--- title: "Travail immobilier · Cour d'appel de Gand, 5 février 2019" description: "Travail immobilier, taux réduit pour les travaux de rénovation, Immeuble neuf. Cour d'appel de Gand (Belgique), 5 février 2019." url: "https://juriel.be/fr/jurisprudence/taxe-valeur-ajoutee-travail-immobilier-cour-appel-gand-2019-02-05-7d45" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Travail immobilier, taux réduit pour les travaux de rénovation · Taxe sur la valeur ajoutée- Travail immobilier- taux réduit pour les travaux de rénovation- Immeuble neuf **Juridiction** Cour d'appel **Siège** Gand **Date** 5 février 2019 ## Sur le document **Collection** Jurisprudence belge **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF **Sens lu par le SPF** favorable à l'État belge Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 90 paragraphes ### Fiche du SPF Finances Arrêt de la Cour d'appel de Gand du 05.02.2019 \[Favorable à l’Etat belge\] WF 709-15-15/062939 *Taxe sur la valeur ajoutée – Travail immobilier – Taux réduit pour les travaux de rénovation – Immeuble neuf* ## Dispositions légales Code de la TVA : art. 1er, § 9, et [art. 18](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) Arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 : art. 1er, 1°, et tableau A de l’annexe VCRO » : art. 4.1.1,12° ## Résumé ## 1) Les faits de la cause et les antécédents de la procédure L’appelant est propriétaire d’une habitation sise à K. Le 23 avril 2012, il a obtenu un permis d’urbanisme concernant la « transformation d’une habitation ». Selon les déclarations de l’appelant, à la suite d’une très forte tempête ayant eu lieu le 5 janvier 2012, le flanc gauche de l’habitation et une partie de la toiture se sont effondrés. Vu le danger occasionné par l’instabilité du bâtiment, sur ordre de l’architecte superviseur, l’appelant a été forcé de faire abattre la façade latérale jusqu’au niveau des premières briques de fondation. Selon l’administration, il ressort de l’analyse du dossier en matière de TVA que la valeur de l’érection du bâtiment était correcte. Toutefois l’administration a considéré que le taux réduit de 6% a été appliqué à tort. Selon l’administration, les travaux immobiliers ne concernent pas la transformation d’une habitation mais la reconstruction d’une habitation. Sur la base de cette constatation, l’administration a réclamé à l’appelant le paiement d’une taxe complémentaire et lui a infligé une amende. L’appelant n’a pas accepté le point de vue de l’administration. Néanmoins, l’administration a maintenu sa position. Le 8 octobre 2015, l’appelant a réceptionné le procès-verbal. Le 11 décembre 2015, il a déposé une requête fiscale contradictoire au greffe du tribunal de première instance. Dans son jugement du 12 octobre 2017, le tribunal a déclaré l’action recevable mais non fondée. Un appel a été déposé contre le jugement rendu. ## 2) La décision d’appel La procédure en degré d’appel introduite par l’appelant vise à obtenir la réformation du jugement rendu et demande à nouveau que l’action de l’appelant soit déclarée recevable et fondée. Il est également demandé de dire en droit que l’appelant a le droit de bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur les transformations effectuées, d’obtenir l’annulation du procès-verbal et de condamner l’administration au remboursement des montants injustement payés ou retenus majorés du paiement des intérêts dus. L’appelant estime que le taux de TVA de 6% a été appliqué à raison. La cour d’appel ne partage toutefois pas la position de l’appelant. La question de savoir si des travaux immobiliers doivent être considérés comme des travaux de transformation ou être qualifiés de travaux contribuant à la construction d’un nouvel immeuble au sens des dispositions légales est une question de fait qui s’analyse au cas par cas. La définition présente à l’article 4.1.1,12° « VCRO » (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) d’une transformation ne détermine pas le taux de TVA applicable. La circonstance que le permis d’urbanisme mentionne qu’il concerne « la construction d’une habitation dotée d’un carport après démolition des débris de l’habitation existante qui se trouvait dans un mauvais état physique et qui avait été détruite par un incendie » ne contredit pas la constatation matérielle faite par l’administration. De plus, l’administration souligne à juste titre qu’il ne ressort pas des plans de construction présentés que les travaux planifiés s’appuient sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l’habitation existante. L’argumentation selon laquelle il résulte d’une tempête que la façade latérale a dû être abattue non intentionnellement en raison d’un cas de force majeure ne réfute pas l’analyse susmentionnée. Pour ces raisons, le critère de superficie n’est pas applicable en l’espèce. De plus, l’appelant ne prouve pas sur la base des plans qu’il ressort de la demande de permis de bâtir initiale du 29 décembre 2011 qu’il avait uniquement l’intention de transformer (partiellement) l’habitation existante. Les dégâts occasionnés par la tempête et le cas de force majeure obligeant la reconstruction de la façade latérale n’ont pas modifié les plans initiaux de l’appelant. La cour suit le juge siégeant en première instance dans sa motivation selon laquelle la nature réelle des travaux et le résultat final priment. Afin d’appliquer le juste taux de TVA, il ne faut pas se demander pourquoi les anciens murs et la toiture ont dû être démolis ou reconstruits. Lorsqu’une habitation a été démolie, on ne peut plus parler d’une transformation ; c’est la notion d’immeuble neuf qui doit être retenue. L’appel est déclaré non recevable. **Texte de l’arrêt** ### Corps de la décision ***Cet arrêt est uniquement publié dans la langue originale*** **Arrest van het Hof van beroep te Gent d.d. 05.02.2019** **Rolnummer: 2017/AR/2208** In de zaak van: **C. F.,** RRN: … wonende te …, …, appellant, hebbende als raadsman mr. **H. J.**, advocaat te …, … tegen **BELGISCHE STAAT/FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIËN,** Minister van Financiën, met kabinet te 1000 Brussel, Wetstraat 12, vertegenwoordigd door de Centrumdirecteur van het KMO Centrum Aalst, met burelen te 9300 AALST, Dr.A.Sierensstraat 16 bus 1, geïntimeerde, hebbende als raadsman mr. **D. C.**, advocaat te …, … wijst het hof het volgend arrest: ## 1 De procedure Bij vonnis van de zesde kamer van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, gewezen op 12 oktober 2017, werd de vordering van de appellant ongegrond verklaard, namelijk in het bijzonder de vordering tot vernietiging van het proces-verbaal van 8 oktober 2015 en dat hem naar aanleiding van de verbouwing krachtens de stedenbouwkundige vergunning van 23 april 2012 aan het onroerend goed, gelegen te …, …, het btw-tarief van 6% en geen 21% verschuldigd was, en de terugbetaling van alle op grond van het voormelde proces-verbaal geïnde sommen. Bij verzoekschrift van 21 december 2017 heeft de appellant hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. De zaak werd behandeld op de openbare terechtzitting van 8 januari 2019, waarna het debat gesloten werd, de zaak in beraad werd genomen en voor arrest en uitspraak vastgesteld op de zitting van 5 februari 2019. ## 2 De feitelijke gegevens De appellant is eigenaar van een woning gelegen te …, …, kadastraal gekend 8ste afdeling/…, sectie C nr. …. Met het oog op verbouwing van deze woning diende de appellant een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning in die hem op 23 april 2012 werd verleend. Zoals in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd gemeld, en zoals ook blijkt uit de plannen, gevoegd bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, beoogde de aanvraag "het verbouwen van een woning". De appellant verhaalt dat echter op 5 januari 2012 een hevig stormweer plaats vond, waardoor de linker zijgevel van het gebouw, een deel van het dak, instortte. Wegens gevaar voor instabiliteit was de appellant op bevel van de toezichthoudende architect van 6 januari 2012 genoodzaakt de zijgevel verder af te breken tot minstens het niveau van de eerste volledige laag bakstenen. Op 9 mei 2014 meldde de fiscale administratie dat uit het nazicht van het btw-dossier gebleken is dat wat de oprichtingswaarde betreft het dossier in orde werd bevonden. De fiscale administratie stelde echter te hebben vastgesteld dat ten onrechte het verlaagd tarief van 6% werd toegepast. De werken aan de woning betreffen volgens de administratie geen verbouwing maar wel de herbouw van een woning. Op grond daarvan vordert de btw administratie een aanvullende betaling lastens de appellant ten bedrage van … € aan btw, vermeerderd met … € boete. Bij brief van 12 juni 2014 heeft de raadsman van de appellant dit standpunt van de administratie betwist. Bij brief van 18 juni 2014 wees de administratie op de verleende stedenbouwkundige vergunning van 23 april 2012 die melding maakt van "Het oprichten van een woning en carport na slopen van restanten van een bestaande woning". De administratie stelde nog dat gezien de aanvraagdatum van 29 december 2011 tot herbouw het voorval van de stormschade van 5 januari 2012 niet relevant is. Volgens de administratie had de appellant vooraf al de intentie tot het slopen van deze woning, die (volgens de administratie) overigens voorheen reeds door een brand in slechte staat verkeerde. De appellant heeft dit standpunt van de administratie opnieuw geprotesteerd bij brief van 29 augustus 2014. De appellant voegde daarbij een attest van de architect waarin de architect bevestigde dat de plannen ontegensprekelijk de verbouwing van de bestaande woning beoogden, met verwijzing naar artikel 4.1.1, 12° VCRO. Bij brief van 10 februari 2015 deelde de administratie aan de appellant mee dat de Directie btw Antwerpen besliste dat het verlaagd tarief geen toepassing kon vinden. Bij brief van 8 oktober 2015 ontving de appellant een eensluidend verklaard afschrift van een proces-verbaal van 8 oktober 2015. De administratie vordert van de appellant de betaling van … € te vermeerderen met een geldboete van … €. Omstreeks 26 november 2015 werd de appellant door de geïntimeerde aangemaand tot betaling van … €. Met een verzoekschrift van 11 december 2015 stelde de appellant zijn vordering in voor de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. De zesde kamer van deze rechtbank heeft in zijn vonnis van 12 oktober 2017, zoals hoger vermeld, de vordering van de appellant ongegrond verklaard. Het is tegen dat vonnis dat de appellant hoger beroep heeft ingesteld. Het blijkt niet dat dit vonnis is betekend of dat de appellant er in zou hebben berust. Het hoger beroep is tijdig en regelmatig. ## 3 De vorderingen van de partijen ### 3.1 De appellant vraagt in hoger beroep aan het hof om : > *"het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren,* > > *Dienvolgens het vonnis a quo teniet te doen en opnieuw wijzende.* > > *De vordering van concluant, zoals voor de eerste rechter uitgebreid, ontvankelijk en gegrond te verklaren en te zeggen voor recht:* > > \- *dat concluant, uit hoofde van de verbouwingen krachtens de stedenbouwkundige vergunning dd. 23.4.2012 aan het onroerend goed, gelegen en gestaan te …, … , kadastraal gekend Be afdeling/Kallo, sectie C nr . …, 6% BTW verschuldigd was;* > > \- *dat concluant, uit hoofde van de verbouwingen krachtens de stedenbouwkundige vergunning dd. 23.4.2012 aan het onroerend goed, gelegen en gestaan te …, …, kadastraal gekend se afdeling/…, sectie C nr. …, geen 21% BTW verschuldigd was;* > > *Vervolgens:* > > \- *te zeggen voor recht dat concluant uit hoofde van de verbouwingen krachtens de stedenbouwkundige vergunning dd. 23.4.2012 aan het onroerend goed, gelegen en gestaan te …, …. kadastraal gekend se afdeling/…, sectie* C *nr. … geen aanvullende BTW noch boete noch rente verschuldigd is;* > > \- *het proces-verbaal dd. 8/10/2015, waarvan een afschrift aan het inleidend verzoekschrift is gehecht, te vernietigen, en te zeggen voor recht dat het zonder waarde is en er geen enkel rechtsgevolg aan kan verbonden worden,* > > \- *geïntimeerde te veroordelen tot terugbetaling van alle op grond van voormelde proces­verbaal dd. 8.10.2015 betaalde of ingehouden sommen, te vermeerderen met de interesten tot de dag van de volledige terugbetaling;* > > *geïntimeerde tot slot te veroordelen tot alle kosten van het geding, met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding zoals bepaald in art. 1022 Ger. W., aan zijde van concluant als volgt begroot:* > > \- *rpv eerste aanleg… €* > > \- *rpv hoger beroep… €"* ### 3.2 De.geïntimeerde vraagt in hoger beroep aan het hof om: > " • *Het hoger beroep van appellant ontvankelijk doch ongegrond te verklaren;* > > • *Het bestreden vonnis zoals verleend door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent, 6**de* *Kamer, op de terechtzitting van 12 oktober 2017, in de zaak met rolnummer … te bevestigen in al haar beschikkingen;* > > • *Appellant te veroordelen tot alle kosten van het geding, met inbegrip van de rechtsplegingvergoeding hoger beroep zoals bepaald in art. 1022 Ger. W.* , *begroot op … euro."* ## 4 De beoordeling 1\. Het geschil betreft de vraag naar de toepassing van cijfer XXXI, § 1, 1° van Tabel A, bijlage bij het KB nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, op de bouwwerken. De vraag stelt zich of de bouwwerken dienen geïnterpreteerd of beschouwd als handelingen die de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele tot voorwerp hebben (btw-tarief van 6%) dan wel dienen beschouwd als "nieuwbouw " (btw-tarief van 21%). De vraag of de bouwwerken als een verbouwing hetzij als een nieuwbouw kwalificeren in de zin van de voormelde wetsbepalingen, is een feitenkwestie die geval per geval moet worden onderzocht. De begrippen 'omvorming, renovatie, rehabilitatie en verbetering' (transformation, renovation, réhabilitation, amélioration), moeten in hun gewone betekenis worden uitgelegd. Onder deze begrippen worden normaal niet begrepen handelingen of behandelingen die tot 'uitbreiding' leiden. Overeenkomstig rubriek XXXI, §3,1 ° van KB nr. 20 van 20 juli 1970 wordt met de bedoelde werken onder andere 'het verbouwen' beoogd. Dat geeft op zich geen andere dimensie aan de genoemde begrippen, vermits het uitgangspunt steeds is dat niet van 'nul' vertrokken wordt , met name doordat er al een bestaande woning is; het gaat dus in het meest verregaande geval over 'verbouwen'. Zelfs wanneer er redelijkerwijze met enige marge moet rekening gehouden worden, dan blijkt dat de mate waarin de [circulaire nr. 6/1986](https://juriel.be/fr/circulaires/6-1986-f342) toelaat om onder 'omvorming ' ook de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken te verstaan, een administratieve toegeving op de wettekst is. 2\. De omschrijving in artikel 4.1.1, 12° VCRO van een verbouwing bepaalt niet het toepasselijke btw-tarief. Daarmee is niet tegenstrijdig de feitelijke vaststelling door de administratie dat de bouwvergunning op zich vermeld dat deze betrekking heeft op *"het oprichten van een woning met carport na sloping van de restanten van de bestaande woning die zich in een slechte bouwfysische toestand bevond en vernield geweest is door brand".* Op basis van deze verleende bouwvergunning blijkt dat de oude woning zich in een slechte staat bevond, gesloopt zou worden en een nieuwe woning zou worden opgericht. De appellant die deze bewoordingen betwist, laat na deze duidelijke bewoordingen van de verleende vergunning te weerleggen. Bovendien wijst de administratie er terecht op dat uit de ingediende bouwplannen blijkt dat de geplande werken niet op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. De doorsneden van die plannen wijzen uit dat het gedeelte van het bestaand gebouw dat zou worden behouden, beperkt wordt tot de vloerplaat van de kelder en de vloerplaat van het gelijkvloers. De appellant betwist ook dit objectieve gegeven maar bewijst zijn stellingen niet. Overigens blijkt uit de voorgelegde facturen dat wel een nieuwe vloerplaat werd gelegd (factuur **D. M.** van 14 september 2012). Het argument van de storm waardoor ongewild en ingevolge overmacht een zijgevel instortte, weerlegt de voormelde analyse niet. De appellant bewijst niet dat enige dragende constructie behouden werd. Om die reden vindt het oppervlaktecriterium hier geen toepassing. Anders dan hij voorstelt, bewijst de appellant aan de hand van de plannen niet dat bij de initiële bouwaanvraag van 29 december 2011 enkel en louter de intentie bestond om de bestaande woning (gedeeltelijk) te verbouwen. Hierbij moet herhaald worden dat aldus de stormschade en de beweerde overmacht van de heropbouw van de zijgevel, de vaststellingen over de aanvankelijke plannen van de appellant niet veranderd. De goedgekeurde stedenbouwkundige vergunning en de externe adviezen vermelden duidelijk "het oprichten van een woning en carport na slopen van restanten van een bestaande woning" en maken geen gewag van verbouwingswerken. Het hof volgt de eerste rechter in zijn motivering dat de werkelijke aard van de werken en het uiteindelijke resultaat primeert. Voor de toepassing van het juiste btw-tarief doet het niet ter zake waarom de vroegere muren en het dak dienden afgebroken en/of vervangen. Wanneer een gebouw praktisch volledig wordt gesloopt kan niet meer gesproken worden van een verbouwing, maar dient het begrip nieuwbouw te worden gebruikt. Het hoger beroep is ongegrond. ## 5 De gerechtskosten De appellant wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de gerechtskosten van het hoger beroep dragen. Voor de vaststelling van die rechtsplegingsvergoeding overeenkomstig artikel 1022 Ger.W., uitgevoerd bij KB van 26 oktober 2007, moet, bij gebrek aan redenen tot afwijking ervan, het basisbedrag gehanteerd worden. Vermits de waarde van de vorderingen, bepaald zoals voorzien in de artikelen 557 tot 562 en artikel 618 Ger.W. zich in de schijf van 10.000,01 tot 20.000,00 euro bevindt, is het basisbedrag van … euro toepasselijk. ### Dispositif **OP DIE GRONDEN,** **HET HOF,** recht doende op tegenspraak; gelet op artikel 24 van de Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken; gehoord in openbare terechtzitting de partijen in hun middelen en conclusies, verklaart het hoger beroep ontvankelijk maar wijst het af als ongegrond; bevestigt het bestreden vonnis; veroordeelt de appellant tot het betalen van de gerechtskosten van het hoger beroep, vastgesteld als volgt: \- aan de kant van de appellant: bijdrage begrotingsfonds:… EUR \- aan de kant van de geïntimeerde: rechtsplegingsvergoeding hoger beroep:… EUR Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van beroep te Gent, **VIJFDE KAMER,** zitting houdende in fiscale zaken, van **5 februari 2019.** Aanwezig: … ## Textes cités 1 [AR no 20 art. 18](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-juillet-fixant-taux-taxe-valeur-b38e) 1 occurrence ## Jurisprudence 1 ### Belgique 1 Tribunal de première instance 06.01.2025 #### [Travaux immobiliers, Conditions d’application du taux réduit](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-conditions-application-taux-tribunal-2025-01-06-4f9f)