--- title: "Exécution de travaux immobiliers · Tribunal de première instance de Liège, 16 janvier 2025" description: "Exécution de travaux immobiliers, Rubrique XXXI de l’arrêté royal n°20. Tribunal de première instance de Liège (Belgique), 16 janvier 2025." url: "https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a" lang: "fr" --- # Exécution de travaux immobiliers **Juridiction** Tribunal de première instance **Siège** Liège **Date** 16 janvier 2025 Aperçu IA Le tribunal déclare non fondée la demande du requérant, estimant que la démolition d'un atelier-garage pour ériger deux nouveaux appartements constitue une nouvelle construction soumise au taux de 21 % et non une transformation éligible au taux réduit de 6 %. - **Les faits.** L'administration adresse au requérant le 29 septembre 2022 un relevé de régularisation rejetant le taux réduit de 6 % et réclamant une TVA de 33.909,73 euros avec une amende de 3390 euros. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-1) Un avis de perception et de recouvrement est émis le 13 janvier 2023 pour un supplément total de 37.377,26 euros. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-2) - **La règle.** Le taux normal de 21 % s'applique aux nouvelles constructions lorsque les travaux ne s'appuient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment reconstruit après démolition. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-3) - **Ce que le juge retient.** Le tribunal constate que l'ancien garage a été totalement démoli sans maintien de façade à front de rue. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-4) Le maintien du mur pignon ne suffit pas à caractériser un ancrage réel dans la mesure où l'essentiel de l'ancien bâtiment a disparu. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-5) Les opérations réalisées constituent la reconstruction de deux appartements totalement neufs et dépassent la simple transformation. [§ Motifs](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-6) - **L'issue.** Le tribunal déclare la requête recevable mais non fondée. [§ Dispositif](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-7) Le requérant est condamné aux dépens liquidés à 0 euro. [§ Dispositif](https://juriel.be/fr/jurisprudence/execution-travaux-immobiliers-rubrique-xxxi-tribunal-liege-2025-01-16-612a#passage-8) Généré par IA · chaque phrase renvoie au passage qui la porte ## Sur le document **Collection** Jurisprudence belge **Langue du texte** français **Sens lu par le SPF** favorable à l'État belge ## Texte 97 paragraphes ### Fiche du SPF Finances Jugement du tribunal de première instance du Liège, division Liège (7ème ch.) du 16.01.2025 Finaliti 2451588401 WF 704-15-22068376 \[ Jugement favorable \] *Taxe sur la valeur ajoutée – Exécution de travaux immobiliers – Rubrique XXXI de l’arrêté royal n°20 – Conditions du taux réduit – Pouvoir souverain d’appréciation du juge – Travaux de démolition et reconstruction – Travaux de transformation – Charge de la preuve – Construction d’un immeuble à appartements – Principe de légitime confiance* ## Résumé du jugement Le litige porte sur le point de savoir si les travaux immobiliers réalisés par le requérant sont des travaux de transformation de l’immeuble existant, soumis au taux réduit de 6 % ou des travaux de démolition de l’immeuble existant et construction d’un nouvel immeuble pour lesquels le taux normal de TVA de 21 % est applicable. Dans un arrêt du 25 juin 2020 ([F.19.0069.N](https://juriel.be/fr/jurisprudence/batiment-neuf-renovation-travaux-immobiliers-cassation-bruxelles-2020-06-25-1dd1)), la Cour de cassation a décidé que le taux réduit de 6 % prévu au tableau A, rubrique XXXI, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 s’applique sans qu’il soit requis qu’il s’agisse de la transformation d’un immeuble qui avait déjà la destination d’un logement privé. La condition de l’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé ne doit être remplie qu’après l’exécution des travaux. Le juge apprécie souverainement si les travaux exécutés ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, en tout ou en partie, d’un bâtiment d’habitation ou s’il est question de travaux relatifs à une nouvelle construction, sans préjudice de la possibilité dont dispose la Cour de vérifier si le juge a pu légalement déduire des faits qu’il a constatés que les travaux ont conduit à la réalisation d’une nouvelle construction. La charge de la preuve des conditions d’octroi du taux réduit incombe au requérant qui doit démontrer que les travaux immobiliers réalisés ne consistent pas en la construction d’un nouvel immeuble mais constituent une simple rénovation, s’agissant d’une transformation s’appuyant d’une manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. Il s’imposera de considérer comme un travail de construction, la reconstruction d’un bâtiment après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l’immeuble ancien, ou d’éléments accessoires de sa structure. Dans le cas d’espèce, les factures décrivent les travaux comme étant relatifs à la réalisation de deux appartements dans un ancien garage. L’ancien garage a été totalement démoli, aucune façade à front de rue n’a été maintenue. Les travaux immobiliers ont procédé au démantèlement du garage-atelier attenant au bâtiment principal, au démontage de la façade ouest et à une reconstruction sans récupération des matériaux et structure précédente, au renouvellement de la toiture et l’aménagement complet de l’intérieur. Le projet, au vu de la dimension et l’harmonie du résultat final, a consisté en l’érection d’un bâtiment plus élevé, symétriquement jumeau au bâtiment existant en hauteur et en volume. Le garage-atelier, qui constituait une annexe du bâtiment principal, a été détruit et remplacé par un bâtiment aussi élevé que le bâtiment ancien, qui n’a plus rien d’un bâtiment principal puisque la partie « ouest » est du même gabarit, composée de deux garages et deux appartements dont l’ensemble constitue un miroir à la partie « est », aux mêmes proportions. Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que les travaux immobiliers réalisés par le requérant dépassent le simple agrandissement et la simple transformation de la partie ancienne mais constituent une reconstruction de deux appartements totalement neufs. L’administration, consultée pour avis avant les travaux, n’a pas induit en erreur le requérant puisqu’elle oppose bien la partie « est », ancienne, à la partie « ouest », composée de deux appartements neufs, dont elle déclare qu’elles sont soumises respectivement à des taux distincts : « Ce projet remplit pour partie les conditions d’application du taux de TVA de 6 %, mais prévoit également la construction de 2 appartements neufs soumis au taux normal de 21% ». Le requérant ne peut pas se prévaloir d’une quelconque violation du principe de légitime confiance, dès lors qu’il a mal interprété la position de l’administration fiscale, conforme aux textes légaux au vu de la réalité du résultat immobilier de construction de nouveaux appartements. Il résulte de l’ensemble de ces considérations que les amendes, légalement motivées et déjà réduites, ne sont pas disproportionnées à la gravité de l’infraction et seront maintenues car le sursis, s’il existait en droit fiscal belge, ne lui serait pas accordé. **Texte intégral** ### Corps de la décision **Jugement du tribunal de première instance du Liège, division Liège (7ème ch.) du 16.01.2025 (Rôle 23/4027/A)** **En cause** **:** **X.,** RN: …, domicilie à … **Partie demanderesse,** comparaissant personnellement assisté de Maitre J.R. loco Maitre L.M., avocat à … **Contre** **:** **L' ETAT BELGE,** représenté par le Ministre des Finances, rue de la Loi, 12 a 1000 Bruxelles, poursuites et diligences du SPF Finances, dont les bureaux sont établis 4000 LIEGE, rue de Fragnee 2, E-mail : … **Partie défenderesse,** représenté par Monsieur D.F., Attaché ## I. LA PROCEDURE Vu la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, Vu les pièces de la procédure, laquelle est régulière, et notamment  La requête introductive d'instance du 19 octobre 2023.  L'ordonnance de mise en état rendue par la chambre de céans le 18 décembre 2023.  Les conclusions additionnelles et de synthèse de la partie demanderesse du 29 aout 2024.  Les conclusions additionnelles et de synthèse de la partie défenderesse du 23 octobre 2024.  Les dossiers de pièces déposés par les parties. Entendu les parties comme dit ci-dessus à l'audience du 9 décembre 2024 à laquelle est intervenue la clôture des débats. ## II. EXPOSE DES FAITS ET ANTECEDENTS DE PROCEDURE Le requérant est propriétaire d'un immeuble situe …, acquis par acte notarie du 1 er février 2005 (voir pièce 11.8 du dossier de l'Etat belge) ; il est compose d'un bâtiment a deux stages et d'un atelier-garage attenant. Le requérant a projeté de réaliser deux nouveaux appartements en lieu et place de l'atelier-garage et a fait appel à un bureau d'architecture, situé à ... Le 30 juillet 2018, le requérant obtient un permis d'urbanisme pour réaliser ces travaux de transformation en vue de donner en location deux appartements supplémentaires aux trois appartements préexistants situes dans le bâtiment principal. Le 10 avril 2019, le requérant signe un contrat d'entreprise avec la SPRL X. (voir pièce 15.1. du dossier de l'Etat beige). Avant d'entreprendre de très importants travaux concernant 1'aile ouest, le requérant a pris contact et interroge le Centre PME Team 1- section bâtiments sur le taux de TVA applicable à son projet, dont il a écrit la nature (voir pièce 1.1. du dossier de l'Etat beige). Par lettres des 13 juin 2022, 10 aout 2022 et mail du 31 aout 2022, le centre PME Gestion Liège a adressé au requérant une demande de renseignements pour savoir s'il construit une annexe ou s'il rénove un bâtiment, demandant la communication du plan de construction de l'ancienne et de la nouvelle situation ainsi que les factures délivrées dans le cadre des travaux litigieux (voir pièces 2.1., 2.5. et 2.7. du dossier de 1'Etat belge). Réponse est apportée par le requérant par lettre du 3 aout 2022 ; il communique des factures de toiture, bardage en ardoises, installations électriques, sanitaires, chaudière, radiateurs, cuisine équipée, placards, portes, plafonnage, terrasse en plot, escalier en acier/inox. Le 29 septembre 2022, un relevé de régularisation est adresse au requérant pour justifier le rejet du taux réduit de 6 %, à l'exception du bardage qui recouvre à la fois la partie ancienne et la partie nouvelle et réclamer une TVA à reverser de 33.909,73 euros, maj ore d'une amende de 3390 euros (voir pièces 7.9 et 7.12 du dossier de 1'Etat beige). Par lettre du 20 octobre 2022, le requérant marque son désaccord avec la régularisation annoncée. Le 24 novembre 2022, un procès-verbal reprenant la TVA à reverser et les justifications du refus d'application du taux réduit est dresse et notifie au requérant. Le supplément de TVA est porte dans un avis de perception et de recouvrement en date du 13 janvier 2023 pour un total de 37.377,26 euros. Par lettre du 13 décembre 2022, le requérant conteste cette dette TVA par une réclamation, rejetée par décision du 13 juillet 2023. Par requête déposée au greffe le 19 octobre 2023, le requérant saisit le Tribunal de céans et poursuit sa contestation. ## III. DISCUSSION Le litige porte sur le point de savoir si les travaux immobiliers réalises par le requérant sont des travaux de **transformation** de l'immeuble existant, soumis au taux réduit de 6 % ou des travaux de **démolition** de l'immeuble existant et **construction** d'un nouvel immeuble pour lesquels le taux normal de TVA de 21 % est applicable. Les travaux réalises a 1'aile est sont-ils des travaux de rénovation du bâtiment existant ou s'agit-il d'un nouveau bâtiment ? ### Textes légaux applicables L' article XXXI du Tableau A , intitule « *Biens et services soumis au taux de 6 % »* de l'Arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, confirme par la loi du 27 mai 1971, énoncé : > « Travaux immobiliers effectues a des logements prives > > §1" Les travaux immobiliers et autres opérations vises au § 3 sont soumis au taux réduit, pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes : > > 1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, a l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;(...) ». Dans un arrêt du 25 juin 2020, la Cour de cassation a décidé que : > « Le taux réduit a 6 % de la taxe sur la valeur ajoutée prévu au tableau A, > > rubrique XXXI, § 1", de l'annexe a l'arrêté royal n° 20 précité s'applique à une opération consistant en la transformation d'un immeuble par nature, sans qu'il soit requis qu'il s'agisse de la transformation d'un immeuble qui avait déjà la destination d'un logement prive. La condition de l'adaptation du bâtiment a sa destination de logement prive ne doit être remplie qu'après l'exécution des travaux. Il n'est pas requis que le bâtiment ou chaque partie du bâtiment ait déjà eu cette destination avant l'exécution des travaux. > > Le juge apprécie souverainement si les travaux exécutés ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l' amélioration, la réparation ou l'entretien, en tout ou en partie, d'un bâtiment d'habitation ou s'il est question de travaux relatifs à une nouvelle construction, sans préjudice de la possibilité dont dispose la Cour de vérifier si le juge a pu légalement déduire des faits qu'il a constatés que les travaux ont conduit à la réalisation d'une nouvelle construction. Ainsi, il est question de nouvelle construction a laquelle s'applique un taux de 21 % de la taxe sur la valeur ajoutée, lorsque les travaux exécutés ne s'appuient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment et que le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties, comme les fondations, les caves ou seule la façade avant, sont conservées. Il est question de transformation, quelle qu'en soit l'appellation, lorsque les travaux s'appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, en particulier les murs extérieurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment a rénover » ; ### Application La charge de la preuve de la réunion de conditions d'octroi du taux réduit incombe au requérant. Il lui revient de démontrer que les travaux immobiliers réalises ne consistent pas en la construction d'un nouvel immeuble mais constituent une simple rénovation, s'agissant d'une transformation s'appuyant d'une manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble a rénover. Il s'imposera de considérer comme un travail de construction, la reconstruction d'un bâtiment après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien, ou d'éléments accessoires de sa structure. Tel est le cas en l'espèce puisqu'il résulte de l'objet du contrat d'entreprise signé le 10 avril 2019 qu'il porte sur la réalisation de travaux de « construction de 2 appartements a Bellaire rue Emile Vandervelde 371 a Bellaire, partie gros œuvre, démolition et terrassements, selon métré, offre, clauses administratives ci-joint » (voir pièce 15.1. du dossier de l'Etat belge). Les factures du bureau d'architecte décrivent les travaux comme étant « relatifs à la réalisation de deux appartements dans un ancien garage » (voir pièce 4.26 du dossier de l'Etat belge). Les factures relatives a la coordination du chantier sécurité-sante décrivent le chantier comme étant une « démolition et transformation d'un ancien garage en deux logements » (voir pièces 4.23. et 4.24 ; du dossier de l'Etat belge). Les photographies du chantier en cours prises par le coordinateur sécurité et sante, la SPRL Security & Construct, montrent que l'ancien garage a été totalement démoli, aucune façade a front de rue n'ayant été maintenue. L'examen des photographies constituant un rapport de visite du 20 juin 2019 montre une dent creuse puisqu'il ne reste rien de l'ancien atelier (voir pièce 16.1. du dossier de l'Etat beige). Le projet modifie l'affectation des lieux, passant d'un garage-atelier a la construction d'un bâtiment destine à la location d'appartements, ce qui n'exclut pas le taux réduit ; par contre, les travaux immobiliers ont procède au démantèlement du garage-atelier attenant au bâtiment principal, au démontage de la façade ouest et a une reconstruction sans récupération des matériaux et structure précédente, au renouvellement de la toiture et l'aménagement complet de l'intérieur. Le projet, au vu de la dimension et 1'harmonie du résultat final, a consisté en l’érection d'un bâtiment plus élevé, symétriquement jumeau au bâtiment existant en hauteur et en volume (voir rapport de visite du 29 janvier 2020 - pièce 16.14 du dossier de l'Etat beige). Il ne s'agit pas juste d'une surélévation à partir d'un bâtiment existant ; que du contraire, les photographies et plans produits par le requérant montrent que l'atelier-garage, qui était un simple rez-de-chaussée et constituait une annexe et un accessoire du bâtiment principal, a été détruit et remplace par un bâtiment aussi élevé que le bâtiment ancien, qui n'a plus rien d'un bâtiment principal puisque la partie ouest est du même gabarit, composée de 2 garages et deux appartements dont l'ensemble constitue un miroir a la partie est, aux mêmes proportions (voir pièces 2 du dossier du requérant). Il est inexact d'affirmer que la disposition après travaux est sensiblement similaire a celle avant travaux. La comparaison entre la dalle conservée (voir photos du rapport de visite du 20 juin 2019 - pièce 16.1. du dossier de l'Etat belge) et la rehausse de maçonnerie effectuée sur les murs existants (voir rapport d'expertise de SCS Gexham — pièce 1 du dossier du requérant) par rapport à l'ensemble du bâtiment érigé montre, tant en profondeur qu'en hauteur, que les murs existants conserves sont dérisoires et mineurs ; l'ancrage du nouveau bâtiment sur ceux-ci n'est pas significatif tant it repose sur a peine deux mètres de briques rouges d'a peine un mètre de hauteur. Le maintien du mur pignon sur lequel les poutrelles métalliques horizontales sont venues s'appuyer sans doublage d'une nouvelle maçonnerie ne suffit pas a constituer un ancrage reel puisqu'il ne reste rien de l'essentiel de l'ancien bâtiment. L'existence d'une porte d'entrée unique, d'un seul escalier d'accès aux 5 appartements et aux étages se trouvant dans la partie initiale, d'un système d'égoût commun et d'un réseau unique pour la distribution électrique et la distribution d'eau et de gaz et pour la prévention incendie montre certes une intégration de la partie nouvelle dans la partie ancienne, a la matrice cadastrale mais n'empêche pas le requérant de vendre séparément les appartements, lesquels constituent des entités totalement autonomes et indissociables. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les travaux immobiliers réalises par le requérant dépassent le simple agrandissement et la simple transformation de la partie ancienne mais constituent une reconstruction de deux appartements totalement neufs, comme l'avait bien compris le service consults dans son avis du 17 juin 2019. Ce service n'a pas induit en erreur le requérant puisqu'il ne dit rien d'autre en prenant la position suivante qui oppose bien la partie est, ancienne, a la partie ouest, composée de deux appartements neufs, dont il déclare qu'ils sont soumis respectivement a des taux distincts : « Ce projet remplit **pour partie** les conditions d'application du taux de TVA de 6 %, mais prévoit également la construction de 2 appartements neufs soumis au taux normal de 21%. Dans la mesure du possible, les entrepreneurs seront tenus d'appliquer les taux de 6 et 21 % en fonction de la nature de leurs prestations selon qu'il s'agit de travaux réalisés dans le cadre de l'aménagement de l'ancien bâtiment ou de la construction des nouveaux appartements. Toutefois, certains travaux concerneront indissociablement les deux parties du projet (par ex. une nouvelle toiture, un rejointoiement complet, etc.). Par soucis de simplification, ceux-ci seront soumis pour 80 % au taux de 6% et pour 20% au taux de 21% » (voir pièce 1.1. du dossier de l'Etat belge). Le requérant ne peut se prévaloir d'une quelconque violation du principe de légitime confiance, des lors qu'il a mal interprété la position de l'administration fiscale, conforme aux textes légaux au vu de la réalité du résultat immobilier de construction de nouveaux appartements. Il résulte de l'ensemble de ces considérations que les amendes, légalement motivées et déjà réduites, ne sont pas disproportionnées a la gravite de l'infraction et seront maintenues car le sursis, s'il existait en droit fiscal belge, ne lui serait pas accords. Quant aux dépens, l'Etat belge, qui obtient gain de cause, n'est pas représenté par un avocat ; aucune indemnité de procédure ne peut légalement lui être attribuée. ### Dispositif **PAR CES MOTIFS,** **Le Tribunal statuant contradictoirement ;** Vu la loi du 15 juin 1935 sur 1'emploi des langues en matière judiciaire, Dit la requête recevable mais non fondée. Condamne le requérant aux dépens liquides a 0 euro. AINSI juge et signe par N.P., Juge présidant la 7eme chambre, du Tribunal de Première Instance de Liège - Division Liège, et prononce en langue française à l' audience publique de la même chambre le 16/01/2025 par N.P., précitée, assistée de J.B., Greffier, N.P., Juge J.B., Greffier ### Note du SPF Finances ## Remarques ou commentaires Législation Articles [37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) et [70](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70) du Code de la TVA Rubrique XXXI, tableau A de l’annexe à l’AR n°20 ## Référence WF Finaliti 2451588401 WF 704-15-22068376 ## Textes cités 2 [CTVA art. 37](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-37) 1 occurrence [CTVA art. 70](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70) 1 occurrence ## Décisions similaires 8 [Taux réduit, Principe de la confiance légitime](https://juriel.be/fr/jurisprudence/taux-reduit-principe-confiance-legitime-tribunal-gand-2022-06-13-0a74) 2 dispositions communes [Taux réduit, Immeubles neufs, Travaux immobiliers, Travaux de construction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/taux-reduit-immeubles-neufs-travaux-tribunal-bruxelles-2023-05-31-0d52) 2 dispositions communes [Droit à déduction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-lien-direct-immediat-tribunal-luxembourg-2022-10-12-162a) 2 dispositions communes [Travaux immobiliers, Transformations et agrandissements, Taux applicables, Tolérance administrative](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-transformations-agrandissements-taux-tribunal-liege-2023-10-24-2254) 2 dispositions communes [Taux réduit de 6%, Travaux immobiliers, Travaux de transformation](https://juriel.be/fr/jurisprudence/taux-reduit-travaux-immobiliers-transformation-tribunal-marche-2019-06-12-32b0) 2 dispositions communes [Travaux immobiliers, Taux réduit de 6 %](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-taux-reduit-charge-tribunal-liege-2025-03-25-5dfb) 2 dispositions communes [Travaux immobiliers, Taux TVA réduit de 6 %](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-taux-tva-reduit-tribunal-2024-04-24-74e2) 2 dispositions communes [Travaux immobiliers, Taux réduit de TVA, Immeuble neuf, Amende](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-taux-reduit-tva-cassation-all-2022-10-21-95a3) 2 dispositions communes