---
title: "Décision anticipée 2017.549 · Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20"
description: "Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20, Bâtiments anciens tranformés, taux de la taxe. Décision anticipée belge n° 2017.549 du 12 septembre 2017."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2017-549-rubrique-xxxi-tableau-annexe-batiments-118b"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20 · TVA - Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20 - Bâtiments anciens tranformés

**Numéro**

2017.549

**Date**

12 septembre 2017

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

64 paragraphes

Fiche du SPF Finances

*TVA*

*Rubrique XXXI, tableau A, annexe AR nr. 20* · *Bâtiments anciens tranformés*

## Résumé

La rénovation d’un bâtiment existant en 9 appartements peut bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %, conformément à la rubrique XXXI du tableau A tel que repris en annexe de l’AR n°20.

Sur la base des chiffres fournis par le demandeur, les 9 appartements peuvent être considérés comme « neufs » au sens de l’[article 44, § 3, 1°, a) du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et, partant, être vendus par le demandeur en appliquant la TVA.

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite***

## Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

1\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2\. De aanvrager, de naamloze vennootschap X is eigenaar van twee aangrenzende gebouwen (exclusief de grond) gelegen in het Brussels Gewest. Het is de bedoeling dat de aanvrager dit bestaande gebouw zal omvormen tot negen appartementen bestemd voor privé bewoning. Deze appartementen zullen verkocht worden waarbij X nv de constructies zal verkopen en de grondeigenaar, Y nv, het corresponderend grondaandeel.

3\. Voor de werken inzake de omvorming tot appartementen vraagt de aanvrager de toepassing van het verlaagd btw-tarief ad 6% conform rubriek XXXI van tabel A zoals opgenomen in de bijlage van het KB nr. 20. Inzake de verkoop van de constructies door X nv wordt de vraag gesteld of dit moet onder het regime van btw.

## *A. btw-tarief voor de werken*

4\. In bepaalde gevallen kan er voor werken in onroerende staat (vb. renovatiewerken) met betrekking tot privéwoningen effectief toepassing gemaakt worden van het verlaagd btw-tarief van 6%. Rubriek XXXI, §1 & §3 van Tabel A als bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 bepaalt in dit verband:

Ҥ1. Het werk in onroerende staat en de andere handelingen bedoeld in \[paragraaf 3\] worden onderworpen aan het verlaagd tarief, voor zover de volgende voorwaarden zijn vervuld:

1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt;

3° de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, §1 of [artikel 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) van het Wetboek;

4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker;

5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen: behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

\[…\]

§3 worden beoogd:

1° het verbouwen, het afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, geheel of ten dele, van een uit zijn aard onroerend goed;

2° prestaties die erin bestaan een roerend goed te leveren en het meteen op zodanige wijze aan te brengen aan een onroerend goed dat het onroerend uit zijn aard wordt;

3° Iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering als de aanhechting van een gebouw:

a) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een installatie voor centrale verwarming of airconditioning, daaronder begrepen de branders, de reservoirs en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel of aan de radiatoren;

b) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een sanitaire installatie van een gebouw en, meer algemeen, van al de vaste toestellen voor sanitair of hygiënisch gebruik aangesloten op een waterleiding of een riool;

c) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische installatie van een gebouw, met uitzondering van toestellen voor de verlichting en de lampen;

d) van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van een elektrische belinstallatie, van brandalarmtoestellen, van alarmtoestellen tegen diefstal en van een huistelefoon;

e) van opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten en meubels met ingebouwde gootsteen, wastafels en meubels met ingebouwde wasbak, zuigkappen, ventilators en luchtverversers waarmee een keuken of badkamer is uitgerust;

f) van luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst;

4° iedere handeling, ook indien niet beoogd in 2° hierboven, die tot voorwerp heeft zowel de levering van wandbekleding of vloerbekleding of –bedekking als de plaatsing ervan in een gebouw ongeacht of die bekleding of bedekking aan het gebouw wordt vastgehecht of eenvoudig ter plaatse op maat gesneden volgens de afmetingen van de te bedekken oppervlakte;

5° het aanhechten, het plaatsen, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van goederen bedoeld in 3° en 4° hierboven;

6° de terbeschikkingstelling van personeel met het oog op het verrichten van de hierboven bedoelde handelingen;

\[…\]”.

5\. De aanvrager overloopt in zijn aanvraag al de voornoemde voorwaarden van §1 van rubriek XXXI.

‘*1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;’*

6\. In casu somt de aanvrager de werken op die nodig zijn om het bestaande gebouw om te vormen tot negen appartementen. Concreet gaat het over de volgende werken:

i. het gebouw wordt binnenin volledig gestript (muren, vloerplaten, plafonds, technieken, …);

ii. de gevels worden langs binnen geïsoleerd;

iii. de buitengevel wordt vernieuwd met een crepi;

iv. de bestaande vloerplaten bestaande uit houten balken worden volledig verwijderd en vervangen door potten en balken, volgestort met beton;

v. het gebouw zal ingedeeld worden in 9 appartementen, allen met terras en de woningen op het gelijkvloers met terras en tuin;

vi. elke woning krijgt zijn individuele tellers voor de technieken (water, gas, elektriciteit);

vii. alle elektriciteit wordt vernieuwd en komt toe in de privatieve berging;

viii. verwarming zal gebeuren via vloerverwarming gekoppeld aan een hoogrendements gaswandketel die ook in de privatieve woning toekomt;

ix. water komt ook privatief toe;

x. elke woning krijgt een keuken, badkamer en vloer volgens vooropgesteld afwerkingsbudget;

xi. het gebouw wordt deels verhoogd. Hiervoor verwijst de aanvrager ter vergelijking naar de schets van de architect van de bestaande toestand (bijlage 4 van de aanvraag) en de schetsen van de nieuwe toestand (bijlagen 5 en 6 van de aanvraag).

7\. Op basis van al de voorgelegde documenten (foto’s, plannen, bouwvergunning, simulatiebeelden, …) en voorgaande opsomming is de DVB van oordeel dat we in casu effectief spreken over omvormingswerken in de zin van §1, 1° van rubriek XXXI.

*‘2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning worden gebruikt;’*

8\. De aanvrager verklaart dat hij het beoogde gebouw renoveert om vervolgens de onderscheiden wooneenheden te verkopen. De aanvrager verklaart uitdrukkelijk dat de negen appartementen bestemd zijn voor privé bewoning.

‘*3° de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, §1 of artikel 22bis van het Wetboek;’*

9\. De aanvrager verklaart dat de grondeigenaar, Y nv, voorheen het gebouw in zijn geheel heeft aangekocht via notariële akte dd. \[…\] 1991. Op basis hiervan kwalificeert de aanvrager het gebouw als ouder dan 15 jaar, een visie die de DVB kan volgen.

*‘4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker;’*

10\. De aannemers verstrekken en factureren hun werken aan de aanvrager. De aanvrager zelf, een onderneming die zoals in de voorgelegde vraag een gebouw renoveert tot negen appartementen voor privé bewoning om deze te verkopen, kunnen we kwalificeren als eindverbruiker (btw aanschrijving 86/06 dd. 22/08/1986, randnummer 76).

*‘5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen: behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.’*

11\. De aanvrager verklaart dat de benodigde attesten zullen worden opgesteld.

12\. Op basis van voorgaande elementen kan de DVB besluiten dat op de voorgenomen werken met betrekking tot de omvorming van het bestaande gebouw tot negen appartementen het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is.

## *B. Nieuw karakter van de afgewerkte appartementen*

13\. Ingevolge artikel 44, § 3, 1° W.Btw is de levering van uit hun aard onroerende goederen vrijgesteld van btw. Een uitzondering hierop betreffen de nieuwe gebouwen die worden vervreemd door een beroepsoprichter of door een toevallige btw-belastingplichtige die geopteerd heeft om het gebouw met toepassing van de btw te vervreemden. X nv verklaart zelf een beroepsoprichter te zijn in de zin van artikel 12, § 2 W.Btw.

14\. In de geest van de tekst van artikel 44, §3, 1° W.Btw dient niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, dat op zodanige wijze wordt verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw. De administratieve regeling hieromtrent vinden we terug in de btw-handleiding, versie 1 februari 2015, onder randnummer 152/2. Er worden in dit randnummer van de handleiding drie situaties besproken. In het eerste geval is een gebouw nieuw omwille van structurele wijzigingen. In het derde geval is een gebouw nieuw omwille van de monetaire omvang van de uitgevoerde werken; de zogenaamde 60% regel. Voor de volledigheid melden we dat dit stelsel optioneel is voor de belastingplichtige.

15\. De aanvrager beroept zich effectief op het derde geval uit de btw-handleiding onder randnummer 152/2, de 60% regel. Dit houdt in dat kan worden aanvaard dat het om een nieuw gebouw gaat wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

16\. Twee parameters zijn van belang in deze berekening: de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw (exclusief btw en de grondwaarde buiten beschouwing gelaten) en de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw en met uitsluiting van intellectueel werk). Omtrent de verkoopwaarde van het gebouw kan de DVB geen uitspraak doen. Ook inzake de kostprijs van de uitgevoerde en uit te voeren werken kan de DVB enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager. Voor beide parameters brengt de aanvrager eigen cijfers naar voor en komt hij in zijn berekening uit op een percentage van 75%.

17\. Zonder uitspraak te kunnen doen over de gehanteerde cijfers an sich, kan de DVB vaststellen dat met gebruik van de door de aanvrager naar voor gebrachte cijfers (verkoopwaarde gebouw exclusief grond ad 1.489.950,00 euro en kost materiële werken ad 1.124.240,00 euro) de aanvrager uitkomt op een percentage waarbij de uitgevoerde werken 75% uitmaken van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, en daarmee voldoet aan de in de btw-handleiding naar voor geschoven norm op basis waarvan het gebouw als nieuw kan worden gecatalogeerd in de zin van artikel 44, §3, 1°, a) W.Btw. en alsdusdanig door de aanvrager met btw kunnen verkocht worden.

## Textes cités

2

[CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 1 occurrence

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence