--- title: "Question parlementaire 383 · Taux de 6 %" description: "Taux de 6 %, Démolition et reconstruction et livraison de logements. Question parlementaire n° 383 du 21 avril 2021 (Parlement fédéral belge)." url: "https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/383-taux-demolition-reconstruction-livraison-logements-2330" lang: "fr" nl: "https://juriel.be/nl/parlementaire-vragen/383-btw-tarief-afbraak-heropbouw-levering-8521" --- # Taux de 6 % **Numéro** 383 **Date** 21 avril 2021 ## Sur le document **Collection** Questions parlementaires **Langue du texte** français ## Texte 40 paragraphes Question parlementaire n° 383 de monsieur Vincent Scourneau du 21.04.2021 **Chambre, Questions et Réponses, 2020-2021, QRVA 55/053 du 27.05.2021, p. 194** Question n° 383 de monsieur le député Vincent Scourneau du 21 avril 2021 (Fr.) au Vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Coordination de la lutte contre la fraude: *Taux de 6 %. - Démolition et reconstruction et livraison de logements.* ## **QUESTION** L'[article 1quater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) du 20 juillet 1970 fixant le taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et services selon ces taux, entré en vigueur le 1er janvier 2021, prévoit que le taux de 6 % est applicable aux travaux de démolition et de reconstruction ainsi qu'à la livraison de logements répondants aux critères sociaux fixés par le texte. Il s'agit d'une disposition transitoire applicable entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, adoptée dans un but de relance économique, suite à la crise corona. L'objectif de la mesure est de donner au secteur de la construction un important stimulus fiscal temporaire (exposé des motifs du projet de loi-programme, Doc. Parl. 55, 1662/001). La mesure ne concerne que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la fourniture de l'habitation, par le même assujetti. Une FAQ a été publiée par l'administration fiscale quant aux conditions d'application de cette mesure. La FAQ B.3. prévoit que lorsqu'un promoteur immobilier acquiert un droit de superficie sur un terrain bâti, il a dans ce cas le droit de démolir le bâtiment et de reconstruire un nouveau logement et peut dès lors également vendre ledit logement avec application de taux réduit de 6 %. La FAQ B.4. prévoit en revanche que si le promoteur immobilier acquiert un droit de superficie sur un terrain bâti, pour lequel le propriétaire a constitué une réserve de propriété sur les constructions existantes, le promoteur ne pourra vendre le logement avec application du taux réduit de 6 % dans la mesure où il démolit un bâtiment appartenant au propriétaire du terrain qui est en réalité le maitre de l'ouvrage. Dans cette hypothèse, le maitre de l'ouvrage et le vendeur ne sont pas les mêmes assujettis de sorte que le taux réduit n'est pas applicable à la vente subséquente. Cette distinction se comprendrait à la lumière des nouvelles règles applicables en matière de droit de superficie qui entreront en vigueur le 1er septembre 2021. L'article 3.179, alinéa 1er du nouveau Code civil prévoit désormais que "Sauf clause contraire dans l'acte de constitution ou de cession d'un droit de superficie sur un immeuble planté ou construit, un tel acte emporte acquisition contractuelle, par le superficiaire ou le cessionnaire et pour la durée de son droit de superficie, de la propriété des ouvrages et plantations préexistants". Le nouveau Code civil prévoit donc que la propriété des constructions existantes passe d'office au superficiaire à moins que les parties prévoient expressément, dans l'acte de constitution du droit de superficie, que le tréfoncier se réserve la propriété des constructions existantes et que le superficiaire ne dispose d'aucun droit sur celles-ci (article 3.179, alinéa 2 du nouveau Code civil). Dans cette dernière hypothèse, selon la FAQ publiée par l'administration fiscale, le superficiaire ne peux bénéficier du taux réduit sur la vente de l'immeuble nouvellement construit (après démolition des constructions existantes) puisque, n'ayant en principe pas le droit de démolir des constructions ne lui appartenant pas, c'est le tréfoncier qui est en réalité le maitre de l'ouvrage ayant initié les travaux de démolition. Les conventions de