--- title: "Décision anticipée 2018.0964 · Un promoteur qui fait construire un complexe de logements pour personnes handicapées" description: "Un promoteur qui fait construire un complexe de logements pour personnes handicapées vend. Décision anticipée belge n° 2018.0964 du 22 janvier 2019." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2018-0964-promoteur-fait-construire-complexe-logements-f256" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Un promoteur qui fait construire un complexe de logements pour personnes handicapées **Numéro** 2018.0964 **Date** 22 janvier 2019 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 59 paragraphes Fiche du SPF Finances Décision anticipée n° 2018.0964 du 22.01.2019 *TVA;* · *Taux;* · *Etablissements pour handicapés* · *Rubrique XXXIII tableau A de l’annexe Arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970* ## Résumé Un promoteur qui fait construire un complexe de logements pour personnes handicapées vend les chambres individuelles à des investisseurs privés. Ce fait n’empêche pas l’application à ces ventes du taux réduit de 6% prévu à la rubrique XXXIII du tableau A de l’arrêté royal n° 20, puisque les investisseurs privés mettent obligatoirement (via une location de longue durée) les chambres à la disposition d’un administrateur qui remplit les conditions de la rubrique XXXIII susmentionnée. Un prélèvement éventuel par le promoteur, après quoi ce dernier loue la(les) chambre(s) à l’administrateur, peut également être effectué au taux réduit. La vente par le promoteur d'un centre de jour au même administrateur ne relève pas du régime de la rubrique XXXIII du tableau A de l’arrêté royal n° 20 et est soumise au taux standard de 21%. ## Texte de la décision ***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite*** **1.** De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd. **2.** De aanvraag heeft betrekking op een nieuw gemengd residentieel project van de groep Z. De vennootschappen X en Y maken deel uit van deze groep. Y (grondvennootschap) heeft de grond gekocht waarop het project zal worden gerealiseerd. Y zal een recht van opstal verlenen aan X (constructievennootschap) om de gebouwen op te richten. **3.** Naast nieuwe residentiële woningen omvat het project een residentiële ondersteuning voor mensen met een beperking (“woonzorgcentrum”) met bijhorend dagcentrum voor mensen met een niet-aangeboren hersenletsel (“Project A”). Het woonzorg- en dagcentrum betreft een afzonderlijk functionerend gebouw (los van de residentiële woningen). Enkel het woonzorg- en dagcentrum maakt het voorwerp uit van de rulingaanvraag. **4.** Voor het woonzorg- en dagcentrum zal een basisakte worden opgesteld. Het is de bedoeling om de woonentiteiten van het woonzorgcentrum te verkopen aan private investeerders. Het dagcentrum zal worden verkocht aan A VZW. Opdat A VZW het woonzorg- en dagcentrum als één entiteit kan exploiteren zal de aankoop van een kamer/studio door een private investeerder gepaard gaan met de verplichting in hoofde van deze laatste om een overeenkomst inzake verhuur op lange termijn met A VZW te sluiten. Het betreft een lange termijn verhuur van 27 jaar die niet in opzegmogelijkheden voorziet. **5.** X zal trachten zoveel mogelijk investeerders te laten intekenen via voorverkoop. De entiteiten die eventueel niet verkocht zijn op het moment dat het woonzorgcentrum in gebruik wordt genomen, zullen in eerste instantie door X worden verhuurd aan A VZW. ## *A. Split-sale structuur* **6.** De aanvrager verklaart dat het binnen de vennootschappen X en Y de vaste praktijk is om split sale projecten te realiseren en de grond en constructies afzonderlijk in beide vennootschappen onder te brengen. **7.** Hiermee rekening houdend zal Y (grondvennootschap) een recht van opstal verlenen aan X (constructievennootschap) om het woonzorg- en dagcentrum op te richten. **8.** De aanvrager meldt dat na oprichting de constructies zullen worden verkocht met btw door X en op datzelfde moment de betreffende grondaandelen zullen worden verkocht met registratierechten door Y. **9.** Deze split sale wordt volgens de aanvrager onder meer toegepast om de risico’s van aansprakelijkheden in verband met de bouwwerkzaamheden af te zonderen. **10.** In dit verband verwijst de aanvrager naar Beslissing E.T. 119.318 dd. 28.10.2010. Er wordt aangenomen dat een commerciële praktijk gangbaar is waarbij om economische of financiële redenen gewerkt wordt met twee verschillende verkopers (één voor de grond en één voor de nieuwbouw). **11.** Deze praktijk wordt door de administratie niet als rechtsmisbruik aangemerkt voor de toepassing van btw op voorwaarde dat consequent op dezelfde manier wordt gehandeld, ongeacht de hoedanigheid van de koper (al dan niet btw-belastingplichtige). **12.** Op basis van voorgaande verklaringen van de aanvrager en het geldend administratief standpunt kan de DVB besluiten dat een split sale structuur kan worden toegepast. Meer specifiek, zullen de nieuwe constructies met btw worden verkocht door X en zal de betreffende grond terzelfdertijd worden verkocht door Y met vrijstelling van btw. ## *B. Inkomende handelingen – toepasselijk btw-tarief voor de oprichting* **13.** De aanvrager, X, merkt vooreerst op dat hij langs inkomende zijde, steeds toepassing maakt van de regeling ‘verlegging van heffing naar de medecontractant’ ([artikel 20, §1 van het Koninklijk Besluit nr. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588)). **14.** De aanvrager stelt de uitdrukkelijke vraag dat het standaard btw-tarief van 21% van toepassing is bij de oprichting van het woonzorg- en dagcentrum en dat deze btw onmiddellijk aftrekbaar is in hoofde van X. **15.** De aanvrager heeft de intentie om het nieuwbouwproject te verkopen binnen de nieuwheidstermijn. Dit is een project met een zekere omvang en valt binnen haar geregelde activiteit en statutaire doelstellingen. De DVB volgt dan ook de visie van de aanvrager dat hij zich aanziet als een belastingplichtige in de zin van artikel 12, §2 W.Btw. Deze kwalificatie heeft effectief tot gevolg dat de btw onmiddellijk in aftrek kan worden gebracht. Voorts brengt de aanvrager geen elementen naar voor die een verlaagd tarief zouden kunnen motiveren. Het standaardtarief ad 21% is dan ook van toepassing op de oprichtingswerken. ## *C. Uitgaande handelingen* **16.** Het is de bedoeling dat de verkoop van het woonzorg- en dagcentrum zal plaatsvinden voor het einde van het tweede jaar na het jaar van eerste ingebruikname (met andere woorden binnen de nieuwheidstermijn voor btw zoals voorzien in artikel 44, §3, 1°, a) lid 2 W.Btw). **17.** De grond van het woonzorg- en dagcentrum zal met registratierechten worden verkocht door Y en de constructies zullen onder het btw-stelsel worden verkocht door X. Deze laatste kwalificeert als belastingplichtige voor btw-doeleinden. **18.** De private investeerders, die de woonentiteiten zullen aankopen van X (en Y), hebben bij aankoop de verplichting om de woonentiteiten te verhuren aan A VZW. **19.** X zal de woonentiteiten binnen het woonzorgcentrum echter zelf verhuren aan A VZW indien deze niet verkocht zijn op het moment van ingebruikneming van het woonzorgcentrum. In dit geval verricht X een onttrekking overeenkomstig artikel 12, §1, 3° W.Btw. Volgens de aanvrager blijft het evenwel de intentie om de verkopen aan private investeerders te realiseren voor 31 december van het tweede jaar volgend op de ingebruikname. **20.** Voor beide handelingen, verkoop aan private investeerders en onttrekking door X, wordt de vraag gesteld of dit kan aan het btw tarief ad 6% in toepassing van rubriek XXXIII van tabel A uit het KB nr. 20. ## C.1. Verkoop van woonentiteiten aan private investeerders **21.** De derde paragraaf van rubriek XXXIII luidt als volgt: ‘Het verlaagd tarief is eveneens van toepassing op leveringen van goederen bedoeld in artikel 1, §9, van het Wetboek alsook op de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op zulke goederen die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, wanneer die gebouwen bestemd zijn om als woningcomplex te worden gebruikt voor huisvesting van gehandicapten en ze worden geleverd en gefactureerd aan een in paragraaf 1, 2° bedoelde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon’. **22.** Paragraaf 1, 2° waarnaar wordt verwezen luidt als volgt: ‘De handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon die een instelling beheert die op duurzame wijze, in dag- en nachtverblijf, personen met een handicap huisvest en die om deze reden een tegemoetkoming geniet van een fonds of een agentschap voor personen met een handicap dat door de bevoegde overheid is erkend’. **23.** Rekening houdend met het bovenstaande kan het verlaagd tarief van 6% uit rubriek XXXIII, §3 van tabel A uit het KB nr. 20 inzake instellingen voor gehandicapten enkel worden toegepast indien de levering wordt verricht aan publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die een instelling beheren en hiervoor een tegemoetkoming verkrijgen. **24.** Bij een verkoop aan de private investeerders of een onttrekking door X is dit verlaagd tarief dan normaal ook niet aan de orde. **25.** In dit verband kan evenwel worden verwezen naar Aanschrijving nr. 12 dd. 10.10.1984 inzake de toepassing van verlaagde tarieven. In deze Aanschrijving wordt gespecifieerd dat het verlaagd tarief in principe slechts van toepassing is wanneer de onroerende handeling wordt verstrekt aan publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen die een begunstigde verblijfsinrichting beheren (randnummer 19 van de Aanschrijving). **26.** In randnummer 20 van de Aanschrijving wordt echter verduidelijkt dat, om distorsies te vermijden, de administratie evenwel aanvaardt dat het verlaagd tarief kan gelden voor de persoon die, zonder exploitant te zijn van de inrichting, het zakelijk recht of recht van genot dat hij bezit op het gebouw overdraagt, inzonderheid bij wijze van verhuur, aan de exploitant die de inrichting beheert. **27.** In casu worden de woonentiteiten verkocht aan private investeerders die, omwille van de contractuele verplichting, de kamers verhuren aan A VZW voor 27 jaar zonder enige contractuele opzegmogelijkheid. Deze private investeerders zullen zich aldus engageren om het recht van genot op de woonentiteiten van het woonzorgcentrum over te dragen aan A VZW middels een lange termijn huurovereenkomst. **28.** De aanvrager verklaart dat A VZW reeds jarenlang erkend en vergund is door het VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap) als zorgaanbieder. Als bijlage 3 van de aanvraag wordt het jaarverslag van de vennootschap en een screenshot van de website van het VAPH toegevoegd. **29.** In dit verband verklaart de aanvrager verder dat A VZW personen met een persoonsvolgend budget (PVB) ondersteunt en de bewoners deze tegemoetkoming van het PVB verkrijgen teneinde hun verblijfskost te financieren. **30.** Vóór de wijzigingen aan het subsidiebeleid werden effectief subsidies toegekend door het VAPH aan A VZW. **31.** Op basis van de naar voor gebrachte gegevens, in het bijzonder de lange termijn verhuur aan A VZW, en rekening houdend met het standpunt van de administratie zoals aangenomen in bovengenoemde Aanschrijving, is het gegeven dat X de woonentiteiten verkoopt aan private investeerders geen beletsel voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief uit rubriek XXXIII van tabel A uit het KB nr. 20. Het spreekt voor zich dat al de andere voorwaarden voor de toepassingen van het verlaagd tarief zoals opgenomen in rubriek XXXIII van tabel A uit het KB nr. 20 dienen nageleefd te worden. **32.** Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat paragraaf 2 van rubriek XXXIII categorieën van werken bevat dit hoe dan ook niet in aanmerking komen voor het verlaagd tarief. ## C.2. Onttrekking van woonentiteiten door X **33.** Hoewel het de intentie van de aanvrager is om zoveel mogelijk woonentiteiten via voorverkoop te verkopen aan private investeerders zullen de entiteiten die eventueel nog niet verkocht zijn op het moment dat het woonzorgcentrum in gebruik wordt genomen, in eerste instantie door X zelf worden verhuurd aan A VZW volgens dezelfde modaliteiten zoals deze gelden voor de private investeerders (in het bijzonder de duur van 27 jaar zonder opzegmogelijkheden). **34.** X zal op dat ogenblik een onttrekking overeenkomstig artikel 12, § 1, eerste lid, 3° W.Btw dienen te verrichten. Inzake het toepasselijk btw-tarief is dit een levering zoals een verkoop aan de private investeerders en zal deze onttrekking ook kunnen plaatsvinden aan het verlaagd btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXIII, §3 van tabel A uit het KB nr. 20. ## C.3. Verkoop van dagcentrum met bijhorende parkeerplaatsen aan A VZW **35.** Ook voor de verkoop van het dagcentrum aan A VZW beroept de aanvrager zich op het verlaagd tarief ad 6% conform rubriek XXXIII van tabel A uit het KB nr. 20 en dit in de mate dit dagcentrum wordt aangewend voor activiteiten door bewoners van het woonzorgcentrum. **36.** Het tarief van 6% is slechts van toepassing op leveringen die betrekking hebben op goederen die zullen worden gebruikt voor de huisvesting van de in rubriek XXXIII van tabel A uit het KB nr. 20 bedoelde personen. **37.** Het is effectief zo dat niet alleen de lokalen bestemd voor de eigenlijke huisvesting worden beoogd voor het verlaagd tarief. Ook voor de andere plaatsen die worden gebruikt door de residenten en voor de lokalen voor het personeel kan het verlaagd tarief worden toegepast. Dit is vanuit de filosofie dat deze ruimtes ondersteunend zijn voor de hoofdzaak van de overeenkomst, namelijk de levering van woningen dienstig voor huisvesting. **38.** In casu betreft de geviseerde verkoop tussen X en A VZW echter een onroerend goed dat op geen enkele wijze kan worden gecatalogeerd als ‘woning’. Het voorwerp van de verkoop is een dagcentrum (met parkeerplaatsen) zonder enige woonfunctie. Hierop is het standaard btw-tarief ad 21% van toepassing. ## C.4. Verkoop van de gemeenschappelijke delen **39.** Vermits het de bedoeling is om het project te commercialiseren via de verkoop aan verscheidene personen (cf. woonzorgcentrum per eenheid aan privatieve investeerders) zal het regime van appartementsmede-eigendom worden toegepast. De aanvrager stelt de vraag naar het btw-tarief van toepassing op de verkoop van de gemeenschappelijke delen. **40.** De essentie van appartementsmede-eigendom is dat een privatieve kavel niet kan gescheiden worden van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Het is het statuut van de privatieve kavel dat het btw-regime bepaalt dat van toepassing is op de verkoop van deze kavel (inclusief het daarbij horend aandeel in de gemeenschappelijke delen). ## Textes cités 1 [AR no 1 art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) 1 occurrence