---
title: "Décision anticipée 2017.498 · Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20"
description: "Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20, Travaux d’infrastructure, Droit à déduction. Décision anticipée belge n° 2017.498 du 5 septembre 2017."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2017-498-article-44-ctva-taux-rubrique-908b"
lang: "fr"
---

Texte en néerlandais

# Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 · TVA - Article 44, § 3, 1°, a) du CTVA - Taux - Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR no 20 - Travaux d’infrastructure - Droit à déduction

**Numéro**

2017.498

**Date**

5 septembre 2017

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

néerlandais

**Version française**

non publiée par le SPF

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

## Texte

107 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2017.498 dd. 05.09.2017

*TVA* · [*Article 44, § 3, 1°, a) du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · *Taux* · *Rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20* · *Travaux d’infrastructure* · *Droit à déduction*

## Résumé

La vente de bâtiments commerciaux avec terrain attenant par les membres d’une même unité TVA et ce dans ledit « délai de nouveauté » doit se faire intégralement avec application de la TVA.

Le taux de 6% tel que prévu à la rubrique XXXVII du Tableau A en annexe à l’AR n° 20 peut être appliqué dans la situation présentée au prix d’établissement de deux nouveaux bâtiments résidentiels à réaliser.

Le promoteur des bâtiments commerciaux aura un droit à une déduction de la TVA sur les frais des travaux de voirie à exécuter, et ce, dans la meure où ils concernent les bâtiments commerciaux à bâtir, où ces bâtiments sont vendus et dans la mesure où le coût économique des travaux est porté en compte dans le prix de vente de ces nouveaux bâtiments commerciaux.

***La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite***

## Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende:

1\. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

2\. Het dossier behelst de herontwikkeling van een bestaande bedrijfssite tot een site met een gemengde bestemming (40% bedrijfszone en 60% residentiële zone). Het commercieel vastgoed wordt verkocht. Het residentieel vastgoed wordt deels verkocht en deels aangehouden om te worden verhuurd.

3\. De site is eigendom van A. Voor het te verkopen commercieel vastgoed is er een recht van opstal verleend aan X. Voor het te verhuren residentieel vastgoed is er een recht van opstal verleend aan respectievelijk Y (terrein/gebouw 1) en Z (terrein/gebouw 2). Het te verkopen residentieel vastgoed maakt niet het voorwerp uit van de rulingaanvraag.

4\. Voor het te verkopen commercieel vastgoed is de vraag of dit volledig (grond + constructie) gebeurt met toepassing van btw. Voor het te verhuren residentieel vastgoed is de vraag of de werken kunnen gefactureerd worden tegen het tarief ‘afbraak & wederopbouw’ zoals bedoeld in rubriek XXXVII van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20. Tenslotte is er de vraag of X, de bouwheer van het te verkopen commercieel vastgoed, een volledig recht op aftrek zal hebben van de btw op de kosten van de uit te voeren wegeniswerken in de mate dat deze betrekking hebben op constructies die verkocht worden en de economische kost van de werken verrekend wordt in de verkoopprijs van de nieuwe commerciële gebouwen.

### *I.1. verkoop van commercieel vastgoed*

#### I.1.1. wetgeving

5\. [Artikel 1, §9, 1° en 2° van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) (W.btw) bepaalt:

> “Voor de toepassing van dit Wetboek dient te worden verstaan:
>
> 1°onder gebouw of een gedeelte van een gebouw, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden;
>
> 2°onder bijhorend terrein, het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort”

6\. Artikel 44 § 3, 1° W.btw bepaalt:

> “Van de belasting zijn nog vrijgesteld:
>
> 1° de volgende handelingen:
>
> a) de levering van uit hun aard onroerende goederen.
>
> Worden evenwel uitgesloten de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door :
>
> \- hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;
>
> \- hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;
>
> \- hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting;
>
> b) de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten, in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, op uit hun aard onroerende goederen.
>
> Worden evenwel uitgesloten de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van dergelijke zakelijke rechten op gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, wanneer zij worden verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door :
>
> \- hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die binnen de voornoemde termijn één van de bedoelde zakelijke rechten vestigt op een goed bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, dat hij heeft opgericht, heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen of die binnen dezelfde termijn, een dergelijk zakelijk recht dat te zijnen bate werd gevestigd of aan hem werd overgedragen met voldoening van de belasting, overdraagt of wederoverdraagt;
>
> \- hetzij een in artikel 8, §§ 2 of 3, beoogde belastingplichtige;
>
> \- hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op een door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling om dergelijk zakelijk recht te vestigen, over te dragen of weder over te dragen met voldoening van de belasting.
>
> De datum van het contract kan alleen worden aangetoond door bewijsmiddelen die tegen derden kunnen worden ingeroepen;(…)”

#### I.1.2. administratieve regeling

7\. De fiscale administratie heeft op 28 oktober 2010 de beslissing nr. ET119318 gepubliceerd inzake de btw-behandeling van de levering van gebouwen met bijhorende terreinen.

