--- title: "Droit de superficie;biens immeubles;droits réel · Cour d'appel de Bruxelles, 27 septembre 2006" description: "Droit de superficie;biens immeubles;droits réel, bien immeuble, droit réel. Cour d'appel de Bruxelles (Belgique), 27 septembre 2006." url: "https://juriel.be/fr/jurisprudence/droit-superficie-biens-immeubles-droits-cour-appel-bruxelles-2006-09-27-29f9" lang: "fr" --- # Droit de superficie;biens immeubles;droits réel, bien immeuble, droit réel · droit de superficie;biens immeubles;droits réel **Juridiction** Cour d'appel **Siège** Bruxelles **Date** 27 septembre 2006 ## Parcours procédural 2 étapes · 2 ans 8 mois 1. Décision affichée Cour d'appel de Bruxelles 27.09.2006 2. [Décision sur pourvoi Cour de cassation de Belgique 18.06.2009](https://juriel.be/fr/jurisprudence/deduction-abus-droit-carrousel-action-cassation-bruxelles-2009-06-18-a56e) ## Sur le document **Collection** Jurisprudence belge **Langue du texte** français **Sens lu par le SPF** défavorable à l'État belge ## Texte 80 paragraphes ### Fiche du SPF Finances Arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles dd **Arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles dd. 27.09.2006, Cause 2002/AR/2003** Le Courrier Fiscal 2006/816 *Droit de superficie.* *Biens immeubles.* *Droits réel.* ## Résumé Le 6 août 1993, un couple octroie à une société un droit de superficie sur un terrain pour une période de 18 ans. Le contrat de superficie prévoit que les propriétaires fonciers ne seront redevables d'aucune indemnité à l'expiration du droit de superficie. Le 30 août 1999, les tréfonciers et le superficiaire résilient anticipativement le contrat et les tréfonciers paient au superficiaire un montant de 1,2 million BEF au titre de compensation de la perte des droits d'utilisation du bien immeuble. En cas de résiliation anticipée du contrat de superficie, le droit de vente de 10 % peut-il être dû sur l'indemnité que les tréfonciers paient au superficiaire ? La Cour d'appel de Bruxelles juge que non. ## Commentaire En cas de résiliation d'un contrat de superficie, le propriétaire foncier acquiert la propriété des bâtiments en conséquence du droit d'accession. Selon la Cour d'appel, c'est également le cas lorsqu'il est mis fin anticipativement au contrat de superficie. Le fait que, contrairement aux dispositions du contrat de superficie original, une indemnité soit quand même payée à l'occasion de la résiliation anticipée, n'y change rien. En l'espèce, l'indemnité payée au superficiaire a seulement pour but de l'indemniser de la perte anticipée des droits d'utilisation du bien immeuble. La somme payée ne peut dès lors être considérée comme le prix de la cession des droits de propriété sur un bien immeuble. A noter que la jurisprudence est partagée sur la question de savoir si un droit de vente proportionnel est dû ou non (aucun droit de vente n'est dû : Gand, 26 mars 2004, *T.F.R.*, 2005, 240 ; Trib. Anvers, 22 octobre 2003, *Fisc. Koer.* , 2004/353 ; Trib. Bruxelles, 7 avril 2005, *Fisc. Koer.*, 2005/497 ; un droit de vente est dû : Liège, 7 octobre 1999, *F.J.F.*, N° 2000/176 ; Trib. Hasselt, 8 janvier 2003, *T.F.R.* , 2004, 135). *Auteur : B. Cardoen* **Texte intégral** ### Corps de la décision **COUR D'APPEL DE BRUXELLES** **Chambre supplémentaire 6S** (loi du 9 juillet 1997) N° de la cause : **2002/AR/2003** Audience publique du **27-09-2006** **EN CAUSE DE :** **L'ETAT BELGE,**Ministère des Finances, Administration de la TVA, de l'Enregistrement et des Domaines, représenté par monsieur le Receveur de l'Enregistrement de Jodoigne, dont les bureaux sont situés à ..., appelant, représenté par Maître P. D., avocat, (...) **CONTRE :** **Monsieur J.-M. H.,**domicilié à ..., intimé, représenté par Maître J.-F. R., avocat, (...) --- La cour, après délibéré, prononce en audience publique l'arrêt suivant : --- ## R. 2006/6822 ARRET DEFINITIF - recevable fondé Vu : · le jugement prononcé contradictoirement le 14 juin 2002 par le tribunal de première instance de Nivelles, décision qui a été signifiée à l'appelant le 30 août 2002; · la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 20 août 2002. ## I. FAITS ET OBJET DU LITIGE Le 6 août 1993, l'intimé et madame D. B., alors son épouse, ont concédé par acte notarié à la SPRL D. C., dont l'intimé est le gérant statutaire, un droit de superficie d'une durée de 18 ans, échéant le 6 août 2011, sur un terrain sis à ... . Cet acte comportait la clause suivante : > *« Les constructions élevées par le superficiaire lui appartiendront comme propriété immobilière pendant toute la durée du droit de superficie, conformément à la loi du dix janvier mille huit cent vingt-quatre. Cependant, par dérogation à l'article 6 de ladite loi, il ne sera dû aucune indemnité au superficiaire par le propriétaire du fonds, à la fin du contrat et les constructions deviendront immédiatement la propriété du propriétaire du fonds ».* La SPRL D. C. a construit sur ce terrain un bâtiment, dont la valeur était estimée de commun accord entre la société et les propriétaires du terrain à 1.200.000 FB au 1er septembre 1999. Le 30 août 1999, les parties ont convenu, par acte sous seing privé, de mettre fin au contrat du 6 août 1993, avec effet au 1er septembre 1999. Les propriétaires du fond s'engageaient à verser 1.200.000 FB au superficiaire, à titre d'indemnisation en vertu de l'article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie en considérant qu'ils n'avaient rien prévu dans le contrat de superficie concernant le remboursement éventuel qu'ils devraient faire au superficiaire pour les constructions qu'il avait érigées sur le fonds dans l'hypothèse où il serait mis fin au contrat de superficie avant son terme conventionnel du 6 août 2011. Le 17 décembre 1999, cette convention a été enregistrée au droit proportionnel prévu pour les ventes d'immeubles par l'article 44 du C. Dr. Enr., soit 1.200.000 FB x 12,50 % = 150.000 FB. Le 16 mars 2000, l'intimé a, par requête contradictoire, demandé au tribunal de première instance de Nivelles de dire que seul le droit fixe de 1.000 FB était dû pour l'enregistrement de la convention du 30 août 1999 et de condamner l'appelant à lui rembourser les droits indus (chiffres, dans la demande à 150.500 FB). Le 4 juin 2002, le tribunal de première instance de Nivelles a déclaré la demande recevable et fondée et a condamné l'appelant à rembourser à l'intimé 3.703,53 EUR (149.400 FB), augmentés d'intérêts au taux légal à partir du 17 décembre 1999 jusqu'au parfait paiement. Devant la cour, l'appelant demande de : · dire son appel recevable et fondé; · en conséquence, réformer le jugement dont appel en disant la demande en restitution formulée par l'intimé recevable mais non fondée; · subsidiairement, dire que les droits à restituer s'élèvent à 3.693,61 EUR et que l'intérêt légal ne sera dû qu'à compter du 25 mars 2000. L'intimée demande de déclarer l'appel recevable, mais non fondé; confirmer le jugement a quo en toutes ses dispositions; ## II. DISCUSSION ### 1. Quant à la demande à titre principal de l'appelant L'affaire en cause concerne l'extinction anticipée d'un contrat de superficie. L'appelant conteste la thèse de l'intimé que son acquisition du bâtiment érigé par le superficiaire a eu lieu par l'effet de la loi. Il estime que le droit d'accession n'opère de plein droit que si les parties n'ont pas substitué leur convention à l'action de la loi. Si la fin anticipée du droit de superficie ne constitue, selon l'appelant, pas en soi une raison suffisante pour considérer le transfert de propriété des constructions érigées par le superficiaire comme une vente donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement de vente, d'autres éléments peuvent conduire à cette perception. Contrairement à l'intimé qui qualifie l'avenant sous seing privé du 30 août 1999 de volonté interprétative, l'appelant considère le contenu de cet avenant incompatible avec le texte même de l'acte du 6 août 1993. L'appelant conteste formellement la thèse de l'intimé qui estime qu'en l'absence d'une clause conventionnelle qui s'appliquerait à cette situation nouvelle, il convenait de s'en référer à l'article 6 précité, étant donné que la convention initiale exclut expressément le paiement de l'indemnité prévue par cette disposition légale sans distinction quant à la cause ou au moment de la fin du droit de superficie. L'appelant se base sur la généralité des termes *« à la fin du contrat ».* La circonstance que les parties ont décidé de commun accord de modifier la convention originale du 6 août 1993 ne saurait faire revivre le droit à l'indemnité légale selon l'appelant. Il en résulte que la somme conventionnellement fixée doit être considérée comme un prix sur lequel, d'après l'appelant, l'administration a légitimement perçu le droit d'enregistrement de vente. --- L'intimé, pour sa part, estime que l'avenant signé entre parties ne constitue pas une convention translative de propriété passible du droit d'enregistrement de vente prévu à l'article 44 du C. Dr. Enr. . --- L'application de l'article 44 du C. Dr. Enr. ne concerne que des conventions ayant pour objet un transfert de la propriété de biens immobiliers, et ne vise pas les conventions qui n'ont pas pour objet un tel transfert de propriété, mais qui se rapportent aux indemnités dues lorsqu'un tel transfert résulte de la loi elle-même. A cet égard, l'article 6 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie stipule que *« à l'expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations passe au propriétaire du fonds, à charge pour lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu'au remboursement, aura le droit de rétention ».* Il résulte de cette disposition que le transfert de propriété à l'issue du droit de superficie s'effectue par le seul effet de la loi. Il importe de noter que cette disposition ne faut aucune distinction quant au mode d'extinction du droit de superficie selon que son terme résulte du contrat initial ou d'une convention ultérieure fixant un terme anticipé. Lorsqu'au terme du contrat, la propriété d'une construction érigée sur un fonds donné en superficie est transférée au tréfoncier en application de la loi, le droit d'enregistrement prévu à l'article 44 du C. Dr. Enr. n'est, dès lors, pas dû sur l'indemnité que le tréfoncier est - en principe - (en vertu de l'article 6 précité) tenu de payer au superficiaire, puisque celle-ci ne constitue pas la contrepartie d'un transfert de propriété résultant d'une convention, mais la contrepartie d'un transfert de propriété résultant de la loi. Partant, l'application de l'article 44 précité ne se justifie pas. Cela vaut d'autant plus en l'occurrence, parce que le but de l'avenant, ayant fait l'objet du droit litigieux, était de mettre fin au contrat de superficie liant des époux propriétaires indivis du fonds à une société dirigée par l'un d'entre eux, du fait de la séparation intervenue entre les dits époux. Les parties à l'avenant devaient tenir compte du fait que, par l'anticipation du terme, le superficiaire subissait la perte de l'investissement immobilier qu'il avait réalisé dans le bien en question résultant de son transfert au tréfoncier par l'effet de la loi, soit une privation de la jouissance qu'il aurait dû en avoir pendant environ 12 années jusqu'au terme initialement convenu du droit de superficie. L'indemnité convenue à l'avenant constitue la compensation de la dite perte de jouissance. Partant, il y a lieu de débouter l'appelant de sa demande à titre principal. ### 2. Quant à la demande à titre subsidiaire de l'appelant A supposer que la demande de l'intimé soit fondée, ce que l'appelant conteste, il estime que les droits à restituer s'élèvent à 3.693,61 EUR (149.000 FB), vu que le droit d'enregistrement perçu s'élève à 150.000 FB et non à 150.400 FB comme indiqué dans le jugement entrepris. Le droit de timbre est exigible en sus du droit d'enregistrement et indépendamment du montant de celui-ci. D'autre part, le droit fixe s'élevant au jour de l'enregistrement à 1.000 FB est exigible lors de toute convention non autrement tarifée et doit être déduit du droit payé. En outre, l'appelant fait valoir que le jugement entrepris le condamne à payer l'intérêt moratoire à compter du 17 décembre 1999, date de l'enregistrement de la convention du 30 août 1999. Toutefois, conformément à l'article 223 du C. Dr. Enr., les intérêts moratoires ne sont dus qu'à compter de la mise en demeure, constituée en l'espèce par la requête contradictoire déposée au greffe du tribunal de première instance de Nivelles le 21 mars 2000 et notifiée à l'administration par pli recommandé du 24 mars 2000. L'intérêt moratoire n'est donc exigible qu'à compter du lendemain de l'envoi du pli recommandé. La cour souscrit au point de vue que le montant des droits à restituer s'élèvent à 3.693,61 EUR (149.000 FB) et que les intérêts moratoires ne sont exigibles qu'à compter du 25 mars 2000, pour les motifs exposés par l'appelant. ### Dispositif **PAR CES MOTIFS,** **LA COUR,** statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire; Déclare l'appel recevable et fondé dans la mesure ci-après; Réforme le jugement dont appel et, statuant à nouveau, condamne l'appelant à rembourser à l'intimé la somme de 3.693,61 EUR (149.000 FB), augmentée d'intérêts au taux légal à partir du 25 mars 2000 jusqu'au parfait paiement; Condamne l'appelant à 9/10ièmes et l'intimé à 1/10ième des dépens des deux instances, liquidés en degré d'appel à 485,88 EUR pour l'appelant et à 485,88 EUR pour l'intimé. Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la chambre supplémentaire "6S" de la cour d'appel de Bruxelles, le 27-09-2006 où étaient présents et siégeaient : \- J. V., conseiller ff de président, \- B.d.C., conseiller suppléant, \- P. G., conseiller suppléant, \- C. D.N., greffier.