--- title: "Droit de superficie, Droit à déduction · Cour de cassation de Belgique, 26 novembre 2015, F.14.0175.N" description: "Droit de superficie, Droit à déduction, Assujetti occasionnel. Cour de cassation de Belgique, 26 novembre 2015, F.14.0175.N." url: "https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-superficie-deduction-assujetti-occasionnel-cassation-bruxelles-2015-11-26-ab6b" lang: "fr" --- Texte en néerlandais # Droit de superficie, Droit à déduction, Assujetti occasionnel **Juridiction** Cour de cassation **Numéro de rôle** F.14.0175.N **Date** 26 novembre 2015 ## Sur le document **Collection** Jurisprudence belge **Langue du texte** néerlandais **Version française** non publiée par le SPF **Sens lu par le SPF** favorable à l'État belge Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française. ## Texte 58 paragraphes ### Fiche du SPF Finances Arrêt de la Cour de cassation dd. 26.11.2015 (F.14.0175.N) WF: 803-15-09/097239 *Droit de superficie – Droit à déduction – Assujetti occasionnel* ## Législation [Article 8, § 1, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) Article 9, 2 ème alinéa, du Code de la TVA [Article 44, § 3,a) et b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) [Article 45, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) Article 1134 du Code civil [Article 4 de l’arrêté royal n° 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-4-decembre-restitutions-matiere-taxe-valeur-406b#ar4-art4) ## Synthèse L’assujetti est titulaire d’un droit de superficie et a construit une villa avec dépendances sur la parcelle concernée. Il a supporté tous les coûts. En 2007, il dépose une déclaration dans laquelle il manifeste son intention de céder le droit réel avec application de la taxe (article 1 er de l’A.R. 14). La cession du droit de superficie et des bâtiments est consignée dans un acte notarié. Dans une déclaration 104, l’assujetti demande la restitution de la TVA déductible. Cette demande est refusée. Entre-temps, trois experts ont procédé à une expertise et leur estimation de la valeur des biens cédés est largement inférieure à leur valeur déclarée. Le tribunal de première instance de Gand est saisi d’une demande en restitution de la TVA qui, selon l’assujetti, est déductible. Tant en première instance qu’en degré d’appel, la demande est déclarée non fondée. Les juges d’appel considèrent que le prix de la cession du droit de superficie est très inférieur au prix de construction des bâtiments et donc, en l’absence de circonstances particulières qui auraient permis une déclaration, de la valeur vénale normale des bâtiments en plein propriété. Suite à sa cession, l’assujetti ne peut pas déduire une partie de la TVA. La Cour de cassation estime que les juges d’appel ont limité avec raison le droit à déduction. Par leur décision qui a limité le prix de la cession à une indemnité relative au droit de superficie, les juges ne méconnaissent pas la force contractuelle de la convention de superficie et ils ne violent pas l’article 1134 du Code civil (« Les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites »). Le moyen ne peut être accueilli. Le pourvoi en cassation de l’assujetti est rejeté. **Texte intégral** ***La décision est publiée uniquement dans la langue originale*** ### Corps de la décision ## Arrest van het Hof van Cassatie **dd. 26.11.2015** **(F.14.0175.N)** JANSSENS nv, met zetel te 9160 Lokeren, Nieuwe Dreef 17, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen BELGISCHE STAAT, vertegenwoordigd door de minister van Financiën, met kabinet te 1000 Brussel, Wetstraat 12, voor wie optreedt de eerstaanwezend inspecteur van het Btw-controlekantoor te Lokeren, met kantoor te 9160 Lokeren, Grote Kaai 20, verweerder, vertegenwoordigd door mr. Geoffroy de Foestraets, advocaat bij het Hof van Cassatie, en bijgestaan .door mr. Stefan De Vleeschouwer, advocaat bij de balie te Brussel, beiden met kantoor te 1000 Brussel, Dalstraat 67, waar de verweerder woonplaats kiest. ## I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 10 juni 2014. Advocaat-generaal Dirk Thijs heeft op 16 maart 2015 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Geert Jocqué heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Dirk Thijs heeft geconcludeerd. ## II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan. ## III. BESLISSING VAN HET HOF *Beoordeling .* 1\. [Artikel 45, § 1, Btw-wetboek](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) bepaalt: *"Op de belasting die hij verschuldigd is, mag elke belastingplichtige in aftrek brengen de belasting geheven van de aan hem geleverde goederen en verleende diensten, van de door hem ingevoerde goederen en de door hem verrichte intracommunautaire verwervingen van goederen, in de mate dat hi} die goederen en diensten gebruikt voor het verrichten van:* *1. belaste handelingen;* *2.* *handelingen vrijgesteld van de belasting krachtens de artikelen* 39 *tot 42;* *3.* *handelingen in het buitenland, waarvoor recht op aftrek zou ontstaan indien zij in het binnenland zouden plaatsvinden;* *4.* *handelingen bedoeld in artikel* 44, §3, 4° *tot 10°, .telkens wanneer de medecontractant buiten de Gemeenschap is gevestigd, of de genoemde handelingen volgens door of vanwege de Minister van Financiën te bepalen voorwaarden, rechtstreeks samenhangen met goederen die bestemd zijn om te worden uitgevoerd naar een land buiten de Gemeenschap;* *5.* *diensten als makelaar of lasthebber bij in* 4° *bedoelde handelingen."* 2\. Volgens het te dezen toepasselijke [artikel 4 KB nr 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art4) van 3 juni 1970 met betrekking tot de vervreemdingen van gebouwen, de vestigingen van een zakelijk recht op een gebouwen de overdrachten en wederoverdrachten van dergelijk recht overeenkomstig het bepaalde in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a, tweede streepje of b, tweede streepje, Btw-wetboek kan de toevallige belastingplichtige, die een gebouw vervreemdt of die een zakelijk recht vestigt onder de in artikel 8, § 2, of artikel 44, § 3, 1°, b, tweede streepje, Btw-wetboek gestelde voorwaarden, van de ter zake van die handeling verschuldigde belasting in aftrek brengen de belasting geheven van de handelingen die strekken of bijdragen, naargelang van het geval, tot de oprichting of de verkrijging van het gebouw dat wordt vervreemd of waarop het zakelijk recht wordt gevestigd, evenals de belasting geheven van de handelingen die rechtstreeks tot doel hebben het gebouw te vervreem-den of het met het zakelijk recht te bezwaren. 3\. Uit deze bepalingen volgt dat wanneer een opstalhouder als toevallige belastingplichtige een nieuw gebouw opricht en nadien het opstalrecht overdraagt aan een derde, hij in de regel de belasting over de toegevoegde waarde die hij voor de oprichting van het gebouw betaald heeft, in aftrek kan brengen. Indien de verkoopprijs niet overeenstemt met de oprichtingsprijs van de gebouwen omwille van het feit dat slechts het recht van opstal wordt verkocht, dan is de aftrek van de betaalde belasting over de toegevoegde waarde beperkt volgens de verhouding van de prijs van het opstalrecht tot de oprichtingsprijs van de gebouwen in volle eigendom. 4\. De appelrechters oordelen dat: \- de prijs voor de overdracht van de opstallen een behoorlijk stuk lager is dan de oprichtings-kosten van de gebouwen en dus, bij gebreke aan bijzondere omstandigheden die een verklaring zouden kunnen bieden, van de normale verkoopwaarde van die gebouwen in volle eigendom; \- de controleschatting, waarin eveneens tot een lagere waarde dan de verkoopwaarde in volle eigendom wordt besloten, evenzeer gesteund is op het tijdelijke en beperkte recht waarover de opstalhouder beschikt; \- de belastbare handeling waarvoor de goederen en diensten die aan de eiseres werden geleverd voor de oprichting van het gebouw, worden bestemd, geen overdracht van een volle eigendom, maar slechts een opstalrecht is; \- de eiseres, net zo goed als zij bereid was, hoewel ze slechts opstalhouder was, om de volledige investering te dragen voor het betreffende gebouw, maar daarvoor bij overdracht slechts de prijs kan vragen die het recht van opstal, met inbegrip van de erop staande gebouwen, waard is, moet aanvaarden dat haar overdracht betekent dat zij een deel van de btw niet kan aftrekken omdat de overdracht een beperkte bestemming heeft; \- binnen de meer economische benadering hoe dan ook moet worden aangenomen dat niet alle oprichtingskosten die de eiseres heeft gedaan, geïncorporeerd werden in de waarde van de belaste levering. 5\. De appelrechters die op deze gronden oordelen dat de verweerder met reden het recht op aftrek van voorbelasting heeft beperkt door rekening te houden met het feit dat slechts een recht van opstal werd overgedragen, verantwoorden hun beslissing naar recht. In zoverre kan het middel niet worden aangenomen. 6\. Het is niet tegenstrijdig te oordelen, eensdeels, dat de overdrachtsprijs beperkt was omdat enkel het opstalrecht vergoed werd, en, anderdeels, dat de opstalhouder volgens de opstalovereenkomst op het einde van de opstaltermijn gerechtigd was op een vergoeding voor de opstallen. In zoverre mist het middel feitelijke grondslag. 7\. Met hun .oordeel dat de overdrachtsprijs beperkt was tot een vergoeding voor het opstalrecht, miskennen de appelrechters niet de verbindende kracht van de opstalovereenkomst, noch schenden zij artikel1134 Burgerlijk Wetboek. In zoverre kan het middel niet worden aangenomen. ### Dispositif ## *Dictum* Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres tot de kosten. Bepaalt de kosten voor de eiseres op 207,60 euro. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Beatrijs Deconinck, en de raads-heren Geert Jacqué, Bart Wylleman en Koenraad Moens, en in openbare rechtszitting van 26 november 2015 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal Dirk Thijs, met bijstand van griffier Kristel Vanden Bossche. ## Textes cités 5 [CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 2 occurrences [AR no 14 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92) 1 occurrence [AR no 4 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-4-decembre-restitutions-matiere-taxe-valeur-406b) 1 occurrence [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 1 occurrence [CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 1 occurrence ## Décisions similaires 8 [Droit à Déduction, Conditions d’exercice, Lien direct et immédiat](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-conditions-exercice-lien-cour-appel-liege-2020-03-24-1606) 3 dispositions communes [Déduction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/deduction-lien-direct-immediat-entre-cassation-bruxelles-2010-02-26-1c8e) 3 dispositions communes [Exemption, Droit à déduction, Location immobilière](https://juriel.be/fr/jurisprudence/exemption-droit-deduction-location-immobiliere-cour-appel-liege-2020-10-07-0940) 2 dispositions communes [Droit de déduction, Révision, Participation à une unité TVA](https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-deduction-revision-participation-unite-tribunal-hasselt-2026-03-11-110c) 2 dispositions communes [Déduction, Exemption, Location immobilière](https://juriel.be/fr/jurisprudence/deduction-exemption-location-immobiliere-cession-tribunal-liege-2020-10-08-1597) 2 dispositions communes [Validité de la contrainte, Motivation adéquate](https://juriel.be/fr/jurisprudence/validite-contrainte-motivation-adequate-reference-cour-appel-liege-2022-09-14-234b) 2 dispositions communes [Travaux immobiliers, Taux réduit de TVA](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-taux-reduit-tva-cour-appel-gand-2022-03-15-2602) 2 dispositions communes [Assujetti ¬- Qualification de holding passif ou actif](https://juriel.be/fr/jurisprudence/assujetti-qualification-holding-passif-actif-tribunal-2024-02-05-26ef) 2 dispositions communes