---
title: "Décision anticipée 2020.1498 · Exonérations"
description: "Exonérations, Taxation optionnelle de la location immobilière. Décision anticipée belge n° 2020.1498 du 18 août 2020."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2020-1498-exonerations-taxation-optionnelle-location-immobiliere-ee36"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Exonérations, Taxation optionnelle de la location immobilière · TVA - Exonérations - Taxation optionnelle de la location immobilière - Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA - Déduction de la TVA en amont suivant la méthode de l’affectation réelle Articles 45, § 1, 1° et 46, § 2 du C.TVA - Taux - Logement dans le cadre de la politique sociale – Initiative privée - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XI (§ 2, 1er alinéa et § 3, 1er alinéa) du tableau B de l’annexe de l’AR no 20

**Numéro**

2020.1498

**Date**

18 août 2020

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

183 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2020.1498 du 18.08.2020

*TVA* · *Exonérations* · *Taxation optionnelle de la location immobilière* · [*Article 44, § 3, 2°, d) du C.TVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Déduction de la TVA en amont suivant la méthode de l’affectation réelle* · *Articles* [*45, § 1, 1°*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) *et* [*46, § 2*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) *du C.TVA* · *Taux* · *Logement dans le cadre de la politique sociale – Initiative privée* · *Articles* [*37*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) *et* [*38*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) *du C.TVA* · *Rubrique XI (§ 2, 1er alinéa et § 3, 1er alinéa) du tableau B de l’annexe de l’AR n° 20*

## Résumé

La demande d’une décision anticipée est introduite au nom de X, un assujetti mixte identifié à la TVA. Actuellement, X est le propriétaire des biens immobiliers x et y en tant qu’organisation à but non lucratif. Les bâtiments situés sur les sites en question seront détruits et un projet de nouvelle construction y sera réalisé.

X a l'intention de construire nouveau bâtiment x et de le louer à titre onéreux à Y, l’exploitant de ce dernier, avec application de la TVA conformément à l'[article 44, § 3, 2°, d) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). X a également l'intention d’ériger une nouvelle construction y et de la louer contre paiement à Z, qui utilisera ce bien immeuble comme centre administratif, avec application de la TVA conformément à l'[article 44, § 3, 2°, d) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Les autres immeubles appartenant à X seront, en cas de continuation, loués en exonération de TVA sur la base de l'[article 44, § 3, 2° du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). L'exploitation du parking payant existant, dont X est aussi actuellement le propriétaire actuel, constitue une activité soumise à la TVA.

Les conditions sont remplies pour l'exercice de l’option visant à soumettre à la TVA la location immobilière par le bailleur X au locataire, Y, dudit bien immobilier x après exécution des travaux de construction, sur la base de l'[article 44, § 3, 2°, d) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). Les conditions sont remplies pour l'exercice de l’option visant à soumettre à la TVA la location immobilière par le bailleur X au locataire, Z, dudit bien immobilier x après exécution des travaux de construction, sur la base de l'[article 44, § 3, 2°, d) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Le bailleur, X, a le droit de déduire la TVA perçue sur les frais de construction des biens immobiliers visés ci-dessus x et y selon les règles en vigueur sur la base de l'[article 45, § 1, 1° du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) et de l'[article 46, § 2 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) selon la méthode de l’affectation réelle.

La location à titre onéreux du bien immobilier x par X à l’exploitant de ce dernier, Y, est soumise au taux réduit de TVA de 12% conformément à la section XI, § 3, premier alinéa (en combinaison à la section XI, § 1, premier alinéa, 2° en combinaison à la section X, § 1, A.), proportionnellement à la surface nécessaire à l'exploitation résidentielle et au court séjour à usage mixte, point d), 1°) du tableau B de l'annexe au Code de la TVA n° 20 du 20.07.1970 et pour le pourcentage restant au prorata de la surface nécessaire pour le centre de jour, au taux normal de TVA de 21% en application de l'[article 1, alinéa 1, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) n° 20 du 20.07.1970;

La location à titre onéreux par X du bien immobilier y utilisé comme centre administratif, à Z, est soumise au taux normal de TVA de 21% en vertu de l'[article 1, paragraphe 1, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) n° 20 du 20.07.1970 ;

Dans les circonstances données, le taux réduit de TVA de 12% conformément à la section XI, § 2, premier alinéa (en combinaison à la section XI, § 1, premier alinéa, 2° en combinaison à la section X, § 1, A.), point d), 1°) du tableau B de l'annexe au Code de la TVA n° 20 du 20.07.1970, au même pourcentage en proportion de la surface requise à l'exploitation résidentielle et au court séjour à usage mixte, s'applique aux travaux immobiliers (sur la base de l'[article 19, § 2, deuxième alinéa du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)) et aux opérations expressément énumérées à la section XXXI, § 3, 3° à 6° du tableau A de l'annexe au Code de la TVA n° 20 du 20.07.1970 (à l'exclusion du nettoyage total ou partiel de l'ensemble de logements et des opérations énumérées à la section XI, § 7, 1° et 2° précités) pour la réalisation de la construction visée du bien immobilier x précité, fourni et facturé directement à X, et plus précisément, le taux réduit de TVA de 12% précité s'applique aux travaux immobiliers énumérés ci-dessous :

• les travaux immobiliers (nouvelle construction) relatifs aux espaces exclusivement destinés et utilisés pour l'exploitation résidentielle du bien immeuble x ;

• les travaux immobiliers (nouvelle construction) relatifs aux espaces communs à usage mixte desservant à la fois l'exploitation résidentielle que le court séjour destinés et utilisés principalement pour l'exploitation résidentielle de X.

En ce qui concerne le centre de jour, le SDA note que, selon le demandeur, il n’est pas question d’usage mixte en ce qui concerne le bien immeuble x. Les travaux immobiliers (nouvelle construction) relatifs aux espaces exclusivement destinés et utilisés pour ce centre (même pourcentage résiduel au prorata de la surface requise dans ce cadre) sont soumis au taux normal de TVA de 21%.

