--- title: "Décision anticipée 2021.1214 · Caractère neuf pour l’application de la TVA" description: "Caractère neuf pour l’application de la TVA. Décision anticipée belge n° 2021.1214 du 25 janvier 2022." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2021-1214-caractere-neuf-application-tva-modification-7785" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Caractère neuf pour l’application de la TVA · TVA - Caractère neuf pour l’application de la TVA (modification radicale ou importante dans les éléments essentiels d’un bâtiment ancien) - Article 44, § 3, 1° du CTVA - Taxation optionnelle de la location immobilière - Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA - Déduction de la TVA en amont **Numéro** 2021.1214 **Date** 25 janvier 2022 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 90 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2021.1214 du 25.01.2022 *TVA* · *Caractère neuf pour l’application de la TVA (modification radicale ou importante dans les éléments essentiels d’un bâtiment ancien)* · [*Article 44, § 3, 1° du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Taxation optionnelle de la location immobilière* · [*Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Déduction de la TVA en amont* ## Résumé La demande de ruling est introduite au nom de l’ASBL X. X souhaite poursuivre le développement d’un site et donner une autre destination à un bâtiment spécifique, entre autres. Ce bâtiment va subir une transformation. X est le constructeur. Ce bâtiment sera destiné à l’exploitation d’une activité économique. On part d’une mise à disposition imposée par la TVA de la partie reca du bâtiment concerné par X au locataire, Y, par le biais d’une location imposée par la TVA au sens de l’[article 44, § 3, 2° d), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). Sur la base des données chiffrées fournies (sur lesquelles le service de ruling en lui-même ne peut se prononcer) et pour autant que les travaux de transformation donnent ensuite lieu à une adaptation du revenu cadastral du bâtiment, ce bâtiment dénommé « A » peut à nouveau être considéré d’un point de vue de la technique TVA comme un nouveau bâtiment au sens de l’[article 44, § 3, 1°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). Si c’est le cas et que le bailleur, Y, utilise exclusivement le bâtiment pour l’activité économique qui lui octroie la qualité d’assujetti, la location (mise à disposition) par X à Y de la partie reca visée du bâtiment concerné peut être soumise à la TVA conformément à l’[article 44, § 3, 2°, d) du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), à la condition que le locataire, X et le bailleur, Y, optent communément pour la taxation de cette location ; X, à la suite de son intention de destiner ce bâtiment après livraison à une location imposée par la TVA au sens de l’[art. 44, § 3, 2°, d), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), peut immédiatement et intégralement déduire la TVA sur les les travaux de transformation liés à la partie louée de ce bâtiment, sur la base de l’[article 45, §1er du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45). ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. De rulingaanvraag wordt ingediend in naam van de vzw X. 2\. X wenst een site verder te ontwikkelen en een andere bestemming te geven aan onder andere een specifiek gebouw. 3\. Dit gebouw zal een omvorming ondergaan. X is de bouwheer. 4\. Dit gebouw zal worden bestemd voor de exploitatie van een economische activiteit. Er wordt uitgegaan van een btw-belaste terbeschikkingstelling van het reca-gedeelte van het betreffende gebouw door X aan de huurder Y door middel van een btw-belaste verhuur in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. ## II. Vraagstelling 5\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat: • het hierna bedoelde gebouw genaamd ‘A’ door de uitgevoerde onroerende werken opnieuw zal kunnen worden gekwalificeerd als een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW; • het reca-gedeelte van dit gebouw na oplevering door X kan worden verhuurd met toepassing van btw in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW; • X de btw geheven van de betreffende verbouwingskosten gerelateerd aan het verhuurde gedeelte van het hiervoor bedoeld gebouw onmiddellijk en volledig in aftrek kan brengen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. ## III. Beslissing Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 6\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Kwalificatie als nieuw gebouw voor btw-doeleinden* 7\. Verbouwde oude gebouwen kunnen na de verbouwingswerken in bepaalde gevallen en voor een tweejarige btw-nieuwheidstermijn worden aangemerkt als nieuwe gebouwen waarop de vrijstelling van btw niet van toepassing is. 8\. Er zijn twee gevallen waarin de btw-administratie dit aanvaardt, namelijk: i. wanneer een gebouw ingevolge de erin uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval, toegepast als verplichting), of; ii. wanneer op het tijdstip van de voltooiing van de werken de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval, toegepast als optionele tolerantie; waardenorm, geen oppervlaktenorm) (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). 9\. Overeenkomstig het eerste geval zal een bestaand gebouw voor de btw nieuw zijn in het geval dat het oude gebouw als gevolg van de erin uitgevoerde materiële werken een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming. In zulk een geval wordt geen rekening gehouden met de kostprijs van de werken vergeleken met de waarde van het gebouw vóór de betreffende wijziging. Een dergelijke ingrijpende (radicale) wijziging gaat in principe gepaard met werken aan draagmuren, vloeren, traphallen, lifkoker, e.a. Een bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken onroerend goed is volgens de rulingdienst op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen. 10\. Als de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw aanbrengen, is het vaak moeilijk vast te stellen of het gebouw hierdoor wel een ingrijpende (radicale) wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (zoals in het eerste geval). 11\. De btw-administratie aanvaardt in dat geval (het tweede geval) dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief de grond, wanneer de werken voltooid zijn. Er wordt hierbij rekening gehouden met de waarde van de ‘materiële’ onroerende werken, inclusief de noodzakelijke afbraakwerken. Intellectueel werk, zoals de erelonen van een architect of van een veiligheidscoördinator, wordt echter niet meegerekend. De verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw wordt bepaald rekening houdend met artikel 32, eerste lid en artikel 36 W.BTW. 12\. In beide gevallen dient de uitgevoerde verbouwing aanleiding te geven tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken. 13\. De btw-nieuwheidstermijn zal in deze beginnen te lopen vanaf de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het gebouw die plaatsvindt na afloop van de werken. 14\. De rulingdienst stelt samen met de aanvrager vast dat het betreffende gebouw betekenisvolle wijzigingen zal ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. De voormalige bestemming en functie verschilt sterk van de toekomstige functie, zijnde de nieuwe functie en de reca-activiteit. Deze bestemmingswijziging, ook al is ze van betekenis, van het betrokken gebouw is echter op zich geen doorslaggevend criterium om te beoordelen of voor de toepassing van de btw een oud gebouw na de uitvoering van de werken al dan niet als nieuw moet worden aangemerkt. Ook de wijzigingen in de aard en vooral de structuur dienen bij de beoordeling van het nieuwheidskarakter van het gebouw in aanmerking te worden genomen. 15\. Op basis van de verstrekte gegevens is de aanname van de rulingdienst dat, zelfs als bepaalde onroerende werken de structuur van het gebouw affecteren, zij toch niet leiden tot een (voldoende) ingrijpende (radicale) structurele wijziging van dit gebouw. 16\. In geval van een belangrijke maar niet (voldoende) ingrijpende structurele wijziging kan de aanvrager zich beroepen op de 60%-regel (cf. supra). Bij de toepassing en berekening van de 60%-regel zijn drie parameters van primordiaal belang, te weten de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw, de grondwaarde en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk). De rulingdienst is niet bevoegd om zich uit te spreken over de verkoopwaarde van het gebouw noch over die van de grond. Ook wat betreft de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren onroerende werken, kan zij enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. 