---
title: "Décision anticipée 2017.081 · Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines"
description: "Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines, taux de la taxe, bien immeuble. Décision anticipée belge n° 2017.081 du 19 avril 2017."
url: "https://juriel.be/fr/rulings/2017-081-taux-demolition-reconstruction-batiments-zones-173d"
lang: "fr"
---

# Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines · TVA - Taux - Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines

**Numéro**

2017.081

**Date**

19 avril 2017

## Sur le document

**Collection**

Décisions anticipées

**Langue du texte**

français

## Texte

50 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Décision anticipée n° 2017.081 du 19.04.2017

*TVA* · *Taux* · *Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines*

## Résumé

Les travaux immobiliers consistant en la démolition d’un immeuble à usage de garage automobile et la reconstruction conjointe d’un bâtiment comprenant 8 logements, 4 maisons d’habitation, des parkings en sous-sol et des voies d’accès, bénéficient du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 relatif au taux de TVA, à l’exception des travaux immobiliers relatifs à un bureau indépendant et aux jardins privatifs.

## I. Objet de la demande

1\. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. les travaux de démolition du bâtiment existant suivis de la reconstruction d’un bâtiment comprenant X logements (à l’exception d’un petit bureau (30m²)) et de Y maisons d’habitation avec jardin privatif destinés à la location pourront, en ce qu’ils se rapportent aux biens d’habitation, bénéficier du taux réduit de 6% prévu par l’article XXXVII de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (AR n° 20) ;

1.2. la construction des parkings en sous-sol et des voies d’accès peuvent également bénéficier desdits taux réduits.

## II. Description

2\. La demande porte sur l’opération envisagée d’exécution de travaux immobiliers à un immeuble détenu en indivision en vue de sa transformation en X appartements et Y maisons destinés à la location à des particuliers.

3\. L’immeuble est situé à Z. Il est composé de deux parties reliées entre elles - un bâtiment à front de rue et un bâtiment à toitures à sheds (6 sheds) - anciennement affecté à un usage commercial avec bureau et atelier. Les deux parties d’immeuble se situent sur la même parcelle cadastrale.

4\. Le terrain est construit sur son entièreté.

5\. Le projet immobilier se décompose dès lors en deux parties :

5.1. le bâtiment à front de rue sera démoli et, à son emplacement, sera construit un immeuble de 4 étages comportant X logements et un petit bureau ;

5.2. le bâtiment à sheds sera démoli et, à son emplacement, seront construites Y maisons d’habitation avec jardin privatif.

6\. Le projet prévoit également un aménagement important des surfaces extérieures (jardins, voie d’accès, emplacements pour vélo, …).

7\. En sous-sol, sur environ 80% de la surface, un parking, des locaux communs et des caves seront aménagés.

8\. Les deux parties du bâtiment sont situées sur une même parcelle cadastrale.

9\. Après la réalisation des travaux, le bâtiment avant et les Y maisons arrières seront conçus comme indépendants. Compte tenu de la disposition des lieux, des servitudes (notamment de passage) seront créées entre le bâtiment à l’avant et les maisons à l’arrière.

10\. Le permis d’urbanisme a été délivré :

10.1. la partie avant du bâtiment sera entièrement démolie ; à son emplacement sera construit un immeuble à appartements de trois étages sur un rez-de-chaussée ; un bureau sera également aménagé au rez-de-chaussée ; au sous-sol seront aménagés des caves, locaux communs et box à vélos ;

10.2. la partie arrière du bâtiment, ancien entrepôt, sera également démolie et Y maisons unifamiliales avec jardin privatif seront construites à son emplacement.

11\. Le bâtiment neuf tend à reproduire la configuration d’origine tout en améliorant les qualités végétales, minérales, esthétiques, et paysagères du site.

12\. Les Y maisons unifamiliales seront construites en respectant pour l’essentiel le volume des anciens modules bien qu’amputés d’une certaine longueur sur un côté afin aussi de générer des jardins en pleine terre. A l’emplacement du premier module de toiture et d’une petite partie du dernier, aucun nouveau bâtiment ne sera érigé afin de générer des espaces de pleine terre conformément aux prescriptions du permis d’urbanisme.

13\. Les murs latéraux mitoyens séparant la propriété des voisins seront conservés mais les maisons s’appuieront sur des murs porteurs nouvellement érigés.

14\. De même, certains éléments de la structure des toitures actuelles seront récupérés, le revêtement de ces toitures sera remplacé afin d’en améliorer les caractéristiques thermiques et d’étanchéité.

15\. Le projet s’inscrit dans la volumétrie du bâtiment actuel mais le terrain sera excavé afin de construire les parkings et caves en sous-sol et rehaussé ; de nouveaux murs porteurs pour les maisons seront érigés et la toiture reconstruite.

16\. Le projet d’aménagement permet de conserver l’historique industriel du site tout en l’intégrant dans un paysage plus vert. Le permis d’urbanisme précise, à cet égard, que l’aménagement prévu « rappelle le volume occupé par le bâtiment ancien valorisant le patrimoine ».

## III. Décision

17\. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

18\. Conformément à l’[article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e#ar20-art1) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

19\. La rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe du même arrêté prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes :

20\. Condition 1 : les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal comme logement privé ;

21\. Condition 2 : les opérations doivent concerner un bâtiment d'habitation qui est situé dans une des grandes villes énumérées dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l'article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d'une aide financière de l'Etat dans le cadre de la politique urbaine ;

22\. Condition 3 : le maître d'ouvrage doit avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1 er et 22bis du Code, remettre une déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé. Cette déclaration doit mentionner que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé, et elle doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir et du (des) contrat(s) d'entreprise et produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

23\. Condition 4 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22, § 1 er et 22bis du Code doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment ;

24\. Condition 5 : la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base de la déclaration visée ci-avant, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

25\. En l’espèce, les photos plans transmis démontrent que le projet consiste bien à démolir totalement un immeuble à usage de garage automobile pour reconstruire un immeuble de 4 étages comportant X logements et un bureau indépendant à l’avant de la parcelle, Y maisons d’habitation avec jardin privatif à l’arrière de cette parcelle, des parkings en sous-sol et des voies d’accès.

26\. Le demandeur a confirmé que ces habitations, hormis le bureau indépendant seraient totalement destinées au logement privé. A cet égard, il est précisé que la destination du bâtiment avant la démolition reste sans influence sur l’application du taux réduit de 6%. La condition 1 est donc remplie.

27\. Le bâtiment qui fait l’objet d’une démolition/reconstruction se trouve sur le territoire de la commune de Z. Dès lors, la condition 2 est bien respectée (v. n° 79 de la circulaire AAF n° 3 du 15 février 2007).

28\. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 3 à 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’immeuble à X et à la reconstruction conjointe de X appartements et Y maisons d’habitation pourront en principe bénéficier du taux réduit de 6%.

29\. Par ailleurs, conformément aux points 51 et 52 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986, le bénéfice du taux réduit de 6% s’étendra aussi à la construction des parkings en sous-sol, des locaux communs et des caves ainsi qu’aux travaux immobiliers relatifs aux voies d’accès, murets et terrasses extérieures.

30\. En revanche, les travaux immobiliers relatifs à la construction du bureau indépendant seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% dans la mesure où ils ne se rapportent pas à un logement.

31\. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

31.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

31.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

31.3. au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

32\. Dès lors, les travaux d’aménagement des jardins privatifs des Y maisons d’habitation et de l’appartement situé au rez-de-chaussée seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6%.

## Textes cités

1

[AR no 20 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence