--- title: "Décision anticipée 2022.0523 · Caractère neuf pour l’application de la TVA" description: "Caractère neuf pour l’application de la TVA, Qualité de constructeur professionnel. Décision anticipée belge n° 2022.0523 du 4 octobre 2022." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2022-0523-caractere-neuf-application-tva-article-84ec" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Caractère neuf pour l’application de la TVA · TVA - Caractère neuf pour l’application de la TVA - Article 44, § 3, 1° du C.TVA - Qualité de constructeur professionnel - Article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa, premier tiret du C.TVA jo. article 12, § 2 du C.TVA - Livraisons de bâtiments neufs - Article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa du C.TVA - Déduction de la TVA en amont - Article 45, § 1 du C.TVA **Numéro** 2022.0523 **Date** 4 octobre 2022 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 95 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2022.0523 du 04.10.2022 *TVA* · *Caractère neuf pour l’application de la TVA* · [*Article 44, § 3, 1° du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Qualité de constructeur professionnel* · [*Article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa, premier tiret du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) *jo.* [*article 12, § 2 du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) · *Livraisons de bâtiments neufs* · [*Article 44, § 3, 1°, a), deuxième alinéa du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Déduction de la TVA en amont* · [*Article 45, § 1 du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) ## Résumé X transforme en profondeur un ancien bâtiment industriel en unités individuelles. Le bâtiment industriel subira des modifications significatives qui sont destinées d’une part à en modifier l’affectation et d’autre part à diviser le bâtiment en plusieurs unités individuelles, mais le service de ruling estime qu’il n’est pas suffisamment démontré qu’en soi, la structure de cet ancien bâtiment industriel subira des modifications suffisamment drastiques. Le demandeur invoque par conséquent l’application de la règle des 60 %. Sans pouvoir se prononcer sur les données chiffrées communiquées en tant que telles, le service de ruling peut constater que le prix total des travaux immobiliers matériels s’élèvera à au moins 60 % de la valeur de vente de ces unités individuelles, le terrain n’étant pas pris en considération, après la livraison des travaux. Sur la base des déclarations effectuées par le demandeur et des données chiffrées fournies, et pour autant que les travaux en question donnent ensuite lieu à une adaptation du revenu cadastral de ces unités individuelles, ces unités peuvent être considérées d’un point de vue de la technique TVA comme neuves au sens de l’[article 44, § 3, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). X doit par conséquent vendre ces unités avec la TVA sur la base de l'[article 44 § 3, 1°, a), alinéa 2, premier tiret du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). Étant donné son intention de vendre ces unités avec la TVA à différents acheteurs, X peut, en sa qualité de constructeur professionnel au sens de l’[article 12, § 2 du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), déduire immédiatement et intégralement la TVA sur les frais de rénovation, sur la base de l’[article 45, § 1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45). ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vennootschap X. X is actief in projectontwikkeling en herbestemming van industriële sites en bezit omwille van haar geregelde economische activiteit de hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW. 2\. X is eigenaar van de projectsite. Zowel de bestaande constructies als de bijhorende terreinen zijn haar eigendom. De huidige constructies (bestaande gebouwen) zijn gelegen op éénzelfde kadastraal perceel. 3\. X heeft de site in haar huidige toestand verworven in jaar x. De site betreft een voormalig industriegebouw en is een brownfield herontwikkeling. 4\. Het project is integraal bestemd voor de verkoop. De ganse projectsite blijft, na verkoop, in privé-eigendom van de diverse eigenaars. Er wordt een mede-eigendom gecreëerd en een basisakte opgesteld. Er zal geen inlijving gebeuren in het openbaar domein. Alle wegenis en infrastructuur blijven privé in mede-eigendom. Elke koper verwerft een aandeel in deze mede-eigendom. 5\. Volgens de aanvrager wordt in feite een volledig nieuw gebouw opgericht met uitzondering van een scheidingswand en het hergebruik (mits noodzakelijke herstelling en retouches) van de bestaande verticale kolommen en de overgrote meerderheid van de horizontale liggers. 6\. Het is de bedoeling om de projectsite om te vormen tot een duurzaam, hoogwaardig, innovatief en energiezuinig bedrijventerrein. 7\. Na het beëindigen van het verbouwingsproject wenst X de individuele units die zullen ontstaan na de uitgevoerde onroerende werken samen met de bijhorende grond btw-belast te verkopen op grond van artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid W.BTW. 8\. Elke unit zal afzonderlijk worden verkocht, functioneert ook volkomen onafhankelijk ten opzichte van de totaliteit en van elke andere unit. Elke unit heeft aparte toegangen (aparte deuren en een aparte toegangspoort). Elke koper van een unit zal mede-eigenaar worden in de ganse site. Hij wordt eigenaar van zijn privé-unit en toegewezen parkeerplaatsen en ook mede-eigenaar in de grondaandelen en de wegenis en infrastructuur. II. Vraagstelling 9\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat: • in de hierna beschreven omstandigheden de betreffende individuele units na de bedoelde onroerende werken voor btw-doeleinden als nieuw kunnen worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW, zodat X deze units btw-belast kan verkopen op grond van artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, eerste gedachtestreepje W.BTW; • X wegens haar intentie om deze units btw-belast te verkopen in haar hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW, de btw op de vernieuwbouwkosten onmiddellijk en volledig in aftrek kan nemen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 10\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden III.A.1. Algemeen 11\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de uitvoering van verbouwingswerken in bepaalde gevallen worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. 12\. De term ‘verbouwing’ suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Deze interpretatie sluit overigens aan bij het doel van de btw-richtlijn 2006/112/EG van 28.11.2006, dat er met name in bestaat een handeling te belasten die de waarde van het betrokken goed beoogt te verhogen. Voor een oud gebouw ontstaat die toegevoegde waarde wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw (1). --- \[(1) H.v.J. 16.11.2017, [C-308/16](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret), Kozuba, r.o. 32, 52 en 55, www.curia.europa.eu.\] --- 13\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie aanvaardt dat verbouwde oude gebouwen na de verbouwingswerken btw-technisch worden aangemerkt als nieuwe gebouwen, namelijk: i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als optionele tolerantie; waardenorm, geen oppervlaktenorm) (2). --- \[(2) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C, www.fisconetplus.be..\] --- 14\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. 15\. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, lifkoker, e.a. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen. 16\. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). 17\. De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. 18\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. 19\. Als het gebouw tijdens de verbouwingswerken niet doorlopend in gebruik blijft, wat in casu het geval zal zijn gezien de impact en omvang van de onroerende werken, zal de btw-nieuwheidstermijn in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. III.A.2. Toepassing in casu III.A.2.1. Vastgoedproject in detail: ontstentenis van ingrijpende (radicale) structurele ingrepen 20\. Opdat X, na de geplande onroerende werken, de betreffende individuele units samen met de bijhorende grond btw-belast zou kunnen verkopen aan derden, wenst zij de bevestiging te verkrijgen dat deze individuele units na deze werken zullen kwalificeren als ‘nieuw’ voor btw-doeleinden. 21\. De aanvrager geeft aan dat het vastgoedproject betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld, enerzijds, om het gebruik ervan te wijzigen (van een oud en gedateerd industriegebouw voornamelijk gericht op productie naar een duurzaam, hoogwaardig, innovatief en energiezuinig bedrijfsverzamelgebouw)) en, anderzijds, om het op te delen in meerdere individuele units. 