17\. Gezien de huidige verouderde staat van het gebouw A en de minieme mogelijkheden tot verkoop van dit gebouw (die zal gezien de overeenkomst slechts gebeuren op lange termijn), wordt de huidige waarde van het gebouw laag ingeschat. Bovendien blijven ook in de toekomst bepaalde elementen en apparatuur in en rond het gebouw aanwezig waardoor dit ook de nodige beperkingen geeft aan het gebouw en zijn waarde met het oog op een latere verkoop. Deze opvatting wordt ook ondersteund door de eerder lage concessievergoeding per jaar die werd afgesproken in de concessieovereenkomst tussen de huidige eigenaar en X. 18\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de overgemaakte cijfergegevens as such, kan de rulingdienst vaststellen dat de totale kostprijs van de materiële onroerende werken minstens 60% zal bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, na oplevering van de werken. Daarmee voldoet de aanvrager aan de door de btw-administratie vooropgestelde norm op grond waarvan dit gebouw btw-technisch als nieuw kan worden beschouwd in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW. 19\. De werken zullen verder ook aanleiding moeten geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw genaamd ‘A’, wat meestal het geval zal zijn in gevallen als dit. ### *III.B. Optionele belastingheffing voor beroepsmatige onroerende verhuur* 20\. Het gebouw zal worden bestemd voor de exploitatie door X van een economische activiteit. 21\. Er wordt uitgegaan van een btw-belaste terbeschikkingstelling van het reca-gedeelte van het gebouw aan de huurder door middel van een btw-belaste verhuur zoals voorzien door artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. 22\. Op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW is uitgesloten van de btw-vrijstelling voor de verhuur van uit hun aard onroerende goederen, de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. In de concrete situatie van X zal de huurder, Y, het gehuurde gedeelte aanwenden voor restaurant- en café-uitbating waardoor aan de huurder hierdoor de hoedanigheid van belastingplichtige zal worden verleend. Ondanks een zekere verwevenheid met het andere gedeelte van het betreffende gebouw zal het reca-gedeelte van het gebouw economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd. Het reca-gedeelte zal namelijk vrij van dat andere gedeelte functioneren en zelfstandig zijn openingsuren bepalen. Het reca-gedeelte zal dus zelfstandig worden verhuurd. Daarenboven wordt het volledige gebouw aangewend voor een economische activiteit. 23\. Als ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw bijhorende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich ook uitstrekken tot dat bijhorende terrein. Onder bijhorend terrein wordt in dit kader verstaan, het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd. In casu zal aan de gestelde voorwaarde voldaan zijn. Het gebruik van het betreffende wegneembaar terras door de reca-uitbater zal ook vervat zitten in de huurprijs zoals bepaald in de huurovereenkomst Verder wordt in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW ook nog als voorwaarde gesteld dat de optie enkel kan worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid W.BTW met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is (specifieke nieuwheidsvereiste). Deze voorwaarde stelt in casu geen probleem. 24\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de hiervoor besproken grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde. De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. In casu wordt hiervoor een specifieke verklaring ‘pro fisco’ opgenomen in de huurovereenkomst die is afgesloten tussen X en Y. De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst. Dit laatste blijkt duidelijk uit de hiervoor bedoelde huurovereenkomst. 25\. Ook een gebouw dat een omvorming ondergaat zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor deze optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw ten vroegste opeisbaar is geworden op 01.10.2018 (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 3, www.fisconetplus.be). Deze voorwaarde stelt ook in dit geval geen probleem. Hiervoor gelden de traditionele btw-criteria inzake fundamentele vernieuwbouw (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). Deze voorwaarde is in casu vervuld (cf. supra sub III.A.). 26\. Voor de belaste verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen ingevolge de uitoefening van de optie tot belastingheffing, geldt op grond van artikel 33, § 2bis W.BTW de normale waarde van de verhuurdienst als maatstaf van heffing. Die waarde die overeenkomt met de marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden, geldt als maatstaf van heffing als de volgende voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld: • de tegenprestatie is lager dan de normale waarde; • de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw; • de huurder is verbonden met de verhuurder op basis van de in artikel 33, § 2bis W.BTW bepaalde limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden. De normale waarde is het volledige bedrag dat een afnemer in de handelsfase waarin de dienst wordt verricht, bij eerlijke concurrentie zou moeten betalen aan een onafhankelijke dienstverrichter op het grondgebied van het land waar de handeling belastbaar is, om de desbetreffende diensten op dat tijdstip te verkrijgen (artikel 32 W.BTW). Volgens de verklaringen van de aanvrager is de reca-huurder in de concrete situatie een derde partij, Y, die geen enkele link heeft met X. Artikel 33, § 2bis W.BTW vindt in de gegeven omstandigheden dus geen toepassing. De rulingdienst is overigens niet bevoegd om zich uit te spreken over de vraag of het bedrag van de huurprijs al dan niet conform artikel 32 W.BTW is. ### *III.C. Recht op aftrek van btw in hoofde van X* 27\. X heeft de intentie om het reca-gedeelte van het gebouw btw-belast te verhuren aan een huurder onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW) (cf. supra). 28\. Als op basis van de door de aanvrager verstrekte cijfergegevens (waarover de rulingdienst op zich geen uitspraak kan doen; zie randnr. 18 supra) en voor zover de hiervoor bedoelde werken verder ook aanleiding geven tot een aanpassing van het kadastraal inkomen van het gebouw genaamd ‘A’, dit gebouw btw-technisch opnieuw kan worden beschouwd als nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1° W.BTW en de huurder het gebouw uitsluitend gebruikt voor de economische activiteit die haar de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, kan de verhuur (terbeschikkingstelling) door X van dit gedeelte van het gebouw met btw worden belast, mits de verhuurder, X, en de huurder, Y, gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. 29\. Voor een btw-belaste verhuur onder het optioneel stelsel (op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW) is onder meer vereist dat de huurder het gebouw uitsluitend aanwendt voor een aan btw onderworpen activiteit (een btw-belastbare, het weze belaste of vrijgestelde activiteit). Gelet op de beoogde bestemming van het verhuurde gedeelte van het gebouw (reca-activiteit) stelt dit geen probleem voor de huurder, Y. 30\. Het recht op btw-aftrek ontstaat van zodra de intentie bestaat om in de toekomst een aan btw onderworpen activiteit uit te oefenen die recht op btw-aftrek verleent. Dit principe werd al meermaals bevestigd in het Europees rechtersrecht *(1)*. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft wel benadrukt dat de btw-administratie van de betrokken belastingplichtige kan eisen dat hij concrete en objectieve gegevens aanbrengt ter staving van de intentie om een economische activiteit op te starten waardoor belastbare handelingen worden verricht *(2)*. --- *\[(1) Zie o.a. H.v.J. 14.02.1985,* [*C-268/83*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-268-83-arret)*, Rompelman, www.curia.europa.eu; H.v.J 29.02.1996,* [*C-110/94*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-110-94-arret)*, Inzo, www.curia.europa.eu.\]* *\[(2) H.v.J. 14.03.2013,* [*C-527/11*](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-527-11-arret)*, Ablessio, www.curia.europa.eu.\]* --- 31\. In casu is het duidelijk dat X de intentie heeft om het reca-gedeelte van het betreffende gebouw na oplevering btw-belast te verhuren aan de huurder, Y. Bijgevolg kan X de inkomende btw geheven van de verbouwingskosten gerelateerd aan het verhuurde gedeelte van het gebouw genaamd ‘A’, onmiddellijk en volledig in aftrek brengen op grond van artikel 45, § 1 W.BTW. Het is evident dat dit recht op aftrek onderworpen blijft aan de daadwerkelijke verwezenlijking door X van de btw-belaste onroerende verhuur onder naleving van de grond- en vormvoorwaarden van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW. ## Textes cités 5 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 6 occurrences [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 1 occurrence [C-110/94, arrêt du 29 février 1996](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-110-94-arret) 1 occurrence [268/83, arrêt du 14 février 1985](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-268-83-arret) 1 occurrence [C-527/11, arrêt du 14 mars 2013](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-527-11-arret) 1 occurrence