--- title: "Décision anticipée 2021.0228 · Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition" description: "Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition de bâtiments. Décision anticipée belge n° 2021.0228 du 4 mai 2021." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2021-0228-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-680f" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition · TVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison - Article 1er quater, § 3 de l’AR no 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR no 20, article 1er quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’au 31.12.2022 (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068)) **Numéro** 2021.0228 **Date** 4 mai 2021 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 64 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2021.0228 du 04.05.2021 *TVA* *Taux* *Taux réduit de la TVA de 6% applicable temporairement concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison* [*Article 1er quater, § 3 de l’AR n° 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) *fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n° 20, article 1er quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’au 31.12.2022 (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068))* ## Résumé La vente des unités d’habitation faisant partie du projet immobilier ‘L’ dans M entre en principe en considération pour l’application du taux réduit de TVA de 6% comme prévu à l'article 1quater, §3 de l’AR TVA n° 20 pour la TVA qui sera exigible sur ces ventes au cours de la période comprise entre le 01.01.2021 et le 31.12.2022. Il va de soi que l’application de ce taux réduit de TVA de 6% provisoire dépend ensuite des conditions de fond et de forme imposées par l’article 1quater, § 3, deuxième alinéa, § 4, § 5 et § 8 de l’AR TVA n° 20, à savoir, en principal, la destination que le destinataire donne à l’habitation (habitation propre unique et principale), la possession potentiellement gênante dans le chef du bénéficiaire, le critère de superficie, la condition de délai et le respect des formalités à remplir. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** ## I. Voorwerp van de aanvraag 1\. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van bouwpromotor X. 2\. Het project is gelegen in het centrum van M. Het betreft een project dat wordt gerealiseerd op één kadastraal perceel. 3\. De geplande werken strekken tot het slopen van een bestaand privaat woongebouw met handel op de gelijkvloerse verdieping en het bouwen van een meergezinswoning. Groepsvennootschap Y heeft een stedenbouwkundige vergunning bekomen voor het bouwen van deze meergezinswoning. Het betreft een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van 5 appartementen en 1 handelsruimte. 4\. Deze vergunning werd in de door Y en X afgesloten opstalovereenkomst overgedragen aan X. 5\. Het grondaandeel wordt door Y, de grondeigenaar, verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting, de constructies worden door X verkocht met toepassing van btw. Het grondaandeel wordt bij de notariële akte betaald aan Y, de constructiewaarde, een marktconforme prijs, wordt vanaf de datum van de notariële akte in vooraf vastgelegde schijven door X gefactureerd volgens de vordering van de werken. Op de constructiewaarde worden er geen voorschotten gevraagd aan de kopers. 6\. De afbraak- en heropbouwwerken worden uitgevoerd overeenkomstig de bouwvergunningsplannen en het verkooplastenboek die deel uitmaken van de verkoopovereenkomst. 7\. Het heropgebouwde woongebouw wordt opgericht op hetzelfde kadastraal perceel als het perceel van het gebouw dat wordt afgebroken, de gebouwen die worden afgebroken, hebben volgens de aanvrager een significante omvang. 8\. De afbraak en de heropbouw worden uitgevoerd door onderaannemers in opdracht en voor rekening van X en worden gefactureerd aan X met verlegging van heffing van de btw. ## II. Vraagstelling 9\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van de wooneenheid die deel uitmaakt van het hierna genoemde en besproken project, principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022 en voor zover de koper aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoen. 10\. Het gaat meer bepaald nog om de verkoop van de enige resterende wooneenheid van dit project waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden. ## III. Beslissing Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt. 11\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. ### *III.A. Algemeen* #### III.A.1. Draagwijdte van de tijdelijke, nieuwe regeling van [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 12\. Ingevolge de wet ter invoering van [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) (Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068) is het verlaagde btw-tarief van 6% is onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. 13\. Het eerste lid van § 3 van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) luidt als volgt: ‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’. #### III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de tijdelijke, nieuwe regeling 14\. [Artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) stelt onder meer als voorwaarden dat: • de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd - volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27); • de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond. #### III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling 15\. De wooneenheid die wordt verkocht in het project ‘L’ in M die het voorwerp uitmaakt van deze rulingaanvraag, zal volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheid voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m2 overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van Btw-KB nr. 20). Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheid zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden. 16\. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de rulingdienst dat de wooneenheid, die in het kader van het project ‘L’ in M wordt verkocht, principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het betreffende verlaagde btw-tarief van 6% omdat de betreffende wooneenheid wordt gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de koper natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) voldoen en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. ### *III.B. Het verlaagde Btw-tarief van 6% op grond van* [*artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)*: toepassing in casu* **III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)** 17\. In casu wordt er door de bouwpromotor in het kader van dit vastgoedproject gewerkt met een opstalconstructie. Kort samengevat komt dit erop neer dat de grond wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan de bouwpromotor. De grondeigenaar maakt geen eigendomsvoorbehoud voor de bestaande constructies die worden afgebroken door de bouwpromotor. Om onder de nieuwe, tijdelijke regeling te vallen, moet het gaan om een bebouwd terrein. Het opstalrecht verleent de bouwpromotor het recht om het bestaand gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten. Er hoeft niet noodzakelijk een uitdrukkelijk opstalrecht te worden toegekend, hoewel idealiter het bestaan ervan wordt bevestigd in een overeenkomst of akte. Het is voor de toepassing van deze regeling niet van belang of het zakelijk recht al dan niet tegen vergoeding werd gevestigd (Bijkomende informatie voor bouwpromotoren, s.d., https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak-wederopbouw/nieuwe-maatregel). De grond kan dan door de grondeigenaar afzonderlijk worden verkocht onder het stelsel van de registratiebelasting (FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.3.; zie de regeling die staat beschreven in de beslissing nr. E.T.119.318 van 28.10.2010, punt 2, onder "2de voorwaarde”; zie ook Verslag, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/010, 50). 18\. De aanvrager wenst een nieuw vastgoedproject te realiseren in ‘L’ in de gemeente M. De site is eigendom van Y. Door deze grondeigenaar werd een opstalrecht verleend aan de aanvrager, X. In de opstalovereenkomst wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opstalhouder, te weten de aanvrager, de gebouwen die bestaan op het tijdstip van de vestiging van het recht van opstal, mag afbreken om zijn project te kunnen realiseren. De bouwpromotor-opstalhouder, X, heeft het bestaande gebouw in zijn naam en voor zijn rekening laten afbreken door een derde. De sloop van het bestaande woongebouw met handel op de gelijkvloerse verdieping werd uitgevoerd door de vennootschap Z. Deze sloop gebeurde in naam en voor rekening van X. Een kopie van de factuur voor afbraakwerken uitgereikt aan X, werd voorgelegd aan de rulingdienst. 19\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat het dezelfde partij is, te weten de aanvrager, X, die de bestaande opstallen afbreekt of laat afbreken en het nieuwe vastgoedproject realiseert. #### III.B.2. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw 20\. Eén van de grondvoorwaarden voor de tijdelijke btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). 21\. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden *(1)*. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2., www.fisconetplus.be; zie ook FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.1., https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw). --- *\[(1) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400), www.fisconetplus.be).\]* --- 22\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat deze grondvoorwaarde in casu vervuld is. #### III.B.3. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding 23\. Onder de tijdelijke, nieuwe regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.; FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7.). Ter zake wordt ook verwezen naar de permanente regeling die al bestaat voor de toepassing van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20. De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 24\. De tekst zelf van [artikel 1quater van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting en in het antwoord op de FAQ (editie 23.12.2020), nr. B.7. in fine. Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2). 25\. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject. ### *III.C. Conclusie* 26\. De verkoop van de wooneenheid die deel uitmaakt van het hiervoor genoemde en besproken project ‘L’ in M (appartement xx.xx), komt principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door [artikel 1quater, § 3 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2022. 27\. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor deze verkoop, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing. 28\. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief van 6% verder afhankelijk is van de in [artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten. ## Textes cités 1 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 13 occurrences