--- title: "Décision anticipée 2021.1202 · Article 1 quater, §3 AR nr. 20, Démolition et reconstruction" description: "Article 1 quater, §3 AR nr. 20, Démolition et reconstruction. Décision anticipée belge n° 2021.1202 du 18 janvier 2022." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2021-1202-article-quater-demolition-reconstruction-rubrique-aeb5" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Article 1 quater, §3 AR nr. 20 · TVA - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction - Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20 - Bâtiments anciens tranformés **Numéro** 2021.1202 **Date** 18 janvier 2022 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 83 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2021.1202 du 18.01.2022 *TVA* · [*Article 1 quater, §3 AR nr. 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) · *Démolition et reconstruction* · *Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20* · *Bâtiments anciens tranformés* ## Résumé Le projet de construction envisagé entre pour le premier volume, en soi, en considération pour l’application du taux de TVA réduit de 6 % conformément à l’[article 1quater, § 3 de l’AR n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) en ce qui concerne la livraison de ces appartements par le demandeur aux bénéficiaires de ces appartements respectifs. L’application effective du taux réduit dépend en outre des conditions imposées à l’[article 1quater, § 3, alinéa 2, § 4, § 5 et § 8 de l’AR n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), à savoir principalement la destination que l’acquéreur va donner au lot d’habitation, la possession faisant potentiellement obstacle dans le chef de l’acquéreur, la limite de superficie et les formalités à remplir. Quoi qu’il en soit, ce régime du taux réduit de 6 % est temporaire et ne s’applique que lorsque la taxe due sur la livraison est exigible au plus tard le 31 décembre 2022 conformément à l’[article 17, § 1er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17). Cette décision anticipée est seulement valable pour les livraisons, telles que visées ci-dessus, pour lesquelles depuis le 01.01.2021, la TVA n’est pas encore devenue exigible conformément à l’[article 17, § 1er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) à la date de cette décision. Le taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 s’applique concernant les travaux immobiliers au nom du demandeur consistant en la démolition d’une habitation unifamiliale avec espace commercial et la reconstruction y afférente des appartements précités. Pour les autres volumes sur le terrain concerné, le taux réduit de TVA de 6 % conformément à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 s’applique concernant les travaux immobiliers au nom du demandeur consistant en la rénovation de l’immeuble à appartements, d’une part, et la transformation d’un entrepôt en appartements, d’autre part. L’exonération de la TVA s’applique en vertu de l’art. 44, § 3, 1°, a CTVA à la vente subséquente de ces appartements rénovés et des places de garage en sous-sol par le demandeur. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## Beslissing 1\. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd. 2\. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject, aangeduid met de naam ‘<…>’, te realiseren in <…>. Het project behelst de afbraak van een eengezinswoning met handelsruimte en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een appartementsgebouw gelegen te <…>, de renovatie van een bestaand appartementsgebouw gelegen te <…> en tenslotte de omvorming van een magazijn tot appartementen gelegen te <…>. 3\. De drie bestaande bouwvolumes (de af te breken eengezinswoning, het bestaand appartementsgebouw en het bestaand magazijn) bevinden zich alle drie op één kadastraal perceel, zijnde perceel <…>, eigendom van de aanvrager. 4\. Na afloop van de werkzaamheden, zal het project <…> nog steeds uit 3 gebouwen bestaan. De <…> appartementen en de handelsruimte die zullen worden opgericht/gerenoveerd, zullen als volgt ingedeeld zijn: \- 1e gebouw – <…>: \- <…> op te richten appartementen en een handelsruimte; \- Deze appartementen worden opgericht na volledige afbraak van de bestaande eengezinswoning met handelsruimte; \- Deze appartementen worden opgericht op een deel van het oude kadastraal perceel met als nummer <…>. \- 2e gebouw – <…>: \- <…> te renoveren appartementen; \- De bestaande appartementen gelegen in het appartementsgebouw worden gerenoveerd; \- <…>. \- 3e gebouw – <…>: \- <…> appartementen; \- Het betreft hier de omvorming van een magazijn tot appartementen, waarbij <…>.<…>. \- Deze appartementen zullen zich bevinden op het oude kadastraal perceel met als nummer <…>. 5\. Bouwtechnisch en fiscaaltechnisch kan het project in twee delen worden opgesplitst. Een eerste luik betreft een afbraak en wederopbouw waarvoor de aanvrager voor de inkomende facturen de toepassing vraagt van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 en voor de uitgaande facturen de toepassing vraagt van [artikel 1 quater, §3 KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). Een tweede luik betreft de renovatie/transformatie van het bestaande appartementsgebouw en magazijn in respectievelijk het <…> en het <…>. Afbraak en wederopbouw 6\. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen in het eerste gebouw, <…>, kan geschieden tegen het btw-tarief van 6% en dit in toepassing van [artikel 1quater, §3 KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3). 7\. Het eerste lid van §3 luidt als volgt: ‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van [artikel 9, tweede lid, 2°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig [artikel 17, §1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’. 8\. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende goed dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, behandelen we de vraag in de hypothese dat de verkrijger effectief aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Ook hieromtrent veronderstellen we dat de partijen deze formaliteiten effectief zullen voldoen. 9\. De voorwaarde dat dezelfde belastingplichtige de afbraak en heropbouw moet uitvoeren, is vervuld vermits de aanvrager de oude gebouwen volledig zal afbreken en zijzelf ook de appartementen zal heropbouwen en verkopen. 10\. Voorts volgen we de mening van de aanvrager dat de af te breken constructie (eengezinswoning met handelsgelijkvloers) te beschouwen is als een ‘gebouw’ voor de toepassing van de btw en dat dit een significante omvang heeft, ook in verhouding tot het nieuw op te richten volume (<…> appartementen bovenop het nieuwe handelsgelijkvloers). Het feit dat niet alle gebouwen op het desbetreffend kadastraal perceel (<…>) worden afgebroken doet hieraan geen afbreuk. Het voorliggend volume (langs <…>) enerzijds en de achterliggende te renoveren/herbestemmen volumes (langs respectievelijk <…> en <…>) functioneren ieder op zich autonoom. In deze context kan tevens verwezen worden naar de visie van de Administratie zoals verwoord in punt 2.2. van de FAQ dd. 02.06.2021. 11\. Inzake de oppervlakte van deze <…> nieuw te bouwen appartementen verklaart de aanvrager dat deze respectievelijk <…> m² bedragen. De oppervlakte dient per woonkavel onder de grens van 200m² te blijven (cf. [artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). We merken hierbij op dat enkel de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn (een potentiële koper zou bijvoorbeeld kunnen beslissen om twee kavels te combineren). De oppervlakte van de appartementen blijft uiteindelijk een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle. 12\. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022. Ook is deze voorafgaande beslissing slechts geldig voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing. 13\. Tenslotte merken we op dat de commerciële gelijkvloerskavel in het project uitgesloten is van de gevraagde regeling. 14\. Een bijzonderheid inzake het afbraak/wederopbouw-luik is verder de vraag of ook de werken in onroerende staat die de aannemers aan de aanvrager factureren, kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% en wel op basis van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20. 15\. Ingevolge KB nr. 20, tabel A, rubriek XXXVII, is het verlaagd tarief van 6 % onder meer van toepassing op de werken in onroerende staat en de daarmee gelijkgestelde handelingen die de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning betreffen. 16\. Verder is de toepassing van het verlaagd tarief onderworpen aan de hierna volgende voorwaarden: \- De handelingen moeten betrekking hebben op een woning die na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt; \- De woning moet gelegen zijn in één van de 32 bepaalde stadsgebieden (waaronder <…>); \- De bouwheer moet vooraleer de btw op de werken opeisbaar wordt, een verklaring indiening bij het controlekantoor van de btw van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen, en moet aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring overhandigen; \- Het tijdstip van opeisbaarheid van de btw doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw; \- De door de dienstverrichter uitgereikte factuur moet op basis van het afschrift van de verklaring melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen. 17\. De aanvrager verklaart dat de vereiste formaliteiten zullen worden vervuld. Mede in het licht van de hierboven besproken elementen inzake artikel 1 quater kunnen we de toepassing van het verlaagd tarief voor de inkomende handelingen dan ook bijtreden. Renovatie 18\. Op basis van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 kunnen werken in onroerende staat onderworpen worden aan het verlaagd tarief van 6% indien volgende voorwaarden samen vervuld zijn: \- Het moet gaan om handelingen van omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning; \- De woning moet na uitvoering van de werken hetzij hoofdzakelijk hetzij uitsluitend als privé-woning worden gebruikt; \- De eerste ingebruikneming van de woning moet tenminste 15 jaar voorafgaan aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw op de werkzaamheden; \- De handelingen moeten worden verstrekt of gefactureerd aan een eindverbruiker; \- De door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel daarvan moeten op basis van een nauwkeurig attest van de afnemer melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen. Behalve in geval van samenspanning ontlast dit attest de dienstverrichter van zijn aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het juiste btw-tarief. 19\. Behalve de eerste voorwaarde is het voor de aanvrager hoe dan ook duidelijk dat aan alle voorwaarden voldaan is of zal (kunnen) voldaan zijn. <…> kan als onderneming die renoveert met het oog op verkoop effectief kwalificeren als eindgebruiker, de aanvrager verklaart dat zowel het bestaande appartementsgebouw als het magazijn ruim meer dan 15 jaar geleden in gebruik werden genomen en de appartementen zijn bestemd voor privé-bewoning. 20\. Bijgevolg is het enkel nodig om dieper in te gaan op de aard van de werkzaamheden die onder het verlaagde tarief kunnen vallen. 21\. De onroerende handelingen moeten specifiek beoogde omvormings- of verbouwingswerkzaamheden betreffen om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten. Indien de werken daarentegen bijdragen aan de oprichting van een nieuw gebouw zal de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% uitgesloten zijn en moet het standaardtarief van 21% toegepast worden. 22\. De notie ‘omvorming’ wordt door de administratie gedefinieerd als de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken. Verder aanvaardt de administratie het bestaan van een verbouwing wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. 23\. Daar elk gedeelte van het gebouw zelfstandig kan functioneren en apart kan vervreemd worden, is de aanvrager van mening dat de beoordeling van de tarifering per gedeelte van het gebouw moet gebeuren, en meer in het bijzonder per private kavel. De bij de private kavel horende aandelen in de gemeenschap volgen hetzelfde btw-regime als dat van toepassing op de private kavel. 24\. Vermits in casu alle appartementen op een gelijkaardige manier zullen gevormd worden, geldt onderstaande redenering voor elk van de appartementen. In de marge noteren we hier dat de appartementen die bovenop de bestaande constructies zullen worden opgericht buiten de vraagstelling van deze ruling vallen. 25\. Rekening houdend met de feitelijke omstandigheden, kunnen we de mening van de aanvrager volgen dat de geplande omvormingswerkzaamheden moeten gezien worden als renovatiewerkzaamheden waarop het 6% btw-tarief van toepassing is op basis van volgende argumenten: \- De verbouwing blijft op relevante wijze steunen op de bestaande draagmuren, steunpalen en dragende balken. Deze blijven grotendeels behouden en er worden enkel nieuwe steunpalen en balken toegevoegd omwille van de veiligheid van het gebouw (versteviging van het gebouw). \- Het gebouw blijft zijn vorm, contouren en uitzicht behouden. Het volume of de oppervlakte wordt niet vergroot of uitgebreid (met uitzondering van de nieuw op te richten dakverdiepingen op respectievelijk het bestaande magazijn en op het bestaande appartementsgebouw, die niet het voorwerp van deze aanvraag uitmaken). Bovendien blijven de originele elementen van het gebouw behouden en zichtbaar. \- Binnen de bestaande structuur van het gebouw wordt de indeling aangepast. Dit leidt er echter niet toe dat men van de oprichting van een nieuw gebouw spreekt. Er zullen louter niet dragende muren gebouwd worden om de afscheiding tussen de appartementen en de indeling in de appartementen te kunnen maken. \- Het aanbrengen van technieken voor nutsvoorzieningen brengt niet met zich mee dat het om de oprichting van een nieuw gebouw gaat. \- Het feit dat een nieuwe gevelbekleding wordt aangebracht, bijkomende isolatie wordt voorzien en extra gevelopeningen worden aangebracht heeft louter als doel om de muur te isoleren, extra lichtinval te creëren in lijn met de huidige energie- en comforteisen. 26\. Wat de werken in onroerende staat betreft met betrekking tot de garagestaanplaatsen die zich in de kelder van de te renoveren gebouwen bevinden, is de aanvrager van oordeel dat deze ook als renovatiewerken moeten aanzien worden vermits de bestaande structuur van de kelder in wezen behouden blijft. Vermits de garagestaanplaatsen deel uitmaken van de woning door het onmiddellijk nut dat zij voor de eigenaars van de woning hebben, is de aanvrager van mening dat het verlaagd tarief van 6% wegens renovatie kan toegepast worden. Deze stelling kan worden bijgetreden. Verkoop van de appartementen ‘<…>’ en ‘<…>’ Appartementen 27\. Onder meer op basis van de hierboven aangehaalde feitelijke elementen is de aanvrager van oordeel dat de renovatie van de appartementen gelegen te <…> en de omvorming van het magazijn tot appartementen in <…> er niet toe leidt dat de appartementen na verbouwing opnieuw kwalificeren als nieuwe gebouwen die voor vervreemding met toepassing van btw vatbaar zijn. 28\. Een oud verbouwd gebouw zal namelijk slechts als ‘nieuw gebouw’ voor btw-doeleinden gezien worden indien het gebouw ingrijpende wijzigingen in de wezenlijke elementen heeft ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …) namelijk in zijn aard, zijn structuur en in voorkomend geval zijn bestemming. 29\. Er hebben zich geen ingrijpende wijzigingen in de structuur of de essentiële elementen van het gebouw voorgedaan aangezien de oude bestaande structuur niet wijzigt, er geen bijkomende niveaus worden gecreëerd (behoudens de twee nieuwe appartementen die buiten deze ruling vallen) en het volume grotendeels behouden blijft. 30\. In de mate dat de structuur en de aard van het gebouw behouden blijft, kan de visie van de aanvrager gevolgd worden dat de bestemmingswijziging (van magazijn naar bewoning wat betreft het gebouw <…>) op zich niet volstaat om het afgewerkt product als nieuw gebouw te kwalificeren. 31\. Bijgevolg kan de stelling van de aanvrager bijgetreden worden dat de verkoop van de appartementen in hun toekomstige staat van afwerking, vrijgesteld zal zijn van btw op basis van art. 44, §3, 1°, a WBTW. Hetzelfde geldt voor de bergingen die samen met de appartementen worden verkocht. Ondergrondse garagestaanplaatsen 32\. Vermits de garages zich situeren in de bestaande kelder die gerenoveerd wordt, moet ook de verkoop van deze garages aanzien worden als de verkoop van een gedeelte van een oud gebouw. 33\. De verkoop kan plaatsvinden aan de koper van een renovatie-appartement of van een nieuw appartement. 34\. In elke situatie betreft het een gedeelte van een oud gebouw dat wordt verkocht, vrijgesteld van btw krachtens art. 44, §3, 1°, a WBTW. ## Textes cités 3 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 6 occurrences [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 3 occurrences [CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 1 occurrence