--- title: "Décision anticipée 2022.0749 · Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments" description: "Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe. Décision anticipée belge n° 2022.0749 du 22 novembre 2022." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2022-0749-taux-reduit-tva-concernant-demolition-39d0" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments · TVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison - Article 1er quater, § 3 de l’AR no 20 fixant les taux de TVA **Numéro** 2022.0749 **Date** 22 novembre 2022 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 161 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2022.0749 du 22.11.2022 *TVA* *Taux* *Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison* [*Article 1er quater, § 3 de l’AR n° 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) *fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n° 20, article 1er quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’au 31.12.2022 (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068); cette mesure a été prolongée jusqu’au 31.12.2023 (article 1, AR du 27.03.2022 modifiant l’AR n° 20 en ce qui concerne la démolition et la reconstruction de bâtiments sur tout le territoire de la Belgique, MB, 31.03.2022)* ## Résumé Lors de la vente des unités d’habitation (appartements) faisant partie des blocs résidentiels A, B, C et D (nombre alpha, bêta, gamma et delta d’unités d’habitation (appartements) respectivement) sur le site du projet « B » : • X entre en principe en considération pour l’application du taux réduit de TVA de 6 % comme prévu à l’article 1quater, § 3 de l’AR TVA n° 20 pour la TVA qui sera exigible sur ces ventes au cours de la période comprise entre le 01.01.2021 et le 31.12.2023. Cette date de fin (au plus tard le 31.12.2023) peut expirer si le législateur décide de prolonger cette mesure temporaire ou d’en faire un régime permanent ; • La vente de places de parking et de remises qui sont d'un usage immédiat pour les dernières unités d’habitation (appartements) est également soumise au taux réduit de TVA de 6 % susmentionné ; • Cette décision anticipée est seulement valable pour les ventes, telles que visées ci-dessus, pour lesquelles la TVA n’est pas encore devenue exigible conformément à l’[article 17, § 1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) à la date de cette décision ; • Il va de soi que l’application de ce taux de reconstruction de 6 % dépend ensuite des conditions de fond et de forme imposées par l’article 1quater, § 3, alinéa 2 et § 8 de l’AR TVA n° 20, à savoir, en principal, la destination que l’acquéreur donne à l’habitation (habitation propre unique et principale), la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, le critère de superficie, la condition de délai et le respect des formalités à remplir. Lors de la vente des unités d’habitation (appartements) faisant partie du bloc résidentiel E (nombre iota d’unités d’habitation (appartements)) sur le site du projet « B », X n’entre pas en considération pour l’application du taux de reconstruction visé de 6 %. Les places de parking et les remises associées à ce nombre iota d’unités d’habitation (appartements) ne peuvent pas non plus bénéficier de ce taux de 6 %. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Voor het hierna besproken project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. 2\. Y en Z wensen via X een vastgoedproject te realiseren te H. 3\. Het bouwperceel is gelegen tussen C en de bestaande inrichting van T. Aan de oostzijde sluit de site aan op de locatie P te H. 4\. X zal de grond verwerven van H. X zal de gebouwen op de projectsite in haar naam en voor haar rekening laten afbreken door Z en op deze site de nieuwe woongebouwen (woonblokken) oprichten. 5\. Het bouwperceel is bebouwd, er staan afbraakpanden die zijn opgetrokken in duurzame materialen. Het bouwvolume is ongeveer a m3 en de bruikbare oppervlakte is ongeveer b m² (blijkens het sloopopvolgingsplan). De aanvrager legt de rulingdienst een foto voor van de afbraakpanden genomen vanop ooghoogte evenals een luchtfoto met de afbraakpanden. 6\. Het bouwperceel is voor een groot deel verhard. De oppervlakte van het verharde gedeelte is c+d+e m², te weten c m² asfalt, d m² beton en e m² betonklinkers (blijkens het sloopopvolgingsplan). Qua volumes die verwijderd moeten worden, gaat het om f ton asfalt, g ton beton, h ton betonklinkers en h’ ton stabilisé (blijkens het sloopopvolgingsplan). 7\. De site omvat de volgende kadastrale percelen (blijkens het kadastraal percelenplan): • perceel w. Dit perceel is gedeeltelijk verhard; • perceel x. Dit perceel is gedeeltelijk verhard; • perceel y. Op dit perceel staan de afbraakpanden en het perceel is verder grotendeels verhard. Op basis van de luchtfoto krijgt de rulingdienst de indruk dat het bestaand gebouw op perceel y integraal deel uitmaakt van een aanpalend gebouw (postnummer v). Zij stelt echter vast dat het twee aanpalende gebouwen zijn met afwijkende bestemmingen en verschillende postnummers. Het aanpalende gebouw (postnummer v) wordt niet afgebroken; • perceel z. Dit perceel is gedeeltelijk verhard. Het aanpalende gebouw zal niet worden afgebroken. 8\. Het project bestaat uit vijf verschillende appartementsblokken (‘woonblokken’). De woonblokken A, B, C, D en E staan verspreid over de verschillende percelen (blijkens het afbakeningsplan en het grondplan). 9\. Woonblok A komt op het perceel w. Woonblok A telt alfa aantal appartementen. Woonblok B komt grotendeels op het perceel y. Woonblok B telt bèta aantal appartementen. Woonblok C komt op het perceel y. Woonblok C telt gamma aantal appartementen. Woonblok D komt grotendeels op het perceel y. Woonblok D telt delta aantal appartementen. Een klein deel van woonblok E komt op het perceel w. Het grootste deel van woonblok E komt op het perceel x en het overige deel komt op perceel y. Woonblok E telt jota aantal appartementen. 10\. Op de website vindt de rulingdienst een aantal computerfoto’s van het project. Er wordt vastgesteld dat men zich via de passerellen (buitengangen) overdekt van het ene woonblok vanop de verdiepingen naar de andere woonblokken kan begeven. Alle woonblokken zijn met elkaar verbonden. Het betreft dus één site met een gedeelde centrale tuin. 11\. Er komen parkeerplaatsen, één per appartement. Voor nieuwe vastgoedprojecten eist de regelgever immers dat het aantal parkeerplaatsen wordt beperkt. De ondergrondse parkeerplaatsen zijn aangeduid op het afbakeningsplan en komen onder de woonblokken A, B en C. Aangezien het aantal parkeerplaatsen wordt beperkt, is het niet nodig om ook nog onder de woonblokken D en E ondergrondse parkeerplaatsen aan te leggen. Het aantal ondergrondse parkeerplaatsen wordt beperkt tot de woonblokken A, B en C. Bewoners van woonblokken D en E die een ondergrondse parkeerplaats hebben, kunnen vanuit hun woonblok hun parkeerplaats bereiken via de passerellen (buitengangen). De architect heeft deze situatieschets uitvoerig toegelicht aan de rulingdienst. 12\. Elk appartement beschikt over een berging. 13\. Grenzend aan woonblok C bevindt zich een gemeenschappelijke polyvalente ruimte van i m² waarin zich ook een wasruimte bevindt. 14\. Gedetailleerde plannen van de gelijkvloerse verdieping, de eerste, tweede en derde verdieping en verdieping -1, werden ter inzage voorgelegd aan de rulingdienst. De aanvrager doet de rulingdienst ook een overzicht toekomen van alle appartementstypes met hun oppervlaktes. 15\. Z is de aannemer die de gebouwen op de site zal afbreken in opdracht van X. In de door de aanvrager aangeleverde stukken zijn voor de percelen w, x, y en z te vinden: • een overzicht van de verharding per perceel, respectievelijk j%, k%, l% en m%; • een overzicht van de afbraak- en verwijderingskost van de buitenverhardingen, respectievelijk m’ euro, n euro, o euro en p euro. De totale afbraakkost bedraagt q euro waarvan m’+n+o+p euro voor de buitenverhardingen en het saldo voor de twee loodsen en de fietsenstalling. Om een inschatting te kunnen maken van de grootte van de afbraakkost, wordt door de aanvrager een vergelijking gemaakt tussen de afbraak van een woning en de afbraak van een gezondheidsinstelling met een bepaald aantal kamers en een kelder. De afbraak van de woning heeft een kost, afhankelijk van de aanwezigheid van asbest, die van de gezondheidsinstelling heeft ook een kost, afhankelijk van de aanwezigheid van asbest. De afbraakkosten van de buitenverhardingen en de afbraakpanden kan men volgens Z aldus gelijkstellen met de afbraak van ongeveer 20 woningen. 16\. De voorlopige oplevering van het project is voorzien voor eind jaar x. X zal in jaar x-1 starten met de commercialisering van het project (verkoop op plan). Voor een aantal appartementen zijn er al geïnteresseerde kopers. X zal eind jaar x-1 al facturen uitreiken voor de verkoop van de appartementen ten belope van de vordering van de werken. Tot op heden heeft de aanvrager nog geen enkele factuur opgemaakt c.q. verstuurd. Voorts zal de aanvrager, in afwachting van een ruling, niet factureren aan de kopers van de appartementen. ## II. Vraagstelling 17\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023 en voor zover de kopers aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen. 18\. Het gaat meer bepaald over de betreffende wooneenheden (appartementen) die zullen worden verkocht in het kader van het project ‘B’ op de locatie gelegen tussen C en de bestaande inrichting van T en aan de oostzijde aansluitend op de locatie P te H. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 19\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte van de regeling van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 20\. Ingevolge de Wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) *(1)* is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. --- *\[(1) Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068.\]* --- Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 *(2)* werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023. --- *\[(2) Koninklijk Besluit van 27.03.2022 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat de fotovoltaïsche zonnepanelen, de thermische zonnepanelen en de zonneboilers, de warmtepompen, en de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft (BS 31.03.2022).\]* --- Deze verlenging brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke maatregel *(3)*. --- *\[(3) Circulaire nr. 2022/C/45 (E.T. nr. 137.880/2) van 02.05.2022, punt 1.\]* --- De bedoelde einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel om er een permanente regeling van te maken. 21\. Het eerste lid van § 3 van [artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) luidt als volgt: ‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’. Door voornoemd Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (BS 31.03.2022) wordt in [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) het jaartal “2022” telkens vervangen door “2023”. #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 22\. [Artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) stelt onder meer als voorwaarden dat: • de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd, volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) *(4)*; --- *\[(4) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.\]* --- • de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling 23\. Alle wooneenheden (appartementen) die worden verkocht in het project ‘B’ op de locatie gelegen tussen C en de bestaande inrichting van T en aan de oostzijde aansluitend op de locatie P te H, die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van het Btw-KB nr. 20). 24\. Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheden (appartementen) zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 25\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheden (appartementen) die in het kader van dit project worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheden allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023. ### *III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van* [*artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)*: toepassing in casu* **III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)** 26\. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. 27\. De afbraak van het bestaande gebouw en de heropbouw van de nieuwe woningen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon. Deze voorwaarde is volgens het Grondwettelijk Hof niet discriminerend *(5)*. --- *\[(5) GwH 21.04.2022, nr. 56/2022, rolnr. 7611, www.const-court.be.\]* --- Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagde btw-tarief niet genieten. De sloop van de bestaande gebouwen wordt in opdracht en voor rekening van X uitgevoerd door Z. 28\. De voorwaarde dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager en eigenaar, X, die de bestaande opstallen laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert, is vervuld aangezien de aanvrager enerzijds de oude gebouwen en de buitenverhardingen volledig zal afbreken en anderzijds de wooneenheden (appartementen) zal heropbouwen. #### III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak 29\. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw *(6)*. --- *\[(6) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren. 30\. X zal in casu de gebouwen volledig laten slopen door Z, waardoor deze voorwaarde vervuld is. **III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw – hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)** 31\. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van [artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). 32\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(7)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen *(8)*. --- *\[(7) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).\]* *\[(8) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2\]* --- 33\. Als oplossing voor het probleem dat bij projectontwikkeling sprake is van een samenvoeging van kadastrale percelen, kwam men met het hoofdzakelijkheidscriterium. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen. In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering *(9)*. --- *\[(9) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3.\]* --- Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (foot print of bewoonbare oppervlakte op het maaiveld, alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw. Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking, worden bij deze beoordeling niet betrokken. De 50%-grens wordt voorts bekeken voor het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement) *(10)*. --- *\[(10) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.3, www.fisconetplus.be; zie ook Integraal Verslag, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/010, 49.\]* --- Het maakt daarbij niet uit dat het appartementsgebouw is opgesplitst in afzonderlijke mede-eigendommen. De beoordeling gebeurt toch op het niveau van het gehele gebouw, de verschillende (deelverenigingen van) mede-eigendommen samengevoegd. 34\. De vraag is hoe die 50%-regel moet worden toegepast bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen op een site die ondergronds bouwfysisch en functioneel geïntegreerd zijn. 35\. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie. Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de btw-administratie alvast niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort) *(11)*. --- *\[(11) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.7.\]* --- 36\. Op basis van de aan de rulingdienst voorgelegde plannen blijkt dat het woonblok C zich volledig op het kadastraal perceel y bevindt en dat de woonblokken B en D zich oppervlaktegewijs voor meer dan 50% op het kadastraal perceel y bevinden. Gelet op deze vaststelling komt volgens de rulingdienst de verkoop van deze appartementen in deze woonblokken in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde heropbouwtarief van 6%. 37\. Woonblok A heeft een gemeenschappelijke ondergrondse parking met woonblokken B en C. De btw-administratie aanvaardt in de gegeven omstandigheden dat gebouwen die een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder hebben, als één gebouw kunnen worden aangemerkt (cf. supra) *(12)*. Dit is ook vaste rulingpraktijk. Er is in casu sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking en/of kelder wordt aangelegd die onder deze woonblokken doorloopt. De ondergrondse parking wordt ook voorzien van gemeenschappelijke nutsvoorzieningen. Omdat deze woonblokken op zekere afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering voor de erop gebouwde woonblokken. De oppervlakte exclusief uitkragende terrassen en inclusief overdekte ruimtes van de woonblokken A, B en C is als volgt: --- *\[(12) Ibidem.\]* --- • woonblok A: r m²; • woonblok B: s m²; • woonblok C: t m². 38\. De totale oppervlakte van woonblokken A, B en C is r+s+t m². Van deze oppervlakte ligt op perceel y: s m² (woonblok B) verminderd met u m² (het deel van woonblok B dat op perceel w ligt) en vermeerderd met t m² (woonblok C). Opgeteld geeft dit s-u+t m²; s-u+t m² is circa p’% van r+s+t m² zodat meer dan 50% van de oppervlakte van het gebouw met woonblokken A, B en C op perceel y ligt. Op basis hiervan komt volgens de rulingdienst de verkoop van de appartementen in woonblok A in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde heropbouwtarief van 6%. 39\. Uit de situatieschets blijkt volgens de aanvrager dat het woonblok E deel uitmaakt van één geïntegreerd woonproject. Bewoners van woonblok E hebben volgens hem ook een ondergrondse parkeergarage en maken gebruik van de gemeenschappelijke polyvalente zaal en wasruimte. Via de passerellen (buitengangen) zijn zij verbonden met de andere woonblokken. Volgens de aanvrager maakt woonblok E gelet op de verregaande mate van verbondenheid in de gegeven omstandigheden dan ook deel uit van één gebouw met woonblokken A, B, C, D en E. Het atypisch gegeven dat de parking voor de bewoners van het woonblok E conceptueel anders is uitgedacht en dat zij die een ondergrondse parkeerplaats hebben, die vanuit hun woonblok kunnen bereiken via de passerellen (buitengangen), doet hieraan volgens de aanvrager geen afbreuk. Uit de berekening van de aanvrager blijkt dat meer dan 50% van de oppervlakte van het gebouw met woonblokken A, B, C, D en E, zich op perceel y bevindt. Gelet hierop meent de aanvrager dat de verkoop van de appartementen in blok E ook in aanmerking komt voor het bedoelde heropbouwtarief van 6%. 40\. De rulingdienst stelt daarentegen vast dat de bewoners van woonblok E weliswaar ook een ondergrondse parkeergarage ter beschikking hebben maar niet onder woonblok E. Woonblok E bevindt zich volgens haar niet boven en heeft geen interne toegang tot de ondergrondse parkeergarage en vormt dus een afzonderlijk gebouw *(13)* dat zich bovendien niet overwegend bevindt op een kadastraal perceel met significante afbraak. --- *\[(13) https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.6.\]* --- Op grond hiervan besluit de rulingdienst dat de verkoop van het jota aantal wooneenheden (appartementen) in woonblok E niet in aanmerking komt voor het bedoelde heropbouwtarief van 6%. 41\. Gelet op wat voorafgaat is de rulingdienst van oordeel dat de betreffende wooneenheden (appartementen) onderverdeeld in de woonblokken A, B, C en D (respectievelijk alfa, bèta, gamma en delta aantal wooneenheden (appartementen)) principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Het betreffende jota aantal appartementen in woonblok E komt daarentegen niet in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief. #### III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 42\. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen *(14)* en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). --- *\[(14) Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- *III.B.4.1. Kwalificatie van de afbraakpanden en buitenverhardingen als gebouw voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief* 43\. De afbraakpanden op het perceel y kwalificeren als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW. De vraag is of ook de buitenverhardingen, die in casu ook zullen worden afgebroken, btw-matig kwalificeren als een gebouw. 44\. De buitenverhardingen bestaan uit (teerhoudend) asfalt, beton en betonklinkers (zoals opgenomen in het sloopopvolgingsplan). Dit zijn met andere woorden geen gebouwen in de klassieke betekenis van het woord maar zijn dat strikt genomen wel voor btw-doeleinden. 45\. De aanvrager heeft benadrukt dat het perceel y grotendeels en op een solide wijze is verhard. 46\. Concreet betreft het een omvangrijke oppervlakte van c+d+e m² en een belangrijk volume (f ton asfalt, g ton beton, h ton betonklinkers en h’ ton stabilisé). 47\. Op basis van deze gegevens komt de rulingdienst tot het besluit dat de afgebroken gebouwen en buitenverhardingen op het perceel y, te beschouwen zijn als gebouwen voor de toepassing van de btw *(15)*. --- *\[(15) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, titel A.\]* --- *III.B.4.2. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding* 48\. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant *(16)*. --- *\[(16) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 49\. De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren *(17)*. --- *\[(17) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 50\. De tekst zelf van [artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie *(18)*. --- *\[(18) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.\]* --- 51\. Naar het oordeel van de rulingdienst zijn de afgebroken gebouwen en buitenverhardingen op het perceel y, te beschouwen als gebouwen voor de toepassing van de btw en hebben de af te breken gebouwen een significante omvang. 52\. Voor de buitenverhardingen blijkt dit uit de oppervlakte (c+d+e m²) en het volume (f ton asfalt, g ton beton, h ton betonklinkers en h’ ton stabilisé). De rulingdienst deelt de visie van de aanvrager dat in deze context ook terdege rekening kan worden gehouden met de totale kost voor de afbraak. Om een inschatting te kunnen maken van de grootte van de afbraakkost, maakt de aanvrager de hypothetische maar niet onwaarschijnlijke vergelijking tussen de afbraak van een woning en de afbraak van een gezondheidsinstelling met een bepaald aantal kamers en een kelder. De afbraak van de woning kost een bepaald bedrag, afhankelijk van de aanwezigheid van asbest, die van de gezondheidsinstelling met een bepaald aantal kamers en een kelder kost ongeveer een bepaald bedrag, afhankelijk van de aanwezigheid van asbest. De afbraakkosten van de buitenverhardingen en de gebouwen kan aldus volgens de aanvrager worden gelijkgesteld met de afbraak van ongeveer een bepaald veelvoud aan woningen. 53\. De hoogte van de afbraakkosten, ongeveer q euro, sterken de rulingdienst in haar overtuiging dat er sprake is van significante gebouwen die worden afgebroken, vergelijkbaar met de afbraak van ongeveer dit bepaald veelvoud aan woningen. 54\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. #### III.B.5. Bijgebouwen en aanhorigheden 55\. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin *(19)*. --- *\[(19) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6.\]* --- 56\. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief. Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport) *(20).* --- *\[(20) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² *(21)*. --- *\[(21) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.\]* --- 57\. Elk van de wooneenheden beschikt over één berging en één parkeerplaats. Voor de verkoop van de bergingen en parkeerplaatsen, die in dit project samen met de gerealiseerde wooneenheden zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen: i. in de Wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd; ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde parking van onmiddellijk nut is voor de wooneenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire. 58\. De wooneenheden (appartementen) die in de hiervoor bedoelde woonblokken A, B, C en D op deze projectsite worden gerealiseerd, komen principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid (appartement) inclusief berging en parkeerplaats moet bijgevolg niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet. Het jota aantal wooneenheden (appartementen) in woonblok E komt daarentegen niet in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief. Ook de met dat jota aantal wooneenheden (appartementen) verbonden parkeerplaatsen en bergingen kunnen dit 6%-tarief niet genieten. ### *III.C. Conclusie* 59\. Bij de verkoop van de bedoelde wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van de woonblokken A, B, C en D (respectievelijk alfa, bèta, gamma en delta aantal wooneenheden (appartementen)) op de hiervoor genoemde en besproken projectsite ‘B’ op de locatie gelegen tussen C en de bestaande inrichting van T en aan de oostzijde aansluitend op de locatie P te H: • komt X principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023. Deze einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel om er een permanente regeling van te maken; • is ook de verkoop van de hiervoor bedoelde bergingen en parkeerplaatsen die van onmiddellijk nut zijn voor laatstbedoelde wooneenheden (appartementen), onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%; • het onder verwijzing naar randnummers 36 en 37 supra aangewezen is te benadrukken dat de naleving van de hiervoor bedoelde 50%-regel een essentiële grondvoorwaarde uitmaakt voor de toepassing in casu van het bedoelde 6%-heropbouwtarief; • is deze voorafgaande beslissing slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing; • spreekt het voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. 60\. Bij de verkoop van de bedoelde wooneenheden (appartementen) die deel uitmaken van het woonblok E (jota aantal wooneenheden (appartementen)) op voornoemde projectsite ‘B’, komt X niet in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief. Ook de met dat jota aantal wooneenheden (appartementen) verbonden parkeerplaatsen en bergingen kunnen dit 6%-tarief niet genieten. ## Textes cités 2 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 20 occurrences [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 1 occurrence