constitution d'un droit de superficie ou de renonciation au droit d'accession au profit d'un promoteur immobilier ne prévoient généralement aucune réserve de propriété dans le chef du tréfoncier sur les constructions existantes. La renonciation au droit d'accession est constitutive d'un droit de superficie (Cass. 19 mai 1988, J.T., 1988, p. 475). Le promoteur immobilier qui se voit octroyer une renonciation à l'accession sur fond devient dès lors superficiaire et est soumis aux dispositions applicable en matière de droit de superficie. En pratique, le promoteur immobilier supporte l'ensemble des coûts de démolition et reconstruction du bâtiment, une autorisation de démolition (tacite ou expresse) étant donnée au promoteur immobilier-superficiaire par le tréfoncier qui renonce au droit d'accession sur la construction. Le nouveau Code civil prévoit désormais que lorsque la convention de constitution du droit de superficie (ou de renonciation au droit d'accession) ne prévoit rien (aucune réserve de propriété au profit du tréfoncier n'est expressément prévue), le superficiaire acquiert contractuellement les constructions préexistantes. Il a donc le droit de les démolir. Dans ce cas, selon la FAQ B.3., le promoteur immobilier-superficiaire, ayant réalisé les travaux de démolition et de reconstruction du bâtiment, peut également vendre le logement au taux réduit. Les nouvelles dispositions du Code civil n'entreront en vigueur qu'au 1er septembre 2021. Entre-temps, c'est toujours l'ancien régime en matière de superficie qui est applicable. L'article 5 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie prévoit que "pendant la durée du droit de superficie, le constituant du droit de superficie ou son ayant droit ne peut empêcher celui qui a ce droit, de démolir les bâtiments et autres ouvrages, ni d'arracher les plantations ou de les enlever, pourvu que ce dernier en ait payé la valeur lors de son acquisition, ou que les bâtiments, ouvrages et plantations aient été construits ou faits par lui, et pourvu que le fonds soit remis dans l'état où il se trouvait avant la construction ou la plantation". Cette disposition prévoit donc que le superficiaire ne peut démolir que les constructions qu'il a lui-même érigées ou les constructions existantes acquises contre paiement de leur valeur. La doctrine considère que le superficiaire n'a qu'un droit d'usage sur les constructions existantes lorsqu'il ne s'est pas acquitté de leur valeur. Dès lors, si la convention de constitution du droit de superficie (ou de renonciation au droit d'accession) ne prévoit rien quant aux constructions existantes, elles sont réputées toujours appartenir au tréfoncier (réserve de propriété implicite). Le nouveau régime prévoit exactement l'inverse: si la convention de constitution du droit de superficie (ou de renonciation au droit d'accession) ne prévoit rien quant aux constructions existantes, elles sont réputées être acquises par le superficiaire (le tréfoncier doit expressément s'en réserver la propriété). En ce qui concerne les conventions de constitution d'un droit de superficie ou de renonciation à l'accession conclues jusqu'au 1er septembre 2021, dans la mesure où elles ne prévoient pas expressément une réserve de propriété dans le chef du tréfoncier qui, par ailleurs, autorise tacitement ou expressément le promoteur immobilier-superficiaire à démolir les constructions existantes, celui-ci supportant dès lors les coûts de démolition, le taux réduit de 6 % sera-t-il applicable à la vente subséquente du logement par le promoteur immobilier? En outre, même en cas de de réserve de propriété (implicite ou explicite) au profit du tréfoncier, le taux réduit de 6 % ne devrait-il pas tout de même s'appliquer à la vente du logement par le promoteur immobilier-superficiaire, dans la mesure où de facto c'est ce dernier qui effectue les travaux de démolition-reconstruction et en supporte les coûts? Le texte légal prévoit en effet que la livraison du logement doit être effectuée par l'assujetti qui procède à la démolition du bâtiment et à la reconstruction conjointe, sans imposer de condition de propriété du bâtiment existant. ## **REPONSE** **du Vice-premier ministre et ministre des Finances, chargé de la Coordination de la lutte contre la fraude du 25.05.2021:** À titre préliminaire, il convient de préciser que les FAQ auxquelles vous faites référence ne sont plus publiées sur la page d'information du SPF Finances et ne constituent désormais plus une référence en la matière. Veuillez-vous référer à la [circulaire 2021/C/18](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8) publiée sur Fisconetplus et au document intitulé "Informations supplémentaires pour les promoteurs immobiliers" publié sur cette page d'information, qui concerne particulièrement la problématique que vous soulevez. Il ressort de ces publications que les règles, en matière de TVA, applicables au projet immobilier mené par un superficiaire sont identiques, que le régime du droit de superficie en vigueur soit celui mis en place par la loi de 1824 ou le nouveau régime du Code civil en vigueur à partir du 1er septembre 2021. Dans le régime applicable à l'heure actuelle, le superficiaire a, en principe, le droit de démolir les constructions existantes s'il en a payé la valeur. Toutefois, il arrive qu'aucune indemnité ne soit payée pour les constructions à démolir, par exemple lorsque la propriété du bâtiment à démolir est en fait une charge (frais de démolition élevés, valeur des matériaux proportionnellement négligeable). Dans le nouveau régime, le superficiaire a, en principe, toujours le droit de démolir les constructions existantes, sauf si le tréfoncier a explicitement constitué une réserve de propriété sur les biens. Le régime temporaire de l'[article 1quater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) ne s'applique que si le projet, depuis la démolition, jusqu'à la reconstruction ou la vente est mené par un même assujetti, le maître d'ouvrage. Le maître d'ouvrage est celui qui a le droit de démolir les constructions existantes, d'en reconstruire des nouvelles et de les vendre. Les parties peuvent démontrer le droit de démolir et de reconstruire par tout moyen de preuve. Si une convention de superficie conclue avant le 1er septembre 2021 (donc sous le régime de la loi de 1824), ne prévoit pas de réserve de propriété mais autorise le superficiaire à démolir les constructions existantes, le superficiaire/promoteur pourra, si toutes les autres conditions sont remplies, bénéficier du taux de 6 % pour la vente du logement reconstruit. Les parties peuvent prouver l'existence du droit réel par tout moyen de preuve. Idéalement, son existence devrait être confirmée par une convention ou un acte. Si cette même convention de superficie prévoit une réserve de propriété, et n'autorise pas le superficiaire à démolir les constructions existantes, mais que c'est ce superficiaire qui procède à la démolition de ces constructions pour le compte du tréfoncier, le maître d'ouvrage pour la démolition est en principe le tréfoncier. Toutefois, l'administration accepte l'application du taux réduit de TVA lorsque le superficiaire a effectué lui-même les travaux de démolition et de reconstruction (avec son propre personnel) ou les a confié à un ou plusieurs sous-traitants. Il est, à cet égard, important que les travaux de démolition fassent l'objet d'une convention entre le superficiaire et le tréfoncier. ## Textes cités 1 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 2 occurrences ## Doctrine administrative 1 [Fiches de commentaire administratif 1](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/383-taux-demolition-reconstruction-livraison-logements-2330/documents?type=commentaire) « … la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison ; question parlementaire orale n° 55010823C de Monsieur le Député Reccino Van Lommel du 20.11.2020 ; question parlementaire écrite n° 383 de Monsieur le Député Vincent Scourneau du 21.04.2021 ; question parlementaire orale n° 55016376C de Monsieur le Député Benoît Piedboeuf du 05.05.2021 ; circulaire 2021/C/104 du 07.12.2021 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % en cas de démolition et … » [Prestations de services (01.10.2022), Topics particuliers, Biens immobiliers](https://juriel.be/fr/commentaire-tva/topics-particuliers-biens-immobiliers-prestations-22d2) Commentaire administratif 25.10.2022 [Voir le document](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/383-taux-demolition-reconstruction-livraison-logements-2330/documents)