---
title: "Décision anticipée 2018.0687 · Taux réduit, Travaux immobiliers"
description: "Taux réduit, Travaux immobiliers, Etablissements pour handicapés, taux de TVA, taux de la taxe. Décision anticipée belge n° 2018.0687 du 28 août 2018."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2018-0687-taux-reduit-travaux-immobiliers-etablissements-0958"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Taux réduit, Travaux immobiliers, Etablissements pour handicapés · TVA - Taux réduit - Travaux immobiliers - Etablissements pour handicapés

**Numéro**

2018.0687

**Date**

28 août 2018

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

35 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2018.0687 du 28.08.2018

*TVA* · *Taux réduit* · *Travaux immobiliers* · *Etablissements pour handicapés*

## Résumé

Dans ce cas la construction d’un établissement pour handicapés facturée à un assujetti au sens de l’[article 12, §2 du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) ne peut pas bénéficier du taux réduit à 6% conformément au § 1 de la rubrique XXXIII du tableau A comme repris à l’annexe de l’A.R n° 20. En revanche, le taux réduit peut être appliqué à l’établissement par le même assujetti d’un droit d'emphytéose sur l’établissement nouvellement construit, au profit de l’exploitant proprement dit.

## Texte de la décision

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite***

## Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

**1.** De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

**2.** De aanvrager, X, wil een bestaand pand afbreken en een nieuw wooncomplex bouwen van x eenheden, waarvan x-1 eenheden zullen worden aangewend voor het begeleid wonen van personen met een mentale handicap en 1 eenheid zal dienen voor een nachtbegeleider van hetzelfde wooncomplex. Na oplevering van het wooncomplex zal X een zakelijk recht van erfpacht overdragen aan Y. Vervolgens zal Y, een vereniging die actief is in de zorg voor personen met een beperking, zich bezighouden met de dagelijkse exploitatie van het wooncomplex. De aanvrager beschouwt zichzelf als een ‘occasionele’ btw-belastingplichtige op basis van artikel 8, §2 W. Btw en niet als een ‘beroepsoprichter’ in de zin van artikel 12, §2 W. Btw.

## *A. Btw-tarief voor oprichting*

**3.** Aangezien het X is die over de nodige financiële middelen beschikt om het wooncomplex op te richten, zal zij optreden als bouwheer tijdens de duur van de werken.

**4.** Vermits X het wooncomplex na afwerking zal overdragen met toepassing van btw en recht op aftrek zal genieten van de voorbelasting (cf. infra) is het tarief voor de oprichting in wezen niet zo relevant. Toch stelt de aanvrager de vraag of voor de oprichtingswerken het verlaagd tarief ad 6% kan toegepast worden. De reden is te zoeken in het feit dat X meent op te treden als occasionele btw-belastingplichtige en op die manier de btw pas in aftrek kan brengen bij indiening van de bijzondere btw-aangifte. In de ogen van de aanvrager zou de oprichting van het wooncomplex met toepassing van het verlaagd btw-tarief dan ook een beduidende verlaging betekenen van de voorfinanciering van btw.

**5.** Op basis van rubriek XXXIII, §1, 2° van Tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20, kunnen de werken in onroerende staat die betrekking hebben op de oprichting van het wooncomplex genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%, indien deze worden verstrekt en gefactureerd aan een publiekrechtelijk of privaatrechtelijk persoon die een instelling beheert die op duurzame wijze, in dag- en nachtverblijf, personen met een handicap huisvest en die om deze reden een tegemoetkoming geniet van een fonds of een agentschap voor personen met een handicap dat door de bevoegde overheid is erkend.

**6.** Daar X geen instelling is die op duurzame wijze personen met een handicap huisvest, kan het verlaagd btw-tarief in principe niet worden toegepast, en dienen de leveranciers van X hun facturen normaal op te maken met toepassing van 21% btw.

**7.** In rubriek III, punt 19 tot en met 21 van aanschrijving 84/012 dd. 10 oktober 1984 lezen we echter:

‘19. Voor zover alle andere voorwaarden vervuld zijn, is het verlaagd tarief in principe slechts van toepassing wanneer de onroerende handeling wordt verstrekt aan een publiekrechtelijke of privaatrechtelijke persoon die een door de nieuwe wetgeving begunstigde verblijfsinrichting beheert.

**20.** Deze persoon dient in de regel eigenaar of huurder te zijn van het gebouw dienstig als verblijfsinrichting of dient, meer algemeen, een zakelijk recht (b.v. vruchtgebruik) of een recht van genot op dat gebouw te bezitten. Om distorsies te vermijden aanvaardt de administratie dat het voordeel van het verlaagd tarief eveneens kan gelden voor de persoon die, zonder exploitant te zijn van de inrichting, het zakelijk recht of het recht van genot dat hij bezit op het gebouw overdraagt, inzonderheid bij wijze van verhuur, aan de exploitant die de inrichting beheert.

**21.** Voor de toepassing van het verlaagd tarief is het dus niet noodzakelijk dat de persoon die de opdrachtgever van de handeling is tevens de hoedanigheid heeft van beheerder. Essentieel is dat de handeling rechtstreeks betrekking heeft op de exploitatie van de homes of internaten, onder de voorwaarden gesteld door de nieuwe wetgeving’.

**8.** De aanvrager verklaart dat Y, die op basis van een recht van erfpacht het wooncomplex effectief zal uitbaten, wel een instelling is die voldoet aan de criteria van rubriek XXXIII, §1, 2° van Tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20.

**9.** Op basis van bovenstaande redenering meent de aanvrager dan ook dat X, zonder zelf exploitant te zijn van de inrichting, kan genieten van het verlaagd tarief ad 6% voor de afbraak van de garages en de oprichting van het wooncomplex. X zal immers een recht van erfpacht verlenen ten gunste van de eigenlijke exploitant, zijnde Y, die het wooncomplex zal aanwenden voor de huisvestiging van personen met een mentale handicap.

**10.** Het college volgt voorgaande redenering van de aanvrager niet. Het college is van oordeel dat X niet optreedt als occasionele btw-plichtige. Ook al is het bouwproject een éénmalig iets en van een relatief beperkte omvang toch moet X in casu worden gekwalificeerd als een belastingplichtige in de zin van artikel 12, §2 W. Btw gezien de bedoeling ab initio een recht van erfpacht te vestigen en de duurtijd van de voorbereidende werken.

**11.** Deze kwalificatie heeft als gevolg dat de door de aannemers aan X uitgereikte facturen met verlegging van heffing dienen te gebeuren, overeenkomstig [artikel 20, KB nr. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588). De door X verschuldigde btw kan onmiddellijk in dezelfde aangifte in aftrek worden gebracht (cf. infra, punt C). Op die manier is er geen sprake meer van ‘distorsie’.

## *B. Btw-tarief voor overdracht zakelijk recht*

**12.** X zal op het nieuwe wooncomplex een erfpachtrecht vestigen ten gunste van Y. De overdracht van een zakelijk recht wordt beschouwd als een levering van een goed op basis van artikel 9, 2° W. Btw en is in principe onderworpen aan het standaard tarief van 21% inzake btw (artikel 9, 2° juncto artikel 44, §3, 1°, b), lid 2 W. Btw en [artikel 1, lid 1 KB nr. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1)).

**13.** De aanvrager stelt de vraag of ook op de vestiging van het erfpachtrecht het verlaagd tarief ad 6% kan toegepast worden.

**14.** Vermits, zoals hierboven gesteld, Y een instelling is die voldoet aan de criteria van rubriek XXXIII, §1, 2° van Tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 en het gaat om de overdracht van een zakelijk recht op een wooncomplex dat zal worden gebruikt voor de huisvesting van personen met een handicap, kan de DVB, op basis van §3 van diezelfde rubriek XXXIII, bevestigen dat het verlaagd tarief ad 6% van toepassing is op de aan Y gerichte facturatie voor de vestiging van het erfpachtrecht op het desbetreffend wooncomplex.

## *C. Recht op aftrek van voorbelasting*

**15.** Bij de vestiging van een zakelijk recht, zoals een erfpacht, op een gebouw en het bijhorend terrein, kan degene die een dergelijk recht vestigt, de voorbelasting in aftrek brengen geheven van de handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting of verkrijging van het gebouw alsook de belasting die werd geheven van de handelingen die een rechtstreeks verband houden met de vestiging van dergelijk zakelijk recht (Btw-handleiding 2015, randnummer 161).

**16.** Het recht op aftrek van de voorbelasting bij vestiging van een zakelijk recht op een gebouw met toepassing van de btw zal slechts volledig zijn wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de oprichtingsprijs van het gebouw benadert. Meer bepaald wordt de volledige aftrek van de btw aanvaard indien de gevraagde prijs ten minste 97,5% bedraagt van de oprichtingsprijs (of de aankoopprijs) in volle eigendom, in voorkomend geval daaronder begrepen de verkoopwaarde van de bestaande gebouwen en de kostprijs van de eventuele afbraak ervan maar met uitzondering van de aankoopprijs van het terrein, indien het recht gevestigd is voor een periode die 10 jaar of meer bedraagt.

**17.** We vergelijken enerzijds de gevraagde prijs voor het zakelijk recht, waarbij geen rekening wordt gehouden met de waarde van het terrein, en anderzijds de prijs voor de oprichting of aankoop van het gebouw, met uitzondering van de prijs voor de verwerving van het terrein.

**18.** In casu verbindt Y er zich toe om het nieuwe wooncomplex in erfpacht te nemen voor een periode van minstens 27 jaar en aan een canon die X moet toelaten haar bouwinvestering volledig terug te verdienen. Bijgevolg zal de gevraagde vergoeding van het zakelijk recht met zekerheid minstens 100% van de volledige oprichtingskosten bedragen, en volgens de aanvrager waarschijnlijk meer.

**19.** Gelet op het feit dat de werken nog moeten aanvangen, is het op dit moment echter nog niet geweten wat de exacte bouwkost zal zijn. Volgens de aanvrager is de huidige stand van zaken echter dat de projectkost wordt geschat op 1.500.000 euro (excl. de waarde van de grond). De looptijd van de erfpacht zal minstens 27 jaar bedragen en eventueel verlengbaar zijn met nogmaals 27 jaar. De vooropgestelde canon zou 82.800 euro per jaar bedragen, maar zal worden berekend in functie van de kostprijs van het project. De aanvrager schat dat 15% van deze canon betrekking heeft op de waarde van de grond en neemt op die manier een jaarlijkse canon van 70.380 EUR in aanmerking voor de berekening van de 97,5%-grens. In de veronderstelling dat bij een afwijkende investeringskost (die nu wordt geraamd op 1.500.000 euro) de jaarlijkse canon ad 82.800 euro in dezelfde mate zal aangepast worden en het grondaandeel steeds in de orde van 15% wordt ingeschat, zijn deze cijfers van die aard dat de aanvrager voldoende aantoont dat de voor het erfpachtrecht betaalde prijs ruimschoots de bouwinvestering zal overschrijden en de 97,5%-grens dus wordt gehaald. Dit betekent dat X in die optiek een volledig recht op aftrek van de voorbelasting kan genieten. Het college spreekt zich hierbij niet uit over de correctheid van de door de aanvrager naar voor gebrachte cijfers en percentages. Deze kunnen nog steeds het voorwerp uitmaken van een toetsing door de bevoegde controle.

## Textes cités

3

[AR no 1 art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) 1 occurrence

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence

[CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence