 1, § 9, 1° van het btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1). 11\. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken gebouwen betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies. 12\. De wederopbouw m.b.t. huidige aanvraag heeft betrekking op: \- Op een meergezinswoning bestaande uit … waarin …appartementen zullen worden ondergebracht. 13\. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw. 14\. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de oude constructies derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de meergezinswoning. ### *I.B. Afbraak en heropbouw door dezelfde belastingplichtige* 15\. Het is vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.( [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) p. 5) 16\. Het bouwproject die het voorwerp is van onderhavige aanvraag zal verwezenlijkt worden middels een vestiging van een opstalrecht die aan de bouwheer het recht verleent om de bestaande constructies af te breken en nieuwe constructies op te richten. 17\. De aanvrager brengt in dat kader volgende stukken bij waaruit blijkt dat hij optreedt als de bouwheer voor de afbraak en de heropbouw: \- Omgevingsvergunning op naam van de aanvrager; \- Akte vestiging recht van opstal ten gunste van de aanvrager; \- Factuur afbraakwerken gericht aan de aanvrager; \- Sloop opvolgingsplan. 18\. Uit hetgeen voorafgaat toont de aanvrager dan ook aan dat hij optreedt als bouwheer voor de afbraak van de gebouwen en de wederopbouw van de meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage. ### *I.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel* 19\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van een gebouw voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning. ([circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) p. 5 en 6) 20\. Bij de beoordeling van voornoemde voorwaarde dient er gekeken te worden naar de oorspronkelijke kadastrale indeling, voorafgaand aan de afbraak en niet naar de nieuwe kadastrale indeling. 21\. Het bouwproject van de aanvrager zal gerealiseerd worden over … verschillende kadastrale percelen, waarvan er momenteel … bebouwd zijn, en de overige niet. Het project bestaat uit een meergezinswoning waarin … wooneenheden zullen worden opgericht. 22\. De aanvrager verwijst hiervoor naar een uittreksel van de oorspronkelijke kadastrale indeling: \- Kadastraal perceel … \- Kadastraal perceel … \- Kadastraal perceel … \- Kadastraal perceel … 23\. Uit de door de aanvrager voorgelegde kadastrale uittreksel en bijgevoegde plannen blijkt dat dat de tuinberging gelegen op het perceel …enkel en louter de omtrek van het perceel …met name die van de… volgt. Dit perceel wordt bovendien volledig ingesloten door perceel …. Er is geen rechtstreekse verbinding tussen de openbare weg en het perceel …tenzij via perceel … 24\. . Uit de basisakte en de akte tot vestiging van het opstalrecht ten voordele van de aanvrager blijkt daarenboven dat de twee percelen toebehoorden aan dezelfde eigenaars. 25\. De aanvrager is van oordeel dat het perceel …als een voorheen bebouwd perceel beschouwd dient te worden, aangezien dit het perceel … (waarop zich de afgebroken … bevond) volledig omsluit. 26\. Op grond van het voorgelegde uittreksel van het kadaster en toevoegde plannen is de DVB van oordeel dat het percelen … en…, als één perceel dienen aangemerkt te worden, om reden dat het perceel …enkel en louter de omtrek van het gebouw volgt en bovendien volledig ingesloten is door perceel … en desbetreffend percelen zoals blijkt uit de vestiging van het opstalrecht en de basisakte eveneens toebehoorden aan dezelfde eigenaars. 27\. Uit pragmatische overwegingen aanvaardt de administratie dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste voor 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van [artikel 1 quater §3 KB. nr 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3).( [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) p. 6) 28\. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie. Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de btw-administratie alvast niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort). 29\. De meergezinswoning bestaande uit wooneenheden verspreid over drie woonblokken en die verbonden zijn door een gemeenschappelijk ondergrondse garage zal deels liggen op het onbebouwd perceel… en deels op de bebouwde percelen…, …en... 30\. De aanvrager is van oordeel dat de woonblokken …één gebouw moet worden aangemerkt en brengt in dat kader volgende stukken bij: \- omgevingsvergunning -basisakte -bouwplannen -inplantingsplan 31\. De aanvrager stelt dat het huidige project een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage omvat die voorzien wordt onder de woonblokken…. Er wordt zo een ondergronds traject aangelegd dat onder deze woonblokken doorloopt en waarbij voldoende ruimte wordt gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Bovendien is de ondergrondse verbinding van deze parkeergarage essentieel om toegang te bekomen met de wagen tot het appartementencomplex, aangezien er één gezamenlijke in- en uitrit is voor het volledige gedeelte van het complex onder de woonblokken…. Daarnaast is de algemene draagconstructie tevens deze van de ondergrondse parkeergarage, die daarbij fungeert als fundering voor de bovengrondse constructies. De woonblokken zijn dan ook met de grond verbonden door het bestaan van deze garage in de gemeenschappelijke ondergrond en vormen aldus één structuur. 32\. Daarnaast blijkt bovendien dat er in casu eveneens sprake is van ‘gemeenschappelijke voorzieningen: er zijn gemeenschappelijke toegangen (één inrit voor de sectie van de garage gelegen onder blokken…) en de trappen en liften zijn toegankelijk voor alle bewoners, ongeacht in welk blok hun appartement zich bevindt. 33\. Uit hetgeen voorafgaat is de DVB van oordeel dat de …woonblokken btw-technisch als één gebouw dient beschouwd te worden. 34\. Aangezien de meergezinswoning voorwerp van huidig aanvraag deels op een onbebouwd en deels op een bebouwde percelen zal liggen, komt het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van [artikel 1 quater §3 KB. Nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) wanneer zij voor minstens 50 % gelegen is op het vroeger bebouwd kadastraal perceel. 35\. Uit de door aanvrager voorgelegde inplantingsplan en oppervlakteberekening blijkt dat het nieuwe gebouw voor minstens 50 % zal gelegen zijn op de vroeger bebouwd kadastrale percelen…, …en…. ### *I.D. Ondergrondse parkeerplaats, fietsenstalling en bergingen* 36\. Zoals hierboven beschreven zal een ondergrondse garage, autostaanplaatsen en een berging worden opgericht. 37\. [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) vermeldt in randnummer 3.6 dat het verlaagd btw-tarief niet van toepassing is op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties. Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage. 38\. [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) vermeldt verder in randnummer 5.3 dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief 39\. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen) voor zover deze een onmiddellijk nut oplevert voor de eigenaar (of zijn huurder) en die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform [artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), van één van de … bedoelde wooneenheden(meergezinswoning) ### *I.E. Formele voorwaarden* 40\. In de rulingaanvraag beschrijft de aanvrager tenslotte een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief van [artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) van toepassing zou zijn. 41\. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte. ## Textes cités 2 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 8 occurrences [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences ## Doctrine administrative 1 [Décisions anticipées 1](https://juriel.be/fr/rulings/2023-0634-article-quater-demolition-reconstruction-taux-5b65/documents?type=decisions-anticipees) [Voir le document](https://juriel.be/fr/rulings/2023-0634-article-quater-demolition-reconstruction-taux-5b65/documents)