Le SDA se prononce uniquement sur la méthodologie à utiliser sans examiner ni évaluer les chiffres réels. Le bureau local de contrôle TVA utilisera la méthodologie décrite par le SDA pour évaluer l'application chiffrée réelle.

Les travaux immobiliers (nouvelle construction) qui ne concernent pas le complexe résidentiel proprement dit, tels que les travaux de construction, le jardinage ou la création de clôtures entre les jardins ou les parcelles, sont soumis au taux normal de TVA de 21 % et il en va de même pour la construction de places de stationnement sur le nouveau site de construction susmentionné.

## Texte du jugement

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite***

## I. Voorwerp van de aanvraag

1\. De aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X, een voor de btw geïdentificeerde gemengde belastingplichtige.

2\. Momenteel is X als patrimonium-vzw eigenaar van de onroerende goederen x en y. De gebouwen op de betreffende sites zullen worden afgebroken en er zal een nieuwbouwproject op gerealiseerd worden.

3\. Het is de bedoeling van X om een nieuwbouw onroerend goed x op te richten en tegen vergoeding te verhuren aan Y, de uitbater ervan, met toepassing van btw overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

X heeft ook de intentie om een nieuwbouw onroerend goed y op te richten en tegen vergoeding te verhuren aan Z, dat dit onroerend goed zal aanwenden als administratief centrum, met toepassing van btw overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

4\. De overige gebouwen in eigendom van X zullen bij voortduur worden verhuurd met vrijstelling van btw op grond van artikel 44, § 3, 2° W.BTW. De uitbating van de bestaande betaalparking waarvan X momenteel ook eigenaar is, maakt een met btw te belasten activiteit uit.

## II. Vraagstelling

5\. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat:

• de hiervoor bedoelde onroerende goederen, i.e. x en y, na uitvoering van de hierna toegelichte oprichtingswerken in aanmerking komen om door X aan respectievelijk Y en Z te worden verhuurd met optie voor belastingheffing overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW;

• de verhuur tegen vergoeding van bedoeld onroerend goed x door X aan de uitbater ervan, Y, onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, § 3, eerste lid van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970;

• de verhuur tegen vergoeding door X van het bedoelde onroerend goed y dat wordt aangewend als administratief centrum, aan Z, onderworpen is aan het standaard btw-tarief van 21% krachtens [artikel 1, eerste lid van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20.07.1970;

• het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, § 2, eerste lid van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970, van toepassing is op de hierna bedoelde materiële werken in onroerende staat rechtstreeks gefactureerd aan X tot realisatie van de beoogde oprichting van het hiervoor bedoelde onroerend goed x;

• de hierna bedoelde materiële werken in onroerende staat rechtstreeks gefactureerd aan X met betrekking tot de oprichting van het bedoelde onroerend goed y dat wordt aangewend als administratief centrum, onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief van 21% krachtens [artikel 1, eerste lid van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20.07.1970.

## III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

6\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

### *III.A. Optionele belastingheffing van professionele* onroerende verhuur

#### III.A.1. Algemeen

*III.A.1.1. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT DE OPTIE*

*III.A.1.1.1. GRONDVOORWAARDEN*

7\. De optie tot belastingheffing voor de onroerende verhuur is onderworpen aan twee grondvoorwaarden:

• de verhuur moet betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein;

• de betrokken goederen moeten worden verhuurd aan een belastingplichtige huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

8\. De optie kan dus in de eerste plaats enkel betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen. Onder gebouw of gedeelte van een gebouw wordt verstaan, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden (artikel 1, § 9, 1° W.BTW; zie ook circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 1, www.fisconetplus.be).

Als ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw bijhorende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich ook uitstrekken tot dat bijhorende terrein. Onder bijhorend terrein wordt in dit kader verstaan, het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd.

9\. In de tweede plaats is de optie alleen maar mogelijk voor de gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, indien de huurder die goederen uitsluitend gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van als zodanig handelende belastingplichtige in de zin van artikel 4 W.BTW verleent.

Hierbij is het niet van belang of het gaat om een gewone belastingplichtige dan wel een gemengde belastingplichtige of een gedeeltelijke belastingplichtige die het gebouw gebruikt voor zijn economische activiteit binnen de werkingssfeer van de btw, of zelfs een volledig vrijgestelde belastingplichtige zonder recht op aftrek of een kleine onderneming die valt onder de franchiseregeling.

Het is dus niet vereist dat de huurder de btw op de huurprijs geheel of gedeeltelijk kan recupereren. Maar de huurder moet het gebouw wel exclusief gebruiken voor een btw-plichtige (btw-belaste of van btw vrijgestelde) activiteit.

Hieruit kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst niet kan worden onderworpen aan de toepassing van de btw, wanneer de huurder een particulier is of een andere niet-belastingplichtige persoon, zoals een zuivere holding, een publiekrechtelijk lichaam zonder enige economische activiteit (in de zin van [artikel 6, eerste lid, van het Btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-6)) of internationale instellingen en ambassades.

10\. Het gebouw of het gedeelte van een gebouw mag niet als woning of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van een economische activiteit, worden gebruikt. Het residentieel vastgoed is bijgevolg uitgesloten van de optie ten aanzien van de verhuur aan de bewoners, en wordt op grond van artikel 44, § 3, 2° W.BTW vrijgesteld van de btw (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 2, www.fisconetplus.be) *(1)*.

---

*\[(1) De verhuur van residentieel vastgoed zoals bejaardentehuizen of studentenhuizen, door de eigenaar aan een professionele exploitant, komt daarentegen wel voor de bedoelde optie in aanmerking, zelfs wanneer de economische activiteit van de exploitant volledig van btw is vrijgesteld op grond van* [*artikel 44, § 2, 2°, van het Btw-Wetboek*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)*.\]*

---

11\. Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking als ze economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd. Dat is volgens de btw-administratie het geval als die gedeelten zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 2, punt 4, rubriek F, subrubriek c, (1) 25 (80)).

Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder (of andere huurders, bijvoorbeeld in het geval van een winkelcentrum of een bedrijven- en dienstencentrum. Het is van geen belang of laatstgenoemden de optie voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het door hen gebruikte gedeelte van het gebouw al dan niet hebben uitgeoefend. De toegang tot het gedeelte van het gebouw hoeft in die omstandigheden dus niet exclusief te zijn).

Als de belastingplichtige zich van buitenaf toegang kan verschaffen tot zijn bedrijfsruimtes, zonder via de ruimtes te gaan die slechts voor privédoeleinden worden gebruikt, kan het gedeelte van het gebouw dat economisch zelfstandig wordt verhuurd op autonome wijze worden gebruikt (Circulaire nr. 2019/C/25 van 21.03.2019, FAQ 19, www.fisconetplus.be; Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 2, punt 4, rubriek F, subrubriek c, (1) 25 (80)).

Bij een gebouw dat gedeeltelijk wordt gebruikt voor de economische activiteit en gedeeltelijk voor privédoeleinden, is het dus mogelijk enkel het gedeelte dat voor de economische activiteit wordt gebruikt met btw te verhuren als dat gedeelte zelfstandig kan worden geëxploiteerd. De vereiste dat de huurder het gebouw of het gedeelte van het gebouw uitsluitend voor de doeleinden van zijn economische activiteit moet gebruiken, moet dan ook in die zin worden genuanceerd. Een gebouw dat gemengd wordt gebruikt, kan immers worden opgesplitst in twee gedeelten waarvan er één exclusief voor de doeleinden van de economische activiteit wordt gebruikt. Dat laatste gedeelte kan dan middels uitoefening van de optie met btw worden verhuurd, terwijl het andere gedeelte dat voor privédoeleinden wordt aangewend (bijvoorbeeld een residentieel gedeelte) buiten de belastingheffing blijft (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 15, www.fisconetplus.be).

*III.A.1.1.2. VORMVOORWAARDE*

12\. De belastingheffing op de verhuur van gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein, is naast de twee grondvoorwaarden ook onderworpen aan een vormvoorwaarde.

13\. De belastingheffing op de onroerende verhuur is maar mogelijk mits daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. De optie tot belastingheffing moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder.

14\. Wat betreft de modaliteiten en de praktische uitwerking van de toepassing van de optieregeling voor professionele onroerende verhuur, refereert de DVB aan [artikel 7quater van het Btw-KB nr. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-10-decembre-modalites-exercice-options-notifications-d6e0#ar10-art7quater) van 29.12.1992.

De door de verhuurder en huurder ondertekende schriftelijke, afzonderlijke verklaring, zoals voorzien in deze bepaling, is overigens niet nodig als de vereiste gegevens (naam, adres en btw-nummer van verhuurder en huurder, identificatie van (het gedeelte van) het gebouw, desgevallend met het bijhorende terrein, de wilsverklaring om de verhuur met btw te belasten en de datum waarop de optie uitwerking heeft) al ingelast zijn in de huurovereenkomst zelf (specifieke verklaring pro fisco). In geval van stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst moet geen aanvullende verklaring worden opgesteld. Wanneer de partijen of één van beide partijen om een bepaalde reden niet wensen of wenst dat de verlenging bij de belastingheffing wordt betrokken, zullen zij zich hiertegen uitdrukkelijk moeten verzetten.

15\. De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW) en is dus definitief en onherroepelijk (behalve indien in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de grondvoorwaarden zou zijn voldaan, bijvoorbeeld omdat de huurder de hoedanigheid van belastingplichtige verliest). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst.

Indien de verhuurder en de huurder een nieuwe overeenkomst sluiten, hebben de contractspartijen opnieuw de vrijheid om de optie tot belastingheffing ten aanzien van die overeenkomst al dan niet uit te oefenen. Hetzelfde geldt bij de verlenging van de huurovereenkomst (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 9, www.fisconetplus.be).

*III.A.1.2. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT HET GEBOUW (NIEUWHEIDSVOORWAARDE)*

16\. Het is sinds 01.01.2019 enkel mogelijk om te opteren voor nieuwe gebouwen of fundamentele vernieuwbouw (i.e. grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie btw-technisch opnieuw als nieuw kwalificeren) waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van [artikel 19, § 2, tweede lid, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018.

Worden dus in concreto bedoeld, de werken in onroerende staat die strekken tot de oprichting van een nieuw gebouw die worden verricht na 01.10.2018 of eventueel al vóór 01.10.2018 maar waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wet van 14.10.2018 en de FAQs betreft het hier uitsluitend de eigenlijke materiële bouwkosten in strikte zin die rechtstreeks aan de bouwheer worden gefactureerd, dus met uitsluiting van die kosten die door een onderaannemer aan een aannemer worden gefactureerd (Circulaire nr. 2019/C/25 (nr. E.T. 134.229) van 21.03.2019, FAQ 4, www.fisconetplus.be). Alle handelingen die intellectueel van aard zijn of, meer in het algemeen, immaterieel van aard zijn, worden bijgevolg in dit verband buiten beschouwing gelaten.

Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wet van 14.10.2018 moet hier evenmin rekening worden gehouden met werken die betrekking hebben op de volledige voorafgaande afbraak van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond. Het gaat daarbij onder meer om sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken zoals slibwanden (MvT, Parl. St. Kamer, 2017-2018, nr. 54-3254/001, 26-28).

17\. Ook een gebouw dat grondig wordt gerenoveerd zodat het na de voltooiing van de verbouwingswerken btw-technisch opnieuw als een nieuw gebouw kan worden aangemerkt, komt in aanmerking voor de optieregeling. Ook in dit geval moet het gaan om werken waarvoor de btw slechts opeisbaar is geworden vanaf de cut-off date, i.e. 01.10.2018.

Hiervoor gelden de traditionele btw-criteria inzake fundamentele vernieuwbouw (Btw-Commentaar, editie 01.07.2018, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, punt 3, rubriek C, (1) 3-5 (36); zie ook al Btw-Handleiding, editie 01.02.2015, nr. 152/2). Van dat laatste is sprake in twee gevallen. Ofwel heeft een gebouw ingevolge de uitgevoerde werken (ongeacht hun kostprijs) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, vloeren, traphallen, e.a.) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (eerste geval). Ofwel bereikt de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde materiële werken aan het gebouw, ten minste 60% van de onder controle van de btw-administratie bepaalde verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, na de uitvoering van de werken, de grond buiten beschouwing gelaten (tweede geval).

De DVB merkt op dat het begrip ‘nieuw gebouw’ in dit kader relatief is en alleen maar relevant om na te gaan of een gebouw in aanmerking komt voor de toepassing van de optieregeling. Eens dat vaststaat zal het gebouw bij voortduur kunnen worden verhuurd onder de optieregeling (als de overige voorwaarden vervuld zijn), ongeacht of het op het tijdstip van afsluiting van de huurovereenkomst nog als een nieuw gebouw zal worden aanzien gelet op de tweejarige btw-nieuwheidstermijn met de eerste ingebruikneming als uitgangspunt.

18\. Het is de eerste oorzaak van opeisbaarheid van btw die zich voordoet met betrekking tot de aan het (ver)nieuwbouwproject rechtstreeks toerekenbare kosten (bijvoorbeeld ontvangst van een vooruitbetaling, uitreiking van een factuur) die determinerend is om te bepalen of het gebouw of het gedeelte van een gebouw al dan niet achteraf het voorwerp kan uitmaken van een verhuurovereenkomst waarvoor de optie tot belastingheffing rechtsgeldig kan worden uitgeoefend.

19\. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wet van 14.10.2018 richt [artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) zich als referentiecriterium uitsluitend op de opeisbaarheid van de btw op de aan het (ver)nieuwbouwproject rechtstreeks toerekenbare kosten. Het feit dat de huurovereenkomst eventueel al wel vóór 01.10.2018 werd gesloten, vormt geen enkel probleem (MvT, Parl. St. Kamer, 2017-2018, nr. 54-3254/001, 28).

#### III.A.2. Toepassing in casu

*III.A.2.1. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT DE OPTIE*

*III.A.2.1.1. GEBOUW OF GEDEELTE VAN EEN GEBOUW*

20\. De verhuur zal volgens de aanvrager de betreffende gebouwen in hun geheel betreffen, waardoor er geen twijfel over bestaat dat deze voorwaarde vervuld is.

21\. Als ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw bijhorende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich ook uitstrekken tot dat bijhorende terrein. Onder bijhorend terrein wordt in dit kader verstaan, het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd (Btw-Commentaar, editie 01.06.2020, Boekwerk II, Hoofdstuk 9, Afdeling 23, punt 2, rubriek B., (1) 97 (130)).

In casu zal deze voorwaarde vervuld zijn. Alle bijhorende terreinen zullen gezamenlijk worden verhuurd en zullen ook vervat zijn in de huurprijs zoals bepaald in de huurovereenkomst.

*III.A.2.1.2. UITSLUITEND BESTEMMING VOOR EEN BTW-BELASTBARE (BTW-BELASTE OF VAN BTW VRIJGESTELDE) ACTIVITEIT*

22\. Het onroerend goed x zal door de huurder, Y, uitsluitend worden gebruikt in het kader van haar economische activiteit waarvoor zij vrijgestelde belastingplichtige is.

Y valt in haar hoedanigheid van erkende instelling onder de toepassing van de sociale vrijstelling van artikel 44, § 2, 2° W.BTW. De verhuur van dit residentieel vastgoed door de eigenaar (in casu X) aan een professionele uitbater (in casu Y), komt voor de optie in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW in aanmerking, zelfs wanneer de economische activiteit van de uitbater volledig van btw is vrijgesteld op grond van artikel 44, § 2, 2° W.BTW.

23\. Het onroerend goed y zal door de huurder, Z, uitsluitend worden gebruikt in het kader van zijn economische activiteit waarvoor hij vrijgestelde belastingplichtige is.

Y valt als erkende instelling van sociale aard onder de toepassing van de sociale vrijstelling op grond van artikel 44, § 2, 2° W.BTW.

Het onroerend goed y zal worden aangewend voor de economische activiteit van Z. Het gaat om kantoren, vergaderruimtes en een ontvangstruimte voor klanten.

*III.A.2.1.3. PARTIJEN OPTEREN GEZAMENLIJK VOOR EEN BTW-BELASTE VERHUUR*

24\. Huurder en verhuurder zullen middels een verklaring overeenkomstig [artikel 7quater van het Btw-KB nr. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-10-decembre-modalites-exercice-options-notifications-d6e0#ar10-art7quater) van 29.12.1992 gezamenlijk opteren in de huurovereenkomst die wordt gesloten.

25\. De door de verhuurder en huurder ondertekende schriftelijke, afzonderlijke verklaring, zoals voorzien in deze bepaling, is niet nodig als de vereiste gegevens (naam, adres en btw-nummer van verhuurder en huurder, identificatie van (het gedeelte van) het gebouw, desgevallend met het bijhorende terrein, de wilsverklaring om de verhuur met btw te belasten en de datum waarop de optie uitwerking heeft) al ingelast zijn in de huurovereenkomst zelf (specifieke verklaring pro fisco).

26\. Volgens de aanvrager zal een dergelijke specifieke verklaring pro fisco voorkomen in de huurovereenkomst die zal worden afgesloten tussen de aanvrager en Y, enerzijds, en tussen de aanvrager en Z, anderzijds.

27\. De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst (artikel 44, § 3, 2°, d), tweede lid W.BTW). De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst.

Volgens de aanvrager zal een dergelijke contractuele clausule worden opgenomen in de huurovereenkomst die zal worden afgesloten tussen de aanvrager en Y, enerzijds, en tussen de aanvrager en Z, anderzijds.

*III.A.2.2. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT HET GEBOUW (NIEUWHEIDSVOORWAARDE): BTW OP DE MATERIELE OPRICHTINGSWERKEN TEN VROEGSTE OPEISBAAR OP 01.10.2018*

28\. Het is mogelijk om te opteren voor nieuwe gebouwen of fundamentele vernieuwbouw (i.e. grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie btw-technisch opnieuw als nieuw kwalificeren) waarbij de btw op de werken in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid W.BTW met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, opeisbaar is geworden vanaf 01.10.2018.

29\. Deze voorwaarde stelt in casu geen probleem omdat de betreffende werken op het ogenblik van deze rulingaanvraag nog niet gestart zijn.

30\. Vermits deze werken zullen starten in de loop van het jaar x-2 (en meer bepaald geruime tijd na het bouwverlof x-2) is aan deze voorwaarde in hoofde van X voldaan, zowel voor de geplande bouwwerken van het onroerend goed x als voor de geplande bouwwerken van het onroerend goed y.

Alleen de door X aangestelde architect heeft zijn werkzaamheden al aangevat, na 01.10.2018 overigens.

31\. In de concrete situatie van X betreft het twee volledige nieuwbouwprojecten.

32\. Het onroerend goed x wordt afgebroken en vervangen in twee fasen. De totale kostprijs van dit bouwproject omvat de afbraakwerken, de voorziening van tijdelijke opvangplaatsen en de opbouw van het nieuwe gedeelte. De voorlopige oplevering van de eerste fase van de nieuwbouw wordt vooropgesteld in het jaar x. De definitieve oplevering wordt voorzien in het jaar x+2.

Ook wat betreft het onroerend goed y zullen de huidige gebouwen ook volledig worden afgebroken en worden vervangen door een nieuw gebouw. De oplevering wordt voorzien in het jaar x+1.

#### III.A.3. Conclusie

33\. De voorwaarden zijn vervuld voor het uitoefenen van de optie om de onroerende verhuur door de verhuurder, X, aan de huurder, Y, van de hiervoor bedoelde residentiële voorziening na uitvoering van de hiervoor bedoelde en toegelichte oprichtingswerken, met btw te belasten op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

34\. De voorwaarden zijn vervuld zijn voor het uitoefenen van de optie om de onroerende verhuur door de verhuurder, X, aan de huurder, Z, van het hiervoor bedoelde administratief centrum na uitvoering van de hiervoor bedoelde en toegelichte oprichtingswerken, met btw te belasten op grond van artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW.

35\. De DVB heeft geen onderzoek gevoerd en spreekt zich niet uit over de mogelijke toepassing van artikel 33, § 2bis W.BTW (minimum maatstaf van heffing) op de btw-belaste verhuurdienst die de aanvrager verricht voor beide laatstbedoelde huurders en is niet bevoegd om zich uit te spreken over de vraag of het bedrag van de huurprijs al dan niet conform is met artikel 32 W.BTW.

36\. De verhuurder, X, heeft volgens de gangbare regels op grond van artikel 45, § 1, 1° W.BTW en artikel 46, § 2 W.BTW volgens de methode van het werkelijk gebruik recht op aftrek van de btw geheven van de oprichtingskosten van de hiervoor bedoelde residentiële voorziening en het administratief centrum.

### *III.B. Verlaagde btw-tarief van 12% voor huisvesting in het kader van een sociaal beleid op prive-initiatief*

#### III.B.1. Algemeen

*III.B.1.1. TOEPASSINGSVOORWAARDEN*

37\. Om het tekort aan sociale woningen op te vangen, werd het verlaagde btw-tarief van 12% met ingang van 01.01.2017 uitgebreid naar sociale woningbouw door privé-investeerders. Het kan hierbij gaan om particulieren, vastgoedontwikkelaars alsmede elke andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid is erkend.

38\. Mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten (cf. infra) kan elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die een woning of woningcomplex koopt, bouwt, verbouwt, huurt of in leasing neemt in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om die te verhuren aan één van de instellingen die instaan voor het sociale woningbeleid, het voordeeltarief van 12% genieten.

39\. Het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 is van toepassing op de volgende categorieën van onroerende handelingen:

• de leveringen van nieuwe gebouwen (in de zin van artikel 1, § 9 W.BTW), privéwoningen of woningcomplexen, bestemd om te worden gebruikt als woningen in het kader van het sociaal beleid, alsook de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op nieuwe gebouwen die niet van btw zijn vrijgesteld op grond van artikel 44, § 3, 1° W.BTW, wanneer die gebouwen bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van een sociaal beleid op privé-initiatief (Rubriek XI, § 1, eerste lid tabel B Btw-KB nr. 20);

• het eigenlijk en oneigenlijk werk in onroerende staat (op grond van artikel 19, § 2, tweede lid W.BTW en de handelingen uitdrukkelijk opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° t.e.m. 6° van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970), met uitsluiting van het reinigen, waarbij het criterium inzake de ouderdom van het gebouw geen rol speelt, met betrekking tot de hiervoor bedoelde woningcomplexen mits die worden verstrekt en gefactureerd aan de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke personen die voor dit verlaagde tarief in aanmerking komen (Rubriek XI, § 2, eerste lid tabel B Btw-KB nr. 20).

Het gaat hierbij zowel om nieuwbouw, fundamentele vernieuwbouw als om renovatie- en onderhoudswerken;

• de in artikel 44, § 3, 2°, b) bedoelde btw-lease zoals voorzien in Btw-KB nr. 30 van 29.12.1992 en de in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW bedoelde onroerende verhuur (optionele belastingheffing) die betrekking hebben op de hiervoor bedoelde privéwoningen en woningcomplexen wanneer de afnemer een genoemde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon is die voor het verlaagde btw-tarief van 12% in aanmerking komt (Rubriek XI, § 3, eerste lid tabel B Btw-KB nr. 20).

*III.B.1.2. UITSLUITINGEN VAN DE TOEPASSING VAN HET VERLAAGDE BTW-TARIEF*

40\. Overeenkomstig § 7, 1° en 2° van voornoemde rubriek XI is dit 12% voordeeltarief in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op het eigenlijke woningcomplex, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

*III.B.1.3. GRONDVOORWAARDEN:VERHUUR IN HET KADER VAN EEN SOCIAAL BELEID OP PRIVE-INITIATIEF*

41\. Het determinerend criterium voor de toepassing van het bedoelde verlaagde tarief op de drie voornoemde categorieën van onroerende handelingen (leveringen van gebouwen, werken in onroerende staat en btw-lease of optioneel belaste onroerende verhuur) is de partij aan wie de privé-investeerder het gebouw zal verhuren.

42\. De btw-verlaging is aan twee grondvoorwaarden onderworpen.

*• Eerste grondvoorwaarde*

Het verlaagde tarief van 12% is overeenkomstig voornoemde rubriek XI maar van toepassing voor woningen of appartementen die door de koper, bouwheer of leasingnemer van het onroerend goed, of gewoon de privé-investeerder, worden verhuurd aan een limitatieve lijst van publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen die door hen (sociale dienstverleners) op hun beurt worden bestemd om te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid inzake huisvesting. Deze sociale dienstverleners onderverhuren het onroerend goed dus aan een eindgebruiker die de effectieve gebruiker van het goed is.

Het verlaagde tarief van 12% geldt overeenkomstig voornoemde rubriek XI eveneens voor woningcomplexen die door de privé-investeerders worden verhuurd aan de personen bedoeld in § 1, A., punt d) van rubriek X van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970, zoals onder meer de publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die beheerder zijn van verblijfsinrichtingen voor de betrokken personen die door de bevoegde overheid zijn erkend in het kader van de toepasselijke wetgeving.

Het verlaagde tarief van 12% is ook van toepassing wanneer de privé-investeerder zelf ‘rechtstreeks’ de woning of het woningcomplex aan de eindgebruiker verhuurt in het kader van een ‘beheersmandaat’ dat hij aan één van de bedoelde sociale dienstverleners heeft toegekend (Rubriek XI, § 4 tabel B Btw-KB nr. 20). Het gaat hier om een contract dat juridisch rechtstreeks tot stand komt tussen “de verwerver, bouwheer, eigenaar of leasingnemer” en de “daadwerkelijke huurder”. Er is dan geen ‘onderverhuring’ tussen de sociale dienstverlener en de daadwerkelijke gebruiker van het onroerend goed.

*• Tweede grondvoorwaarde*

De verhuurtermijn bedraagt minimaal 15 jaar. Om het verlaagde btw-tarief van 12% te kunnen genieten, moet de voorziene verhuurtermijn ten vroegste eindigen op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de woning of het woningcomplex heeft plaatsgevonden.

Deze minimumverhuurtermijn wordt bij de aanvang van de verhuurovereenkomst vastgesteld en in het geval van een ‘beheersmandaat’ wordt die termijn vastgelegd bij de aanvang van het ‘beheersmandaat’.

Indien deze verhuurtermijn niet wordt nageleefd voorziet de tweede alinea van § 6 van voornoemde rubriek XI een herzieningsvariant voor het verlaagde tarief (met terugstorten van het teveel genoten verlaagde tarief). Ingeval de verhuurtermijn niet wordt nageleefd binnen de verhuurperiode van 15 jaar, moet de privé-investeerder het verleende belastingvoordeel voor het jaar waarin deze wijziging zich voordoet en de overblijvende jaren aan de staat terugstorten tot beloop van één vijftiende per jaar van de nog te verlopen tijd van deze periode.

*III.B.1.4. FORMALITEITEN*

43\. Om het verlaagde btw-tarief van 12% te kunnen genieten, moeten de volgende administratieve formaliteiten vervuld zijn:

1\. De verwerver, bouwheer, leasingnemer of huurder (al naargelang van het geval) van het onroerend goed moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 17 of 22bis W.BTW bij de bevoegde beheersdienst KMO’s of GO’s in het ambtsgebied waar hij zijn woonplaats of maatschappelijke zetel heeft, een verklaring indienen in de vorm bepaald door de minister van Financiën of zijn gemachtigde, dat in het kader van het sociaal beleid dit onroerend goed (privéwoning of woningcomplex) bestemd is om te worden verhuurd (desgevallend in het kader van een ‘beheersmandaat’ toegekend) aan een in de gunstregeling bedoelde maatschappij, instelling, gewestelijk fonds, rechtspersoon met sociaal oogmerk of in rubriek X, § 1, A., punt d) van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 bedoelde inrichting. De betreffende btw-verklaring nr. 110/1 moet overigens door deze laatsten worden ondertekend;

b) aan de overdrager (indien de privé-investeerder het gebouw koopt), de aannemer (indien de privé-investeerder het gebouw laat oprichten) of de leasinggever of verhuurder (indien de privé-investeerder het gebouw leaset of huurt) een kopie van voornoemde btw-verklaring overhandigen;

c) een voor eensluidend verklaard afschrift van het verhuurcontract gesloten met de in de gunstregeling bedoelde maatschappij, instelling, gewestelijk fonds, rechtspersoon met sociaal oogmerk of in rubriek X, § 1, A., punt d) van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 bedoelde inrichting, voorleggen bij de beheersdienst KMO’s of GO’s bedoeld in de bepaling onder a) hiervoor, binnen de maand vanaf de ondertekening van dit contract;

2\. De overdrager, aannemer, leasinggever of verhuurder (al naargelang van het geval) van het onroerend goed (privéwoning of woningcomplex) moet:

a) op de uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren de datum en het referentienummer vermelden van de btw-verklaring nr. 110/1 alsook de gegevens van de beheersdienst KMO’s of GO’s die ze heeft ontvangen;

b) uiterlijk de laatste werkdag van de maand die volgt op de maand waarin de factuur met toepassing van het verlaagde tarief van 12% werd uitgereikt, de beheersdienst KMO’s of GO’s een kopie van deze factuur toesturen.

#### III.B.2. Toepassing op onderhavige situatie

*III.B.2.1. WERKEN IN ONROERENDE STAAT*

*III.B.2.1.1. EIGENLIJKE MATERIELE BOUWKOSTEN BETREFFENDE HET ONROEREND GOED x RECHTSTREEKS GEFACTUREERD AAN X*

44\. De vraag is of het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 toepasselijk is op de bedoelde materiële werken in onroerende staat (nieuwbouw onroerend goed x) uitgevoerd door externe aannemers en rechtstreeks gefactureerd aan X, dat het betreffende onroerend goed verhuurt aan Y, een privaatrechtelijke rechtspersoon die een residentiële voorziening uitbaat.

III.B.2.1.1.1. LEVERINGEN VAN ONROERENDE HANDELINGEN AAN PRIVE-INVESTEERDERS IN HET KADER VAN EEN SOCIAAL BELEID OP PRIVE-INITIATIEF

45\. Mits naleving van bepaalde voorwaarden en formaliteiten (cf. supra) kan X die een gebouw laat oprichten in omstandigheden waarin de btw opeisbaar wordt om dat te verhuren aan één van de instellingen die instaan voor het sociale woningbeleid, in casu Y, voor deze materiële werken in onroerende staat (bouwwerken) het verlaagde btw-tarief van 12% genieten overeenkomstig rubriek XI van tabel B van het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970.

46\. Het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 is van toepassing vermits X, de privé-investeerder (bouwheer), het bedoelde woningcomplex verhuurt aan Y, een privaatrechtelijke persoon die beheerder is van een verblijfsinrichting voor de bedoelde personen die door de bevoegde overheid is erkend in het kader van de er op toepasselijke wetgeving (Rubriek XI, § 2, eerste lid Btw-KB nr. 20 (jo. rubriek XI, § 1, eerste lid, 2° jo. rubriek X, § 1, A., punt d), 1° Btw-KB nr. 20)); zie ook Btw-Commentaar, editie 01.06.2020, Boekwerk II, Hoofdstuk 7, Afdeling 5, punt 10, rubriek B, subrubriek a, (1) 118 (146)).

47\. De verhuurovereenkomst moet in dit geval worden afgesloten voor een termijn die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van het woningcomplex heeft plaatsgevonden. Die minimumverhuurtermijn van 15 jaar wordt vastgelegd bij de aanvang van de verhuurovereenkomst.

III.B.2.1.1.2. WONINGCOMPLEXEN DIE IN AANMERKING KOMEN VOOR DE BETREFFENDE GUNSTREGELING

A. Beoogde inrichting

48\. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 12% komen overeenkomstig § 2, eerste lid van voornoemde rubriek XI onder meer de verhuurde woningcomplexen in aanmerking die bestemd zijn om te worden gebruikt voor de huisvesting van de bedoelde personen (zie ook Btw-Commentaar, editie 01.06.2020, Boekwerk II, Hoofdstuk 7, Afdeling 5, punt 10, rubriek B, subrubriek a, (1) 118 (146)).

49\. De reglementering ter zake valt onder de bevoegdheid van de gewesten en gemeenschappen die de voorwaarden vastleggen voor de werking van die inrichtingen.

50\. Bedoeld zijn de inrichtingen die zowel logies als huishoudelijke of familiale zorg, volledig of gedeeltelijk, aanbieden aan residenten die er geregeld verblijven.

51\. Voornoemde inrichtingen zijn in principe dezelfde als deze die de door artikel 44, § 2, 2° W.BTW bepaalde vrijstelling genieten.

52\. Om het betreffende verlaagde btw-tarief te kunnen genieten, moeten de inrichtingen bovendien op hun aanvraag erkend zijn door of namens de bevoegde minister van het betrokken gewest of de betrokken gemeenschap. In de eerste plaats moeten voor die erkenning de vastgelegde normen, in het bijzonder betreffende veiligheid, worden nageleefd.

53\. In het onderhavige geval zijn volgens de aanvrager al deze voorwaarden vervuld.

B. Begrip ‘woningcomplex’ en bepaling van de door het verlaagde btw-tarief beoogde lokalen

54\. Het bedoelde verlaagde btw-tarief van 12% kan enkel toegepast worden op de hiervoor bedoelde onroerende handelingen die betrekking hebben op woningcomplexen die gebruikt worden of gebruikt zullen worden voor de huisvesting van de betrokken personen.

55\. Onder woningcomplexen wordt verstaan al de lokalen die bestemd zijn of bestemd worden voor de huisvesting van deze personen om te voldoen aan de vereisten van hun verblijf en van hun gemeenschappelijk leven.

56\. Niet alleen de lokalen bestemd voor de eigenlijke huisvesting (appartementen, privé- of gemeenschappelijke kamers, slaapzalen, e.a.) zijn bedoeld, maar ook de andere plaatsen die worden gebruikt door de beoogde personen (restaurants, lees- of recreatiezalen, salons met bar of tv, studiezalen, bibliotheken voorbehouden aan de beoogde personen), alsmede de lokalen bestemd voor het personeel ten dienste van de huisvesting (monitors, toezichters, dienstpersoneel) en de technische lokalen (keukens, wasplaatsen, kelders, opslagplaatsen, bergplaatsen, e.a.) (Aanschrijving nr. 12 van 10.10.1984, punt 16).

57\. Uit de omschrijving van de activiteiten supra blijkt dat de uitbater een residentiële voorziening (verblijfsinrichting) runt die de beoogde personen huisvest en erkend is door de bevoegde overheid.

Daarnaast biedt de uitbater ook verblijf aan in het kortverblijf en in het dagcentrum.

58\. De materiële werken in onroerende staat (nieuwbouw) die betrekking hebben op de ruimtes die in de voorziening exclusief bestemd zijn en gebruikt worden voor de residentiële werking, zijn onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970.

C. Hoofdzakelijke bestemming voor huisvesting en gemengd gebruik

59\. De DVB stelt ook vast dat de hoofdzakelijke bestemming van het betreffende gebouw duidelijk het aanbieden van huisvesting (logies) voor de beoogde personen betreft (residentiële werking) en dat de niet-residentiële werking, i.e. het kortverblijf en het dagcentrum, dus bijkomstig is. Dit gegeven wordt door de aanvrager onderbouwd op basis van het oppervlaktecriterium.

De aanvrager verklaart bovendien dat de ruimtes bestemd voor kortverblijf ook worden gebruikt voor doeleinden van de residentiële werking (cf. aanschrijving nr. 12 van 10.10.1984, punten 18, 67 lid 2, 68 en 76, www.fisconetplus.be).

Het dagcentrum daarentegen wordt volgens de aanvrager niet gemengd gebruikt.

60\. De DVB kan in die omstandigheden aanvaarden dat de materiële werken in onroerende staat (nieuwbouw) die betrekking hebben op de gemengd gebruikte ruimtes voor kortverblijf die dus ook ten dienste staan van de residentiële werking, voor het geheel onderworpen zijn aan het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970.

De omstandigheid dat de bedoelde voorziening naast een residentiële werking ook een niet-residentiële werking (‘kortverblijf’) kent, vormt in de gegeven omstandigheden geen beletsel voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 12% op deze gemengd gebruikte ruimtes.

Als de door de bedoelde regeling beoogde huisvesting (residentiële werking) in de toekomst echter bijkomstig zou worden, is het bedoelde verlaagde btw-tarief van 12% slechts van toepassing in de mate dat deze gemengd gebruikte ruimtes voor de beoogde huisvesting worden gebruikt. Die verhouding dient dan onder de controle van de btw-administratie te worden vastgesteld door de aanvrager.

61\. De materiële werken in onroerende staat (nieuwbouw) die betrekking hebben op de ruimtes die exclusief bestemd zijn en gebruikt worden voor het dagcentrum (ad een bepaald percentage a rato van de ervoor benodigde oppervlakte), zijn onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21%.

62\. Het spreekt voor zich dat materiële werken in onroerende staat (nieuwbouw) die geen betrekking hebben op het eigenlijke woningcomplex, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg of het oprichten van afsluitingen tussen tuinen of percelen, niet in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 12%, in welk geval het standaard btw-tarief van 21% van toepassing is. Dit geldt ook voor de aanleg van de parkeerplaatsen.

*III.B.2.1.2. EIGENLIJKE MATERIELE BOUWKOSTEN BETREFFENDE HET ONROEREND GOED y RECHTSTREEKS GEFACTUREERD AAN X*

63\. De hiervoor bedoelde werken in onroerende staat met betrekking tot de oprichting van het bedoelde onroerend goed y dat wordt aangewend als administratief centrum, zijn onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% krachtens [artikel 1, eerste lid van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20.07.1970.

*III.B.2.2. VERHURINGEN*

*III.B.2.2.1. VERHUUR VAN HET ONROEREND GOED x DOOR X AAN Y*

64\. Het verlaagde btw-tarief van 12% is van toepassing op de in artikel 44, § 3, 2°, d) W.BTW bedoelde onroerende verhuur (cf. supra) die betrekking heeft op de hiervoor bedoelde woningcomplexen bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting van de beoogde personen (cf. supra), wanneer de afnemer een genoemde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon is die voor het verlaagde btw-tarief in aanmerking komt (overeenkomstig rubriek XI, § 3, eerste lid van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970).

65\. De verhuur tegen vergoeding van het hiervoor bedoeld onroerend goed x, een gebouw dat hoofdzakelijk bestemd is voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid (cf. supra), door de eigenaar, X, aan de uitbater ervan, Y, is ten belope van een percentage a rato van de benodigde oppervlakte voor de residentiële werking en het gemengd gebruikt centrum voor korte verblijven onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 12% overeenkomstig rubriek XI, § 3, eerste lid (jo. rubriek XI, § 1, eerste lid, 2° jo. rubriek X, § 1, A., punt d), 1°) van tabel B van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970 en ten belope van het resterend percentage a rato van de benodigde oppervlakte voor het dagcentrum (zie randnr. 61 supra) aan het standaard btw-tarief van 21% krachtens [artikel 1, eerste lid van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20.07.1970.

*III.B.2.2.2. VERHUUR VAN HET ONROEREND GOED y DOOR X AAN Z*

66\. De verhuur tegen vergoeding door X van het bedoeld onroerend goed y dat wordt aangewend als administratief centrum, aan Z, is onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% krachtens [artikel 1, eerste lid van het Btw-KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) van 20.07.1970.

## Textes cités

10

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 8 occurrences

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 5 occurrences

[AR no 10 art. 7quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-10-decembre-modalites-exercice-options-notifications-d6e0) 2 occurrences

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences

[CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 2 occurrences

[CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 2 occurrences

[CTVA art. 46](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) 2 occurrences

[CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence

[CTVA art. 38](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-38) 1 occurrence

[CTVA art. 6](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-6) 1 occurrence