8\. Deze beslissing bepaalt onder meer:

> “2. Niet vrijgestelde levering van een gebouw en het bijhorend terrein in de zin van [artikel 1, § 9, 2°, nieuw, van het Btw-Wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)
>
> De levering van een terrein is vanaf 1 januari 2011 uitgesloten van de vrijstelling van het gewijzigd [artikel 44, § 3, 1°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), van het Wetboek wanneer de volgende drie voorwaarden samen vervuld zijn:
>
> 1° op het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen, wordt een gebouw (waartoe het terrein dienovereenkomstig behoort) opgericht en geleverd met toepassing van btw;
>
> 2° het terrein en het gebouw waartoe het behoort worden door éénzelfde persoon overgedragen;
>
> 3° het terrein wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort.(…)”

9\. Verder wordt in deze beslissing nog bepaald:

> “4. De btw-eenheid
>
> Er wordt aan herinnerd dat de btw-eenheid erin bestaat om personen die in het binnenland zijn gevestigd en die in juridisch opzicht onafhankelijk zijn maar onderling financieel, economisch en organisatorisch nauw met elkaar verbonden zijn als één belastingplichtige te beschouwen. In zekere zin is de btw-eenheid op het vlak van de btw een wettelijke fictie, waarop de bepalingen van het Btw-Wetboek en de ter uitvoering daarvan genomen besluiten van toepassing zijn.
>
> Hieruit volgt dat de personen, lid van een btw-eenheid, een enkele belastingplichtige vormen voor de toepassing van de btw-regelgeving. De btw-eenheid wordt aldus aangemerkt als één belastingplichtige voor de goederen en de diensten bekomen van derden en voor de prestaties verstrekt aan die derden (zie circulaire nr. AOIF 42/2007 (E.T. 111.702) van 9 november 2007, punt 7.1.).
>
> De verkoop van een gebouw en een terrein, die toebehoren aan twee verschillende leden van een btw-eenheid, wordt bijgevolg voor de toepassing van de btw geacht te gebeuren door dezelfde persoon, met name de btw- eenheid.
>
> De verkopen van gebouwen en gronden tussen leden van een btw-eenheid blijven uiteraard buiten het toepassingsgebied van de btw.”

#### I.1.3. toepassing in casu

10\. Voor het commercieel vastgoed heeft A een eigendomsoverdragend opstalrecht gevestigd ten voordele van X, waarvan de aanvrager meedeelt dat deze –net als A- lid is van de btw-eenheid B. Dit opstalrecht heeft betrekking op de percelen die ontwikkeld zullen worden door X, hetgeen ongeveer 40% van de totale oppervlakte van de site betreft.

11\. X is vervolgens in haar hoedanigheid van opstalhouder/bouwheer (op grond van voormeld eigendomsoverdragend opstalrecht) overgegaan tot de afbraak van de reeds bestaande gebouwen en tot de bouw van de commerciële gebouwen (de werkzaamheden zijn reeds gestart voor twee commerciële gebouwen). Zij gaf de opdracht aan C om over te gaan tot deze afbraakwerkzaamheden. Daar de bestaande gebouwen gesloopt zijn, zullen de door X gerealiseerde gebouwen sowieso kwalificeren als nieuwbouw.

12\. Bij verkoop van (delen van) de gebouwen zullen A en X gelijktijdig hun rechten op respectievelijk de grond en de commerciële gebouwen ten bezwarende titel overdragen.

13\. Overeenkomstig artikel 1, §9, 2° W.btw wordt onder bijhorend terrein verstaan het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort.

14\. Volgens artikel 44, §3, 1°, a) W.btw worden van de btw-vrijstelling uitgesloten de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorend terrein wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen door een in artikel 12, §2 W.btw beoogde belastingplichtige (“beroepsverkoper”).

15\. Aangezien X de intentie heeft meerdere gebouwen op te richten en met btw te verkopen gedurende de looptijd van het project, wordt zij aangemerkt als beroepsverkoper in de zin van artikel 12, §2 W.btw en moet zij niet opteren voor een verkoop met toepassing van btw.

16\. De verkoop door X van de nieuwe commerciële gebouwen (constructies) aan latere kopers is principieel uitgesloten van de voormelde btw-vrijstelling die vervat is in artikel 44, §3, 1° W.btw en zal dus steeds aan de btw (21%) onderworpen zijn.

17\. Wat de btw-behandeling van de levering van het terrein (grondaandelen) door A betreft, dient verwezen naar de administratieve beslissing nr. ET119318 van 28 oktober 2010 inzake btw en terreinen. Deze beslissing stelt dat de levering van een terrein aan de btw is onderworpen indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden voldaan is:

17.1. op het terrein (i.e. het kadastraal perceel) waarvoor de toelating werd verkregen om er te bouwen, wordt een gebouw (waartoe het terrein dienovereenkomstig behoort) opgericht en geleverd met toepassing van btw;

17.2. het terrein en het gebouw waartoe het behoort worden door éénzelfde persoon overgedragen; en

17.3. het terrein wordt overgedragen met het gebouw waartoe het behoort.

18\. Aan de eerste voorwaarde is in casu voldaan, aangezien er voor de commerciële gebouwen die opgericht zullen worden en vervolgens verkocht zullen worden door X sowieso een toelating tot bouwen zal verkregen zijn.

19\. Wat de tweede voorwaarde betreft, verklaart de aanvrager dat X en A beide deel uitmaken van de btw-eenheid B. Beide vennootschappen vormen dus vanuit btw-oogpunt één btw-belastingplichtige. De voorgenomen verkoop van de op te richten commerciële gebouwen door X en de voorgenomen verkoop van de percelen (waarop deze gebouwen opgericht zullen worden) door A, wordt bijgevolg voor de toepassing van de btw geacht te gebeuren door één en dezelfde persoon, met name de btw-eenheid B. Bijgevolg is eveneens voldaan aan de tweede voorwaarde.

20\. De grondaandelen en de constructieaandelen (commerciële gebouwen) zullen gelijktijdig door A en X overgedragen worden aan de kopers, waardoor ook de derde voorwaarde vervuld is.

21\. Aangezien aan alle voorwaarden die door de administratie worden gesteld in haar beslissing van 28 oktober 2010 wordt voldaan, zal de verkoop van de commerciële gebouwen met bijhorend terrein door de voornoemde leden van de btw-eenheid B (A en X) binnen de zogenaamde “nieuwheidstermijn” dienen te gebeuren met toepassing van btw. De grondaandelen worden verkocht met toepassing van hetzelfde btw-tarief als het btw-tarief dat geldt voor het gebouw (21%).

## *I.2 Verlaagd btw-tarief voor afbraak en wederopbouw*

#### I.2.1. wetgeving

22\. Rubriek XXXVII van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20 bepaalt:

“Het verlaagd tarief van 6 pct., is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden :

1° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;

3° \[opgeheven\]

4° de bouwheer moet :

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van :

\- de bouwvergunning;

\- het (de) aannemingscontract(en).

b) aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen.

5° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22, § 1 en 22bis van het Wetboek, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

6° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift bedoeld onder punt 4°, b), hiervoor, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op :

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning”.

#### I.2.2. toepassing in casu

23\. In de feitenschets brengt de aanvrager naar voor dat er op de site een herontwikkeling zal plaatsvinden waarbij het bestaande bedrijfsgebouw reeds werd afgebroken en er een gemengde site in de plaats komt (commercieel en residentieel). Van het residentieel deel zullen de door de bouwheren Y en Z op te richten gebouwen in hun respectievelijke portefeuille worden gehouden met het oog op verhuur. Beide vennootschappen hebben ieder op een welafgelijnd deel van de site (de aanvrager spreekt over de percelen 1 en 2) een eigendomsoverdragend opstalrecht gekregen van de grondeigenaar, A.

24\. De aanvrager legt een gerechtsdeurwaardersexploot voor van XX/XX/2016. De aanvrager argumenteert dat hieruit moet blijken dat het reeds afgebroken oud bedrijfsgebouw zich nog deels op de percelen 1 en 2 bevond op het ogenblik van de vestiging van het eigendomsoverdragend opstalrecht op XX-1/XX/2016 aan respectievelijk Y en Z. Volgens de aanvrager zijn het ook deze laatste vennootschappen die in hun hoedanigheid van opstalhouder mede de opdracht hebben gegeven aan C om dit oud bedrijfsgebouw (deels) voor hun rekening af te breken.

25\. Vermits het reeds afgebroken bedrijfsgebouw zich deels bevond op de percelen waarop de twee nieuwe residentiële gebouwen door Y en Z zullen opgericht worden, bestaat de mogelijkheid dat voor de afbraak- en de heropbouwwerken, indien aan alle voorwaarden daartoe voldaan is, toepassing gemaakt wordt van het verlaagd btw-tarief van 6% zoals bepaald in rubriek XXXVII van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20.

26\. De aanvrager verklaart dat:

26.1. de werken in onroerende staat betrekking hebben op individuele gezinswoningen die na uitvoering van de werken hoofdzakelijk als private woning zullen worden gebruikt;

26.2. deze woningen zijn gelegen in P. Het stedelijk centrum van P is één van de 32 gebieden waarin de bijzondere regeling inzake afbraak en heropbouw toegepast kan worden ([Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 – AFZ/2006-0718)](https://juriel.be/fr/circulaires/3-2007-aaf-base-imposition-droit-deduction-7331) van 15 februari 2007, randnr. 79);

26.3. de vereiste verklaringen en andere formaliteiten ter zake stipt zullen worden nageleefd door Y en Z; en

26.4. de btw zal opeisbaar worden uiterlijk op 31 december van het jaar waarin de gezinswoningen voor het eerst in gebruik worden genomen.

27\. Dit alles in combinatie met de bovenstaande verklaring dat het oude (ondertussen afgebroken) bedrijfsgebouw zich (gedeeltelijk) bevond op de percelen waarop Y en Z hun nieuwe residentiële gebouwen zullen oprichten en daarenboven de stelling dat de afbraak van het oude bedrijfsgebouw absoluut noodzakelijk bleek te zijn om deze nieuwe gebouwen te kunnen oprichten, maakt dat de DVB kan besluiten dat in casu het tarief van 6% zoals voorzien in rubriek XXXVII van Tabel A als bijlage bij KB nr. 20 kan toegepast worden op de oprichtingskost van de nieuwe gebouwen en de vroegere afbraakwerken van het oude bedrijfsgebouw (in de mate deze nog gefactureerd moeten worden en deze betrekking hebben op de constructie die zich bevond op de percelen van Y en Z).

### *I.3. wegeniswerken – recht op aftrek*

#### IV.3.1. wetgeving

28\. Artikel 45, §1, 1° W.btw bepaalt:

> “Op de belasting die hij verschuldigd is, mag elke belastingplichtige in aftrek brengen de belasting geheven van de aan hem geleverde goederen en verleende diensten, van de door hem ingevoerde goederen en de door hem verrichte intracommunautaire verwervingen van goederen, in de mate dat hij die goederen en diensten gebruikt voor het verrichten van:
>
> 1 °belaste handelingen; (…)”

#### I.3.2. toepassing in casu

29\. De toepassing van de aftrekregeling wordt door de aanvrager enkel gevraagd in hoofde van X. C zal in opdracht van onder meer X belangrijke wegeniswerken uitvoeren op de site. Deze circulatie- of hoofdwegen zullen finaal gratis worden overgedragen aan de stad P. X is de promotor van het te verkopen commercieel vastgoed.

30\. Verder verklaart de aanvrager dat de kost van deze infrastructuurwerken zal opgenomen worden in de prijs die door X aan de kopers van de nieuwe commerciële gebouwen wordt gevraagd (de verkoopaktes zullen dit uitdrukkelijk bepalen). Deze doorrekening dient geprorateerd te gebeuren en dit in twee stappen: vooreerst in een verhouding van het aandeel dat deze commerciële gebouwen vertegenwoordigen op de ganse site en ten tweede in een verhouding van ieder individueel commercieel gebouw ten opzichte van al de commerciële kavels samen.

31\. Deze werkwijze is in lijn met de inhoud van afdeling 3.1. van de administratieve beslissing ET 124.513 van 23 december 2013.

32\. Vermits X deel uitmaakt van de btw-eenheid B is het deze laatste die, overeenkomstig [artikel 7, §1 van KB nr. 55](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-55-mars-regime-assujettis-formant-unite-651f#ar55-art7) de rechten en verplichtingen uitoefent van haar respectievelijke leden.

33\. Op basis van het voorgaande kan de DVB bevestigen dat de btw-eenheid B een recht op aftrek zal hebben van de btw op de kosten van de uit te voeren wegeniswerken en dit in de mate dat deze betrekking hebben op de door X op te richten gebouwen, deze gebouwen verkocht worden en de economische kost van de werken verrekend wordt in de verkoopprijs van deze nieuwe commerciële gebouwen.

## Textes cités

3

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 2 occurrences

[AR no 55 art. 7](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-55-mars-regime-assujettis-formant-unite-651f) 1 occurrence