--- title: "Décision anticipée 2021.0332 · Bâtiments neufs pour l’application de la TVA" description: "Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, Promoteur immobilier, droits d’enregistrement. Décision anticipée belge n° 2021.0332 du 4 mai 2021." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2021-0332-batiments-neufs-application-tva-promoteur-2cab" lang: "fr" --- # Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, Promoteur immobilier · TVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Promoteur immobilier - DROITS D’ENREGISTREMENT - Articles 109, 2°, 110 et 111 **Numéro** 2021.0332 **Date** 4 mai 2021 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 55 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2021.0332 du 04.05.2021 *TVA* · *Bâtiments neufs pour l’application de la TVA* · *Promoteur immobilier* *DROITS D’ENREGISTREMENT* · *Articles 109, 2°, 110 et 111* ## Résumé Un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. C’est notamment le cas lorsque par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. ## I. Objet de la demande **1.** La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes : 1.1. à l’exception de certains garages délimités sous la zone C, la vente des constructions à réaliser (lofts et garages des zones A et B) ne sera pas soumise à la TVA, en l’absence de modification radicale dans la nature et la structure des bâtiments existants ; 1.2. X sera considéré comme un assujetti ordinaire pour la vente des garages de la zone C, et non pas comme un assujetti occasionnel, même s’il cède par ailleurs les lofts et les autres garages sous le régime des droits d’enregistrement ; 1.3. en cas de sortie préalable d’indivision (cession à X du pourcent du site détenu par Y), à la valeur du bien au jour de la cession envisagée, cette cession sera soumise aux droits d’enregistrement de 1 % conformément à l’article 109 du Code des droits d’enregistrement (C. enr.). ## II. Description des faits **2.** La société X a pour objet principal la promotion immobilière (l’achat, la construction, la transformation, la rénovation, la vente d’immeubles bâtis ou non, la prise de participation dans d’autres entreprises, la gestion d’un patrimoine mobilier propre, l’exercice du mandat général de gérant, d’administrateur ou de liquidateur d’autres sociétés, a consultance, le management dans d’autres sociétés). **3.** La société Y a pour objet principal la promotion, gestion et détention d’un patrimoine immobilier, l’achat, la vente, la rénovation de biens immobiliers. **4.** X a acquis 99 % d’un site immobilier se composant d’un vaste bâtiment industriel avec fonds et dépendances. Le pourcent restant a été acquis le même jour par Y. **5.** La totalité du site a été acquise moyennant un prix représentant exclusivement la valeur du terrain. En effet, les constructions existantes sont, compte tenu de leur état d’abandon et de leur destination, sans aucune valeur en l’état. **6.** Pour des raisons essentiellement pratiques, Y envisage de céder à X le pourcent de propriété du site dont elle est titulaire, dans l’état actuel du bien, c’est-à-dire en tenant compte des travaux déjà effectués. **7.** X procède actuellement à une transformation totale des bâtiments existants : l’ancienne bâtiment industriel sera transformé en lofts et en parkings en sous-sol tout en conservant quelques éléments du passé. **8.** Les demanderesses ont obtenu les permis d’urbanisme nécessaires. **9.** Les demanderesses souhaitent à présent s’assurer que le projet ne sera pas remis en cause par l’administration fiscale en ce qui concerne tant le régime TVA que le régime des droits d’enregistrement des opérations. **10.** Les demanderesses souhaitent ainsi s’assurer qu’en cas de cession préalable du pourcent du site détenu actuellement par Y en faveur de X, à la valeur du site au jour de la cession, l’opération sera soumise aux droits d’enregistrement prévus en matière de partage (article 109 et suivants du C. enr.). **11.** Les demanderesses souhaitent par ailleurs s’assurer que les travaux à réaliser sur l’ensemble du site, à l’exception des garages et caves repris sous la zone C, ne modifieront pas la nature et la structure des bâtiments, avec cette conséquence qu’une fois la transformation terminée, le site, à l’exception de la zone C, ne sera pas considéré comme neuf au sens de la réglementation TVA, de sorte qu’il pourra être cédé aux tiers avec application des droits d’enregistrement. **12.** En ce qui concerne les garages et caves constituant la zone C, ceux-ci devront être considérés comme neufs au sens de la TVA et devront dès lors être cédés avec application de la TVA. Pour la cession de ces garages et caves, X sera considéré comme un assujetti ordinaire à la TVA, et non comme un assujetti occasionnel (il ne devra donc pas opter pour chacune des opérations). **13.** Aucun des garages et caves composant cette zone C ne sera cédé en même temps qu’un loft. ## III. Décision **14.** La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. ### *III.A. Caractère neuf ou ancien des bâtiments pour l’application de la TVA* **15.** L’[article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. **16.** Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. **17.** Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées : 17.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ; 17.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA. **18.** En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. **19.** En l’espèce selon la description des lieux et des travaux y effectués fournie par les demanderesses, il convient d’opérer une distinction en fonction des bâtiments qui seront rénovés. ### *III.B. Les logements* **20.** En ce qui concerne la rénovation des logements sous les sheds, la dalle béton d’origine, les maçonneries périphériques existantes, la structure portante en super structure (colonnes métalliques, poutres de type « Vierendeel » transversales, poutres de contreventement) seront maintenues. Les fermetures verticales seront montées sur des structures métalliques avec isolation en laine soufflée. Les parois vers les patios seront vitrées. **21.** Pour ce qui est des bureaux, du garage et des locaux de stockage, la modification de leur destination initiale en logements impose essentiellement une réorganisation des espaces comprenant des travaux de création ou de modifications de baies, de cloisonnement, d’isolation, de parachèvement (plafonnage, …). La structure portante de ces bâtiments n’est donc pas impactée. **22.** Par ailleurs, pour les logements dont question ci-avant, en cas d’agrandissement, il se fera toujours par ajout d’une mezzanine reposant sur une structure autoportante dans le volume initial des logements et la superficie de cette mezzanine sera toujours inférieure à la surface du rez-de-chaussée de sorte que la superficie de la partie ancienne demeurera toujours prépondérante par rapport à la partie nouvelle. **23.** Quant à la conciergerie, elle sera maintenue en l’état et seuls des travaux de rafraichissement et de petits travaux d’ordre général (mise en conformité, …) sont prévus. **24.** Dès lors, même si certains travaux impactent la structure de ces logements, il convient de considérer que les travaux envisagés n’entraîneront pas une modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels au sens du point 17.1. ci-avant. Par conséquent, la vente de ces logements sera exemptée de la TVA par l’[article 44, § 3, 1°, a), C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). ### *III.C. Les garages* **25.** En ce qui concerne la partie de l’ancienne usine qui sera transformée en garages et caves, les demanderesses divisent cet espace en 5 zones (A, B, C, D, E). **26.** S’agissant des zones A et B en sous-sol, les murs/parois périphériques, les poteaux en béton et leurs fondations, les poutres en béton soutenues par les poteaux et la dalle de béton formant le plafond de ces zones (dalle du rez-de-chaussée) seront maintenus. Seules les parois verticales des boxes de garages et la dalle de sol (qui ne sera portante que pour les parois verticales intérieures) seront neuves. **27.** Pour ce qui est de la zone C en sous-sol, les parois périphériques, les poteaux en béton et leurs fondations, les poutres en béton soutenues par les poteaux seront maintenus. Une dalle de sol (radier de 26 cm) reprenant les charges des parois verticales des garages et du nouveau plafond et une nouvelle dalle couvrant cette partie du sous-sol et formant la dalle de rez-de-chaussée seront construites. **28.** En ce qui concerne la zone D, la dalle de sol, les trois parois périphériques, la toiture en hourdis bétons et les poteaux intérieurs et fermes de charpente métalliques qui la supportent seront maintenus. Seules les parois verticales des boxes de garage seront érigées. **29.** Enfin, dans la zone E, les trois parois périphériques, la toiture en hourdis bétons et les poteaux intérieurs et fermes de charpente métalliques qui la supportent seront maintenus. La dalle de béton du sol et les parois verticales des boxes de garage seront ajoutées. **30.** Il convient donc de conclure que seuls les travaux effectués aux garages de la zone C entraîneront une modification radicale dans leurs éléments essentiels au sens du point 17.1. ci-avant. Par conséquent, à l’exception des garages et caves de la zone C, la vente des garages et caves sera exemptée de la TVA par l’[article 44, § 3, 1°, a), C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). ### *III.D. Qualité d’assujetti pour la cession des immeubles qui doivent être considérés comme neufs* **31.** L’article 44, § 3, 1°, a), alinéa 2, 1 er tiret, C.TVA, prévoit que les livraisons de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant visés à l’article 1 er, § 9, alinéa 1 er, lorsque leurs cessions sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des biens visés à l’article 1 er, § 9, alinéa 1 er, 1°, par un assujetti visé à l’article 12, § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe lesdits biens visés à l’article 1 er, § 9, alinéa 1 er, 1°, sont soumises à la taxe. **32.** Compte tenu du nombre de logements, de garages et de caves proposés à la vente, il ne fait aucun doute que X doit être considérée comme un promoteur immobilier visé à l’[article 12, § 2, du C.TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12). Dès lors, les cessions des 12 garages et 5 caves de la zone C précitée, indépendamment de la vente d’un logement, dans le délai dont question ci-avant doivent être soumises à la TVA. ### *III.E. Droits d’enregistrement* **33.** La cession par Y de la part (à savoir 1 %) qu’il détient sur le site en faveur de X doit s’analyser – au regard du droit civil – comme une cession de parts indivises à titre onéreux entre copropriétaires. **34.** Cette cession sera soumise au taux de 1 % conformément aux articles 109, 2°, 110, alinéa 1 er (fin d’indivision) et 111 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Elle aura lieu à la valeur du site au jour de la cession, c’est-à-dire en tenant compte des travaux déjà effectués. ## Textes cités 3 [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 2 occurrences [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 2 occurrences [directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 1 occurrence