22\. De oude industriehal in kwestie wordt grondig verbouwd tot 29 individuele units maar de bestaande dragende structuur blijft grotendeels behouden. De structurele werken worden door de rulingdienst niet als predominant beoordeeld. Naar het oordeel van de rulingdienst wordt niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van de oude industriehal voldoende ingrijpende wijzigingen ondergaat, zoals genoegzaam is gebleken uit een ruime detailweergave van de belangrijkste uit te voeren werken. De aanvrager beroept zich dientengevolge op de toepassing van de 60%-regel (cf. supra). III.A.2.2. Toetsing aan de 60%-regel 23\. In geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende (radicale) structurele wijziging – zoals in casu - kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel. Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator). De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. 24\. De rulingdienst verwijst ter zake naar het cijfermateriaal dat de aanvrager haar ter beschikking heeft gesteld. 25\. Gelet op de bijna volledige sloop van het oude gebouw en de erop volgende heropbouw van het unitcomplex in zijn totaliteit, verklaart de aanvrager dat de uit te voeren werken in gelijke mate en evenredig toekomen aan elke individuele unit. Elke unit kan ook een evenredig aandeel (in functie van de oppervlakte ervan) verbouwingskosten toebedeeld krijgen. 26\. De aanvrager bevestigt ook dat er geen noemenswaardige saneringskosten moeten worden uitgevoerd. 27\. Op basis van het ter beschikking van de rulingdienst gesteld cijfermateriaal heeft de aanvrager de 60%-regel getoetst per individuele unit en voor het unitcomplex in zijn totaliteit. 28\. Rekening houdend hiermee, is er dan, beoordeeld per individuele unit, sprake van een verhouding van beduidend meer dan 60%. Hetzelfde geldt voor de verhouding voor het ganse unitcomplex. De drempel van 60% wordt dus aanzienlijk overschreden. Gelet op de huidige economische omstandigheden en de daaruit voortvloeiende inflatie en prijsstijgingen, zodoende ook in de bouwsector, moet de globale kostprijs van de materiële verbouwingswerken vandaag de dag zelfs nog veel hoger worden ingeschat. De verhouding zal dus volgens de aanvrager nog hoger liggen in geval van mogelijke prijsherzieningen. Ook in geval van geschatte prijsherzieningen en een vooropgestelde beperktere verhoging van de verkoopprijzen, blijft in casu de 60%-regel nageleefd worden op basis van de aangereikte gegevens en documentatie. 29\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van de betreffende individuele units, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan deze individuele units btw-technisch als nieuw kunnen worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW. 30\. De werken zullen verder in principe ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van de bedoelde individuele units. III.B. Exploitatiemodel: btw-belaste verkoop van individuele units 31\. In casu wenst X de bedoelde individuele units – na de geplande onroerende werken – btw-belast te verkopen. 32\. Elke unit zal afzonderlijk worden verkocht, functioneert ook volkomen onafhankelijk ten opzichte van de totaliteit en van elke andere unit. Elke unit heeft aparte toegangen (aparte deuren en toegangspoort). Elke koper van een unit zal mede-eigenaar worden in de ganse site. Hij wordt eigenaar van zijn privé-unit en toegewezen parkeerplaatsen en wordt ook mede-eigenaar in de grondaandelen en de wegenis en infrastructuur. 33\. De levering van onroerende goederen uit hun aard, verricht door een als zodanig handelende belastingplichtige, wordt in het algemeen van btw vrijgesteld door artikel 44, § 3, 1°, a), eerste lid W.BTW. De btw-vrijstelling is niet van toepassing op de hier bedoelde handeling als zij betrekking heeft op ‘nieuwe gebouwen’ en ‘bijhorende terreinen’ in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW en verricht wordt door één van de drie in artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, eerste, tweede en derde gedachtestreepje W.BTW genoemde categorieën van belastingplichtigen. De eerste categorie betreft de beroepsoprichters, die van rechtswege belastingplichtigen zijn als ze de hier bedoelde handeling stellen. 34\. De betreffende individuele units kunnen btw-technisch worden beschouwd als nieuw in de zin van art. 44, § 3, 1° W.BTW. X dient deze units bijgevolg btw-belast te verkopen op grond van artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, eerste gedachtestreepje W.BTW. 35\. Een gebouw is nieuw voor btw-doeleinden tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming ervan (btw-nieuwheidstermijn). Het is in dit verband enkel van belang dat het belastbare feit van de levering plaatsvindt binnen deze btw-nieuwheidstermijn. 