--- title: "Immobilier, Syndicat · Tribunal de première instance de Bruges, 16 juin 2025" description: "Immobilier, Syndicat, Taux de TVA, Transfert de charge, bien immeuble, report de paiement. Tribunal de première instance de Bruges (Belgique), 16 juin 2025." url: "https://juriel.be/fr/jurisprudence/immobilier-syndicat-taux-tva-transfert-tribunal-bruges-2025-06-16-0226" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Immobilier, Syndicat, Taux de TVA, Transfert de charge **Juridiction** Tribunal de première instance **Siège** Bruges **Date** 16 juin 2025 ## Sur le document **Collection** Jurisprudence belge **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 72 paragraphes ### Fiche du SPF Finances Jugement du tribunal de première instance de Bruges du 16.06.2025 \[ Jugement favorable \] TVA – Immobilier – Syndicat – Taux de TVA – Transfert de charge **Texte intégral:** Le jugement est publié uniquement dans la langue originale. ### Corps de la décision **Vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge d.d. 16.06.2025** **(23/449/A)** De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, sectie burgerlijke rechtbank, Kamer B.10, heeft het volgend vonnis verleend: **In de zaak : 23/ 449/A** ## Hoofdzaak : **X. (KBO: ….),** maatschappelijke zetel te …, **eisende partij,** hebbende als raadsman meester D.S., advocaat te … tegen : **de BELGISCHE STAAT - FOD FINANCIN (KBO: 0308.357.159),** in de persoon van de Minister van Financiën, met kantoren gevestigd te 1000 BRUSSEL, Wetstraat 12, handelend ten verzoeke van de Adviseur-generaal, Directeur van het Centrum WO Brugge, met kantoor te 8200 Brugge, Koning Albert l-laan 1-5, bus 3, **verwerende partij,** voor wie optreedt mevrouw K.V., adviseur … ## I. RECHTSPLEGING Gelet op het verzoekschrift d.d. 6 december 2022 neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. Gelet op het vonnis d.d. 8 februari 2023 van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, waarbij de zaak verwezen wordt naar de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge. De rechtbank nam kennis van de dossiers van de rechtspleging en van de door partijen neerlegde stukken. Partijen werden gehoord op de zitting van 26 mei 2025. Artikel 2 en volgende van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken werden in acht genomen. ## II. BIJZONDERSTE GEGEVENS VAN DE ZAAK **1.** Eiseres is ingeschreven als BTW-belastingplichtige onder het BTW-registratienummer BE…, voor de activiteit van handel in eigen onroerend goed, verhuur en exploitatie van eigen of geleased residentieel onroerend goed, exclusief sociale woningen. Zij is derhalve onderworpen aan de bepalingen van de BTW-wetgeving en de ter uitvoering ervan genomen besluiten. Na een controle over de periode van 1 januari 2019 tot 31 december 2020 wordt op 27 oktober 2022 een proces-verbaal opgesteld waarbij gesteld wordt dat het algemeen verhoudingsgetal voor een gemengd belastingplichtige moet worden toegepast, er een inbreuk is op het recht op aftrek, een BTW-tarief foutief wordt toegepast en er een inbreuk is op het stelsel van verlegging van heffing. Verschuldigd is als BTW 37.104,54 EUR, als geldboete 26.820,00 EUR en intresten vanaf 21 januari 2021. De schuld wordt opgenomen in het innings- en invorderingsregister dat op 7 december 2022 uitvoerbaar wordt verklaard. Door eiseres wordt een verzoekschrift neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, op 6 december 2022. Bij vonnis d.d. 8 februari 2023 van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, wordt de zaak verwezen naar de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge. 2.Eiseres vraagt dat: \- de vordering ontvankelijk en gegrond wordt verklaard; \- het proces-verbaal van 27 oktober 2022 wordt vernietigd, minstens van onwaarde wordt verklaard; \- verweerder wordt veroordeeld tot terugbetaling aan eiseres van de betaalde of ingehouden BTW, te vermeerderen met de moratoriumintresten; \- verweerder wordt veroordeeld tot de kosten van het geding met inbegrip van derechtsplegingsvergoeding. 3.Verweerder vraagt dat: de eis ontvankelijk doch ongegrond wordt verklaard; eiseres wordt veroordeeld tot de kosten van het geding. ## III. BEOORDELING ### A. Betreffende de toelaatbaarheid Verweerder voert geen redenen aan die tot de ontoelaatbaarheid van de eis kunnen leiden. Nu de rechtbank evenmin middelen van ontoelaatbaarheid, die zij ambtshalve zou moeten opwerpen, vaststelt, is de eis toelaatbaar. ### B. Betreffende de grond 1\. BTW-tarief uitgaande facturen aan E.S. Als orgaan van een rechtspersoon heeft de syndicus die als natuurlijke persoon optreedt binnen de wettelijke opdracht niet de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige. Wanneer een rechtspersoon als syndicus wordt aangesteld, is deze in principe BTW-belastingplichtige maar als tolerantie wordt de identificatie als BTW-belastinplichtige niet gebist. Wanneer de syndicus, natuurlijke of rechtspersoon, buiten zijn wettelijk opdracht als zelfstandige handelt, wordt hij wel als BTW-belastingplichtige aangemerkt. Eiseres is geen syndicus. Zij verricht wel intellectuele prestaties voor een syndicus (E.S.). Deze prestaties zijn onderworpen aan het BTW-tarief van 21%. Terecht werd een boete van 5% opgelegd ([artikel 70 §1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70)). #### 2. Gemengd belastingplichtige Eiseres is actief enerzijds als makelaar in de immobiliënsector en anderzijds als commissionair in het kader van (vakantie)verhuur. De activiteit als makelaar betreft belastbare handelingen in het kader van BTW en de activiteit als commissionair betreft vrijgestelde handelingen in het kader van BTW. Hieromtrent is geen betwisting. Eiseres heeft haar recht op aftrek als gemengd belastingplichtige niet beperkt conform [artikel 46 §1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) (algemeen verhoudingsgetal). Zij heeft evenwel geen verzoek ingediend om toepassing te maken van [artikel 46 §2 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46). Zij bewijst ook niet dat al de kosten waarop zij het recht op aftrek toepast heeft enkel betrekking hebben op haar activiteit van makelaar in de immobiliënsector. Eiseres geeft wel toe dat er kosten gemaakt worden voor haar activiteit als commissionair in het kader van verhuur, maar stelt dat deze verwaarloosbaar zijn. Eiseres bewijst dit evenwel niet. Verweerder heeft dan ook terecht het algemeen verhoudingsgetal toegepast. #### 3. Aftrek BTW Conform [artikel 45 §1,1° WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) heeft een BTW-belastingplichtige het recht om de belasting in aftrek te brengen van de aan hem geleverde goederen en aan hem verleende diensten, van de door hem ingevoerde goederen en de door hem verrichte intracommunautaire verwervingen, voor zover dat hij de goederen of de diensten gebruikt voor het verrichten van belastbare diensten. De bewijslast dat de voorwaarden van [artikel 45 §1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) zijn voldaan, ligt bij de belastingplichtige. Verweerder weigert de aftrek van BTW van facturen uitgereikt door NV D., J.H., P.D., advocatenkantoren, O.P., enz. Enkel wat betreft de facturen van O.P. wordt verweer gevoerd door eiseres. Eiseres beweert veel wat betreft de prestaties die geleverd zouden zijn door Orion Project, maar bewijst niets. Er is geen detail van de geleverd prestaties. Er wordt niet uitgelegd hoe het gefactureerde bedrag werd bepaald. O.P. zou 5 computers ter beschikking stellen van eiseres, maar volgens de afschrijvingstabellen beschikt O.P. maar over een computer. Administratieve diensten zouden zijn geleverd door P.D., maar deze is niet in dienst bij O.P.. Het recht op aftrek werd dan ook terecht verworpen. #### 4. Verlegging van heffing Het betreft uitgaande facturen aan VME B. Deze is evenwel geen BTW-belastingplichtige, zodat geen verlegging van heffing ([artikel 51 §4 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51), [artikel 20 §1 KB nr. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) van 29 december 1992) kan worden toegepast. Eiseres geeft de fout toe, maar stelt dat het moest zijn NV B. en dat dit werd rechtgezet in de BTW-listing. De rechtzetting is evenwel niet terug te vinden in de BTW-listing. Bovendien werd geen creditnota opgemaakt aan de VME B., werd geen factuur aan de NV B. opgemaakt en werden de bedragen niet opgenomen in een BTW-aangifte. Eiseres is de BTW dan ook verschuldigd. Terecht werd een boete van 20% opgelegd ([artikel 70 §1 WBTW](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70)). C. Betreffende de kosten Gezien eiseres in het ongelijk wordt gesteld, moet zij overeenkomstig artikel 1017,1° lid GerW de gerechtskosten dragen. Aangezien verweerder niet bijgestaan wordt door een advocaat, heeft hij geen recht op een rechtsplegingsvergoeding en zijn de gerechtskosten in hoofde van verweerder onbestaande. ### Dispositif **OM DEZE REDENEN,** De rechtbank, Wijzende in eerste aanleg en op tegenspraak. Alle verdere middelen van partijen verwerpend als niet dienend. Verklaart de eis toelaatbaar doch ongegrond. Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, aan haar zijde niet te begroten aangezien ze haar ten laste blijven en aan de zijde van verweerder begroot op 00,00 EUR. --- Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare terechtzitting van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, burgerlijke sectie, tiende kamer, op maandag zestien juni tweeduizend vijfentwintig waar zitting hadden: L.D., rechter; J.T., griffier. ## Textes cités 5 [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 2 occurrences [CTVA art. 46](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) 2 occurrences [CTVA art. 70](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70) 2 occurrences [AR no 1 art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) 1 occurrence [CTVA art. 51](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51) 1 occurrence ## Décisions similaires 8 [Autoliquidation, Conditions d’application, Charge de la preuve](https://juriel.be/fr/jurisprudence/autoliquidation-conditions-application-charge-preuve-tribunal-bruxelles-2024-12-06-9700) 5 dispositions communes [Droit à déduction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-lien-direct-immediat-tribunal-luxembourg-2022-10-12-162a) 4 dispositions communes [Boulangerie, Location, Personne assujettie à la TVA mixte](https://juriel.be/fr/jurisprudence/boulangerie-location-personne-assujettie-tva-tribunal-2025-11-06-570c) 4 dispositions communes [Nullité du procès-verbal, Droit à déduction, Fraude](https://juriel.be/fr/jurisprudence/nullite-proces-verbal-droit-deduction-cour-appel-gand-2024-03-05-cbc5) 4 dispositions communes [Droit à déduction, Travaux immobiliers, Location immobilière, Opération exemptée](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-travaux-immobiliers-location-cour-appel-bruxelles-2015-10-15-c685) 4 dispositions communes [Droit à déduction, Rejet de déductions opérées](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-rejet-deductions-operees-cassation-bruxelles-2020-05-22-1815) 4 dispositions communes [Redevable, Responsabilité solidaire, Report de paiement, Cocontractant](https://juriel.be/fr/jurisprudence/redevable-responsabilite-solidaire-report-paiement-cour-appel-anvers-2022-02-15-073c) 3 dispositions communes [Droit à déduction, Charge de la preuve](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-charge-preuve-chiffre-tribunal-bruxelles-2025-04-23-0903) 3 dispositions communes