--- title: "Décision anticipée 2022.0721 · Taux réduit" description: "Taux réduit, Démolition d'un bâtiment et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation. Décision anticipée belge n° 2022.0721 du 27 septembre 2022." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2022-0721-taux-reduit-demolition-batiment-reconstruction-e03d" lang: "fr" --- # Taux réduit · TVA - Taux réduit - Démolition d'un bâtiment et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation - Livraison d’un bien immeuble **Numéro** 2022.0721 **Date** 27 septembre 2022 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 95 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2022.0721 du 27.09.2022 *TVA* · *Taux réduit* · *Démolition d'un bâtiment et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation* · *Livraison d’un bien immeuble* ## Résumé La livraison, par un assujetti, d’une unité d’habitation issue de la démolition d'un ancien bâtiment et de la reconstruction conjointe d’unités d’habitation situées majoritairement ou totalement sur une parcelle cadastrale anciennement bâtie, peut bénéficier du taux réduit de 6% pour autant que les conditions prévues par l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) soient respectées. ## Texte de la décision I. Objet de la demande 1\. La demande vise à obtenir la confirmation que la société X peut vendre des appartements et des maisons, issus de la démolition d’anciens bâtiments et de leur reconstruction conjointe, au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n°20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). II. Description des faits Présentation des intervenants 2\. La société X a été constituée en 201X en vue de réaliser un projet immobilier. 3\. Elle a pour actionnaire les sociétés J et S. 4\. La société S est elle-même indirectement détenue par la société I. 5\. En d’autres termes, I détient une participation indirecte significative au capital de X. 6\. I et X sont des sociétés liées au sens de l’article 1 : 20, CSA. Présentation du projet 7\. I était propriétaire historique d’un ensemble de biens immobiliers (terrains et bâtiments). 8\. Dans le cadre d’un projet visant au développement d’un écoquartier, I a obtenu un permis d’urbanisme. Ce projet mentionnait explicitement la volonté d’I de participer au développement d’un écoquartier, ce qui a d’ailleurs justifié le maintien de plusieurs arbres sur les parcelles cadastrales. 9\. Ce permis a autorisé la démolition totale des nombreux bâtiments insalubres et en ruine présents sur les différentes parcelles cadastrales. 10\. En 201X et 201X, I a procédé à la démolition des bâtiments présents sur le site. 11\. Le projet analysé vise le développement d’un écoquartier comportant des immeubles à appartements, des maisons unifamiliales, une maison de repos, une résidence-services, des surfaces commerciales et des parkings. 12\. Il a été convenu que la réalisation de ce projet serait mis en œuvre au travers de X, à qui la propriété des biens immobiliers a été cédée. 13\. Dans ce contexte, X a introduit un permis d’urbanisme qui a été octroyé en 202X. 14\. Ce permis autorise la construction de trois immeubles (A, B et C), comprenant ensemble soixante appartements et deux surfaces commerciales, et dix-sept maisons unifamiliales (M01 à M017). 15\. X met désormais ce permis en œuvre, étant entendu que les travaux immobiliers devraient commencer dans le courant de l’année 202X. III. Décision 16\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. Disposition légale concernée 17\. L’[article 1er quater de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) précise : § 1er. (…) § 2. (…) § 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes : 1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison : a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ; b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ; 2° le fournisseur : a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie : \- du permis d'urbanisme ; \- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ; \- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ; b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ; 3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux. Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique : \- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ; \- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. § 4. (…) § 5. (…) § 6. (…) § 7. (…) § 8. (…) Portée de la décision 18\. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’[article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur. 19\. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’[article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Démolition et reconstruction par le même assujetti 20\. La mesure temporaire prévue à l’[article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation. 21\. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 22\. Toutefois, l’administration a prévu une tolérance (v. point 5.1. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021, Tolérances administratives, 2ème cas). Si une cause d'exigibilité de la TVA relative aux frais de démolition et reconstruction d'un bâtiment est déjà intervenue avant l'entrée en vigueur de la mesure au 01.01.2021, l'administration considère que la condition précitée est remplie même si la démolition est effectuée par le propriétaire foncier/vendeur du terrain et que la reconstruction est réalisée par le promoteur immobilier/acheteur du terrain sous réserve des deux conditions suivantes : 22.1. l'unité du projet : les parties peuvent démontrer à la satisfaction de l'administration que la démolition du bâtiment par le propriétaire foncier/vendeur du terrain et la reconstruction des bâtiments d'habitation par le promoteur immobilier/acheteur du terrain s'effectuent comme un projet global (ce qui est normalement attesté par le permis d'urbanisme) ; 22.2. le propriétaire foncier/vendeur du terrain et le promoteur immobilier/acheteur du terrain sont des parties liées. Une relation juridique au sens de l'article 1:20, du Code des Sociétés et des Associations est, en tout état de cause, visée. 23\. En l’espèce, la démolition des bâtiments a été effectuée en 201X et 201X par la société I propriétaire du terrain à l’époque. Ce terrain a ensuite été cédé par la société I à la société X en charge de la promotion immobilière. Le permis d’urbanisme portant sur la démolition des bâtiments obtenu par la société I précise que cette démolition s’inscrit dans le cadre plus large de l’aménagement projeté d’un écoquartier sur le site. Enfin, les sociétés I et X sont des sociétés liées au sens de l’article 1:20 du Code des sociétés et associations. Toutes les conditions prévues par la tolérance administrative étant remplies, on peut donc considérer qu’en l’espèce, la démolition et la reconstruction conjointe ont été réalisées par le même assujetti. Notion de bâtiment et consistance significative 24\. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). 25\. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 26\. A cet égard, le SDA a estimé qu’un hangar agricole constitué de poteaux métalliques encastrés dans des blocs de béton, d’une charpente métallique et d’une toiture en tôles ondulées (pas de sol, ni de murs) ne satisfait pas au critère de consistance significative requis pour l’application de l’[article 1er quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) précité (v. Rapport annuel 2021 du SDA, point 6 Opérations soumises au SDA mais non acceptées, sous-point 6.2 TVA, Cas 2 : Consistance significative du bâtiment démoli, p. 45). Reconstruction sur la même parcelle cadastrale 27\. Une autre des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit. 28\. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 29\. Par ailleurs, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3. de la [Circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) du 25 février 2021). 30\. Enfin, lorsque deux parcelles cadastrales appartiennent au même propriétaire et que la première parcelle suit le périmètre du bâtiment et est complètement incluse dans la seconde parcelle non bâtie, l’administration admet que ces deux parcelles cadastrales soient considérées comme une seule parcelle bâtie. Démolition totale du bâtiment 31\. Enfin, la mesure temporaire est encore conditionnée au fait que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande soit complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. 32\. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que les anciens bâtiments ont bien été totalement démolis. La condition est donc remplie. Exclusion du taux réduit 33\. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. Compte tenu des informations fournies, les opérations envisagées ne sont pas visées par cette exclusion. Examen de la situation concrète Le bâtiment A 34\. Le bâtiment A sera construit sur des parcelles cadastrales qui n’étaient pas bâties. 35\. En l’absence de toute démolition, les unités d’habitation de ce bâtiment A ne pourront donc pas être vendues au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) et leur vente sera soumise au taux normal de 21%. Le bâtiment B 36\. Le bâtiment B sera construit sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et une parcelle initialement non bâtie. 37\. Le bâtiment démoli situé sur la parcelle cadastrale initialement bâtie est une serre d’une surface au sol de 65 m². Le bâtiment reconstruit présente une surface plancher brut de 2868 m². 38\. En l’espèce, même si elle constitue un bâtiment au sens de l’[article 1er, § 9, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), il convient de considérer que cette serre construite en métal et en verre, à l’instar d’une maison de jardin, n’a pas la consistance significative requise. En outre, il existe une disproportion manifeste entre la surface démolie (65 m²) et la surface reconstruite (2868 m²). 39\. Par conséquent, les appartements de ce bâtiment B ne pourront être vendus au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) et leur vente sera soumise au taux normal de 21%. Le bâtiment C 40\. Le bâtiment C sera construit sur une parcelle cadastrale sur laquelle les anciens bâtiments présentant une consistance significative ont été démolis. 41\. Par conséquent, les unités d’habitation de ce bâtiment C pourront être vendues au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), pour autant que toutes les conditions soient remplies. Les 17 maisons référencées M01 à M17 42\. Les maisons M01 et M02 seront construites sur une parcelle cadastrale qui n’était pas bâtie. 43\. En l’absence de toute démolition, les maisons M01 et M02 ne pourront pas être vendues au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) et leur vente sera soumise au taux normal de 21%. 44\. La maison M03 sera construite majoritairement (à 51%) sur une parcelle cadastrale qui n’était pas bâtie. Par conséquent, cette maison M03 ne pourra pas être vendue au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) et sa vente sera soumise au taux normal de 21%. 45\. Les maisons M04 à M17 seront construites totalement ou majoritairement sur une parcelle cadastrale initialement construite. Par conséquent, elles pourront être vendues au taux réduit de 6% par application de l’[article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), pour autant que toutes les conditions soient remplies. ## Textes cités 2 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 13 occurrences [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences