--- title: "Décision anticipée 2010.465 · Cession d’immeubles neufs" description: "Cession d’immeubles neufs, Cession de droits réels portant sur des immeubles neufs, Base d’imposition. Décision anticipée belge n° 2010.465 du 14 décembre 2010." url: "https://juriel.be/fr/rulings/2010-465-cession-immeubles-neufs-droits-reels-3090" lang: "fr" --- # Cession d’immeubles neufs · TVA - Cession d’immeubles neufs - Cession de droits réels portant sur des immeubles neufs - Base d’imposition - Restitution - Art. 44, § 3, 1°, CTVA - Art. 77, § 1er, 2°, CTVA - Art. 79, § 1er, CTVA - Droits d’enregistrement - Constitution d’emphytéose - Vente de tréfonds - Requalification **Numéro** 2010.465 **Date** 14 décembre 2010 ## Sur le document **Collection** Décisions anticipées **Langue du texte** français ## Texte 105 paragraphes Fiche du SPF Finances *TVA* · *Cession d'immeubles neufs* · *Cession de droits réels portant sur des immeubles neufs* · *Base d'imposition* · *Restitution* · [*Article 44, § 3, 1°, du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) · [*Article 77, § 1er, 2°, du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-77) · [*Article 79, § 1er, du CTVA*](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-79) *Droits d'enregistrement* · *Constitution d'emphytéose* · *Vente de tréfonds* · *Requalification* ## Résumé L'acte de constitution d'un droit d'emphytéose portant sur un hôtel par une société A au profit d'une société E sera soumis au droit d'enregistrement de 0,2 %, conformément à l'article 83 du C. enr. L'acte de vente du tréfonds de cet hôtel (grevé d'emphytéose) par la même société A à la société T sera soumis au droit d'enregistrement de 10 % ou de 12,50 %, selon la Région concernée, conformément à l'article 44 du C. enr. L'article 18, § 2 du C. enr. n'est pas applicable à ces opérations, à condition que les caractéristiques juridiques propres à l'emphytéose produisent leurs effets in concreto. ## I. Objet de la demande La demande vise à obtenir une confirmation sur les points suivants. 1.1. En ce qui concerne l'hôtel BS, le transfert de l'emphytéose préexistante sur un terrain sera soumis aux droits d'enregistrement au taux de 0,2%, calculés sur les loyers et charges restant dus par la société BS après ce transfert, ces charges étant estimées à 5% du montant total des loyers, conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement. 1.2. Pour ce même hôtel, dans la mesure où le transfert de l'emphytéose préexistante emportera transfert de l'hôtel et que cet hôtel qualifie de bâtiment neuf pour l'application de la TVA, ce transfert sera soumis à la TVA conformément à l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et sera exempté de droits d'enregistrement conformément à l'article 159, 8°, du Code des droits d'enregistrement. 1.3. En ce qui concerne les hôtels LC, L et BA, la constitution d'un droit d'emphytéose sur ces hôtels sera soumise aux droits d'enregistrement au taux de 0,2%, calculés sur les loyers (composés d'un canon unique et de canons périodiques) et charges dus par la société emphytéote concernée, ces charges étant estimées à 5% du montant total des loyers, conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement. 1.4. La cession du tréfonds relatif à ces trois hôtels à la société tréfonds sera soumise aux droits d'enregistrement au taux de 10% ou de 12,5%, calculé sur le prix de cession de ce tréfonds, conformément à l'article 44 du Code des droits d'enregistrement, étant entendu que cette base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale du tréfonds conformément à l'article 46 du Code des droits d'enregistrement. 1.5. L'opération globale concernant ces trois hôtels ne pourra pas faire l'objet d'une requalification sur base de l'article 18 du Code des droits d'enregistrement. 1.6. En ce qui concerne les hôtels BTN, LE, M, BCG et N, le SDA n'est pas compétent pour se prononcer sur la base de perception des droits d'enregistrement lors de la cession des tréfonds de ces hôtels. 1.7. En ce qui concerne les hôtels BS et BZ, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l'achat de ces hôtels demeurera entier, étant donné que, sur la base des prévisions de revenus, la somme arithmétique des loyers dus par l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit représente au moins 97,5% du prix d'achat des hôtels, en ce compris le complément de prix éventuel. Dans l'hypothèse où les prévisions ne se vérifieraient pas au terme de l'usufruit, aucune révision de la TVA déduite ni aucune correction de la TVA payée ne devra être appliquée. 1.8. En ce qui concerne les hôtels BS et BZ, dans l'hypothèse où le complément de prix s'avère ne pas être dû en raison du fait que le chiffre d'affaire nécessaire n'est pas atteint, aucune mesure corrective ne devra être prise en matière TVA. 2\. Par ailleurs, le demandeur précise que, contrairement à ce qui avait initialement été envisagé lors du prefiling et au cours des réunions, le groupe renonce à prendre une participation de 10% dans les sociétés foncières nouvellement constituées et à former une unité TVA entre la société d'exploitation des hôtels et ces sociétés foncières pendant la durée de validité de la décision anticipée à intervenir. ## II. Description des faits 3\. Le groupe, société cotée, est un opérateur hôtelier mondial. 4\. Un des axes stratégiques du groupe pour atteindre ces objectifs est un modèle économique unique fondé sur l'accélération de la mise en œuvre de la stratégie d'«Asset Right». Cette stratégie consiste à adapter les modes de détention des hôtels en fonction du segment de marché et du pays d'implantation. Elle permet, notamment, de bénéficier de la complémentarité des atouts respectifs de chaque modèle. 5\. En application de cette stratégie d' «Asset Right», le groupe continue de procéder à des externalisations de ces hôtels selon deux modèles, à savoir soit par la cession à un partenaire spécialisé dans ce domaine des murs d'exploitation, cette cession étant suivie de la conclusion de baux long terme à loyer variable (sale & lease back), soit de la cession des murs d'exploitation et des fonds de commerce y attachés, le groupe n'agissant plus dans l'exploitation qu'à titre de gérant. 6\. Le groupe est aujourd'hui engagé dans une externalisation, portant sur 10 hôtels. Parmi ces hôtels, deux hôtels sont en cours de reconstruction et/ou rouvrent en 2010; il s'agit des hôtels BS et BZ. ## III. Motivation du demandeur **I. Cession de l'ensemble des droits détenus par le groupe.** 7\. Le groupe va céder l'ensemble des droits réels et/ou personnels qu'elle détient sur les hôtels du périmètre, plus amplement détaillés ci-dessous, à plusieurs sociétés nouvellement constituées. ## Hôtel BS 8\. Le groupe est titulaire d'un droit d'emphytéose qui lui a été concédé par acte notarié pour une durée de 99 ans. 9\. Le groupe est plein propriétaire de la partie privative «hôtel», correspondant aux constructions érigées par elle, sur la parcelle faisant l'objet du droit d'emphytéose. 10\. L'exécution de l'opération d'externalisation relative à cet hôtel se déroulera comme suit : le groupe va transférer l'emphytéose préexistante et concomitamment céder son droit de propriété précaire sur l'hôtel à la société BS. 11\. Le demandeur estime que le transfert de l'emphytéose préexistante sera soumis aux droits d'enregistrement au taux de 0,2%, calculés sur les loyers et charges restant dus par la société BS après ce transfert, ces charges étant estimées à 5% du montant total des loyers, conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement. 12\. Le transfert de l'emphytéose préexistante emportera transfert de l'hôtel; étant donné que cet hôtel qualifie de bâtiment neuf pour l'application de la TVA, le demandeur considère que ce transfert sera soumis à la TVA conformément à l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et qu'il sera exempté de droits d'enregistrement conformément à l'article 159, 8°, du Code des droits d'enregistrement. ## Hôtels LC, L et BA 13\. Le groupe est plein propriétaire du terrain et des constructions de ces hôtels. 14\. L'exécution de l'opération d'externalisation relative à ces hôtels se déroulera comme suit : le groupe va constituer un droit d'emphytéose d'une durée de 99 ans au profit des sociétés emphytéotes concernées et céder ses droits résiduaires de propriété à la société tréfonds. 15\. Le demandeur estime que la constitution d'un droit d'emphytéose sur ces hôtels sera soumise aux droits d'enregistrement au taux de 0,2%, calculés sur les loyers (composés d'un canon unique et de canons périodiques) et charges dus par la société emphytéote concernée, ces charges étant estimées à 5% du montant total des loyers, conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement. 16\. Le demandeur considère aussi que la cession du tréfonds relatif à ces hôtels à la société tréfonds sera soumise aux droits d'enregistrement au taux de 10% ou de 12,5%, calculé sur le prix de cession de ce tréfonds, conformément à l'article 44 du Code des droits d'enregistrement, étant entendu que cette base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale du tréfonds conformément à l'article 46 du Code des droits d'enregistrement. 17\. Selon l'analyse de demandeur, l'opération globale ne pourra pas faire l'objet d'une requalification sur base de l'article 18 du Code des droits d'enregistrement. 18\. Le demandeur prend à cette fin les engagements suivants. 19\. Quant à la base imposable aux droits d'enregistrement, les parties ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation de l'actif visé, ainsi que de l'emphytéose et du tréfonds portant sur cet actif. Le demandeur fournit, pour chacun des actifs concernés, le rapport de valorisation. Les parties ont également confronté la valorisation retenue par l'expert indépendant à la formule de valorisation préconisée par le SDA, à savoir une indexation de la valeur en pleine propriété de l'actif visé sur la durée du droit d'emphytéose et prenant en considération la moyenne des index santé des 10 dernières années, suivi d'une actualisation du montant obtenu au taux des OLOs à 30 ans à la date du rapport de l'expert indépendant augmenté d'une prime de risque de 1%. Le demandeur fournit la valorisation obtenue en appliquant cette formule. 20\. Quant à l'absence de reconstitution de la pleine propriété, les parties s'engagent expressément à ne reconstituer d'aucune manière la pleine propriété des hôtels concernés pendant la durée du droit d'emphytéose, à l'exception toutefois du cas où la reconstitution se ferait dans le chef d'une personne ou entité autre qu'une des sociétés détentrices des droits réels démembrés et pourvu qu'à l'occasion de cette reconstitution l'acquéreur paie des droits d'enregistrement sur la valeur du bien en pleine propriété conformément à l'article 44 du Code des droits d'enregistrement. Par ailleurs, les parties s'engagent à ne fusionner ni les sociétés emphytéotes avec la société tréfonds ni ces sociétés avec les sociétés faîtières. Cet engagement se trouve spécifiquement mentionné dans les actes notariés. 21\. Quant à la composition du conseil d'administration, les parties s'engagent, pour la durée du droit d'emphytéose, à maintenir une disparité au sein des conseils d'administration des sociétés emphytéotes et de la société tréfonds, afin que les administrateurs de ces sociétés, seuls ou ensemble, ne composent pas la majorité des membres du conseil d'administration de chacune des sociétés et que les sociétés emphytéotes et tréfonds Iris ne soient pas représentées par les mêmes personnes vis-à-vis des tiers. 22\. Quant à la date de passation des actes notariés, conformément à la demande formulée par le SDA, les parties s'engagent à ne procéder à la passation de l'acte notarié relatif à la vente du tréfonds portant sur les hôtels concernés qu'au moins 15 jours après la signature de l'acte notarié relatif à l'octroi du droit d'emphytéose sur ces mêmes hôtels. 23\. Quant à l'absence de changement de contrôle, les sociétés emphytéotes et la société tréfonds s'engagent à ne pas faire l'objet d'un changement de contrôle pendant 5 ans à compter du jour de l'enregistrement des actes de constitution du droit d'emphytéose et de cession du tréfonds portant sur les hôtels LC, L et BA. ## Hôtel BZ 24\. Le groupe est plein propriétaire du terrain et des constructions de cet hôtel, qui qualifie de bâtiment neuf au sens de la législation TVA. 25\. L'exécution de l'opération d'externalisation relative à cet hôtel se déroulera comme suit : le groupe cédera en 2010 la pleine propriété de l'hôtel et du terrain à une société New. 26\. Le demandeur estime que la TVA sera applicable sur la cession du bâtiment neuf conformément à l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et que la cession du terrain sera soumise aux droits d'enregistrement. 27\. Le demandeur ne souhaite pas de confirmation de cette analyse. ## Hôtels BTN, LE, M, BCG et N 28\. Le groupe est propriétaire du terrain et a concédé un droit d'emphytéose d'une durée de 27 ans sur ce terrain à la société F Lease, et ce dans le cadre d'une opération de leasing immobilier ; en sa qualité d'emphytéote, F Lease est propriétaire des constructions érigées sur le terrain, à titre précaire, i.e. jusqu'à l'expiration du droit d'emphytéose emportant transfert de la propriété des constructions au tréfoncier par accession et sans indemnité. 29\. Le groupe est preneur des constructions au terme d'un contrat de leasing conclu avec F Lease ; ce leasing est conclu pour une durée de 15 ans et le preneur bénéficie d'une option d'achat dont le prix d'exercice est égal à X% de la valeur d'investissement, au terme de ce contrat de leasing et d'une option de (re)location dans l'éventualité où l'option d'achat ne serait pas levée. 30\. L'exécution de l'opération d'externalisation relative à ces hôtels se déroulera comme suit : le groupe va céder son tréfonds sur le terrain aux sociétés leasing concernées et transférer ses droits et obligations sous les contrats de leasing TVA à ces mêmes sociétés. 31\. En ce qui concerne les droits d'enregistrement applicables aux cessions des tréfonds, et en particulier à la base de perception, le demandeur estime que le SDA n'est pas compétent pour se prononcer sur la base minimale d'imposition. ## II. Lease-back ## Bâtiments neufs pour l'application de la TVA 32\. En ce qui concerne les hôtels BS et BZ, qui qualifient de bâtiments neufs au sens de la législation TVA, la mise à disposition subséquente au profit du groupe prendra la forme de la constitution d'un droit d'usufruit, d'une durée de 15 ans. Les redevances dues aux sociétés BS et BZ seront, comme ce sera le cas pour les actifs donnés à bail, intégralement dépendante du chiffre d'affaires réalisé à l'occasion de l'exploitation des hôtels par le groupe. 33\. En ce qui concerne la détermination du droit à déduction de la TVA, le montant du prix d'achat pris en considération s'entend du prix de base augmenté du complément de prix et les prévisions de revenus démontrent que la somme arithmétique des loyers sur la durée de l'usufruit correspond à plus de 97,5% du prix d'achat susmentionné. 34\. En ce qui concerne les hôtels BS et BZ, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l'achat de ces hôtels demeurera entier, étant donné que, sur la base des prévisions de revenus, la somme arithmétique des loyers due par l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit représente au moins 97,5% du prix d'achat des hôtels, en ce compris le complément de prix éventuel. Dans l'hypothèse où les prévisions ne se vérifieraient pas au terme de l'usufruit, aucune révision de la TVA déduite ni aucune correction de la TVA payée ne sera appliquée. ## Compléments de prix - Immeubles neufs 35\. Au moment de la cession des deux hôtels neufs, le prix de cession convenu entre parties sera égal au prix de base augmenté des compléments de prix. Ce prix de cession sera intégralement facturé, et la TVA afférente à la totalité du prix sera payée. Toutefois, en ce qui concerne le complément de prix, son paiement sera différé dans le temps et soumis à la condition résolutoire de la non-réalisation du chiffre d'affaire donnant droit à un complément de prix. 36\. Dans l'hypothèse où le complément de prix s'avère ne pas être dû en raison du fait que le chiffre d'affaire nécessaire n'est pas atteint, aucune mesure corrective ne devra être prise en matière TVA. ## IV. Décision **I. Cession de l'ensemble des droits détenus par le groupe.** ## Hôtel BS 37\. Conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement, la cession de l'emphytéose préexistante sur le terrain sera soumise aux droits d'enregistrement de 0,2%, calculés sur les loyers et charges restant dus par la société BS après ce transfert, ces charges étant estimées à 5% du montant total des loyers. 38\. Par ailleurs, conformément à l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), les livraisons de biens immeubles par nature sont exemptées de la taxe, à l'exception des livraisons de bâtiments, lorsqu'elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments, par un assujetti dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle de bâtiments avec application de la taxe, lorsqu'il a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de céder avec application de la taxe, le bâtiment qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe. 39\. L'arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970 prévoit les conditions à respecter pour qu'une telle opération puisse être effectuée sous le régime TVA. 40\. En l'espèce, pour autant que la cession de l'hôtel BS s'opère dans le délai prévu par l'[article 44, § 3, 1°, a), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et que les conditions de forme prévues par l'arrêté royal n° 14 soient respectées, cette cession pourra s'effectuer avec application de la TVA. Cette cession bénéficiera de l'exemption des droits d'enregistrement conformément à l'article 159, 8°, du Code des droits d'enregistrement, pourvu que les conditions de forme prévues par cette dernière disposition soient respectées. ## Hôtels LC, L et BA 41\. Quant à la possibilité de requalification, les éléments qui suivent ont été pris en considération. 42\. Le tréfonds est acquis par la société tréfonds tandis que l'emphytéose est constituée respectivement au profit des sociétés LC, L et BA. 43\. Il résulte de l'examen effectué que les parties ont effectivement constitué un droit d'emphytéose et ont transmis les droits grevés d'emphytéose. Les actes authentiques seront dressés par devant les notaires en six actes différents. 44\. La vente du tréfonds suivra de quinze jours la constitution du droit d'emphytéose. 45\. es parties s'engagent à maintenir une disparité entre les conseils d'administration des sociétés emphytéotes et de la société tréfonds pendant toute la durée de l'emphytéose, afin que les administrateurs de ces sociétés, seuls ou ensemble, ne composent pas la majorité des membres du conseil d'administration de chacune des sociétés et que les sociétés emphytéotes et la société tréfonds ne soient pas représentées par les mêmes personnes vis-à-vis des tiers. 46\. Par conséquent, conformément à l'avis publié sur le site internet du SDA, le ou les mêmes administrateurs des sociétés emphytéotes et de la société tréfonds ne pourront seul ou ensemble, pendant toute la durée de l'emphytéose constituer la majorité du conseil d'administration et s'engager vis-à-vis des tiers. 47\. Les parties ont demandé à un expert indépendant de procéder à la valorisation des droits résiduels ainsi grevés d'un droit d'emphytéose de 99 ans. 48\. Les demandeurs ont pris l'engagement de fixer la base de perception des droits d'enregistrement du tréfonds à X% de la valeur de la propriété entière du bien. L'engagement que le canon unique ne dépassera pas 95 % de la valeur de la pleine propriété est donc rempli. 49\. Les sociétés emphytéotes et la société propriétaire de l'immeuble grevé d'emphytéose se sont engagés vis-à-vis du SDA à ne pas reconstituer la pleine propriété de l'ensemble immobilier faisant l'objet de la demande pendant toute la durée du droit d'emphytéose, à l'exception du cas où la reconstitution se ferait dans le chef d'une personne ou entité autre qu'une des sociétés détentrices des droits réels démembrés et pourvu qu'à l'occasion de cette reconstitution l'acquéreur paie des droits d'enregistrement sur la valeur du bien en pleine propriété conformément à l'article 44 du C. enr. En plus, les parties se sont engagées à ne fusionner ni les sociétés emphytéotes avec la société tréfonds, ni ces sociétés avec les sociétés faîtières. Les parties se sont engagées à reprendre ces engagements dans les actes notariés établissant les opérations. 50\. Les sociétés emphytéotes et la société tréfonds, propriétaire des immeubles grevés d'emphytéose se sont engagés vis-à-vis du SDA à ce qu'elles ne fassent pas l'objet d'un changement de contrôle au sens des articles 5 à 9 du Code des sociétés pendant une période de cinq ans à compter du jour de l'enregistrement des actes de constitution du droit d'emphytéose et de cession du tréfonds, sauf pour ce qui concerne l'éventuel changement de contrôle résultant de l'exécution des sûretés dont dispose une institution financière sur ses actions. ## Hôtels BTN, LE, M, BCG et N 51\. Compte tenu de l'article 1er, 3°, de l'arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale, le SDA n'est pas compétent pour se prononcer sur la base minimale d'imposition applicable en matière de droits d'enregistrement aux cessions des tréfonds. Le contrôle des valeurs proposées ressort de la compétence de l'administration concernée. Le transfert des droits et obligations sous les contrats de leasing TVA n'entraîne pas l'application des droits d'enregistrement. ## II. Lease-back ## Bâtiments neufs pour l'application de la TVA 52\. Conformément à l'article 44, § 3, 1°, b), 1er tiret, du CTVA, les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature sont en principe exemptées de la taxe. Sont toutefois exceptées, les constitutions, cessions et rétrocessions de tels droits réels portant sur des bâtiments, lorsqu'elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments, par un assujetti visé par l'[article 12, § 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), qui constitue dans le délai précité un desdits droits réels sur un bâtiment qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ou qui cède ou rétrocède dans le même délai un pareil droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe. 53\. Dès lors, pour autant que les constitutions d'usufruit portant sur les hôtels BS et BZ interviennent endéans le délai prévu par l'[article 44, § 3, 1°, b), du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), elles seront soumises à la TVA. 54\. Par ailleurs, conformément à l'[article 45, § 1er, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), tout assujetti peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, les biens qu'il a importés et les acquisitions intracommunautaires de biens qu'il a effectuées, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées. 55\. Comme les sociétés BS et BZ vont utiliser les immeubles pour constituer des usufruits qui seront soumis à la TVA, elles pourront en principe bénéficier de la déduction des taxes acquittées lors de l'acquisition des immeubles concernés. 56\. Cette déduction ne sera totale que si la base d'imposition à la TVA de chaque opération de constitution d'usufruit avoisine le prix d'acquisition en pleine propriété du bâtiment sur lequel porte ce droit. En particulier, lorsque le droit est établi pour une durée égale ou supérieure à 10 ans, la déduction totale de la taxe ne sera admise que si le prix réclamé atteint au moins 97,5% du prix de construction ou d'acquisition du bâtiment en pleine propriété. 57\. En l'espèce, des données communiquées, il ressort que la base d'imposition à la TVA de chaque usufruit - calculée sur la base d'une estimation des loyers qui devraient être payés pendant l'usufruit, ces loyers étant fonction du chiffre d'affaires effectivement réalisé par chaque hôtel - atteindra 97,5% du prix d'achat des hôtels, en ce compris les compléments de prix qui seraient éventuellement payés pour l'acquisition de ces hôtels. 58\. Dès lors, les sociétés BS et BZ pourront bénéficier de la déduction totale des taxes qui auront grevé l'acquisition de l'immeuble concerné. 59\. Le fait que les loyers réellement perçus ne correspondent finalement pas aux loyers prévisionnels restera sans influence sur la base d'imposition à la TVA des opérations de constitution des usufruits et sur le droit à déduction des sociétés BS et BZ. ## Compléments de prix - Immeubles neufs 60\. Conformément à l'[article 77, § 1er, 2°, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-77), la taxe ayant grevé une livraison de biens est restituée à due concurrence en cas de rabais de prix consenti au cocontractant. 61\. L'[article 79, § 1er, alinéa 2, du CTVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-79) prévoit que le cocontractant qui a opéré la déduction du montant de la taxe dont son fournisseur obtient la restitution est tenu de reverser ce montant au Trésor, sur base du document rectificatif que ce fournisseur doit lui adresser. 62\. L'assujetti fournisseur peut toutefois ne pas exercer son action en restitution, notamment, lorsque l'opération initiale est une livraison de biens effectuée dans le pays et que son cocontractant est un assujetti déposant qui a pu déduire intégralement et définitivement la TVA qui lui a été portée en compte initialement. Dans ce cas, le document rectificatif qui doit lui être adressé par le fournisseur ne fait pas mention de la TVA et le cocontractant n'est pas tenu de rectifier la déduction initialement opérée, ni d'effectuer un reversement quelconque. 63\. Dans l'hypothèse où la condition résolutoire affectant les compléments de prix relatifs à l'achat des hôtels BS et BZ se réaliserait, les sociétés vendeuses des hôtels bénéficieraient en principe d'un droit à restitution de la taxe acquittée lors de la vente de ces hôtels. 64\. Si ces sociétés devaient décider de renoncer à leur droit à restitution et émettre des notes de crédit sans mention de la TVA, leurs cocontractants respectifs ne devraient procéder à aucune correction de leur déduction initiale. ## Textes cités 5 [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 7 occurrences [CTVA art. 77](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-77) 2 occurrences [CTVA art. 79](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-79) 2 occurrences [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 1 occurrence [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 1 occurrence