36\. De verwijzing naar de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw of gedeelte van een gebouw na verbouwing is verder in principe duidelijk wanneer deze ingebruikneming of inbezitneming tijdens de duur van de verbouwingswerken omwille van de aard of het belang van de uitgevoerde werken onderbroken werd, zoals dit in casu het geval zal zijn. III.C. Recht op aftrek van btw in hoofde van X 37\. De aanvrager verklaart de intentie te hebben om individuele units na vernieuwbouw aan verschillende kopers btw-belast te verkopen. Als beroepsoprichter in de zin van artikel 12 § 2 W.BTW oefent X haar recht op aftrek van voorbelasting op grond van artikel 45, § 1 W.BTW onmiddellijk en volledig uit in de periodieke btw-aangiften die zij indient. 38\. Als een individuele unit bestemd voor verkoop, echter in gebruik wordt genomen, zal op grond van artikel 12, § 1, eerste lid, 3° W.BTW een ingebruikneming moeten plaatsgrijpen, waarbij de op de ingebruikneming verschuldigde btw enkel voor aftrek in aanmerking zal komen als kan worden aangetoond dat deze ingebruikneming wordt aangewend door X voor haar eigen economische activiteit waarvoor zij integraal recht op aftrek heeft. 39\. Het recht op btw-aftrek ontstaat van zodra de intentie bestaat om in de toekomst een aan btw onderworpen activiteit uit te oefenen die recht op btw-aftrek verleent. Dit principe werd al meermaals bevestigd in het Europees rechtersrecht (3). Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft wel benadrukt dat de btw-administratie van de betrokken belastingplichtige kan eisen dat hij concrete en objectieve gegevens aanbrengt ter staving van de intentie om een economische activiteit op te starten waardoor belastbare handelingen worden verricht (4). --- \[(3) Zie o.a. H.v.J. 14.02.1985, [C-268/83](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-268-83-arret), Rompelman, www.curia.europa.eu; H.v.J 29.02.1996, [C-110/94](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-110-94-arret), Inzo, www.curia.europa.eu.\] \[(4) H.v.J. 14.03.2013, [C-527/11](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-527-11-arret), Ablessio, www.curia.europa.eu.\] --- IV. Conclusie 40\. Het betreffende industriegebouw zal betekenisvolle wijzigingen ondergaan die zijn bedoeld om enerzijds het gebruik ervan te wijzigen en anderzijds het gebouw op te delen in meerdere individuele units, maar naar het oordeel van de rulingdienst wordt niet afdoende aangetoond dat op zich de structuur van het oude industriegebouw voldoende ingrijpende (radicale) wijzigingen ondergaat. 41\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de door de aanvrager verstrekte cijfergegevens as such, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van de hiervoor bedoelde individuele units, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. 42\. Op basis van deze cijfergegevens (waarover de rulingdienst op zich geen uitspraak kan doen) en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van de hiervoor bedoelde individuele units, kunnen deze units btw-technisch worden beschouwd als nieuw in de zin van art. 44, § 3, 1° W.BTW. 43\. X dient de bedoelde individuele units bijgevolg btw-belast te verkopen op grond van artikel 44, § 3, 1°, a), tweede lid, eerste gedachtestreepje W.BTW. 44\. Wegens haar intentie om deze units btw-belast te verkopen aan verschillende kopers, kan X in haar hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW, de btw op de hiervoor bedoelde vernieuwbouwkosten onmiddellijk en volledig in aftrek nemen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. ## Textes cités 7 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 5 occurrences [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 2 occurrences [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 2 occurrences [C-110/94, arrêt du 29 février 1996](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-110-94-arret) 1 occurrence [268/83, arrêt du 14 février 1985](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-268-83-arret) 1 occurrence [C-308/16, arrêt du 16 novembre 2017](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret) 1 occurrence [C-527/11, arrêt du 14 mars 2013](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-527-11-arret) 1 occurrence