--- title: "Décision anticipée 2020.2181 · Travaux immobiliers, Taux réduit" description: "En Belgique, des appartements rénovés peuvent être vendus sous TVA si le coût des travaux atteint au moins 60 % de leur valeur vénale." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2020-2181-travaux-immobiliers-taux-reduit-vente-a38b" lang: "fr" --- # Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens · TVA - Travaux immobiliers - Taux réduit - Vente bâtiments anciens **Numéro** 2020.2181 **Date** 12 janvier 2021 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 68 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2020.2181 du 12.01.2021 *TVA* · *Travaux immobiliers* · *Taux réduit* · *Vente bâtiments anciens* ## Résumé La transformation d’une villa dont la première occupation remonte à plus de 15 ans, en un immeuble à appartements peut, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. ## Texte de la décision ## I. Objet de la demande 1\. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes : 1.1. le taux réduit de 6% prévu à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 peut trouver à s’appliquer aux travaux immobiliers qui seront exécutés à un bien immeuble d’habitation, à savoir une villa datant du début du XXème siècle qui se trouve dans un état d’insalubrité avancé, et ce, afin d’y aménager X appartements qui seront dotés de X places de stationnement ; 1.2. la société demanderesse peut librement choisir le régime fiscal à appliquer à la vente des appartements concernés ainsi que des emplacements de stationnement y rattachés dans la mesure où, d’une part, elle qualifierait, vu l’ampleur du projet immobilier, de constructeur professionnel au sens de l’[article 8 du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) et qu’en outre les appartements, eu égard à l’ampleur et à la valeur des travaux dont ils feront l’objet, sont susceptibles de qualifier de bâtiment neuf au sens des articles 12, § 2 et 44, § 3, 1°, a), 2ème alinéa du CTVA et, d’autre part, la qualification de bâtiment neuf au sens des articles précités sur la base de l’ampleur et de la valeur des travaux exécutés repose sur une tolérance administrative qui, de ce fait, ne revêt pas de caractère contraignant. ## II. Description des faits ### *II.1. Description de la structuration des liens entre les différents intervenants impliqués dans la réalisation du projet immobilier* 2\. Il importe, à titre d’introduction, de décrire les liens qui sont noués entre les différents intervenants dans le cadre de la concrétisation du projet immobilier plus amplement décrit ci-après. 3\. Le projet immobilier est situé à X et est composé de 4 blocs (à savoir A, B, C et D). 4\. Il est porté par une société immobilière familiale dénommée X ainsi que par le patriarche de la famille. 5\. Le patriarche est détenteurs de deux terrains sur lesquels se trouvent érigés respectivement, une villa datant du début du XXème siècle qui se trouve dans un état d’insalubrité avancé et une bâtisse destinée à être démolie. 6\. Le patriarche entend constituer un droit de superficie sur les deux terrains au bénéfice respectivement de deux filiales de la société X récemment constituées et respectivement dénommées Y et Z. 7\. La société Y sera chargée de la construction du bloc C du projet immobilier, lequel est composé de X appartements qui sont promis à la location, tandis que la société Z se chargera de la réalisation, d’une part, des blocs A, B et D du projet immobilier qui totalisent X appartements et, d’autre part, X carports et X garages. Ces appartements, de même que les carports et les garages, seront proposés à la vente. 8\. Enfin, il importe également de préciser que le permis d’urbanisme a été introduit par et délivré à X. ### *II.2. Description du projet immobilier* #### II.2.1. Description générale 9\. Comme indiqué, le projet immobilier vise la création d’un ensemble de X appartements répartis comme suit : bloc A : transformation de la villa existante en X appartements, bloc B : construction de X appartements s’articulant contre la villa, avec en sous-sol X garages, bloc C : construction de X appartements dans la continuité du bloc B, bloc D : construction de X appartements à l’arrière de la parcelle. Un parking de X emplacements et X carports sont prévus. 10\. Pour rappel, la société Z est chargée de la création des blocs A, B et D. #### II.2.2. Description des travaux pour lesquels la présente demande est introduite 11\. La présente demande vise à obtenir une confirmation quant à l’application du taux réduit relative à la transformation de la villa existante en X appartements et X parkings extérieurs, à savoir le bloc A du projet immobilier. 12\. Les X parkings extérieurs ne sont pas intégrés à la villa, mais se situent en face de la façade avant de la villa. 13\. Il est également précisé que la demande ne porte pas sur les travaux qui tendent à la construction du bloc B qui s’articule autour de la villa, s’agissant de travaux de construction qui sont explicitement exclus du taux réduit prévu à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. 14\. Cependant, le demandeur est d’avis que les travaux se rapportant à la construction du hall d’entrée qui donnera accès à la villa et au bloc B pourront bénéficier du taux réduit, mais uniquement à concurrence des quotes-parts indivises rattachées aux appartements aménagés dans la villa. 15\. Sont en revanche en tout état de cause exclus du taux réduit précité, les travaux se rapportant à la restauration des grilles d’entrée et du mur d’enceinte qui datent de la même époque que la villa, dès lors que ces éléments ne sont pas attenants à la villa. 16\. La villa est reprise au patrimoine des monuments et sites de Wallonie et n’est plus habitée depuis 20XX. En 20XX, un incendie a ravagé le toit causant des dommages conséquents aux étages inférieurs. 17\. Néanmoins, la stabilité du bien n’a pas été affectée par cet incident comme en atteste le rapport de stabilité. 18\. Le projet en question prévoit une remise en valeur de la villa qui se traduit par une restauration à l’identique de l’extérieur ainsi que de la toiture. 19\. L’intérieur de la villa sera entièrement vidé de sorte qu’il ne restera plus que les murs extérieurs, le sol du rez-de-chaussée et les caves. 20\. Les travaux d’aménagement auront principalement pour objet : la création de nouveaux planchers aux 1er et 2ème étages, en conservant les mêmes hauteurs sous plafond que la structure initiale, le cloisonnement en vue de la création des X appartements, les travaux d’électricité et de plomberie en vue de pourvoir l’ensemble des appartements en eaux, en chauffage et en électricité, l’ajout de terrasses extérieures. 21\. Il n’y aura pas d’ascenseur installé dans la villa. ## III. Décision 22\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale. 23\. En préliminaire, il convient de préciser que la présente décision ne concerne que le bloc A du projet immobilier situé à X, ce bloc A se composant d’une villa transformée en X appartements et de X emplacements de parkings face à cette villa. ### *III.1. Application du taux réduit pour les travaux immobiliers* 24\. Conformément à l’[article 37 du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) et à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté. 25\. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes : Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ; Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ; Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’[article 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) du Code ; Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ; Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. 26\. En l’espèce, des informations fournies (demande de permis d’urbanisme, permis d’urbanisme, plans, description des travaux par l’architecte), il apparaît que les travaux envisagés pour transformer la villa en un immeuble de X appartements reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant. En effet, ces travaux ne modifieront pas la superficie et la volumétrie de la villa, celle-ci étant même légèrement réduite. En outre, le remplacement des planchers aux 1er et 2ème étages se fera en conservant les mêmes hauteurs sous plafond que la structure initiale. Enfin, l’accès aux étages de la villa se fera via le Bloc B et ne nécessitera donc pas de nouvelles cages d’escalier et d’ascenseur. De manière générale, à l’exception des terrasses qui seront ajoutées, la villa sera rénovée à l’identique. 27\. Par conséquent, les travaux qui seront effectués constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie. 28\. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que le bâtiment sera à l’issue des travaux effectivement utilisé comme logement privé et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies. 29\. Ensuite, comme la société Z fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR 20. La condition 4 est donc satisfaite. 30\. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la rénovation/transformation de la villa existante en un ensemble immobilier de X appartements pourront en principe bénéficier du taux de 6%. 31\. En ce qui concerne les travaux relatifs aux parties communes au bloc A et au bloc B physiquement situées dans le bloc A (couloirs, caves communes, …), ils pourront seulement bénéficier du taux de 6% à concurrence des quotités indivises de ces parties communes rattachées aux X appartements aménagés dans la villa. Par ailleurs, les travaux relatifs aux parties privatives du bloc B (caves) physiquement situées dans le bloc A seront passibles de la taxe au taux de 21%. 32\. En ce qui concerne les travaux se rapportant aux parties communes au bloc A et au bloc B physiquement situées dans le bloc B (hall d’entrée, cage d’escalier, ascenseur, parking à vélos, local à poubelles, …), ils pourront bénéficier du taux de 6%, mais uniquement à concurrence des quotités indivises de ces parties communes rattachées aux X appartements aménagés dans la villa. 33\. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable : 33.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ; 33.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. 34\. Ainsi, le taux réduit ne sera pas applicable aux travaux relatifs à l’aménagement du jardin, des X emplacements de parkings face à la villa et des voies d’accès spécifiquement destinées à ces parkings ainsi qu’à la restauration des grilles d’entrée et du mur d’enceinte de la propriété puisque ces travaux ne se rapportent pas au logement proprement dit. ### *III.2. Régime fiscal à appliquer à la vente des X appartements de la villa et des X emplacements de parking face à celle-ci* 35\. Compte tenu des opérations qu’elle envisage, à savoir la réalisation et la vente d’un projet immobilier comportant X appartements, X garages, X carports et au moins X emplacements de parking, la société Z aura la qualité de constructeur professionnel au sens de l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12). 36\. En ce qui concerne le caractère neuf des X appartements rénovés de la villa, l’administration a précisé dans ses commentaires administratifs qu’un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées. 36.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification. 36.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux. 37\. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA. 38\. Enfin, la deuxième situation visée sous le point 36.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement. 39\. En l’espèce, puisque les travaux entrepris ne modifient pas radicalement la villa dans ses éléments essentiels (v. n° 26 ci-avant), la société Z ne devra pas vendre les X appartements issus de la transformation de la villa et leurs dépendances (quotités indivises dans les parties communes, emplacements de parking, …) sous le régime de la TVA. 40\. Néanmoins, si les travaux effectués à un appartement devaient atteindre au moins 60% de sa valeur vénale, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux, la société Z pourra vendre cet appartement et ses dépendances (quotités indivises dans les parties communes, emplacements de parking, …) sous le régime de la TVA. ## Textes cités 5 [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 2 occurrences [AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence [CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 1 occurrence [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 1 occurrence