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title: "Commentaire TVA · Livraisons (01.07.2022), Topics particuliers"
description: "Topics particuliers. Biens immobiliers, Livraisons. Commentaire TVA de l'administration fiscale belge, état au 1er juillet 2022."
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# Livraisons (01.07.2022), Topics particuliers, Biens immobiliers · Topics particuliers. Biens immobiliers – Livraisons

**Date**

4 août 2022

## Sur le document

**Collection**

Commentaire TVA

**Langue du texte**

français

## Texte

903 paragraphes

LIVRE VI : Topics particuliers

Chapitre 16. Topics particuliers

## Section 1. Biens immobiliers – Livraisons

Mise à jour **01.07.2022** – Versions précédentes : \[01.07.2018\] \[01.01.2020\] \[01.12.2021\]

Structure

1\. Cadre législatif

2\. Principes de taxation

3\. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

4\. Droits réels autres que le droit de propriété sur des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

5\. Terrains

6\. Moment de la cession du bâtiment, de la fraction du bâtiment et du sol y attenant

7\. Qualité du cédant

8\. Nature du contrat

9\. Base d’imposition

10\. Moment d'exigibilité de la TVA

11\. Déduction de la TVA en amont

12\. Opérations assimilées à des livraisons de biens à titre onéreux (prélèvements…)

**Table des matières · 92 entrées**

1\. Cadre législatif

A. Extrait des dispositions du Code de la TVA

B. Extrait des dispositions des arrêtés royaux

2\. Principes de taxation

A. Objet de l’opération

B. Taxation si pas d’exemption de principe

C. Exceptions à l’exemption de principe : Taxation de plein droit ou sur option

D. Qualité d’assujetti du cédant

E. Incidence en matière de droits d’enregistrement

F. Livraisons immobilières taxées (non exemptées) : Aperçu et références

3\. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

A. Notion de « bâtiment » ou de « fraction de bâtiment »

B. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

C. Bâtiments ou fractions de bâtiments anciens transformés, considérés comme neufs

D. Cas particulier : Biens meubles faisant partie d’un bien immeuble

4\. Droits réels autres que le droit de propriété sur des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

A. Droits réels visés

B. Exceptions dans le cadre du leasing immobilier

5\. Terrains

A. Livraison d’un terrain, à bâtir ou non

B. Livraison d’un terrain attenant à un bâtiment ou à une fraction d’un bâtiment

C. Livraison d’un terrain et d’un bâtiment à démolir : opération unique ou non ?

6\. Moment de la cession du bâtiment, de la fraction du bâtiment et du sol y attenant

A. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

a. Règle

b. Notion d’occupation ou d’utilisation d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment

c. Occupation totale ou partielle d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment

d. Appartement ou villa utilisé comme bâtiment-témoin

B. Bâtiments ou fractions de bâtiments anciens transformés dont l’occupation ou l’utilisation est ininterrompue

C. Début de la période d’application de la TVA : cas particulier relatif à un bien futur

D. Fin de la période d’application de la TVA

E. Cas particulier : cession d’un bien immobilier sous condition suspensive

F. Preuve du moment de la cession d’un bien immobilier

7\. Qualité du cédant

A. Première catégorie : l’assujetti exerçant une activité économique habituelle consistant en des livraisons de biens immobiliers neufs sous le régime de la TVA ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) – Taxation de plein droit

a. Assujetti visé

b. Présomption légale

c. Sociétés régionales du logement et sociétés agréées par celles-ci pour le logement social. Organismes publics

B. Deuxième catégorie : tout assujetti avec ou sans droit à déduction exerçant une activité économique autre que celle visée sous la rubrique A, de ce titre – Option pour la taxation

a. Assujetti visé

b. Option pour la taxation de la livraison occasionnelle

c. Moment et forme de l'option

d. Paiement de la TVA exigible sur la livraison occasionnelle

C. Troisième catégorie : la personne n’agissant aucunement dans l’exercice d’une activité économique - Option pour la qualité d’assujetti occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8))

a. Assujetti visé

b. Option pour la qualité d'assujetti (articles 8 et 44, § 3, 1°, a), deuxième tiret ou b), deuxième tiret, du Code de la TVA)

c. Moment où naît la qualité d'assujetti

d. Renvoi

8\. Nature du contrat

A. Contrat à titre onéreux

B. Contrat translatif ou déclaratif

a. Transfert du droit de propriété

b. Les contrats usuels

c. Ventes publiques et ventes de gré à gré

C. Absence de contrat (expropriation)

9\. Base d’imposition

A. Généralités

B. Base minimale

C. Cas particuliers

a. Cession d'un bâtiment avec transfert différé de la propriété

b. Cession d'un bâtiment en rente viagère

c. Droits réels autres que le droit de propriété sur des bâtiments, fractions de bâtiments ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9))

10\. Moment d'exigibilité de la TVA

A. Assujettis visés à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)

a. Fait générateur de la taxe

b. Causes d’exigibilité de la taxe

c. Expiration du délai légal à l’égard d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf

B. Régime applicable aux assujettis autres que ceux visés à la rubrique A, de ce titre

11\. Déduction de la TVA en amont

A. Principes

B. Etendue du droit à déduction

a. Tout assujetti, vendeur d’un terrain autre que le terrain attenant

b. Assujetti autre que le vendeur professionnel de biens immobiliers neufs

c. Constitution d’un droit réel sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant

d. Livraison de travaux d'infrastructures (travaux de voirie…) à une autorité publique (commune…) dans le cadre d'un lotissement

e. Appareils encastrables intégrés dans des cuisines

C. Moment de la déduction

a. Première catégorie

b. Deuxième catégorie

c. Troisième catégorie

12\. Opérations assimilées à des livraisons de biens à titre onéreux (prélèvements…)

A. L’assujetti dont l’activité économique habituelle consiste en des livraisons de biens immobiliers neufs sous le régime de la TVA ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12))

a. Prélèvement d’un bien immobilier pour le transmettre à titre gratuit

b. Utilisation d’un bien immobilier comme bien d'investissement

c. La détention d'un bien immobilier neuf en cas de cessation de l'activité économique

d. Prélèvement, pour ses propres besoins, d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment non cédé lorsque ce bien ne peut plus être considéré comme neuf ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12))

B. Tout assujetti avec ou sans droit à déduction exerçant une activité économique autre que celle visée sous la rubrique A, de ce titre – Option pour la taxation

a. Assujetti sans droit à déduction

b. Assujetti avec droit à déduction autre qu’un promoteur immobilier

C. La personne n’agissant aucunement dans l’exercice d’une activité économique – Option pour la qualité d’assujetti occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8))

D. Base d'imposition

\[Top\]

### 1. Cadre législatif

#### A. Extrait des dispositions du Code de la TVA

Article 1er, § 9, premier alinéa

Article 8

Article 9

Article 10, §§ 1er et 2

Article 12

Article 16, § 2, troisième alinéa

Article 30

Article 31

Article 32

Article 33, § 1er, 1° et § 2

Article 36, § 1er, a)

Article 44, § 3, 1°

#### B. Extrait des dispositions des arrêtés royaux

Arrêté royal n° 14 du 03.06.1970 relatif aux cessions de bâtiments, fractions de bâtiment et du sol y attenant et aux constitutions, cessions et rétrocessions d'un droit réel au sens de l'[article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens

Arrêté royal n° 15 du 03.06.1970 organisant la procédure d’expertise prévue à l’[article 59, § 2, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-59)

## \[Top\]

### 2. Principes de taxation

#### A. Objet de l’opération

Comme tous les biens corporels, les biens immeubles, dont il est question dans la Section 1, de ce Chapitre, peuvent faire l’objet de livraisons imposables.

Les droits réels, autres que le droit de propriété, donnant à leur titulaire un pouvoir d'utilisation sur les biens immeubles corporels, sont, sauf exceptions en matière de leasing immobilier, considérés comme des biens corporels pour l’application de la TVA ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) ; voir titre 4, de cette Section).

#### B. Taxation si pas d’exemption de principe

Afin que la livraison à titre onéreux d'un bien visé à la rubrique A, de ce titre soit imposée, elle doit en règle être effectuée en Belgique par un assujetti agissant en tant que tel ([article 2, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-2)) et ne pas être exemptée de la TVA, sur la base de l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

En principe, sont **exemptées** de la taxe, **les livraisons** à titre onéreux **de biens immeubles par nature**, localisées à l’endroit où ces biens se situent, c’est-à-dire en Belgique ([article 14, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-14)) ainsi que celles relatives aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) portant sur de tels biens ([article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

#### C. Exceptions à l’exemption de principe : Taxation de plein droit ou sur option

**Par exception, les exemptions** établies par l’[article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) **doivent ou peuvent être écartées** lorsque les conventions relatives aux cessions de bâtiments ou fractions de bâtiments et aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels précités, portant sur de tels biens sont conclues au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces biens.

Dans ce cas, ces **bâtiments ou fractions de bâtiments** sont qualifiés de **neufs** et le sol y attenant peut ou doit également être passible de la TVA (voir titre 6, de cette Section).

Afin d’être taxées, les opérations en question doivent être exclues de l’exemption en matière immobilière, soit de plein droit, soit moyennant option pour la taxation, en fonction de la qualité d’assujetti pour ce type d’opérations. C’est l’objet de la rubrique D, de ce titre.

#### D. Qualité d’assujetti du cédant

A l'égard :

• de la cession de bâtiments ou de fractions de bâtiments neufs et du sol y attenant (voir titres 3 et 5, de cette Section) ou

• ou de la constitution, cession ou rétrocession de droits réels, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) portant sur de tels biens (voir titre 4, de cette Section),

la qualité d’assujetti est conférée à la personne exerçant l’**activité économique visée à l’**[**article 12, § 2, du Code de la TVA**](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) qui consiste, **d'une manière habituelle,** à construire, faire construire ou acquérir avec application de la taxe des biens, précités ([article 1er, § 9, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)) en vue de réaliser, obligatoirement sous régime TVA, les livraisons habituelles de biens, précités.

**En dehors de toute activité économique ou de l’activité économique habituelle** prédécrite, le Code de la TVA offre aussi la possibilité à un cédant autre qu’un vendeur habituel de biens immobiliers neufs d’opter, selon le cas, pour la qualité d’assujetti ([article 8, §§ 1er à 3, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)) ou pour la taxation s’il a déjà cette qualité, lors de la livraison à titre **occasionnel** :

• d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant ;

• ou d’un droit réel, précité sur un tel bien.

De ce qui précède, on peut identifier trois catégories d’assujettis :

• un assujetti visé à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (communément appelé, constructeur professionnel ou promoteur immobilier ou développeur immobilier) ;

• un assujetti (occasionnel) visé à l'[article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8), moyennant l’accomplissement des formalités qui y sont prévues (obligation d’information, de communication, de déclaration…) ;

• tout autre assujetti moyennant l’accomplissement des mêmes formalités, qui sont prévues à l’article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, et b), troisième tiret, du Code de la TVA.

Lors de la livraison à titre occasionnel d’un bien immobilier neuf, qui consiste soit en une livraison isolée par un assujetti occasionnel, soit en une livraison ponctuelle par un assujetti non promoteur avec ou sans droit à déduction, les formalités à accomplir (avant la conclusion du contrat, lors de la rédaction de l’acte, une déclaration, en principe, pour chaque livraison…) n’opèrent aucune distinction entre les deuxième et troisième catégories d’assujettis car l’arrêté royal n° 14, précité, portant sur de tels biens règle la forme et la manière de manifester l’intention de placer la livraison isolée ou ponctuelle sous le régime TVA.

Les trois catégories d’assujettis, précitées, sont présentées au titre 7, de cette Section, dans un ordre toutefois différent, afin de rappeler les principes de base relatifs à l’assujettissement de ces trois catégories de personnes, qui sont énoncés respectivement :

• aux articles [4, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4), et [12, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), du Code de la TVA ;

• à l’[article 4, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) (non à l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) ;

• à l'[article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8).

#### E. Incidence en matière de droits d’enregistrement

Dans la mesure où les livraisons concernées par les rubriques A à D, de ce titre sont imposables à la TVA, elles sont évidemment exemptées du droit proportionnel d'enregistrement, en vertu de l'article 159, 8°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

#### F. Livraisons immobilières taxées (non exemptées) : Aperçu et références

| Objet de l’opération | Bâtiments neufs | Titre 3, rubriques A et B/Titre 6, rubrique A |
| --- | --- | --- |
|  | Bâtiments anciens transformés | Titre 3, rubrique C/ Titre 6, rubrique B |
|  | Droits réels sur bâtiments neufs | Titre 4 |
|  | Terrain attenant | Titre 5, rubrique B |
| Qualité d’assujetti du cédant | Assujetti vendeur habituel de biens immobiliers neufs ou considérés comme tels | Titre 7, rubrique A/ Titre 10, rubrique A |
|  | Assujetti non vendeur habituel de biens immobiliers neufs ou considérés comme tels | Titre 7, rubrique B/ Titre 10, rubrique B |
|  | Non assujetti qui devient assujetti occasionnel | Titre 7, rubrique C/ Titre 10, rubrique B |
| Nature de l’opération | Contrat à titre onéreux translatif ou déclaratif | Titre 8, rubriques A et B |
|  | Absence de contrat (expropriation) | Titre 8, rubrique C |
|  | Opérations assimilées à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux (prélèvements…) | Titre 12 |

A la suite du calcul de la base d’imposition des opérations concernées avec prise en compte, le cas échéant, d’une base minimale (voir titre 9, de cette Section), la Section 1, de ce Chapitre aborde les questions suivantes, en distinguant les vendeurs habituels de biens immobiliers des autres assujettis :

• le moment d’exigibilité de la taxe (voir titre 10, de cette Section) ;

• la déduction de la TVA en amont et, en particulier, le moment où ce droit peut être exercé (voir titre 11, de cette Section) ;

• les corrections des déductions de cette TVA, au moyen des opérations assimilées à des livraisons imposables (prélèvements…) ; (voir titre 12, de cette Section).

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### 3. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

#### A. Notion de « bâtiment » ou de « fraction de bâtiment »

Par bâtiment ou fraction de bâtiment, on entend toute construction incorporée au sol ([article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)).

Cette notion sous-entend essentiellement **une immobilisation par nature de matières** (béton, asphalte...) ou **de matériaux** (tuyaux, poteaux, dalles...).

Sont donc visées, toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeuble bâti (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles, murs mitoyens...) et les équipements industriels qui ont le caractère d'immeubles par nature.

Mais cette notion s'applique également aux **travaux d'infrastructure** (voirie, canalisations d'eau, de gaz et d'électricité, égouts, parc de stationnement pour voitures comportant un revêtement de sol adhérent) et, d'une manière plus générale, à tous les ouvrages incorporés dans le sol et immobilisés dès lors par nature, tels que :

• les routes, voies ferrées, canaux bétonnés, darses, écluses, ponts, aqueducs, tunnels, murs de clôture, digues, barrages, lignes électriques, poteaux d'éclairage, pipelines, conduites d'eau, de gaz et d'électricité, réseaux d'égouts… ;

• et, pour autant que leur aménagement ne se limite pas au nivellement du sol (c'est-à-dire un sol de terre battue) ou à un simple empierrement mais comporte un revêtement adhérent : les parcs de stationnement, quais de déchargement, aires de manœuvre ou de transbordement, aires de stockage, berges, rampes d'accès à des voies navigables, bassins d'orage et autres travaux d'infrastructure ainsi qu’un terrain de sport sur lequel est installé un gazon artificiel.

En revanche, au motif que leur aménagement ne comporte pas l'incorporation de matériaux au sol, les terrains dont l'aménagement consiste en plantations et/ou semis (par exemple, les talus et les abords sous forme d'espaces verts) et, a fortiori, les canaux non bétonnés et les fossés ne constituent pas des bâtiments car il ne peut être question en l'espèce « d'ouvrages incorporés au sol ». Il en est ainsi même si l'aménagement de ces terrains a nécessité des travaux de nivellement, creusement, remblai, déplacement de terres, dévasement ou autres.

Par conséquent et à titre d’exemple, une aire de parking autoroutier ne constituera un bâtiment qu’à concurrence de sa surface tarmacadamisée et des constructions éventuelles, tandis que les pelouses et espaces verts ne relèveront pas de la notion de « bâtiment » ([circulaire AAF n° 24/2002 (n° E.T. 103.009) du 06.12.2002](https://juriel.be/fr/circulaires/24-2002-aaf-immeuble-bati-42cf), numéros 12 à 14) ; (voir aussi le titre 5, de cette Section).

En outre, par « fraction de bâtiment », telle que visée à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), on entend, notamment, chaque partie d’un bâtiment qui est entièrement ou partiellement soumise au régime de la copropriété forcée (en particulier, les appartements) ; (voir [circulaire AFER n°10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007, numéro 85](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0) et décision n° E.T. 119.318 du 28.10.2010).

#### B. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

Un bâtiment ou une fraction de bâtiment est, en règle, considéré comme neuf, pour l'application de la TVA, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu sa première occupation ou sa première utilisation ([article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

Les conventions relatives à la livraison d’un tel bâtiment ou d’une telle fraction de bâtiment doivent donc être conclues avant l'expiration de ce délai (voir titre 6, de cette Section).

La preuve de la date de première occupation ou utilisation d’un immeuble peut être administrée par tout élément de fait et tout moyen de droit ([question parlementaire écrite n° 443 de monsieur le Représentant Richard Fournaux du 27.07.2004](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/443-immeuble-premier-usage-fournaux-bien-561e)).

#### C. Bâtiments ou fractions de bâtiments anciens transformés, considérés comme neufs

L’[article 12, paragraphe 2, alinéa 2, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12), du Conseil du 28.11.2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, qui n’a pas été formellement transposé en droit belge, prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

Selon la Cour de Justice Européenne, cette disposition confirme que c’est la valeur ajoutée qui détermine l’assujettissement de la livraison d’un bâtiment à la TVA puisqu’elle habilite les Etats membres à définir les modalités d’application du critère de la première occupation aux transformations d’immeubles.

De cette manière, ladite directive ouvre la voie à la taxation des livraisons de bâtiments ayant fait l’objet d’une transformation, cette dernière opération conférant au bâtiment visé une valeur ajoutée, à l’instar de la construction initiale de celui-ci.

Le terme « transformation » suggère à tout le moins que **le bâtiment concerné doit avoir subi des modifications substantielles destinées à en modifier l’usage ou à en changer considérablement les conditions d’occupation**.

Cette interprétation s’inscrit dans l’objectif de ladite directive, notamment celui de la taxation d’une opération visant à augmenter la valeur du bien en cause.

Pour les nouveaux bâtiments, cette valeur ajoutée est issue d’un travail de construction, qui entraîne une modification substantielle de la réalité matérielle, du fait du passage d’un bien immeuble non bâti, voire d’un sol non viabilisé, à un bâtiment habitable. Pour les anciens bâtiments, ladite valeur ajoutée intervient lorsqu’une transformation substantielle a lieu, de sorte que le bâtiment ancien en cause peut être assimilé à un nouveau bâtiment (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Kozuba, affaire [C-308/16](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret), du 16.11.2017, point s 32, 52 et 55).

Selon la doctrine administrative, dans l'esprit du texte de l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), il convient de considérer comme un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf, non seulement un bâtiment ou une fraction de bâtiment nouvellement construit mais aussi un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu'il acquiert de ce fait les caractéristiques d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf ([décisions n° E.T. 19.497 du 20.02.1976](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-19-497-livraison-bien-tva-biens-f1c0) et [du 29.04.1976](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-19-497-cession-batiment-droits-registration-b9f9) ; voir aussi la [circulaire n° 16 du 28.06.1973, numéro 10](https://juriel.be/fr/circulaires/16-1973-valeur-normale-batiment-eriger-26dd)).

A cet égard, on peut envisager trois cas distincts :

• Premier cas : obligatoirement un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf

Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ou la fraction de bâtiment ancien, celui-ci a subi une **modification radicale dans ses éléments essentiels**, à savoir **dans sa nature, sa structure** (murs porteurs, colonnes, planchers, cages d’escaliers ou d’ascenseurs…) et, le cas échéant, **sa destination**.

Dans pareille hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf, quel que soit du reste le coût des travaux entrepris par rapport à la valeur vénale du bien avant la modification.

• Deuxième cas : obligatoirement **pas** un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf

Les travaux qui ont été entrepris dans le bâtiment ou la fraction de bâtiment ancien ne l’ont pas modifié dans ses éléments essentiels, comme dans le premier cas ci-dessus, mais ont eu pour objet soit d'assurer la conservation du bien, soit d'en augmenter le confort, comme cela se présente en cas de placement de chauffage central, d'installation d'une salle de bains, de renouvellement de la toiture...

Dans cette hypothèse, on ne se trouve **pas** devant un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment transformé dans ses éléments essentiels.

La revente de ce bâtiment, de cette fraction de bâtiment et du sol y attenant ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel autre que la propriété sur un tel bien après les travaux ne saurait donc en principe être passible de la TVA, encore que le revenu cadastral du bien aurait été majoré et que le coût des travaux entrepris serait très élevé par rapport à la valeur du bien tel qu'il se présentait avant le début des travaux.

• Troisième cas : par tolérance facultative, un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf

Lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment ou de la fraction de bâtiment, il est dans la plupart des cas malaisé d'apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est mentionné dans le premier cas, ci-dessus.

On peut néanmoins **admettre** qu’il s’agit d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf si le coût hors TVA des travaux, effectués par le propriétaire ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment ou de la fraction de bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux.

Ce calcul tient compte, d'une part, de la seule valeur des travaux matériels (donc à l'exclusion notamment des travaux intellectuels, tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité) exécutés, en ce compris des travaux de démolition indispensables au bâtiment ou à la fraction de bâtiment lui-même et, d'autre part, de la valeur vénale du bâtiment ou de la fraction de bâtiment achevé, déterminée selon les articles [32, premier alinéa](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32) et [36](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36) du Code de la TVA.

En outre, le fait que dans la valeur des travaux ainsi exécutés soit reprise la valeur de travaux qui augmentent le confort est sans importance.

Dans le premier et le troisième cas évoqués ci-dessus, afin que l'opération relative à ce bâtiment ou cette fraction de bâtiment transformé puisse être imposable à la taxe, il est encore requis que :

• la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment ou à la fraction du bâtiment avant le début des travaux ;

• l'opération visée ait lieu dans le délai fixé à l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

D’un point de vue technique TVA, il peut être considéré que le délai déterminant le caractère neuf du bâtiment ou de la fraction d’un bâtiment commence à courir à partir de la première occupation ou utilisation de ce bien qui se produit après l’exécution des travaux.

• la personne dans le chef de qui la TVA est exigible prouve à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris. A cet égard, il est conseillé, pour prévenir les difficultés éventuelles de preuve, de produire le permis par lequel l'autorité communale a autorisé les travaux prévus, lorsque la délivrance de pareil permis est rendue obligatoire en vertu des réglementations en vigueur en matière d'urbanisme.

Un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment à transformer peut être considéré comme neuf, au sens de ce qui précède, sans attendre la réalisation effective des travaux, pour autant que l'ampleur de ceux-ci ainsi que la modification du revenu cadastral soient suffisamment établies.

Dans les trois cas précités, il convient de raisonner **unité autonome par unité autonome**, telle qu’elle existera après l’exécution des travaux.

Par unité autonome, on entend une unité d’habitation complète par elle-même, fonctionnant de façon totalement indépendante et pouvant donc être cédée ou louée séparément.

Enfin, notons que les critères énoncés dans la doctrine administrative et permettant de considérer un bâtiment ancien après transformation radicale ou importante comme neuf, au sens de l’[article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), restent étrangers au domaine de la tarification des travaux immobiliers, dans lequel des taux réduits de la TVA sont prévus.

Ainsi, les travaux de transformation effectués à un bâtiment ou une fraction de bâtiment ancien, dont la vente ou la vente d’une fraction ainsi que du sol y attenant est passible de la TVA, au motif que ce bâtiment ou cette fraction de bâtiment est devenu neuf, au sens de ce qui précède, peuvent bénéficier du taux réduit de 6 %, pour autant que toutes les autres conditions prévues à la rubrique XXXI du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, précité soient remplies ([question parlementaire écrite n° 53 de monsieur le Sénateur de Clippele](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/53-batiment-neuf-assujetti-occasionnel-cession-8ed7) du 26.11.1990 ; [question parlementaire écrite n° 1005 de monsieur le Sénateur Goovaerts du 16.03.1995](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1005-tva-taux-reduit-travaux-habitations-58b1)).

#### D. Cas particulier : Biens meubles faisant partie d’un bien immeuble

Le régime des biens meubles par nature qui, sur le plan du droit civil, sont considérés comme des biens immeubles par destination, est le suivant :

• **les biens meubles qui sont affectés au service et à l'exploitation d'un bien immeuble par nature** (article 522, premier alinéa, et article 524, premier et deuxième alinéas, du Code civil) sont traités, en matière de TVA, comme des biens meubles par nature, sans distinguer selon qu'ils sont vendus en même temps que le bien immeuble ou séparément. La livraison de ces biens est donc passible de la taxe.

Ainsi, par exemple, en cas de vente d'une usine (fonds et bâtiments) avec le matériel qui s'y trouve, la livraison est passible de la taxe en ce qui concerne le matériel, quel que soit le régime applicable au bien immeuble proprement dit (l'usine avec le fonds) ;

• **les biens meubles qui sont attachés à perpétuelle demeure** à un bien immeuble par nature (article 524, dernier alinéa, et article 525 du Code civil) suivent le régime du bien immeuble auquel ils sont attachés lorsqu'ils sont vendus en même temps que celui-ci. Il s’agit donc d’une vente immobilière pour le tout.

Une telle vente est constitutive d’une livraison normalement exemptée de la TVA.

Toutefois, lorsque ce bien immeuble est un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment « neuf » vendu avec application de la TVA, la vente des objets mobiliers attachés à cet immeuble est aussi en principe, soumise à la taxe ([article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

Lorsque les biens meubles sont séparés du bien immeuble et font l'objet d'une vente distincte, il convient de les traiter comme des biens meubles par nature.

Leur livraison suit donc le régime fiscal qui leur est propre, quel que soit le régime fiscal applicable à l'immeuble auquel ils étaient initialement attachés.

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### 4. Droits réels autres que le droit de propriété sur des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

#### A. Droits réels visés

L’article 15, paragraphe 2, point b, de la directive 2006/112/CE, précitée, transposé en droit belge, permet de considérer les droits réels donnant à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles comme des biens corporels ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9)), de sorte que la constitution ou la cession de tels droits doit être considérée comme une livraison de biens, au sens de l’[article 14, paragraphe 1er](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-14), de cette directive ([article 10, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10)).

La caractéristique fondamentale de la constitution d’un droit réel conférant à son titulaire un pouvoir d’utilisation sur un bien immeuble, « *qui lui est commune avec la location, est celle qui consiste à conférer à l’intéressé, pour une durée convenue et contre rémunération, le droit d’occuper un immeuble comme s’il en était propriétaire et d’exclure toute autre personne du bénéfice d’un tel droit* » (voir Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Goed Wonen, affaire [C-326/99](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-326-99-arret), du 04.10.2001, points 54 et 55).

Plus précisément, l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) considère comme des biens corporels, les droits réels autres que le droit de propriété qui confèrent à leur titulaire le droit d'user et de jouir d'un bien comme un propriétaire.

Pourtant, sur la base du Code civil, il s’agit de droits temporaires.

Bien que l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) n’énumère pas les droits réels visés, seuls **le droit de superficie, le droit d'emphytéose, l'usufruit (et ses dérivés, le droit d'usage et le droit d'habitation**) **et**, le cas échéant, **les servitudes** peuvent faire l'objet d'une livraison soumise à la TVA étant donné que, comme précisé ci-dessus, seuls ces droits accordent au titulaire un pouvoir d'utilisation économique.

Quant au droit d'usage et au droit d'habitation, bien qu'ils ne soient pas transmissibles, ils peuvent évidemment être constitués par le propriétaire au profit du bénéficiaire d’un tel droit.

Les droits réels visés font l’objet d’un commentaire au « Livre I : Assujettissement et opérations taxables – Chapitre 2 : Livraisons de biens, Section 3, titre 2, rubrique B ».

Le bien sur lequel porte le droit réel doit nécessairement être un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf.

En d'autres termes, la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel visé doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ou de la fraction de bâtiment sur lequel il porte (voir titre 3, rubrique B, de cette Section).

#### B. Exceptions dans le cadre du leasing immobilier

N'est pas considéré comme un bien corporel pour l'application de la TVA, le droit d'emphytéose :

• qui est constitué ou cédé par une entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles, dans le cadre d'un contrat de location-financement d'immeubles, au sens de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) (respect des conditions fixées à [l’arrêté royal n° 30 du 29.12.1992 relatif à l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d’immeubles](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af)).

La constitution ou la cession d'un tel droit dans le cadre d'un contrat de location - financement d'immeubles est, pour autant que ce contrat ne soit pas exempté de la TVA par l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), considérée comme une prestation de services ;

• qui fait l’objet d’une prestation de services constitutive d’une location immobilière, pour laquelle l’option en vue de la taxation, visée à l’[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), a été exercée (contrat ne respectant pas les conditions fixées à l’arrêté royal n° 30, précité).

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### 5. Terrains

#### A. Livraison d’un terrain, à bâtir ou non

Les livraisons de terrains, à bâtir ou non, sont en principe exemptées de la TVA, en vertu de l’article 44, § 3, 1°, a), premier alinéa, et b), premier alinéa, du Code de la TVA.

Conformément à l'[article 12, point 3, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12), précitée, les terrains nus ou aménagés, définis comme tels par les Etats membres, sont considérés comme des terrains à bâtir.

Les Etats membres, en définissant les terrains qui doivent être considérés comme des « terrains à bâtir », sont tenus de respecter l’objectif poursuivi par l’article 135, paragraphe 1, point k), de la directive 2006/112/CE, qui vise à n’exonérer de la TVA que les seules livraisons de terrains non bâtis qui ne sont pas destinés à supporter un édifice (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Woningstichting Maasdriel, affaire [C-543/11](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-543-11-arret), du 17.01.2013, point 30 et Arrêt K.H., affaire [C-71/18](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-71-18-arret), du 04.09.2019, point 53).

A cet égard, doivent être considérés comme des **terrains à bâtir simplement aménagés**, les terrains sur lesquels ont été effectués des travaux préalables à l'érection d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment, au sens usuel du terme (maison d'habitation…), tel le mesurage du terrain, le nivellement du sol, la démolition de constructions anciennes, la pose dans le sous-sol, avec immobilisation par nature, de tuyaux, de câbles, d'égouts, de conduites nécessaires pour le raccordement du lot au domaine public…

Dès lors, les livraisons à un futur constructeur de terrains simplement aménagés, tels les lots privatifs vendus à des particuliers dans le cadre d'un lotissement, sont, au même titre que les livraisons de terrains nus, exemptées de la TVA pour le tout, sur la base de l'[article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

La situation peut toutefois être différente pour le dénommé sol (terrain) attenant à un bâtiment ou à une fraction d’un bâtiment (voir rubrique B, de ce titre).

#### B. Livraison d’un terrain attenant à un bâtiment ou à une fraction d’un bâtiment

L’[article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) définit le sol attenant comme le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé **par la même personne, en même temps** que le bâtiment ou la fraction de bâtiment et attenant à ce bien. Il y a lieu de se référer à la (aux) parcelle(s) cadastrale(s) pour laquelle (lesquelles) un permis de bâtir a été obtenu (par exemple, en vertu d’une autorisation de bâtir ou de lotir).

Afin que le terrain attenant, tel que visé à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), soit taxé, il doit s’agir d’un terrain attenant à un « bâtiment neuf » ou à « une fraction d’un bâtiment neuf » qui fait l’objet d’une opération exclue de l’exemption prévue à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et qui est donc passible de la taxe.

Il faut en outre que le bâtiment ou la fraction de bâtiment et le terrain y attenant soient cédés en même temps et par une même personne.

Pour de plus amples précisions, il est renvoyé à la décision n° E.T. 119.318 du 28.10.2010.

#### C. Livraison d’un terrain et d’un bâtiment à démolir : opération unique ou non ?

La vente d’un bien immobilier composé d’un terrain et d’un bâtiment dont la démolition est envisagée n’est considérée comme formant une opération unique ayant pour objet la livraison d’un terrain non bâti et non celle d’un bâtiment et du sol y attenant que lorsque certaines circonstances objectives sont réunies, démontrant que la vente est si étroitement liée à la démolition du bâtiment que leur division revêtirait un caractère artificiel.

Sont visés, l’état d’avancement, à la date de la livraison d’un bien immobilier composé d’un terrain et d’un bâtiment, des travaux de démolition ou de transformation effectués par le vendeur, l’usage de ce bien immeuble à la même date ainsi que l’engagement du vendeur à réaliser des travaux de démolition en vue de permettre une construction future.

Partant, une opération de livraison d’un terrain supportant, à la date de cette livraison, un bâtiment pleinement opérationnel ne peut être qualifiée de livraison d’un « terrain à bâtir » lorsque cette opération est économiquement indépendante d’autres prestations et ne forme pas, avec celles-ci, une opération unique, même si l’intention des parties était que le bâtiment soit totalement ou partiellement démoli pour faire place à un nouveau bâtiment (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt K.H., affaire [C-71/18](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-71-18-arret), du 04.09.2019, points 42, 43, 61 et 62).

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### 6. Moment de la cession du bâtiment, de la fraction du bâtiment et du sol y attenant

#### A. Bâtiments ou fractions de bâtiments neufs

##### a. Règle

L'exemption contenue à l'[article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) est écartée pour les livraisons concrétisant :

• la cession de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant ;

• et la constitution, la cession ou la rétrocession de droits réels, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) portant sur de tels biens,

lorsque les conventions y relatives sont conclues au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments ou fractions de bâtiments.

**Les conventions susvisées doivent donc se placer avant l'expiration de ce délai**, afin que les livraisons concernées puissent bénéficier du régime TVA.

Cette règle s'applique également aux bâtiments ou fractions de bâtiments transformés **dont l’occupation ou l’utilisation a été interrompue** qui, par le fait des transformations, deviennent neufs et pour lesquels il doit être tenu compte de l'enrôlement modifié au précompte immobilier de ces bâtiments ou fractions de bâtiments transformés pour déterminer le point de départ du délai, sans préjudice de ce qui est mentionné au titre 3, rubrique C, de cette Section.

##### b. Notion d’occupation ou d’utilisation d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment

La question de savoir s'il se produit une occupation ou une utilisation des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) est essentiellement une **question de fait**.

A cet égard, aux fins de l'établissement d'un revenu cadastral, le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d'un bien immobilier bâti est tenu de déclarer spontanément l'occupation ou la location, si cette dernière précède l'occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et ce, dans les trente jours de l'événement (articles 471 et 473 du CIR 92). Le précompte immobilier est quant à lui établi au premier janvier de l'exercice d'imposition désigné par le millésime de l'année dont le revenu cadastral sert de base audit précompte (articles 254 et 255 du CIR 92).

Autrement dit, dans l'ordre normal et habituel, l'occupation entraîne l'attribution d'un revenu cadastral qui sert de base à l'enrôlement au précompte immobilier au 1 er janvier de l'année qui suit celle de l'occupation.

Pour les bâtiments ou fractions de bâtiments sujets à enrôlement, le dépôt de la déclaration spontanée requise par l'article 473 du CIR 92 ne peut constituer qu'une présomption d'occupation ou d'utilisation d’un tel bien au plus tard au moment de ce dépôt.

La preuve de la date réelle d'occupation ou d'utilisation d’un tel bien peut toutefois être administrée par tout élément de fait et tout moyen de droit.

## Exemples

• Le propriétaire d'un bâtiment dépose la déclaration requise par l'article 473 du CIR 92, le

05.01.2021.

Des renseignements recueillis par l'administration, il ressort toutefois que ce propriétaire est domicilié à l'adresse du bâtiment et occupe effectivement celui-ci depuis le 13.11.2020.

C'est évidemment cette date qui doit être prise en considération pour déterminer le délai endéans lequel le bâtiment peut toujours être considéré comme neuf. En l'espèce, le délai expire le 31.12.2022.

• Le dépôt par le propriétaire d'un bâtiment, de la déclaration requise par l'article 473 du CIR 92,

le 25.12.2020, constitue un élément sur base duquel l'administration pourrait présumer que l'occupation a eu lieu au courant de l'année 2020 et que donc le délai d'application de la TVA expire le 31.12.2022.

Toutefois, le propriétaire - vendeur a toujours la possibilité d'apporter la preuve que l'occupation effective du bâtiment a eu lieu après le dépôt de la déclaration en question, par exemple au 15.01.2021 et que dans ce cas, le délai n'expire que fin décembre 2023.

##### c. Occupation totale ou partielle d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment

Il n'est en principe pas nécessaire que le bâtiment ou la fraction de bâtiment soit utilisé ou occupé en totalité pour que commence à courir le délai d'application de la TVA.

Une occupation partielle est à cet égard suffisante.

Ainsi, par exemple, l'occupation du seul rez-de-chaussée d'une maison d'habitation unifamiliale fait courir le délai d'application de la TVA pour l'ensemble de l'habitation, nonobstant la circonstance que le reste de l'habitation n'est pas encore aménagé.

Toutefois, pour les bâtiments tels que les immeubles à appartements ou les immeubles de bureaux, dont la propriété est susceptible d'être répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes (comparaison avec l’article 577-3, du Code Civil), l'occupation ou l'utilisation d’un tel bien doit être appréciée lot par lot, étant entendu que les quotes - parts indivises dans les parties communes obéissent au régime applicable aux parties privatives auxquelles elles se rapportent.

## Exemple

Un assujetti visé à l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) cède, par acte notarié du 20.10.2022, un immeuble construit en 2017 et comportant 10 appartements, dont un était donné en location depuis le 01.07.2019 et un autre depuis le 01.01.2020.

A la date de l'acte, les autres appartements sont toujours inoccupés. L'immeuble est vendu à un seul acheteur pour un prix global de 2.000.000 EUR hors taxes, correspondant à une valeur de 200.000 euros, hors taxe, par appartement.

Seul l'appartement occupé depuis juillet 2019 ne peut être cédé avec application de la TVA. En effet, pour cet appartement, le délai est expiré le 31.12.2021.

En revanche, l'appartement occupé depuis le 01.01.2020 reste neuf jusqu'au 31.12.2022 et les appartements inoccupés sont évidemment encore neufs.

Il en résulte que la cession de l'immeuble dont il s'agit sera soumise à la TVA, à concurrence de la valeur des neufs appartements qui peuvent encore être cédés avec TVA, soit 1.800.000 euros.

La circonstance que l'occupation d'un appartement depuis le 01.07.2019 ait entraîné, *ipso facto*, l'utilisation de l'ensemble des parties communes, depuis cette date, reste sans incidence : seule la quotité indivise des parties communes se rapportant à cet appartement échappera à l'application de la TVA ; la valeur des quotités indivises relatives aux appartements vendus avec application de la TVA sera, en revanche, elle-même soumise à cette taxe.

##### d. Appartement ou villa utilisé comme bâtiment-témoin

Lorsqu'un appartement ou une villa n'est utilisé que pour les besoins des visites des candidats acheteurs (ce qui exclut, par exemple, toute occupation comme habitation ou aménagement comme bureau), cette utilisation ne fait pas démarrer le délai d'application de la TVA.

#### B. Bâtiments ou fractions de bâtiments anciens transformés dont l’occupation ou l’utilisation est ininterrompue

La référence à la première occupation ou à la première utilisation du bâtiment ou de la fraction de bâtiment ne présente en principe pas de difficultés particulières dès lors que cette occupation ou utilisation a été interrompue en raison de la nature ou de l'importance des travaux de transformation effectués, pendant la durée de ces travaux. Tel est normalement le cas lorsque les transformations sont radicales (voir rubrique A, sous-rubrique a, de ce titre).

Il n'est toutefois pas exclu que, dans certaines situations, l'occupation ou l'utilisation du bâtiment ou de la fraction de bâtiment ne soit **pas** interrompue en raison de l'exécution des transformations, et ce, nonobstant l'importance de celles-ci.

En principe, la cession de tels bâtiments ou fractions de bâtiments est exemptée de la taxe.

L'administration admet toutefois, malgré une occupation ou utilisation ininterrompue du bâtiment ou de la fraction de bâtiment, que la cession de tels biens puisse être imposée à la TVA sous certaines conditions, dont celles-ci qui doivent être remplies cumulativement :

• au cours des deux dernières années qui précèdent celle au cours de laquelle est déposée, auprès du team gestion PME ou GE compétent, la déclaration préalable prévue à l'[article 1er, 1°, de l'arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-a72c), précité, soit des modifications radicales sont intervenues, soit le montant cumulé des travaux de transformation effectués atteint les 60 % requis ;

• et le bâtiment ou la fraction de bâtiment est cédé au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de cette déclaration préalable.

Dans le cas où un bâtiment ou une fraction de bâtiment ancien transformé est considéré comme neuf parce que ce bien a été modifié dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et le cas échéant, sa destination (voir titre 3, rubrique C, premier cas, de cette Section), seules sont à prendre en considération, les modifications radicales que le bâtiment ou la fraction de bâtiment a subies, à compter de la deuxième année précédant l’année au cours de laquelle la déclaration préalable, précitée a été déposée.

En ce qui concerne l’application de la règle des 60 %, exposée au titre 3, rubrique C, troisième cas, de cette Section, l’administration estime que ce seuil doit être atteint au plus tard au moment de l’achèvement des travaux.

Il est important de préciser que la condition supplémentaire, prévue au numéro 59 de la [circulaire n° AAF 24/2002 (n° E.T. 103.009) du 06.12.2002](https://juriel.be/fr/circulaires/24-2002-aaf-immeuble-bati-42cf), implique que seul entre en ligne de compte, le montant des travaux de transformation effectués à compter de la deuxième année précédant l’année au cours de laquelle est déposée la déclaration préalable, visée à l’[article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-a72c), précité.

Les règles ainsi fixées s'appliquent, par exemple, lorsqu'il s'agit de maisons d'habitation privées, qui font l'objet de transformations progressives, s'étalant sur plusieurs années et dont la valeur cumulée peut même finalement dépasser largement la valeur vénale de ces bâtiments après transformation, ou encore dans le cas de certaines infrastructures industrielles, immobilisées par nature, dont certaines parties doivent être renouvelées régulièrement en raison de leur usure.

Par ailleurs, seule la taxe ayant grevé les travaux effectués à partir du début de la période prévue ci-dessus peut être prise en considération pour l'exercice du droit à déduction de la TVA en amont.

#### C. Début de la période d’application de la TVA : cas particulier relatif à un bien futur

Un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment peut être vendu sur plan, c'est-à-dire avant que la construction soit commencée.

Concernant l'application de la TVA, aucun délai n'a été fixé pour le commencement des travaux après la vente sur plan.

La cession avant l'érection du bâtiment ou de la fraction de bâtiment peut se situer un mois, un an ou même plus, avant que les travaux aient commencé.

Un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) peut également concerner un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment futur et peut par conséquent faire l'objet d'une livraison, au sens de l'[article 10, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10).

Cela n'empêche cependant pas que la TVA puisse être exigible antérieurement (voir titre 10, de cette Section).

#### D. Fin de la période d’application de la TVA

La période d'application de la TVA s'étend, en règle, jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1).

A défaut de nouvelle occupation ou utilisation d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment ancien radicalement transformé, à certaines conditions et par tolérance administrative, cette période s'étend jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle du dépôt de la déclaration préalable relative à l’option pour la taxation de la cession d’un tel bien (voir rubrique B, de ce titre).

#### E. Cas particulier : cession d’un bien immobilier sous condition suspensive

Il convient de souligner une particularité en matière immobilière selon laquelle, pour l'application des articles [8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) et [44, § 3, 1°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de la TVA, on ne tient pas compte d'une cession sous condition suspensive, lorsque cette condition ne se réalise pas pendant le délai prévu par ces dispositions. Dès lors, dans l'hypothèse où la condition se réalise après le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment, l'aliénation de ce bien ne peut s’effectuer avec application de la TVA.

#### F. Preuve du moment de la cession d’un bien immobilier

Quand la cession d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur de tels biens est taxée, la TVA payée en amont peut être déduite totalement ou partiellement, selon les règles normales.

Cette déduction n'est évidemment pas possible lorsque cette livraison est soumise au droit proportionnel d'enregistrement.

Dès lors, il est important que la cession concernée ait lieu dans le délai fixé par la loi.

La preuve de cette cession ne peut être fournie que par un acte dont **la date peut être opposée aux tiers** (par exemple, un acte notarié ou un acte sous seing privé qui a acquis date certaine, notamment par la formalité de l'enregistrement ou par le décès de l'un des signataires).

L'administration admet cependant que la preuve de la date de ladite cession peut résulter aussi **d'éléments extrinsèques** aux actes et documents émanant des parties elles-mêmes, par exemple, le paiement du prix par virement bancaire ou postal, la communication de l'acte à une administration publique, la demande de prêt adressée par l'une des parties à un organisme de crédit...

Il va également de soi que si le bâtiment ou la fraction de bâtiment en question fait l'objet d'une mise à disposition matérielle permettant d'établir que celle-ci découle du transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, la livraison s'opère lors de cette mise à disposition matérielle, nonobstant l'absence de transfert de propriété juridique.

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### 7. Qualité du cédant

Il est important d’examiner la qualité de la personne qui cède un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant ou encore constitue, cède ou rétrocède un droit réel accordant un pouvoir d’utilisation sur un tel bien ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9)).

Une telle livraison effectuée par cette personne se rattache ou pas à une activité économique, qu’il convient le cas échéant de distinguer, comme dans le tableau comparatif ci-dessous.

| Rattachement de la livraison concernée à une activité économique exercée par le cédant, qui consiste en : |  | Pas de rattachement de la livraison concernée à une activité économique exercée par le cédant |
| --- | --- | --- |
| des livraisons habituelles de biens immobiliers neufs avec TVA | des opérations autres que des livraisons habituelles de biens immobiliers neufs avec TVA |  |
| Régime TVA de plein droit à l’égard de telles livraisons habituelles | Choix du régime TVA à l’égard d’une livraison occasionnelle d’un bien immobilier neuf | Choix du régime TVA à l’égard d’une livraison occasionnelle d’un bien immobilier neuf |
| Le cédant est un assujetti agissant en tant que tel, au sens des articles [4, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4), et [12, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), du Code de la TVA (constructeur ou acheteur - revendeur professionnel) | Le cédant est un assujetti agissant en tant que tel, au sens de l’[article 4, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) (pas au sens de l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) | Le cédant est un non - assujetti ou un assujetti n’agissant pas en tant que tel, qui opte pour l’assujettissement occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)) |
| Exemption ([article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) exclue de plein droit pour ces livraisons habituelles, vu la qualité de constructeur ou d’acheteur -revendeur professionnel du cédant.Taxation obligatoire (voir rubrique A, de ce titre, première catégorie) | Exemption, en principe, pour cette livraison occasionnelle ([article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)), vu que le cédant n’est pas un constructeur ou acheteur - revendeur professionnel .Option par le cédant pour la taxation (voir rubrique B, de ce titre, deuxième catégorie) | Exemption ([article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) exclue de plein droit pour cette livraison occasionnelle, vu la qualité d’assujetti du cédant, acquise par option, à cet effet.Taxation obligatoire (voir rubrique C, de ce titre, troisième catégorie) |

Le tableau ci-dessus fait apparaître trois catégories d’assujettis.

#### A. Première catégorie : l’assujetti exerçant une activité économique habituelle consistant en des livraisons de biens immobiliers neufs sous le régime de la TVA ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) – Taxation de plein droit

##### a. Assujetti visé

Est concerné, l’assujetti au sens de l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), qui a de plein droit la qualité d'assujetti, au sens de l'[article 4, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) (désigné, ci-dessous, comme constructeur professionnel ou promoteur ou développeur immobilier).

Une personne physique ou morale est considérée comme un constructeur professionnel assujetti, au sens de l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), dès qu’elle extériorise par des actes non équivoques la volonté de céder à titre onéreux et de manière habituelle des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs et le sol y attenant ou encore de constituer, céder ou rétrocéder de la même manière un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien.

Le point de départ de l’assujettissement ne dépend pas de l’exécution effective d’une telle livraison ou d’une constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel, précité ([Arrêt de la Cour de Cassation n° F.18.0119.N du 14.05.2020](https://juriel.be/fr/jurisprudence/constructeur-professionnel-batiments-paiement-taxe-cassation-bruxelles-2020-05-14-3169), point 6).

Dès lors, ladite personne peut opérer, selon les règles normales et dès qu'elle pose les actes précités, la déduction des taxes en amont relatives à cette activité.

Il s’agit donc de l'assujetti dont **l'activité économique habituelle** consiste :

• à céder, à titre onéreux, des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), qu'il a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces biens ;

• et/ou à constituer à titre onéreux, dans le délai précité, un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ;

• et/ou à céder ou rétrocéder, à titre onéreux et dans le délai précité un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe.

##### b. Présomption légale

En vertu de l'[article 64, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64), tous les biens qui sont achetés ou produits pour être vendus - pour autant bien entendu que ces biens puissent faire l'objet d'une opération taxée, ce qui n'est le cas que pour les bâtiments ou fractions de bâtiments qualifiés de neufs et le sol y attenant ainsi que pour les droits réels sur de tels biens - sont présumés, jusqu'à preuve du contraire, avoir été livrés dans les conditions qui rendent la TVA exigible.

Il appartient à la personne, visée à la sous-rubrique a), de cette rubrique, d'apporter la preuve contraire à la présomption contenue à l'[article 64, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64). Cette personne doit en effet démontrer que les bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant qu'elle a construits, fait construire ou acquis avec application de la TVA ou les droits réels, visés à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur de tels biens, soit sont encore en stock, soit ont connu une destination, qui pour l'une ou l'autre raison, n'a pas rendu la TVA exigible.

Dans cette situation, il convient de préciser que la cession de bâtiments ou de fractions de bâtiments neufs et du sol y attenant ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel, précité sur de tels biens par le promoteur immobilier susvisé, avec application des droits proportionnels d'enregistrement ne constitue pas une preuve pouvant renverser la présomption contenue à l'[article 64, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64), de sorte que la TVA est exigible, même si les opérations mentionnées ci-dessus ont été soumises aux droits d'enregistrement.

Par souci d’exhaustivité, il convient aussi de mentionner qu’en vertu de l'article 159, 8°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, la cession de bâtiments ou de fractions de bâtiments neufs et du sol y attenant, la constitution, la cession ou la rétrocession de droits réels précités sur de tels biens ne bénéficie d'une exemption du droit proportionnel d'enregistrement que pour autant que l'opération soit effectivement soumise à la TVA.

##### c. Sociétés régionales du logement et sociétés agréées par celles-ci pour le logement social. Organismes publics

Les sociétés de logement social, dont l'activité régulière consiste dans l'érection de biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), en vue de les céder, sont des assujettis à la TVA, sur la base de l'[article 4, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4). Ces sociétés sont en fait des promoteurs immobiliers, au sens de l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12).

Les services et régies des provinces et des communes et certains établissements publics peuvent également procéder à la construction de biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), en vue de leur vente.

Ceux-ci sont donc des assujettis à la TVA pour cette activité, dans la mesure où le non -assujettissement conduirait à des distorsions de concurrence d'une certaine importance ([article 6, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-6) ([circulaire AGFisc n° 42/2015 (n° E.T. 125.567) du 10.12.2015](https://juriel.be/fr/circulaires/42-2015-agfisc-redevable-impot-organisme-droit-5e0a), numéros 15 à 17 ; [décision n° E.T. 129.914 du 27.04.2016](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-129-914-assujettissement-organisme-droit-public-mise-7e95) et [circulaire 2017/C/91 du 22.12.2017 concernant des cas d'application pratiques relatifs à l'assujettissement des organismes de droit public](https://juriel.be/fr/circulaires/2017-c-91-concernant-cas-application-pratique-assujettissement-8182) (n° E.T. 130.932)).

#### B. Deuxième catégorie : tout assujetti avec ou sans droit à déduction exerçant une activité économique autre que celle visée sous la rubrique A, de ce titre – Option pour la taxation

##### a. Assujetti visé

L'assujetti concerné est celui **dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle**, avec application de la TVA, de biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) (voir rubrique A, de ce titre) mais qui occasionnellement :

• cède à titre onéreux, dans le délai visé à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment (et le sol y attenant) qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe et utilisé dans le cadre de son activité économique ([article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) ;

• ou constitue à titre onéreux, dans le délai précité, un droit réel visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur ledit bien qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ([article 44, § 3, 1°, b), troisième tiret, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) ;

• ou cède ou rétrocède à titre onéreux, dans le même délai, un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe ([article 44, § 3, 1°, b), troisième tiret, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

La circonstance que l'activité économique exercée habituellement soit exemptée ou non de la taxe n'a pas d'influence sur la présente disposition.

Il peut donc s’agir, par exemple, d’un médecin ou d’un avocat qui cède le bâtiment encore neuf qu'il occupait pour les besoins de son cabinet.

L'assujetti concerné qui dispose d'un droit à déduction peut, sans application de la TVA, céder le bâtiment ou la fraction de bâtiment (et le sol y attenant) susvisé ou constituer, cèder ou rétrocèder un droit réel, précité sur ce bien :

• soit parce qu’il ne s'agit plus d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf ;

• soit parce qu’il n'a pas, pour cette cession, opté pour le régime de la TVA.

Dans ce cas, il est tenu de revoir la déduction de la TVA grevant la construction ou encore l'acquisition dudit bien ou du droit réel, précité relatif à ce bien, conformément à l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) et aux articles [6](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-00d1), [9](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), [10, 4°](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10) et [11](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b) de [l'arrêté royal n° 3 du 10.12.1969 relatif aux déductions pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c).

##### b. Option pour la taxation de la livraison occasionnelle

Bien que la personne visée à la sous- rubrique a, de cette rubrique ait déjà la qualité d'assujetti avec ou sans droit à déduction en raison de l'exercice d'une activité économique, la cession occasionnelle d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ou la constitution, cession ou rétrocession occasionnelle d'un droit réel précité sur un tel bien, même si ce dernier est considéré comme neuf et utilisé dans le cadre de cette activité économique, ne tombent pas de plein droit sous le régime de la TVA.

Afin qu’une telle opération soit taxée, il est requis que **l'option pour sa taxation soit levée, dans le délai visé à l'**[**article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA**](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Par ailleurs, **cette option est limitée au bâtiment ou à la fraction du bâtiment et au sol y attenant qui fait l'objet de l'opération juridique**.

Ainsi, un épicier qui vend deux bâtiments neufs et le sol y attenant, dans lesquels il exerçait son activité économique, doit lever l'option pour la taxation à l’égard de chacune des ventes.

La personne concernée ici qui, uniquement de manière occasionnelle, cède à titre onéreux des biens neufs visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) ou constitue, cède ou rétrocède à titre onéreux un droit réel précité sur un tel bien, ne peut pas soumettre de plein droit cette opération à la TVA.

Elle peut cependant opter pour placer une telle opération sous le régime de la TVA, de façon à ce que la TVA ayant grevé les opérations en amont liées drectement à la cession du bâtiment, de la fraction de bâtiment neuf et du sol y attenant ou à la livraison d’un droit réel précité sur un tel bien puisse être récupérée :

• soit totalement si le cédant est un assujetti qui a la qualité d'assujetti sans droit à déduction (par exemple, un médecin qui vend son appartement neuf qu'il utilisait comme cabinet) ;

• soit partiellement, dans la mesure où la TVA initiale n'a pas pu être entièrement déduite par un assujetti avec droit à déduction (par exemple, un boulanger qui vend une maison neuve qu'il a utilisée partiellement pour son activité économique ou un psychologue assujetti mixte qui vend son appartement neuf érigé à usage de bureau) ; (voir sous-rubrique d, de cette rubrique).

L'intérêt de l'option est dès lors d'ouvrir, dans le chef de celui qui opte pour l'application de la TVA lors de la livraison précitée, une déduction de la TVA ayant grevé les opérations en rapport direct avec cette livraison et qu’il n’a pas encore pu opérer.

L'assujetti avec droit à déduction total qui a déjà pu opérer totalement cette déduction ne doit pas en opérer la révision, en cas de vente du bâtiment, d’une fraction du bâtiment et du sol y attenant avec application de la TVA, ce qui devrait être le cas si de tels biens étaient revendus sous le régime des droits d'enregistrement.

L'option, qui appartient à la personne qui dispose d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf ou d'un droit réel précité sur un tel bien, peut également être exercée par le notaire chargé de la vente sur saisie-exécution et par le curateur de la faillite, en cas de vente à la requête de ce curateur ([circulaire n° 26/1978 du 31.08.1978](https://juriel.be/fr/circulaires/26-1978-54d4), numéro 21, modifiée par la [circulaire n° 8/1994 du 29.03.1994](https://juriel.be/fr/circulaires/8-1994-15e0)).

Par ailleurs, lorsque, conformément aux articles [11](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) et [18, § 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18), du Code de la TVA, aucune TVA n’est due lors de la cession d’un tel bien, l’exercice de l’option et l’accomplissement des formalités, prévues par l’arrêté royal n° 14, précité, n’ont toutefois pas de raison d’être. En effet, cette cession n’est pas considérée comme une livraison d’un bien et la fiction de continuité de la personne du cédant par le cessionnaire s’applique ([circulaire AFER n° 46/2009 (n° E.T. 110.663) du 30.09.2009](https://juriel.be/fr/circulaires/46-2009-afer-champ-application-tva-activite-4e9e), point IV, 1).

A ce propos, monsieur le ministre des Finances de l’époque a précisé qu'une telle option n'est en fait pas « interdite » mais que, en soi, elle n'a tout simplement pas légalement lieu d'être exercée.

En effet, la mention de l'application de l'[article 11 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) dans le premier acte qui forme, entre le cédant et le cessionnaire, titre de la cession du bâtiment ou de la fraction du bâtiment reflète à suffisance la volonté de faire entrer ladite cession dans la sphère TVA, même si elle n'est pas constitutive d'une livraison ([question parlementaire écrite n° 107 de monsieur le Représentant Christian Brotcorne du 16.12.2009](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/107-cession-branche-activite-universalite-biens-c9b1)).

##### c. Moment et forme de l'option

L'intention d'effectuer l'opération précitée, visée à la sous- rubrique b, de cette rubrique, avec application de la TVA doit être manifestée tant vis-à-vis de l'Etat que vis-à-vis du cocontractant.

**•** **A l'égard de l'Etat**

Afin de placer l'opération précitée sous le régime de la TVA, la personne qui l'effectue est tenue de déposer au team gestion PME ou GE dont elle relève, une déclaration préalable, établie en double exemplaire.

Dans cette déclaration, elle manifeste son intention d'effectuer ladite opération avec application de la taxe sur la valeur ajoutée ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-a72c), précité).

Les formulaires servant à la rédaction de cette déclaration peuvent être obtenus auprès des teams gestion PME ou GE. L'un des exemplaires, revêtu d'une formule de réception, est remis au cédant.

Cette déclaration peut se rapporter à un ou plusieurs bâtiments, fractions de bâtiments et au sol y attenant.

Elle peut être révoquée, en tout ou en partie, aussi longtemps que la cession d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ou la constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens n'est pas conclue.

En outre, elle reste sans suite lorsque la personne concernée n'a pas manifesté à son cocontractant son intention d'effectuer l'opération avec application de la TVA de la manière prévue à l’égard du cocontractant, indiquée ci-dessous.

Enfin, la déclaration peut être introduite avant qu'il ne soit question d'une quelconque opération mais elle doit l'être avant la conclusion du contrat.

Toutefois, la personne qui n'a pas déposé la déclaration dans le délai requis, peut être relevée de la déchéance du droit d'opter pour la qualité d'assujetti lorsque les circonstances permettent d'établir que les parties ont, sans équivoque, entendu soumettre l'opération concernée à la TVA. Le caractère non équivoque de l'intention des parties ressortira en règle de la promesse de vente dans laquelle elles ont défini les éléments essentiels et substantiels du contrat de vente qui sera éventuellement conclu ([question parlementaire écrite n° 227 de madame la Représentante Veerle Wouters du 18.01.2011](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/227-construction-neuve-vente-immeuble-assujetti-b131)).

Il n'en reste pas moins que la personne concernée doit s'être conformée, à l’égard du cocontractant, aux exigences mentionnées ci-dessous.

**•** **A l'égard du cocontractant**

Afin d’appliquer la TVA sur la cession du bâtiment ou de la fraction de bâtiment neuf ou sur la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel précité sur un tel bien, il est, de plus, exigé que le cédant, constituant ou rétrocédant informe son cocontractant de l'intention d'effectuer cette opération avec paiement de la TVA.

Il ne peut accomplir cette formalité que par une **mention appropriée à insérer dans le premier acte qui forme, entre eux, titre de l'opération en question** ([article 1er, 2°, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-a72c), précité).

Bien que la promesse de contrat ne puisse, en soi, être considérée comme un premier acte qui forme titre de la convention d'aliénation, de constitution, de cession et de rétrocession, l'intention des parties sera reflétée par la promesse de vente ([question parlementaire écrite n° 227 de madame la Représentante Veerle Wouters du 18.01.2011](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/227-construction-neuve-vente-immeuble-assujetti-b131)).

Lorsque le premier acte, qui forme titre entre les parties de l'opération, est confirmé par un acte authentique présenté à la formalité de l'enregistrement avant ce premier acte, l'administration admet cependant que l'opération soit soumise à la TVA et non au droit d'enregistrement si la mention précitée est insérée dans cet acte authentique ou au pied de cet acte pour autant que, dans ce dernier cas, elle soit signée par les deux parties.

En cas de vente publique, le vendeur informe en règle l'acheteur de son intention d'effectuer la cession concernée avec application de la TVA, au moyen d'une mention insérée dans l'acte d'adjudication définitive.

La question a été posée si la condition dont il est ici question est également remplie lorsque le cahier des charges relatif à la vente publique contient une clause qui stipule que la vente sera soumise à la TVA en cas de vente à un tiers et au droit d'enregistrement en cas de vente à un covendeur. Bien que le cahier des charges ne soit pas en tant que tel un acte qui forme titre de la cession, la réponse est affirmative. Il va de soi que lors de l'adjudication définitive, la clause contenue dans le cahier des charges doit être observée afin d'éviter que les candidats-acheteurs ne soient induits en erreur.

Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant ont été exposés en vente publique et qu'ils ont été adjugés sous réserve de la faculté de surenchère, la cession ne peut avoir lieu avec application de la TVA lorsque seul le procès-verbal constatant l'absence de surenchère fait état de l'intention de l'adjudicataire d'acquérir le bien avec application de la taxe ([décision n° E.T. 19.885 du 28.05.1975](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-19-885-decheance-option-relevement-tva-951c)).

##### d. Paiement de la TVA exigible sur la livraison occasionnelle

**•** **Obligation de dépôt d’une déclaration particulière**

La personne qui, dans le cadre d'une activité économique autre que celle de promoteur immobilier, cède un bâtiment, une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant, constitue un droit réel au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens, le cède ou le rétrocède et a opté pour soumettre à la taxe cette opération occasionnelle, doit, pour cette opération, déposer une déclaration particulière ([article 2, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-6dc0), précité).

La TVA exigible sur cette opération ne peut toutefois **pas être reprise dans la déclaration périodique à la TVA**, prévue à l'[article 53, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53), qu'elle doit, le cas échéant, déposer pour l'exercice de son activité économique habituelle.

Ladite déclaration particulière (formulaire 104.5) doit être déposée, en triple exemplaire, au team gestion PME ou GE dont relève le cédant. Ce dernier recevra en retour un exemplaire de cette déclaration revêtu d'une formule de réception et portant la mention du numéro du compte courant postal auquel la TVA exigible doit être versée.

**•** **Moment du dépôt de la déclaration particulière**

La déclaration particulière doit être déposée dans le mois à compter du moment où la taxe est exigible sur la totalité de la base de perception ([article 2, deuxième alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-6dc0)).

Aucune déclaration ne doit être déposée avant ce moment, même si, en vertu de l'[article 17, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), une taxe est exigible antérieurement sur une partie du prix de la livraison relative au bâtiment, à la fraction de bâtiment et au sol y attenant (par exemple, sur un paiement effectué par l'acheteur avant le fait générateur de la livraison).

**•** **Calcul de la TVA exigible sur la livraison – Déduction**

o Cession du bâtiment, de la fraction de bâtiment neuf et du sol y attenant

Lorsque l'opération consiste en la cession d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant, la TVA est calculée sur tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le cédant de la part de celui à qui le bien est cédé ou d'un tiers ([article 26, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-26)).

En vertu de l’[article 4, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art4), le cédant peut **déduire**, de la taxe due sur cette cession, **les taxes ayant grevé** :

\- **les biens d’investissement immobiliers** ([article 9, § 2, deuxième alinéa, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité), à savoir les opérations tendant ou concourant à l'érection des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) et l’acquisition de biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) ;

\- les opérations **en rapport direct** avec la cession.

Par conséquent, le cédant ne peut **pas** **déduire** la taxe grevant :

\- ses frais généraux ;

\- les services (courtage, publicité...) relatifs à lalocation préalable du bâtiment ou de la fraction du bâtiment ([décision n° E.T. 16.214 du 03.08.1977](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-16-214-courtage-publicite-deduction-5830)).

## Exemple

Durant l'année 2021, un médecin fait ériger une villa pour le prix de 250.000 euros, dans la perspective de l'utiliser partiellement pour ses besoins privés et partiellement pour ses besoins professionnels.

Les honoraires de l'architecte se sont élevés à 15.000 euros.

Ce bâtiment est cependant vendu la même année pour le prix de 500.000 euros et le vendeur manifeste l'intention d'effectuer la cession avec application de la TVA.

| TVA exigible sur la vente |  |  |
| --- | --- | --- |
| 500.000 euros à 21 % = |  | 105.000 euros |
| TVA déductible : |  |  |
| 250.000 euros à 21 % = | 52.500 eurso |  |
| 15.000 euros à 21 % = | +3.150 euros |  |
|  | 55.650 euros | -55.650 euros |
| A payer à l’Etat : |  | 49.350 euros |

Afin de pouvoir exercer son droit à la déduction, le vendeur doit être en possession des factures ou documents visés à l’[article 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-e9dd) de [l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c), précité ([article 4, quatrième alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art4), précité).

Il doit être en possession de ces documents au moment où il dépose la déclaration au moyen de laquelle il opère la déduction. Si tel n'est pas le cas, la déduction serait provisoirement limitée à la TVA pour laquelle il détient des factures.

Notamment, si dans l'exemple ci-dessus, le vendeur n'avait reçu de l'entrepreneur des factures que pour 225.000 euros, la déduction serait limitée à :

| 225.000 euros à 21 % = | 47.250 euros |
| --- | --- |
| 15.000 euros à 21% = | +3.150 euros |
|  | 50.400 euros |

De ce fait, il devrait payer : 105.000 euros – 50.400 euros, soit 54.600 euros.

Le vendeur, qui reçoit ultérieurement de l'entrepreneur une facture pour le solde de 25.000 euros, peut alors exercer son droit à une déduction complémentaire de 5.250 euros (25.000 euros à 21 %) dans le respect du délai prévu à l’[article 5, § 2, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art5).

Ces 5.250 euros lui seront remboursés moyennant l'introduction d'une demande auprès du team gestion PME ou GE dont il relève (voir « Livre IV : Paiement de la taxe – Chapitre 14 : Restitutions de la taxe »).

o Constitution d'un droit réel sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant

En vertu de l’[article 4, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art4), la personne qui constitue un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur un bâtiment, une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant peut bénéficier d’un **droit à déduction** relativement aux taxes ayant grevé les opérations tendant ou concourant directement :

\- à l'érection du bâtiment ou de la fraction de bâtiment ;

\- **ou** à l'acquisition du bâtiment ou de la fraction de ce bâtiment et du sol y attenant ;

\- **et** relativement aux taxes grevant les opérations en rapport direct avec la constitution d'un tel droit.

A cet égard, l'administration admet que les services de conseillers, qui sont utilisés pour la constitution d'un droit réel précité, soient considérés comme des opérations qui ont un rapport direct avec la constitution d'un tel droit.

o Cession ou rétrocession d'un droit réel sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant

En vertu de l’[article 4, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art4), le cédant ou le rétrocédant d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant **peut déduire**, de la taxe due sur cette opération, les taxes qui ont grevé :

\- la constitution ou la cession d’un tel droit réel ;

\- et les opérations en rapport direct avec une telle opération.

**•** **Moment du paiement de la TVA**

En vertu de l’[article 2, troisième alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-6dc0) précité, la TVA, dont la déclaration particulière à déposer constate la débition, doit être acquittée **dans le délai fixé pour le dépôt de cette déclaration**, c'est-à-dire dans le mois à compter du moment où la taxe applicable à l'opération est exigible sur la totalité de la base de perception (voir sous-rubrique d, deuxième point, de cette rubrique).

Aucune taxe ne doit être acquittée avant ce moment, même si, en vertu de l'[article 17, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), une taxe est exigible antérieurement sur une partie du prix (par exemple, sur un paiement effectué par l'acheteur avant le moment où la livraison du bien concerné est effectuée).

**•** **Une déclaration par opération taxable**

En principe, une déclaration doit être déposée **pour chaque livraison** d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ainsi que pour chaque constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens ([article 2, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-6dc0)).

Cependant, rien n'empêche l'assujetti qui exerce l'option pour soumettre de telles opérations à la taxe d’insérer plusieurs livraisons dans une même déclaration, pour autant que cette déclaration soit déposée à temps, pour toutes les opérations imposables en question.

#### C. Troisième catégorie : la personne n’agissant aucunement dans l’exercice d’une activité économique - Option pour la qualité d’assujetti occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8))

##### a. Assujetti visé

La personne concernée est celle qui **autrement que dans l’exercice d’une** **activité économique**, telle que visée à l'[article 4, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) et de manière occasionnelle :

• cède avec application de la TVA, à titre onéreux et dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), le bâtiment ou la fraction de bâtiment et le sol y attenant, qu'elle a construit, fait construire ou acquis avec application de la TVA ;

• ou constitue avec application de la TVA, à titre onéreux et dans le même délai un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien ;

• ou encore cède ou rétrocède avec application de la TVA, à titre onéreux et dans le même délai, un droit réel, précité sur un tel bien.

Appartiennent notamment à cette catégorie, les particuliers, les personnes morales non assujetties, les organismes publics visés à l'[article 6, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-6) et les personnes qui exercent une activité économique mais dont les opérations susvisées sont étrangères à cette activité.

Ainsi, il peut s’agir, par exemple :

• d’un fonctionnaire qui vend le bâtiment neuf qu'il a construit ;

• d’un médecin ou d’un avocat qui vend son habitation privée neuve, acquise avec TVA.

Une des conditions de base de l’application de l’assujettissement occasionnel, prévu à l’[article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) est que l’acquisition originelle d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf par, notamment, un particulier doit se réaliser avec application de la TVA. Si une telle acquisition a été réalisée avec application des droits d’enregistrement, cette condition n’est pas remplie et la revente du bien ne peut s’effectuer avec TVA.

##### b. Option pour la qualité d'assujetti (articles 8 et 44, § 3, 1°, a), deuxième tiret ou b), deuxième tiret, du Code de la TVA)

Tout comme la personne visée sous la rubrique B, de ce titre, qui dispose déjà de la qualité d'assujetti mais qui doit lever l'option pour la taxation de l'opération qu'elle réalise occasionnellement (cession d'un bâtiment, d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant ou constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur un tel bien), la personne visée sous la rubrique C, de ce titre, doit également lever une option mais celle-ci est requise afin de disposer de la qualité d'assujetti, au regard de l'opération occasionnelle concernée.

Dans les deux cas, la levée de l'option a néanmoins le même but, à savoir placer la cession des biens concernés ou la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel, précité sur de tels biens sous le régime de la TVA.

##### c. Moment où naît la qualité d'assujetti

La personne visée sous la rubrique C, de ce titre acquiert la qualité d'assujetti **au moment de la cession avec TVA** du bâtiment, de la fraction du bâtiment neuf et du sol y attenant ou au moment **de la constitution, cession ou rétrocession avec TVA** d’un droit réel, précité sur de tels biens.

La levée de l'option est donc requise pour disposer de cette qualité d'assujetti (voir titre 7, rubrique B, sous-rubrique c, de cette Section).

##### d. Renvoi

Ce qui est mentionné à l’égard de l’option à la rubrique B, de ce titre, est applicable *mutatis mutandis* aux assujettis visés sous la présente rubrique C, de ce titre.

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### 8. Nature du contrat

Par application combinée des articles [2, premier alinéa](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-2) et [10, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10), du Code de la TVA, une livraison d’un bien soumise à la TVA exige la réunion des éléments suivants :

• un contrat à titre onéreux (voir rubrique A, de ce titre) ;

• un contrat translatif ou déclaratif (voir rubrique B, de ce titre).

Une absence de contrat (expropriation) peut également entraîner une telle livraison soumise à la TVA (articles [2, premier alinéa](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-2) et [10, § 2, a)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10), du Code de la TVA) ; (voir rubrique C, de ce titre).

#### A. Contrat à titre onéreux

Afin que la TVA soit exigible sur la cession avec TVA d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ou sur la constitution, cession rétrocession d'un droit réel au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur de tels biens, il est requis, en règle, que l'opération ait lieu en exécution d'un contrat à titre onéreux. C’est le cas lorsque le cessionnaire doit fournir une contrepartie au cédant.

Il convient de remarquer que la transmission de tels biens à titre gratuit ou la constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, précité sur de tels biens à titre gratuit n'est, en principe, pas soumise à la TVA sous réserve que le prélèvement de tels biens en vue d’une donation est, sous certaines conditions, assimilé à une livraison à titre onéreux, rendant alors la taxe exigible ([article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) ; voir titre 12, de cette Section).

#### B. Contrat translatif ou déclaratif

##### a. Transfert du droit de propriété

Le contrat peut avoir pour objet la propriété d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant ou un des droits réels, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), donnant à son titulaire un pouvoir d’utilisation sur un tel bien.

La propriété se transmet mais ne s’éteint pas. Seule la disparition de la chose peut faire disparaître la propriété alors que l’usufruit, l’emphytéose ou la superficie sont des droits à caractère temporaire.

Le droit de propriété connaît des extensions et des limitations.

**•** **Extensions du droit de propriété**

Le propriétaire d’un bien, meuble ou immeuble, a droit à tout ce que ce bien produit et à tout ce qui s’y s’unit. Ce droit s’appelle droit d’accession (article 546 du Code civil).

Le propriétaire d’un terrain devient automatiquement, par l’effet de la loi, propriétaire des constructions qui y sont érigées.

Le mécanisme de l’accession en matière immobilière est régi par l’article 555 du Code civil.

Le transfert d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment par accession (par l’effet de la loi) au propriétaire du terrain est une livraison d’un bien, visée à l’[article 10, § 2, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10).

**•** **Limitations du droit de propriété**

Le droit de propriété connaît des limites :

o dans l’intérêt général, en matière d’expropriation. L'expropriation d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant est assimilée, pour l'application de la TVA, à une livraison à titre onéreux ([article 10, § 2, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10) ; voir rubrique C, de ce titre) ;

o dans l’intérêt du voisinage, par exemple, en ce qui concerne des servitudes visées à l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) et pouvant être imposées à certaines propriétés.

##### b. Les contrats usuels

Abstraction faite des particularités citées à la sous-rubrique a, de cette rubrique, le cas d'application habituel d’un contrat translatif ou déclaratif est **la vente**.

Celle-ci peut aussi bien porter sur la pleine propriété que sur la nue-propriété ([décision n° E.T. 20.368 du 12.11.1975](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-20-368-nue-propriete-cession-tva-ba32)) et, par extension, sur les opérations relatives aux droits réels, visés à l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) (voir titre 4, de cette Section).

La **vente sous condition résolutoire** et la **vente avec transfert différé de la propriété** rendent la TVA exigible sans qu'il faille attendre l'accomplissement de la condition ou le transfert effectif de la propriété, pour autant que se produise une livraison de biens (bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant ou droits réels, précités), telle que visée à l'[article 10, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10).

La vente avec rente viagère constitue un exemple de vente avec transfert différé de la propriété.

Par contre, en ce qui concerne la **vente sous condition suspensive**, la TVA n'est exigible que lors de la réalisation de la condition, encore faut-il que celle-ci se place à un moment où le bâtiment ou la fraction de bâtiment est encore considéré comme neuf.

Dans le cas contraire, cette vente fera nécessairement l'objet d'une exemption de la TVA, en vertu de l'[article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

**L'échange** comporte deux transmissions réciproques. La TVA peut être due sur chacune de ces transmissions.

Quand la TVA n'est pas due sur la transmission d'un des immeubles échangés (en raison de la nature du bien ou de la qualité du cédant), le droit proportionnel d'enregistrement est alors perçu sur la transmission de ce bien et la TVA est perçue sur la transmission de l'autre bien.

La TVA est également exigible sur **l'apport en société**. A cet égard, il n'y a pas lieu de distinguer selon qu'il s'agit d'un apport pur et simple (rémunéré par des actions) ou d'un apport mixte (rémunéré par des actions et d'autres biens).

Dans les conditions prévues à l’[article 11 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11), n’est cependant pas considérée comme une livraison, l'apport d'une universalité de biens ou d'une branche d'activité comprenant des bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant ou des droits réels visés à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) portant sur de tels biens (voir « Livre VI : Topics particuliers – Chapitre 16 : Topics particuliers, Section 6 : Cession d’une universalité de biens ou d’une branche d’activité »).

**En cas de partage ou de cession équipollente à partage**, l'opération est un échange de parts indivises entre copartageants ou une cession de parts indivises. Chaque part indivise échangée ou transmise est soumise à la TVA.

Par exemple, une personne qui a acheté un bâtiment neuf avec paiement de la TVA décède et laisse deux héritiers. Au moment où le bâtiment est encore considéré comme neuf, l'un des héritiers cède, contre rémunération, sa moitié à son cohéritier. L'héritier cédant peut opter pour l'application de la TVA.

##### c. Ventes publiques et ventes de gré à gré

La différence de traitement existante entre les ventes publiques et les ventes de gré à gré résulte de la nature même des conventions qui les régissent.

Pour l'essentiel, les contrats de vente de gré à gré et de vente publique sont fondamentalement différents. Contrairement à la vente de gré à gré, la vente publique est un contrat d'adhésion avec un prix et un montant de charges inconnus au départ, dont les conditions ne sont pas négociables mais dont les avantages peuvent être sa rapidité, sa transparence, un achat au juste prix correspondant à la valeur du marché, l'égalité avec les autres amateurs et la sécurité juridique.

À l'égard des ventes publiques, un cahier général des charges uniforme, donc applicable partout en Belgique, élaboré par la Fédération royale du notariat belge, reprend toutes les modalités d'une telle vente, dont les conditions particulières sont déterminées à l'avance par le vendeur dans un cahier spécial des charges.

Selon l'article 42 du cahier général des charges et par dérogation à l'article 1593 du Code civil, tous les frais sont à charge du vendeur mais moyennant une participation forfaitaire de l'adjudicataire, calculée selon un pourcentage dégressif sur le prix et les charges éventuelles. Si les frais réels sont finalement moins importants que le forfait payé par l'adjudicataire, l'excédent reviendra au vendeur à titre de supplément de prix. Inversement, si les frais réels sont plus importants que le forfait payé par l'adjudicataire, le déficit incombera au vendeur et sera prélevé sur le prix.

Dès lors, la partie fixée forfaitairement, relative au montant de TVA dont le notaire est redevable à l'État pour ses prestations fournies au vendeur, n'est en réalité que la composante d'un montant global estimé, dû par l'acquéreur, sur lequel aucune TVA n'est portée en compte. Dans l'hypothèse où l'adjudicataire décide d'adhérer audit contrat, il sait pertinemment que le vendeur demeure seul chargé des frais réels de la vente, y compris de la TVA due sur les frais et honoraires notariaux.

Puisque l'adjudicataire n'a pas acquitté cette TVA en amont, il ne dispose logiquement d'aucun droit à déduction de celle-ci ([question parlementaire écrite n° 41 de monsieur le Représentant Vincent Scourneau du 04.11.2020](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/41-facturation-acte-authentique-lors-vente-6141)).

#### C. Absence de contrat (expropriation)

Pour l’application de la TVA, l’expropriation d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment neuf et du terrain attenant est assimilée à une livraison à titre onéreux.

L’[article 10, § 2, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10), qui transpose l’article 14, paragraphe 2, point a, de la directive 2006/112/CE, précitée, dispose que : « *Est également considérée comme livraison d’un bien : a) la transmission, avec paiement d’une indemnité, de la propriété d’un bien en vertu d’une réquisition faite par l’autorité publique ou en son nom et, plus généralement, en vertu d’une loi, d’un décret, d’une ordonnance, d’un arrêté ou d’un règlement administratif ;* ».

Selon la Cour de Justice, la qualification de « livraison de biens », au sens de l’[article 14, paragraphe 2, sous a), de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-14), précitée requiert la réunion de trois conditions cumulatives. Tout d’abord, il doit y avoir un transfert du droit de propriété. Ensuite, ce transfert doit être effectué en vertu d’une réquisition faite par l’autorité publique ou en son nom ou aux termes de la loi. Enfin, une indemnité doit être payée.

A cet égard, il ressort de la jurisprudence de la Cour que, compte tenu du caractère de *lex* *specialis* de l’[article 14, paragraphe 2, sous a), de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-14), il est dépourvu de pertinence pour qu’il y ait « paiement d’une indemnité », au sens de cette disposition, qu’un tel paiement satisfasse à l’ensemble des éléments constitutifs de la notion de livraison de bien effectuée « à titre onéreux », visée à l’[article 2, paragraphe 1, sous a), de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-2).

Afin de déterminer si la condition relative au paiement d’une indemnité est remplie, il y a lieu uniquement d’établir que l’indemnité en cause est directement liée à la transmission de la propriété et que son versement a été effectif (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Gmina Wrocław, affaire [C-604/19](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-604-19-arret), du 25.02.2021, points 56, 59 et 61).

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### 9. Base d’imposition

#### A. Généralités

La TVA est due sur la livraison du bâtiment ou de la fraction de bâtiment neuf et du sol y attenant.

A cette fin, il convient de déterminer la base d’imposition et le taux applicable (soit le taux normal de 21 %, soit le taux réduit de 6 % ou de 12 %, à certaines conditions).

Dans cette Section, le thème des taux n’est pas abordé. A cet égard, il est renvoyé au « Livre II : Détermination de la base d’imposition et du taux applicable – Chapitre 7 : Taux de la taxe ».

Il convient simplement de remarquer que les constructeurs professionnels ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) ou occasionnels ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)) peuvent être intéressés par le taux réduit de 6 % applicable temporairement aux démolitions / reconstructions à des fins de logement. Ce taux fait l’objet de la [circulaire 2021/C/18 du 26.02.2021 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8), mise à jour par la [circulaire 2022/C/45 du 02.05.2022 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison](https://juriel.be/fr/circulaires/2022-c-45-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-ef28) (prolongation jusqu’au 31.12.2023).

La TVA est calculée sur tout ce qui constitue **la contrepartie obtenue ou à obtenir** par la personne qui effectue cette livraison, de la part de celui à qui le bien est cédé ou au profit de qui le droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), est constitué, cédé ou rétrocédé ou d'un tiers ([article 26, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-26)).

Lorsque le prix consiste en une somme d'argent, la TVA se calcule donc sur ce prix, augmenté des charges (par exemple, des frais de mesurage et frais de voirie).

Quand la contrepartie obtenue ou à obtenir ne consiste pas uniquement en une somme d'argent (par exemple, en cas d’échange), cette contrepartie est, pour le calcul de la taxe, comptée à sa valeur normale, telle que définie à l'[article 32 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32).

En vertu de l’[article 30 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-30), lorsqu’un assujetti cède, avec application de la taxe et moyennant un prix unique, un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant, en même temps qu’un fonds autre que le sol y attenant, la taxe est calculée sur une base obtenue en déduisant du prix et des charges stipulés, la valeur vénale du fonds autre que le sol y attenant à la date de la cession, compte tenu de l’état de ce fonds avant le commencement des travaux.

Notons qu’en cas d’expropriation, la TVA est calculée sur l’indemnité accordée, à l’exclusion de l’indemnité de remploi (voir titre 8, rubrique C, de cette Section).

#### B. Base minimale

En vertu de l'[article 36, § 1er, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36), en ce qui concerne les biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) (un bâtiment achevé, une fraction d’un bâtiment achevée et le sol y attenant) et cédés avec application de la TVA, la base d'imposition ne peut être inférieure à la valeur normale, telle qu’elle est déterminée par l'[article 32 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32).

Elle correspond, en principe, au montant total qu’un acquéreur, se trouvant au stade de commercialisation auquel est effectuée la livraison de biens, devrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à un fournisseur indépendant à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée, pour se procurer à ce moment les biens en question (voir « Livre II : Détermination de la base d’imposition et du taux applicable – Chapitre 6 : Base d’imposition de la taxe, Sections 4 et 5 »).

Le contrôle de la base d'imposition à la TVA est effectué par l’Administration Mesures et Evaluations de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.

Cette Administration est également compétente pour le traitement des contestations qui pourraient s’élever à ce sujet (voir articles 1 er et 8 de l’arrêté du Président du comité de direction du SPF Finances du 18.12.2014 établissant les tâches dont est chargée l’Administration Mesures et Evaluations et déterminant les compétences ainsi que le siège de ses services opérationnels ; Moniteur belge du 31.12.2014).

En ce qui concerne la fixation de la valeur normale, le propriétaire du bâtiment ou de la fraction de bâtiment et l'administration peuvent, soit conclure un accord à l'amiable, soit mettre en œuvre la procédure de l'expertise prévue à l'[article 59, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-59), dont les mesures d’exécution sont précisées à l’arrêté royal n° 15, précité (voir « Livre VII : Contrôle et Recouvrement *a posteriori* - Chapitre 17 : Moyens de preuve, Section 4 »).

Lorsqu'il est reconnu que la TVA a été acquittée sur une base insuffisante, la TVA supplémentaire est due par la personne à qui la demande d'expertise doit être notifiée par l'administration, à savoir l'acquéreur du bâtiment ou de la fraction de bâtiment cédé avec application de la TVA.

Cette même personne encourt une amende légale d'un montant correspondant à celui de la TVA supplémentaire, lorsque l'insuffisance atteint ou dépasse un huitième de la base sur laquelle la TVA a été acquittée ([article 70, § 5, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70) - voir tableau E, de l’annexe à [l'arrêté royal n° 41 du 30.01.1987 fixant le montant des amendes fiscales proportionnelles en matière de taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-41-janvier-fixant-montant-amendes-fiscales-5958)).

Lorsque l'insuffisance relative à la base d'imposition résulte d'une expertise, la personne précitée est, en outre, tenue au paiement :

• d'un intérêt de 0,8 % par mois à calculer sur la TVA supplémentaire, à compter de l'acte introductif de la procédure d'expertise ([article 91, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-91)) ;

• et des frais de cette procédure, lorsque l'insuffisance atteint ou dépasse un huitième de la base sur laquelle la TVA a été acquittée ([article 13 de l’arrêté royal n° 15](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85#ar15-art13), précité).

Si une base minimale de perception s’impose en cas de cession de la nue-propriété, aucune base minimale ne s’applique en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété (voir, notamment, la [décision n° E.T. 20.368 du 12.11.1975](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-20-368-nue-propriete-cession-tva-ba32) et la [question parlementaire écrite n° 1276 de monsieur le Représentant Carl Devlies du 08.05.2006](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1276-constitution-droit-reel-base-minimale-15d2)).

#### C. Cas particuliers

##### a. Cession d'un bâtiment avec transfert différé de la propriété

En cas de cession avec transfert différé de la propriété, le prix sur lequel la taxe est calculée, est en principe composé du montant total des sommes périodiques qui doivent en principe être payées par l'acquéreur dans un tel cas.

Cependant, il ressort d’un arrêt de la Cour de Justice Européenne (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Muys' en De Winter's Bouw en Aannemings-bedrijf, affaire [C-281/91](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-281-91-arret), du 27.10.1993, point 19), qu’un fournisseur de biens ou de services qui autorise son client à surseoir au paiement du prix, moyennant le paiement d’intérêts, octroie, en principe, un crédit exempté de la TVA, au sens de l'article 13, point B, d), 1, de la Sixième directive n° 77/388/CEE du Conseil du 17.05.1977 en matière d'harmonisation des législations des Etats membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires - Système commun de taxe sur la valeur ajoutée : assiette uniforme, actuellement l’[article 135, paragraphe 1, b), de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-135), précitée ([article 44, § 3, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

Toutefois, lorsqu’un fournisseur de biens ou de services n’accorde à son client, que jusqu’au moment de la livraison, un sursis au paiement du prix des biens, moyennant le paiement d’intérêts, ces intérêts dits intercalaires ne constituent pas la rémunération d’un crédit mais un élément de la contrepartie obtenue pour la livraison des biens ou la prestation des services, qui fait effectivement partie de la base d'imposition.

##### b. Cession d'un bâtiment en rente viagère

Lorsque la vente d'un bâtiment, d’une fraction d’un bâtiment et du sol y attenant en viager se réalise avec application de la TVA, la taxe est exigible au moment de la livraison du bâtiment, de la fraction de bâtiment et du sol y attenant, sur la valeur de ceux-ci.

La base d'imposition à la TVA du bâtiment, de la fraction de bâtiment et du sol y attenant est, dans ce cas, constituée par la valeur, additionnée des charges convenues pour ces biens, estimée au moment de la cession mais compte tenu de l’état du bâtiment, de la fraction de bâtiment avant le début des travaux, sans que la valeur ainsi déterminée puisse être inférieure à la valeur normale du bâtiment, de la fraction de bâtiment et du sol y attenant cédés ([article 36, § 1er, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36)).

##### c. Droits réels autres que le droit de propriété sur des bâtiments, fractions de bâtiments ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9))

Les droits réels, considérés comme des biens corporels, peuvent faire l’objet de livraisons pour lesquelles il convient de déterminer la base d’imposition. Il s’agit des droits réels, autres que le droit de propriété, donnant à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles (voir titre 4, rubrique A, de cette Section).

Sont toutefois exclus, les droits d’emphytéose constitués ou cédés par une entreprise pratiquant la location-financement de biens immeubles dans le cadre d’un contrat de location-financement d’immeubles :

• au sens de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ;

• ou pour lequel l’option pour la taxation a été exercée, aux conditions prévues à l’[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ([article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) ; voir titre 4, rubrique B, de cette Section).

Du point de vue du droit civil, ces droits constituent des droits temporaires, ce qui a normalement comme conséquence que, dans la plupart des cas, une redevance périodique est stipulée lors de leur constitution, leur cession ou leur rétrocession.

Bien qu'il n'existe, en matière de TVA, aucune disposition particulière concernant la détermination du prix de la constitution, cession ou rétrocession de ces droits réels sur des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs, les règles générales en matière de détermination de la base imposable sont applicables.

En dehors du contrôle, aucun problème ne survient lorsque la constitution, la cession ou la rétrocession des droits réels concernés, s’effectue moyennant un prix au comptant, déterminé à l’avance par les parties.

Cependant, lorsque, lors de la constitution, cession ou rétrocession de ces droits, des redevances périodiques sont stipulées, il convient, en vue de la fixation de la base d'imposition, d’établir la distinction suivante :

• Constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, précité pour une durée déterminée

Vu que la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel, précité sur un bâtiment, une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant est considérée comme une livraison d’un bien, il convient de fixer une valeur « au comptant » pour la perception de la TVA, lorsque ce droit réel est constitué, cédé ou rétrocédé pour une durée déterminée, en contrepartie d'une redevance périodique.

Cette valeur sera normalement identique au montant de la redevance périodique multipliée par la durée de ce droit réel, le cas échéant, diminuée de la rente de capitalisation.

Lorsque, toutefois, lors de la constitution d'un droit réel, précité un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible.

Il est rappelé que l'[article 36, § 1er, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36), qui établit une base minimale de perception, n'est pas applicable en ce qui concerne la constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel précité, autre que le droit de propriété.

• Constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, précité pour une durée indéterminée (par exemple, l'usufruit)

Il est difficile de fixer une valeur « au comptant » dans le cas de la constitution, cession ou rétrocession d'un droit réel, précité pour une période indéterminée, dans le cadre desquels des paiements périodiques ont été stipulés. La seule possibilité, en vue de la détermination de la base imposable, consiste dans la fixation d'une valeur *pro fisco* qui devra tenir compte de la nature, de l'étendue et de l'utilité économique du bâtiment ou de la fraction de bâtiment concerné.

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### 10. Moment d'exigibilité de la TVA

#### A. Assujettis visés à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)

##### a. Fait générateur de la taxe

Le fait générateur de la taxe intervient au moment où le bien immobilier neuf est mis à la disposition de l'acquéreur ou du cessionnaire, conformément à l'[article 16, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16).

##### b. Causes d’exigibilité de la taxe

Vu que l’assujetti visé à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) est tenu d’émettre une facture, la date d’exigibilité de la taxe est, dans la pratique, déterminée :

• par l’émission de la facture obligatoire (avec comme deadline, la date ultime d’émission) ;

• ou par la réception du paiement anticipé de tout ou partie du prix, non encore facturé (intervenant avant le fait générateur de la taxe).

• Emission d’une facture

Par dérogation à l'[article 16 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16), la taxe devient exigible, pour les livraisons de biens immobiliers neufs, au moment de l'émission de la facture, à concurrence du montant facturé, peu importe que l'émission de cette facture ait lieu avant ou après le moment où la livraison est effectuée ([article 17, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17)).

La taxe devient, en tout état de cause, exigible le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel est intervenu le fait générateur visé à l'[article 16, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16), lorsqu'aucune facture n'a été émise avant cette date ([article 17, § 1er, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17)).

• Réception d’un paiement

Lorsque le prix est perçu, en tout ou en partie, avant le moment où la livraison des biens immobiliers neufs est effectuée, la taxe devient toutefois exigible au moment de la réception du paiement, à concurrence du montant perçu ([article 17, § 1er, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17)).

Le paiement du prix est une cause spécifique d'exigibilité de la taxe sur le montant payé si celle-ci intervient avant le fait générateur, pour autant qu'aucune autre cause d'exigibilité, soit l’émission d’une facture, ne se soit produite avant ce paiement, sur un montant égal ou supérieur.

En cas de paiement d'un acompte sur le prix total (terrain et bâtiment ou fraction de bâtiment), la taxe n’est exigible sur l'acompte que dans la mesure où celui-ci se rapporte à un bâtiment ou à une fraction d’un bâtiment et au sol y attenant.

La notion de « prix » ne vise en l'espèce qu'une somme d'argent.

Lorsqu'une personne s'engage à livrer ultérieurement un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment à ériger ou en cours d'érection, en échange d'un terrain, la TVA ne devient exigible dans ce cas, conformément à l'[article 16, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16), qu'au moment de la livraison du bâtiment ou de la fraction de bâtiment, même si la propriété du terrain qui constitue la contrepartie est transférée immédiatement ([décision n° E.T. 31.163 du 16.03.1979](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-31-163-soulte-tva-baa2)).

##### c. Expiration du délai légal à l’égard d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf

Si un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant sont cédés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou utilisation de ces biens ou si un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), est constitué, cédé ou rétrocédé sur un tel bien endéans ce délai (voir titre 6, de cette Section), sans qu'aucune cause d'exigibilité de la TVA ne se soit produite auparavant (facturation, réception d’un paiement non facturé, livraison), la taxe est alors exigible sur de telles livraisons, à l'expiration du délai, précité ([article 16, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16)).

## Exemple

Une maison d’habitation, construite en 2019, a été occupée pour la première fois le 01.07.2020.

Le bâtiment est donc considéré comme neuf jusqu’au 31.12.2022.

La maison a été cédée le 01.12.2022 par une vente ferme et définitive ayant date certaine qui prévoit, cependant, que le transfert de propriété est retardé jusqu’au 01.02.2023, date à laquelle les clefs sont remises par le vendeur qui a rempli, complètement, son obligation de délivrance.

Le 01.02.2023, une facture est émise et le paiement intégral est reçu à cette date.

La cession a lieu dans le délai imparti mais selon les règles habituelles, la livraison (délivrance) interviendrait hors de ce délai (le 01.02.2023). La règle particulière applicable dans un tel cas détermine que la livraison s’opère le 31.12.2022 ([article 16, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16)).

La taxe devient exigible le 15.01.2023, soit le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel la livraison est intervenue car la facture a été émise tardivement, le 01.02.2023 ([article 17, § 1er, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17)) ; ([circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l’exigibilité de la TVA](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-65-exigibilite-tva-taxe-fait-generateur-28d9) (n° E.T. 128.969/3), numéros 39 à 43 et numéros 6 à 63, pour un commentaire relatif au fait générateur et aux causes d'exigibilité de la TVA en matière de livraisons de biens).

#### B. Régime applicable aux assujettis autres que ceux visés à la rubrique A, de ce titre

Il est rappelé que les personnes concernées ici sont celles qui :

• n'agissent pas dans l'exercice d'une activité économique et optent pour la qualité d’assujetti, au sens de l’[article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) et de l’arrêté royal n° 14, précité ;

• ou dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle de bâtiments ou de fractions de bâtiments neufs avec application de la taxe et optent pour la taxation d’une telle opération occasionnelle ;

• et qui ont construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe de tels biens ;

• et qui, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de tels biens, les cèdent ou constituent, cèdent ou rétrocèdent un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur de tels biens, à titre onéreux et avec application de la taxe.

Ces personnes doivent acquitter la taxe due à l'occasion de la cession du bâtiment ou de la fraction de bâtiment et du sol y attenant ou de la constitution, cession ou rétrocession du droit réel, précité sur de tels biens. Elles remplissent cette obligation via une déclaration spéciale qu'elles ne sont tenues de déposer que dans le mois à compter du moment où la taxe est due sur la totalité de la base de perception (voir titre 7, rubriques B et C, de cette Section).

Elles ne doivent payer la taxe, dont cette déclaration constate la débition, que dans ce même délai, même si, en vertu de l'article 17, § 1 er, troisème alinéa, du Code de la TVA, une taxe est déjà exigible antérieurement sur tout ou partie du prix de l'opération (par exemple, sur la réception d’un paiement non facturé avant le fait générateur, correspondant au moment de la livraison du bien immobilier).

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### 11. Déduction de la TVA en amont

#### A. Principes

Les titres 1 à 10, de cette Section contribuent à déterminer le montant de la TVA qui doit être payé par l'acquéreur :

• d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant au cédant ;

• ou d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens, au constituant, cédant ou rétrocédant de ce droit.

Cependant, ce montant de TVA ne doit pas être versé tel quel à l'Etat par le vendeur de ces biens. En effet, il peut soustraire de ce montant, selon le cas, totalement ou partiellement, la TVA qu'il a lui-même acquittée pour ériger ou acquérir ces biens (voir les rubriques B et C, de ce titre).

Lorsque l'opération concerne la cession ou rétrocession d’un droit réel concerné, il ne peut soustraire que la TVA ayant grevé la constitution ou la cession de ce droit réel portant sur le bâtiment, la fraction de bâtiment et le sol y attenant (voir les rubriques B et C, de ce titre).

La déduction des taxes en amont est amplement commentée au « Livre III : Droit à déduction de la taxe en amont - Chapitre 11 : Droit à déduction ».

Le titre 11, de cette Section ne traite que du mécanisme des déductions relatif aux bâtiments ou aux fractions de bâtiments neufs et au sol y attenant, plus spécialement, en ce qui concerne :

• l’étendue du droit à déduction (voir rubrique B, de ce titre) ;

• le moment de la déduction (voir rubrique C, de ce titre).

#### B. Etendue du droit à déduction

##### a. Tout assujetti, vendeur d’un terrain autre que le terrain attenant

Vu que la livraison, au sens de l'[article 10 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10), portant sur un terrain autre que le terrain attenant, est une opération exemptée de la TVA, en vertu de l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), elle n’entraîne, en aucun cas, une quelconque déduction de la TVA.

##### b. Assujetti autre que le vendeur professionnel de biens immobiliers neufs

Lors de la livraison occasionnelle d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant ou d’un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien, la personne qui a opté pour la qualité d'assujetti ou pour la taxation relative à cette opération visée aux articles [8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) ou [44, § 3, 1°, a), troisième tiret et b), troisième tiret](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de la TVA, a la qualité d'assujetti avec droit à déduction total, en vertu de l’arrêté royal n° 14, précité.

Dès lors, elle a le droit de déduire intégralement la TVA ayant grevé les opérations :

• tendant ou concourant à l'érection du bâtiment ou de la fraction du bâtiment qui a été cédé ou sur lequel un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), a été constitué ;

• qui se rapportent à l'acquisition de ce bâtiment ou de cette fraction du bâtiment ;

• en rapport direct avec la cession du bâtiment ou de la fraction du bâtiment ou encore à la constitution du droit réel, précité.

##### c. Constitution d’un droit réel sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant

En ce qui concerne l’étendue du droit à déduction de la taxe en amont lors de la constitution, avec application de la TVA, d'un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf, la déduction ne peut être totale que lorsque le prix réclamé pour la constitution dudit droit réel avoisine le montant du coût des opérations qui ont un rapport direct avec la constitution d’un tel droit (comparer avec la [question parlementaire écrite n° 710 de monsieur le Représentant De Clippele du 22.09.1993](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/710-tva-droit-superficie-representant-clippele-16c9)).

Le terrain attenant, même si sa livraison est soumise à la TVA, ne doit pas être pris en considération pour la détermination du pourcentage de déduction.

En d’autres termes, il convient de comparer entre eux, d’une part, le prix demandé pour le droit réel, précité, à l’exclusion de la valeur du terrain et, d’autre part, le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment ou de la fraction de bâtiment, à l’exclusion du prix d’acquisition du terrain.

La déduction totale de la TVA grevant les frais de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment ou de la fraction de bâtiment est admise :

• si le prix réclamé pour la constitution du droit réel, précité sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment atteint au moins 95 % du prix de construction / ou du prix d'achat en pleine propriété, en ce compris le, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, à l’exclusion du prix d’acquisition du terrain attenant, dans la mesure où le droit est établi pour une durée inférieure à dix ans ;

• si le prix réclamé atteint au moins 97,5 % du prix de construction / ou du prix d'achat en pleine propriété, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, à l’exclusion du prix d’acquisition du terrain attenant, dans la mesure où le droit est établi pour une période égale ou supérieure à dix ans.

Lorsque le prix réclamé pour le droit réel, précité n'atteint pas ces pourcentages, la déduction de la taxe en amont sera fixée en fonction du rapport entre le prix de vente de ce droit réel et le prix de construction ou d'acquisition du bâtiment ou de la fraction de bâtiment en pleine propriété.

##### d. Livraison de travaux d'infrastructures (travaux de voirie…) à une autorité publique (commune…) dans le cadre d'un lotissement

Il convient, à cet égard, d’envisager plusieurs situations :

**•** **Abandon gratuit**

Lorsque les travaux de voirie sont abandonnés gratuitement à une autorité publique, dans le cadre de projets d'investissements immobiliers, il convient d'opérer la distinction suivante.

Il est admis que les lotisseurs - promoteurs, qui vendent avec TVA des bâtiments ou des fractions de bâtiments, au sens usuel du terme (maisons, appartements, magasins…) en même temps que le terrain y attenant, puissent déduire la taxe en amont grevant les travaux d'infrastructure pour autant que la valeur de ces travaux soit incluse dans le prix de ces bâtiments ou fractions de bâtiments (voir [décision n° E.T. 109.060 du 15.03.2006](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-109-060-biens-immobiliers-tva-bien-immeuble-5c73), ainsi que le point 2 de la réponse à la [question parlementaire écrite n° 1258 de monsieur le Représentant Melchior Wathelet du 02.05.2006](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1258-cession-infrastructures-promoteur-immobilier-commune-c037)).

Cette tolérance n’est donc applicable qu’aux seuls travaux d’infrastructure desservant les lots bâtis et pour autant que le coût de ces infrastructures abandonnées à l’autorité soit inclus par le vendeur dans la base d’imposition à la TVA des lots bâtis livrés aux acheteurs.

Elle n’est, en revanche, pas applicable à l’abandon gratuit de bâtiments ou de fractions de bâtiments, au sens usuel du terme (hangar, maison d’habitation, tout ou partie d’un immeuble à usage de bureaux…) ni à la réalisation gratuite, au profit de l’autorité publique, de travaux d’infrastructure ou autres qui ne desservent pas les lots bâtis.

La tolérance ne s’applique pas davantage aux travaux de construction de voiries ou de canalisations effectués dans le cadre d’un lotissement ayant pour seul objectif la vente de terrains non bâtis. Dans cette situation, en effet, la valeur de ces travaux ne peut qu’être répercutée dans le prix réclamé pour la livraison des terrains, qui est exemptée de la TVA sur la base de l’[article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Elle ne s’applique pas non plus en cas de vente concomitante d’un terrain par un lotisseur et d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment (au sens usuel du terme) par un constructeur professionnel ou un promoteur immobilier. En effet, dans ce cas, les frais des travaux d’infrastructure ont été exposés par le lotisseur, de sorte qu’ils seront répercutés dans la valeur du terrain vendu par le lotisseur en exemption de la TVA et non dans le prix du bâtiment ou de la fraction de bâtiment vendu avec application de la TVA par le constructeur professionnel ou le promoteur immobilier.

Lorsque les travaux de voirie transmis gratuitement à la commune sont réalisés par un promoteur immobilier à qui le lotisseur a concédé un droit de superficie, la taxe en amont grevant les frais relatifs aux travaux de voirie peut être déduite par le promoteur concerné, dans la mesure où :

o les travaux de voirie sont liés aux lots sur lesquels ledit promoteur a construit ou fait construire en tant que superficiaire ;

o les frais relatifs aux travaux de voirie sont compris dans la base d'imposition à la TVA des bâtiments ou des fractions de bâtiments vendus par ce promoteur en tant que superficiaire.

L'hypothèse retenue ici concerne la vente, au client, d'un bâtiment neuf ou d’une fraction d’un bâtiment neuf par le promoteur - superficiaire, en même temps que la vente, à ce client, du terrain par le lotisseur - tréfoncier.

Cette réglementation ne s’applique pas à l’égard des lotisseurs qui réalisent les travaux de voirie et qui ne vendent pas de bâtiments ou de fractions de bâtiments, au sens usuel du terme, mais se limitent à vendre des terrains simplement aménagés.

Dans ce cas, la déduction est écartée dans le chef des lotisseurs qui abandonnent gratuitement les voiries à l'autorité publique.

**•** **Vente de parts indivises dans les travaux de voirie aux acheteurs d’un terrain à bâtir (auto - constructeurs) avec une clause de remise gratuite de ces parts par ces derniers à la commune**

La situation est différente lorsque des auto - constructeurs achètent un lot en même temps que des parts indivises dans des travaux de voirie avec obligation d’abandon gratuit ultérieur de ces parts à l'autorité publique.

Vu le fait que les travaux de voirie sont considérés comme des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs, la vente des parts indivises dans ces travaux, par le lotisseur ou promoteur – superficiaire, constitue une livraison, aux auto - constructeurs, passible de la taxe et qui ouvre le droit à déduction dans le chef du vendeur.

**•** **Vente de travaux de voirie à l'autorité publique, à l’occasion de laquelle les acheteurs d’un terrain à bâtir (auto - constructeurs) agissent comme des tiers payants**

Enfin, une troisième possibilité est celle où l'autorité publique et le lotisseur ou promoteur -superficiaire conviennent que les travaux de voirie soient vendus à l'autorité publique avec paiement total ou partiel du prix par les acheteurs d’un terrain à bâtir (régime du tiers payant).

Les travaux de voirie sont ainsi cédés à l'autorité publique à titre onéreux et avec application de la TVA, garantissant, au lotisseur ou promoteur - superficiaire, le droit à la déduction des taxes supportées en amont (voir points 1 et 3 de la réponse à la [question parlementaire écrite n° 1258 de monsieur le Représentant Melchior Wathelet du 02.05.2006](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1258-cession-infrastructures-promoteur-immobilier-commune-c037) ; [décision n° E.T. 124.513 du 23.12.2013](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-124-513-cession-terrain-problematique-travaux-infrastructure-fad8)).

Lorsque cette solution est retenue, la cession à titre onéreux des travaux d’infrastructure et les modalités relatives au paiement du prix, auxquelles les acheteurs sont tenus à concurrence de la part dans le prix qui leur incombe, doivent être mentionnées dans le permis de lotir, dans les offres et contrats de vente relatifs aux parcelles, ainsi que sur les factures adressées à l’autorité publique et aux acheteurs des lots.

Doivent figurer séparément sur la facture, la somme payée par lesdits acheteurs, reprise sous la forme d’un montant TVA comprise, ainsi qu’une mention expresse faisant apparaître que cette TVA n’est en aucun cas déductible dans le chef de l’acheteur ([décision n° E.T. 124.513 du 23.12.2013](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-124-513-cession-terrain-problematique-travaux-infrastructure-fad8)).

##### e. Appareils encastrables intégrés dans des cuisines

Pour l'application des dispositions prévues aux articles 8 ou 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, et b), troisième tiret, du Code de la TVA, l'administration admet que la TVA ayant grevé la livraison d'appareils électroménagers fixés durablement au bâtiment ou à la fraction de bâtiment (appareils encastrables intégrés dans du mobilier de cuisine) soit déductible pour autant que :

• ces appareils soient cédés avec le bâtiment ou la fraction de bâtiment ;

• la valeur de ces appareils soit comprise dans la base d'imposition de la livraison du bâtiment ou de la fraction de bâtiment ou de l’opération relative à un droit réel, visé à l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9).

La fixation des appareils de manière durable au bâtiment ou à la fraction de bâtiment peut être effectuée par le vendeur des appareils, une entreprise assujettie ou le propriétaire des biens.

Les assujettis concernés peuvent se prévaloir de la [décision n° E.T. 125.655 du 13.03.2014](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-125-655-assujetti-vise-article-44-troisieme-1546), dans le respect du délai prévu à l'[article 5, § 2, de l'arrêté royal n° 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92#ar14-art5), précité.

#### C. Moment de la déduction

Il convient de distinguer trois catégories de cédants qui peuvent exercer le droit à déduction de la TVA ayant grevé des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs et le sol y attenant.

##### a. Première catégorie

Pour rappel, il s’agit de la personne dont l'activité économique habituelle consiste à :

• céder, à titre onéreux, dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), les bâtiments ou fractions de bâtiments, qu'elle a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe ;

• et/ou à grever de tels biens, dans le même délai, d’un droit réel, visé à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) ;

• et/ou à céder ou rétrocéder, dans le même délai, un pareil droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe.

## Exemple

Dans le courant d'un mois déterminé de l'année 2022, des livraisons de biens et des prestations de services relatives à deux immeubles à appartements à construire, sur lesquelles la TVA est exigible, ont été facturées, soit :

• à concurrence de 60.000 euros de TVA pour le premier immeuble ;

• à concurrence de 70.000 euros de TVA pour le deuxième immeuble.

Pendant le même mois, dans le premier immeuble, quatre appartements ont été vendus sur plan pour lesquels un montant total de 1.000.000 euros à titre d’acompte a été payé, à imputer sur le prix de vente de l’immeuble (TVA exigible, au taux de 21 % : 210.000 euros) ; rien n'a été vendu dans le deuxième immeuble.

Du montant exigible de 210.000 euros, tant la somme de 60.000 euros que celle de 70.000 euros est déductible.

##### b. Deuxième catégorie

Il s’agit de l'assujetti qui, dans le cadre de son activité économique, laquelle n'est pas visée à la sous-rubrique a, de cette rubrique, de manière occasionnelle et avec application de la TVA :

• cède un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant ;

• ou constitue un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien ;

• ou cède ou rétrocède un pareil droit réel qu'il a acquis sur un tel bien.

Si cette personne dispose de la qualité d’assujetti :

• avec droit à déduction total ou partiel, dans la mesure de l'utilisation de ces biens, elle a déjà bénéficié d'un droit à déduction total ou partiel, du fait de la construction ou de l'acquisition de tels biens ou de la constitution ou cession d’un droit réel, précité sur de tels biens ;

• sans droit à déduction, elle n’a bénéficié d'aucun droit à déduction, du fait de l’une des opérations, précitées.

Il va de soi que la quotité de la TVA, qui ne pouvait être initialement déduite, devient le cas échéant déductible au moment de la cession des biens concernés ou de la constitution, cession ou rétrocession d’un droit réel, précité sur de tels biens, chaque fois avec application de la TVA.

##### c. Troisième catégorie

Il s’agit de la personne qui, occasionnellement, autrement que dans l'exercice d'une activité économique, cède un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant, constitue, cède ou rétrocède un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien.

Cette personne n'acquiert la qualité d'assujetti qu'au moment où elle effectue une de ces opérations relatives à de tels biens et uniquement à l'égard desdits biens.

Dans les cas visés à l'[article 8, §§ 1er et 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8), le droit à déduction est limité à la TVA ayant grevé les opérations :

• tendant ou concourant à l'érection du bâtiment ou de la fraction du bâtiment concerné ;

• et qui ont un rapport direct avec la cession de tels biens ou avec la constitution d'un droit réel, précité sur de tels biens.

Le droit à déduction des taxes payées ou dues avant le moment où la TVA est devenue exigible sur la totalité de la base de perception ne prend naissance qu'à ce moment.

Dans les cas visés à l'[article 8, § 3, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8), le droit à déduction est limité à la TVA ayant grevé la constitution ou la cession d’un droit réel, précité, cédé (ou rétrocédé) et à la TVA grevant les opérations en rapport direct avec la cession ou la rétrocession de ce droit.

## Exemple

Un fabricant de meubles fait construire en 2022 un bâtiment avec six appartements identiques. Le prix total de la construction s'élève à 450.000 euros, sur lequel il a payé 94.500 euros de TVA.

Après l’achèvement du bâtiment, il vend, au cours de la même année et au même acquéreur deux appartements moyennant le prix de 200.000 euros pour l’ensemble, dont 160.000 euros pour le bâtiment et 40.000 euros pour le fonds.

Le vendeur opte pour l'application de la TVA.

Il ne peut déduire, de la TVA exigible sur cette vente (200.000 euros x 21 % = 42.000 euros), qu'un tiers de la TVA qu'il a dû payer pour la construction du bâtiment, de sorte qu'il devra verser à l'Etat une somme de 10.500 euros (42.000 - 31.500).

\[Top\]

### 12. Opérations assimilées à des livraisons de biens à titre onéreux (prélèvements…)

#### A. L’assujetti dont l’activité économique habituelle consiste en des livraisons de biens immobiliers neufs sous le régime de la TVA ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12))

Est concerné, l’assujetti, dénommé constructeur professionnel, promoteur ou développeur immobilier, dont l'activité économique habituelle consiste à :

• céder, à titre onéreux, dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), des bâtiments ou des fractions de bâtiments et le sol y attenant, qu’il a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe ;

• constituer, à titre onéreux, dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bien ;

• céder ou à rétrocéder, à titre onéreux, dans le même délai, un pareil droit réel qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe (voir titre 7, rubrique A, de cette Section).

A l’égard des biens immobiliers initialement destinés à la vente, le promoteur immobiler est tenu de taxer :

• l’utilisation d’un tel bien immobilier comme bien d’investissement, conformément à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (voir sous-rubrique b, de cette rubrique) ;

• le prélèvement d’un tel bien immobilier pour ses propres besoins, à l’expiration d’un certain délai, conformément à l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (voir sous-rubrique d, de cette rubrique).

Un tel prélèvement ou une telle utilisation d’un bien immobilier initialement destiné à la vente est assimilé à une livraison d’un bien à titre onéreux, dans le chef du promoteur immobiler (livraison à soi - même).

En revanche, la construction d’un tel bien destiné initialement à la vente, par l’assujetti visé à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), n’est pas assimilée à une prestation de services à titre onéreux (prestation à lui - même), en vertu de l’[article 19, § 2, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) (voir [circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l'assimilation d'un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)) (n° E.T. 133.041), numéros 45 à 48).

Peu importe que le bien immobilier soit destiné initialement à la vente ou à des fins d’investissement, dans le chef du promoteur immobilier, est assimilé à une livraison d’un bien à titre onéreux :

• le prélèvement d’un tel bien afin de le transmettre gratuitement, conformément à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (voir sous-rubrique a, de cette rubrique) ;

• la détention d’un tel bien, en cas de cessation de son activité économique, conformément à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (voir sous-rubrique c, de cette rubrique).

##### a. Prélèvement d’un bien immobilier pour le transmettre à titre gratuit

L'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) vise la taxation du prélèvement d’un bien, en raison de sa transmission à titre gratuit.

Vu que cette disposition légale n’opère pas de distinction entre les biens meubles et immeubles, un promoteur immobilier est redevable de la TVA lorsqu'il offre un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et, le cas échéant, le sol y attenant ou encore un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur un tel bien.

Il doit bien entendu s’agir d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf.

## Exemple

Un promoteur immobilier a, dans le courant de l'année 2021, fait construire un bâtiment (une villa) en vue de la vente. En juin 2022, le bâtiment n'est pas encore vendu. Aussi, en juillet 2022, il donne l'usufruit de cette villa, pour une période indéterminée, à sa mère qui s'installe dans la villa le 01.08.2022. Le coût de la construction s'élève à 300.000 euros.

Dans l'exemple, la villa est encore neuve au sens du Code de la TVA, étant donné qu'au moment de la donation, l'occupation du bâtiment visé n'a pas encore eu lieu.

Le promoteur immobilier doit, par conséquent, conformément à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), soumettre le prélèvement de l’usufruit sur ce bâtiment à la taxe, comme c’est le cas pour tout autre assujetti qui prélève un bien de son stock pour le transmettre à titre gratuit.

La taxe est exigible sur une valeur, fixée sur la base de l'[article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33).

Il va de soi que dans le cas présent, il doit être pris en considération que la donation porte sur un usufruit. Pour des raisons pratiques, les parties devront fixer une valeur *pro fisco*, ce qui ne fait évidemment pas obstacle à ce que cette valeur déterminée puisse être contrôlée par l'Administration.

A cet égard, il sera tenu compte en particulier du coût de la construction et de l'âge de l'usufruitier.

Strictement parlant, la valeur forfaitaire telle qu'elle est fixée pour l'usufruit en matière de droits d'enregistrement (article 47 du Code des droits d’Enregistrement, d’hypothèque et de greffe) ne pourra être invoquée.

##### b. Utilisation d’un bien immobilier comme bien d'investissement

Lorsque l'activité économique d'un promoteur immobilier consiste en la construction ou l’acquisition avec TVA de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant qui sont destinés, selon le cas, à la vente ou à la location, la distinction, en matière de TVA, relative à l’utilisation d’un tel bien comme bien d’investissement, doit être opérée de la manière qui suit.

En outre, l'utilisation, par un promoteur immobilier, d’un tel bien immeuble comme bien d'investissement peut être non seulement destinée à la réalisation effective d'une activité économique imposable mais également à la réalisation d'une activité économique exemptée de la TVA, par exemple, à la location d’appartements à des particuliers, à des fins de logement.

**•** **Bâtiments ou fractions de bâtiments initialement destinés à la vente**

L'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) vise la taxation de l'opération qui consiste à utiliser comme bien d'investissement, un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment **neuf** et, le cas échéant, le sol y attenant ou un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur un tel bien, initialement destiné à la vente.

Par ailleurs, il est sans intérêt, pour l'application de l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), que la mise en service concernée s'étende à l'ensemble ou à une partie du bâtiment ou de la fraction de bâtiment pour autant que, dans ce dernier cas, la partie scindable soit en soi utilisée pour ce à quoi elle est destinée.

En outre, il convient de remarquer que lorsque la taxation de l’utilisation du bien immobilier, prévue à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), n'est pas applicable, l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) reste en tout cas d'application si ce bien n’est pas cédé au moment où il cesse d’être considéré comme neuf (voir sous-rubrique d, de cette rubrique).

Lors de la location des bâtiments ou fractions de bâtiments initialement destinés à la vente, l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) est applicable au moment du début de la location effective. La TVA due est déductible **si** l’exemption prévue à l'[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) est écartée, notamment, si l’option conjointe du bailleur et du preneur pour la taxation de la location immobilière, prévue à l'[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), est exercée.

En cas de vente d'un tel bâtiment ou d’une telle fraction de bâtiment dans le délai fixé par l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), la TVA est bien entendu applicable de plein droit sur la livraison (pas d’option par le vendeur), puisque le vendeur est un promoteur immobilier.

A l'occasion de cette vente, la TVA qui était due lors de la taxation de l’utilisation d’un tel bien à des fins d’investissement sans pouvoir être déduite, en raison de l’exemption prévue à l'[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) (pas de taxation optionnelle de la location immobilière possible ou exercée), devient alors déductible.

**•** **Bâtiments ou fractions de bâtiments initialement destinés à être utilisés comme bien d’investissement**

Dans le chef d’un promoteur immobilier, les bâtiments ou fractions de bâtiments, construits en vue d’être utilisés comme bien d’investissement, ne peuvent pas faire l'objet de la taxation de l’utilisation, prévue à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (cette disposition légale cite, en effet, une utilisation d'un bien qui a été construit, acquis... **autrement** que comme bien d'investissement).

La TVA est applicable lors de la vente, dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), de tels bâtiments ou fractions de bâtiments, initialement destinés à la location, sans que l'option pour cette opération ne doive être levée.

Dans le cas où ces bâtiments ou fractions de bâtiments ont fait effectivement l’objet initialement d’une location immobilière exemptée de la TVA par l’[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), la TVA grevant la construction ou, le cas échéant, l'acquisition de ces biens, laquelle n'était bien sûr pas déductible au départ, devient entièrement déductible, à l'occasion de cette vente.

Par souci d’exhaustivité, il convient de signaler que l’assujetti qui construit ou acquiert avec application de la taxe un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment qu’il destine initialement à l’usage de bien d'investissement, reste **dans cette mesure** en dehors de l’application de l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) et donc n’agit pas en tant que contructeur professionnel.

Dès lors, en cas de construction d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment dans ce contexte (ou d'achèvement d'un tel bien acquis avec application de la TVA), l'exception prévue à l'[article 19, § 2, 2°, deuxième alinéa du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) n’est pas applicable.

Par conséquent, la construction, par un promoteur immobilier, d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment, destiné à être donné en location ou à être utilisé comme bureau est assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux, pour autant que l’exécution de tels travaux par un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à la déduction complète de la taxe ([article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) ; [circulaire 2018/C/20 du 12.02.2018 concernant les modifications du Code de la TVA par la loi du 29.11.2017](https://juriel.be/fr/circulaires/2018-c-20-concernant-modifications-code-tva-exigibilite-d9c0), numéros 12 à 20 et [circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l'assimilation d'un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)) (n° E.T. 133.041), numéro 48).

## Exemple

Un promoteur immobilier a acheté, sous le régime de la TVA, durant l'année 2020 un bâtiment à deux niveaux en vue de la vente. Au cours de la même année, en raison du désistement d'un acheteur, l’étage est utilisé, le 01.08, par ce promoteur immobilier, pour y installer ses bureaux.

Le 1 er septembre de cette même année, le rez-de-chaussée est également donné en location en exemption de la TVA.

Le prix d’achat du bâtiment s'élève à 250.000 euros, les deux niveaux ayant une valeur équivalente.

Le bâtiment est finalement vendu le 01.07.2022 moyennant le prix de 375.000 euros (comprenant la valeur du terrain à concurrence de 50.000 euros).

Le fait générateur de la taxe intervient et la TVA devient exigible le 01.08.2020, au moment de l'utilisation de l’étage en tant que bien d'investissement, pour y accueillir des bureaux ([article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

Par tolérance administrative et par analogie avec l’assimilation d’un travail immobilier pour compte propre à une prestation de services passible de la taxe ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)), l’administration admet que la taxe devienne exigible à la date d’établissement du document de prélèvement et en tout état de cause le 15.09.2020 (le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel est intervenu le fait générateur, si le document précité n’a pas été établi avant cette date) ; (articles [3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art3) et [4, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art4), de l’arrêté royal n° 1, précité).

La base d'imposition est, par application de l'[article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33), constituée par le prix d’achat, à savoir 125.000 euros.

La TVA exigible en raison de la taxation de l'utilisation de l'étage concerné, s'élève à 125.000 euros x 21 % = 26.250 euros.

Cette taxe devient toutefois déductible en tenant compte, le cas échéant, des règles qui sont propres à la qualité d'assujetti mixte ([circulaire n° 17/1975 du 29.07.1975](https://juriel.be/fr/circulaires/17-1975-e526), numéros 17 et 18).

La TVA est également exigible le 01.09.2020 du fait de la taxation de l'utilisation, comme bien d'investissement, du rez-de-chaussée, lequel est destiné à la location ([article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) avec la même tolérance administrative, en matière d’exigibilité de la taxe, que celle reproduite ci-dessus.

La TVA exigible, équivalente au montant de 26.250 EUR n'est pas déductible.

Compte tenu de ce qui précède, l'attention est attirée sur le fait que les taxations des utilisations opérées respectivement les 01.08.2020 et 01.09.2020 excluent l'application de l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) à l'expiration du délai qui y est fixé, lequel expire le 31.12.2022.

La cession du bâtiment le 01.07.2022 est soumise à la TVA, sans qu’une quelconque option ne doive être levée.

La TVA exigible s'élève à 375.000 euros x 21 % = 78.750 euros.

La vente qui est, dès lors, réalisée avec application de la TVA permet au promoteur immobilier de déduire la TVA exigible le 01.09.2020, en raison de la taxation de l’utilisation, à des fins d’investissement, du rez-de-chaussée, loué en exemption de la TVA. En effet, ladite TVA ne pouvait pas être initialement déduite.

##### c. La détention d'un bien immobilier neuf en cas de cessation de l'activité économique

L'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) vise la situation dans laquelle l'assujetti (ou un de ses ayants droit) conserve pour lui - même un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf et le sol y attenant ou un droit réel, au sens de l’[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur un tel bien au moment où il cesse son activité économique.

La disposition légale, précitée est d'application dans le chef du promoteur immobilier, sans égard au fait que le bâtiment ou la fraction de bâtiment neuf et le sol y attenant étaient encore en stock, comme étant destinés à la vente ou que ces biens étaient utilisés en tant que bien d'investissement.

L'assimilation à une livraison effectuée à titre onéreux ne peut bien entendu être applicable que dans la mesure où le promoteur immobilier a pu déduire la taxe en amont relative à la construction ou l’acquisition du bâtiment ou de la fraction de bâtiment et le cas échéant, le sol y attenant ou encore à l'acquisition du droit réel, précité se rapportant à un tel bien.

Ainsi, la détention susvisée ne doit pas être taxée à l’égard des appartements construits ou acquis avec application de la TVA par un promoteur immobilier et destinés à la location (exemptée), vu que la TVA ayant grevé la construction ou l'acquisition de ces biens n'a pu être déduite.

L'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est pas non plus applicable lorsque les ayants droit poursuivent l'activité de l'assujetti concerné, à la suite de la cession d’une universalité de biens ou d’une branche d’activité, moyennant le respect des conditions des articles [11](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) et [18, § 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18), du Code de la TVA.

## Exemples

• Le 25.04.2021, un promoteur immobilier a acquis avec TVA un bâtiment en vue de la vente,

moyennant le prix de 200.000 euros hors TVA.

A partir du 01.09.2021, l’intéressé affecte le rez-de-chaussée à usage de bureaux.

Les deux niveaux du bâtiment sont de valeur identique.

Le 30.04.2022, l'assujetti concerné cesse son activité économique. Il vend l’ensemble de son exploitation, à l'exception du bâtiment dont question ci-dessus.

A partir du 01.05.2022, il s'installe avec sa famille à l’étage et met, à la même date, le rez-de-chaussée à la disposition gratuite d’une association caritative.

La TVA relative à l’acquisition dudit bâtiment initialement destiné à la vente a été entièrement déduite. Le promoteur immobilier concerné exerce son droit à déduction selon la règle de l'affectation réelle des biens et des services reçus.

Pour l’année 2021, le prorata, calculé selon les règles habituelles suivies pour déterminer le prorata général, s'élève provisoirement à 80 % et définitivement à 90 % ([circulaire n° 17/1975 du 29.07.1975, numéros 17 et 18).](https://juriel.be/fr/circulaires/17-1975-e526)

Le bâtiment doit être considéré comme neuf jusqu'au 31.12.2023.

Dans un premier temps, le 01.09.2021, la TVA est exigible en raison de l'utilisation, comme bien d'investissement, du rez-de-chaussée ([article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

La TVA due en raison de cette utilisation s'élève à 100.000 euros x 21 % = 21.000 euros.

La TVA déductible en raison de cette utilisation s'élève au total à 18.900 euros, soit 90 % de 21.000 euros (16.800 euros, lors de l’application du prorata provisoire au moment où la taxe est exigible et un montant supplémentaire de 2.100 euros le 20.04.2022, après révision du prorata).

L'assujetti concerné conserve, le 30.04.2022, l'entièreté du bâtiment, de telle sorte que par application de l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), du Code, la TVA est exigible en raison de la détention de ce bien à la suite de la cessation de son activité économique.

La base d'imposition est déterminée conformément aux critères établis par l’[article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33).

La TVA exigible est donc de 200.000 euros (100.000 euros x 2) x 21 % = 42.000 euros.

Cet assujetti peut, par ailleurs, déduire entièrement la TVA due en raison de la taxation de l'utilisation du rez – de - chaussée du bâtiment destiné à la vente à des fins de bureau, dans la mesure où cette taxe n'était pas déductible au moment de l’utilisation du bâtiment comme bien d’investissement. Ainsi, un montant supplémentaire de 2.100 euros peut être porté en déduction.

Il convient de remarquer que dans l'hypothèse où, à partir du 01.09.2021, l'intéressé avait utilisé le rez-de-chaussée à des fins de location exemptée de la TVA, la TVA due en raison de la taxation de cette utilisation n'aurait pu être déduite dans le chef du promoteur immobilier.

Il n'aurait pas dû, dans ce cas, au moment de la cessation de son activité, acquitter la TVA en raison de la détention du rez – de - chaussée.

Il n'aurait pas bénéficié pour ce bien, compte tenu de l'utilisation précitée (la location du rez -de – chaussée est exemptée de la TVA), d'un droit à déduction total ou partiel, de sorte que l'application de l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) aurait été exclue.

• Même exemple que celui repris à la sous-rubrique a, de cette rubrique, dans lequel le prélèvement visé à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), a été commenté, en supposant en outre que le promoteur immobilier concerné cesse complètement son activité le 30.04.2022.

La détention de la nue - propriété de la villa le 30.04.2022 correspond au fait qu'il aura véritablement en sa possession le bien lui-même, grevé d'usufruit.

En raison de cette détention de la nue - propriété du bien au moment de la cessation d'activité, la TVA sera exigible, sur la base de l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12).

La base d'imposition est constituée par le prix d'achat du bien ou d’un bien similaire ou, à défaut, de prix d’achat, par le prix de revient du bien concerné ([article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)).

Il convient toutefois de tenir compte du fait que, dans le présent exemple, ce bien est grevé d'usufruit. L'administration admet dès lors que la TVA due en raison de la donation de l'usufruit ([article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) soit imputée sur la TVA exigible en raison de la taxation de la détention du bâtiment, par application de l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12).

##### d. Prélèvement, pour ses propres besoins, d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment non cédé lorsque ce bien ne peut plus être considéré comme neuf ([article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12))

L'assujetti qui, habituellement, cède à titre onéreux des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu leur première occupation ou leur première utilisation, est **censé prélever pour ses propres besoins le bâtiment ou la fraction de bâtiment, non encore** **cédé** **à l'expiration de ce délai** ([article 12, § 2, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

L’assujetti qui, habituellement, constitue à titre onéreux des droits réels, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur des biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu leur première occupation ou leur première utilisation, est censé prélever, pour ses propres besoins, le bien non cédé à l'expiration du délai précité ([article 12, § 2, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

L’assujetti visé aux deux alinéas précédents, au profit de qui un droit réel précité a été constitué avec application de la taxe ou à qui un tel droit a été cédé avec application de la taxe, est censé prélever, pour ses propres besoins, le droit non cédé ou rétrocédé, à l'expiration du délai précisé aux deux alinéas précédents, c'est-à-dire qu'il doit « se livrer à lui-même » un tel droit, à l'expiration du délai précité ([article 12, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

Il convient de remarquer que dans les trois situations susmentionnées, l’assujetti est également censé prélever le sol attenant au bâtiment ou à la fraction de bâtiment ou le droit réel portant sur ce sol attenant lorsque celui-ci a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe.

De tels prélèvements sont assimilés à des livraisons de biens à titre onéreux.

La TVA est calculée sur le prix d'achat du bien prélevé ou de biens similaires ou, à défaut de prix d'achat, sur le prix de revient de ce bien, au moment où s'effectue le prélèvement ([article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)).

**Toutefois, l'application de ces assimilations à une livraison à titre onéreux est écartée** **si** l’assujetti concerné a déjà opéré la taxation de l’utilisation, prévue à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), du fait qu'il a utilisé le bien prélevé comme bien d'investissement (en l'ayant donné en location, par exemple).

Une situation particulière se présente lorsqu'un promoteur immobilier cède un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf ou un droit réel, précité sur un tel bien, sous condition suspensive.

La vente sous condition suspensive n'est imposable que lorsque cette condition se réalise.

L'assujetti visé à l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) qui a, sous condition suspensive, vendu un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf, doit acquitter la TVA à l'expiration du délai fixé à ce même article, si la condition prévue ne s’est pas réalisée ([décision n° E.T. 8.140 du 06.06.1975](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-8-140-vente-sous-condition-suspensive-tva-a7a3)).

Le même assujetti, au profit de qui un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), a été constitué avec application de la taxe ou à qui un tel droit a été cédé avec application de la taxe, doit appliquer la TVA, sur la base de l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), lorsque ce droit réel est cédé ou rétrocédé, sous condition suspensive, laquelle ne survient qu'après l'expiration du délai fixé à ce même article.

#### B. Tout assujetti avec ou sans droit à déduction exerçant une activité économique autre que celle visée sous la rubrique A, de ce titre – Option pour la taxation

Est concerné, l’assujetti **dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle**, avec application de la taxe, de biens visés à l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) mais qui occasionnellement :

• cède, à titre onéreux, dans le délai fixé à l’[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant, qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe et qu’il a utilisés dans le cadre de son activité économique ;

• ou constitue à titre onéreux, dans ce délai, un droit réel au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un tel bâtiment ou une telle fraction de bâtiment et le sol y attenant ;

• ou cède ou rétrocède, dans le même délai et à titre onéreux, un droit réel précité, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe (voir titre 7, rubrique B, de cette Section).

##### a. Assujetti sans droit à déduction

L'[article 12, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est pas applicable dans le chef d’un assujetti sans droit à déduction qui, en raison de l'application d'une exemption visée à l'[article 44 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), ne dispose d'aucun droit à déduction et qui n'a, par conséquent, pas pu déduire la TVA grevant la construction ou l'acquisition d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment, utilisés dans le cadre de son activité économique exemptée de la TVA.

En effet, ne sont assimilées à des livraisons à titre onéreux, que les opérations relatives à un bien visées à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), lorsque ce bien ou les éléments qui le composent ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe.

## Exemple

Un médecin qui utilise un bâtiment neuf pour les besoins de son cabinet ne devra pas appliquer la taxation de la détention de ce bien, prévue à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), au moment de la cessation de son activité économique.

##### b. Assujetti avec droit à déduction autre qu’un promoteur immobilier

Dans le chef d'un assujetti à la TVA avec droit à déduction autre qu'un promoteur immobilier et à l’égard d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant ou d’un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur de tels biens, ayant ouvert un droit à une déduction complète ou partielle de la taxe, l'[article 12, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) n’est applicable que :

• lors de la transmission à titre gratuit de tels biens ou de droits réels précités ([article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) ;

• lors de la détention de tels biens ou de droits réels précités, après la cessation de son activité économique ([article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)).

Tel que déjà précisé au titre 7, rubrique B, de cette Section, l'assujetti concerné ne peut effectuer avec application de la taxe la cession d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel précité sur de tels biens, que s’il a levé l'option prévue pour soumettre ces opérations à la TVA.

Il en est de même en ce qui concerne la taxation du prélèvement ou de la détention de tels biens (« livraison à soi – même »), visées à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2° et 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12).

En effet, la livraison à soi - même d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant, par un assujetti autre qu'un promoteur immobilier, ne peut être effectuée avec application de la TVA qu’à la condition qu’il aie levé l'option prévue à cet effet, dans le délai fixé à l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

A défaut d’exercice de cette option, ce qui ne permet pas la taxation du prélèvement ou de la détention concernée, il convient de procéder à la révision de la déduction de la TVA, au sens de l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) et prévue à l'[article 10 de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), précité.

## Exemples

• Le 10.10.2019, un conseiller fiscal indépendant achète, auprès d'un promoteur immobilier, un

appartement neuf et le sol y attenant. Il aménage et utilisera le tout comme bureau.

Le prix d'achat s'élève à 105.000 euros.

Le 01.02.2020, cet appartement est utilisé pour la première fois.

Le 01.09.2020, le conseiller fiscal s'installe dans un autre appartement plus grand qu’il aménage également à usage de bureau. Au cours du mois de décembre 2020, il offre à son fils l'appartement acheté le 10.10.2019.

Etant donné que le délai pour l'application de la TVA expire le 31.12.2022 en ce qui concerne l'appartement transmis gratuitement, lequel est encore neuf, le conseiller fiscal a, en règle, le choix, entre :

o soit taxer le prélèvement prévu à l'[article 12, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), à condition qu'il opte pour l’application de la TVA, de la manière et aux conditions prévues à l’arrêté royal n° 14, précité.

Au cas où cette option est effectivement levée, la TVA exigible s'élève à 105.000 euros x 21 % = 22.050 euros.

La taxation de ce prélèvement exclut la révision des déductions de la TVA, prévue à l'[article 10, 1°, in fine](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10) de [l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c).

o soit procéder à la révision des déductions de la TVA, prévue à l'[article 10, 4°, de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), s'il n'a pas opté pour l’application de la TVA.

La période de révision des déductions de quinze ans débute le 01.01.2020 et court jusqu’au 31.12.2034. En ce qui concerne les biens d’investissement immobiliers mis en service à partir du 01.01.2012, le point de départ de la période de révision de quinze ans est le 1 er janvier de l’année au cours de laquelle les biens d’investissement ont été mis en service (voir [décision n° E.T. 121.450 du 27.03.2012)](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-121-450-revision-tva-grevant-biens-investissement-b744).

Le point de départ de la période de révision est le 1 er janvier de l’année au cours de laquelle les biens d’investissement ont été mis en service, conformément à l’[article 9, § 1er, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité, entré en vigueur le 27.05.2019. Celui-ci s’applique à tous les biens d’investissement.

La révision de la déduction de la taxe initialement déduite atteint, par conséquent, le montant de : 22.050 euros x 14/15 = 20.580 euros.

• Même exemple que celui ci-dessus, sauf qu’en date du 10.10.2019, l'acheteur de

l'appartement et du sol y attenant est un assujetti mixte qui, du fait d'un accident, cesse ses activités le 01.10.2020 et conserve l'appartement acheté pour les besoins de son activité économique. Il est soumis au prorata général et le prorata général définitif relatif à chacune des années 2019 et 2020 atteint 60 %.

Comme indiqué dans le premier exemple, étant donné qu'il s'agit d'un bâtiment encore neuf (le délai pour l'application de la TVA expire le 31.12.2022), l’assujetti mixte a le choix entre :

o une livraison à soi - même, en raison de la détention de l'appartement lors de la cessation de son activité économique (article 12, premier alinéa 1 er, 5°, du Code de la TVA), à condition qu'il opte pour soumettre l'opération à la TVA ;

o ou la révision de la déduction de la TVA initialement exercée, prévue à l’[article 10, 5°, de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), précité, s'il n'a pas levé cette option.

Les conséquences de ce choix sont détaillées ci - dessous.

o Option pour la livraison à soi - même ([article 12, § 1er, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) :

TVA exigible : 105.000 euros x 21 % = 22.050 euros

En principe, une révision de la déduction initiale en faveur de l'assujetti, prévue à l'[article 10, 3°, de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), peut s’opérer (voir « Livre III : Droit à déduction de la taxe en amont – Chapitre 12 : Corrections du droit à déduction (révisions, prélèvements et utilisations), Section 5 ») :

TVA initialement non déductible (à 21 %) : 22.050 euros x 40 % = 8.820 euros.

Toutefois, dans un souci de respect du principe d’égalité, l’administration a décidé que tout assujetti, qu’il soit :

\- un constructeur professionnel ;

\- ou un assujetti qui a opté pour l’application de la taxe (article 44, § 3, 1°, a) et b), 3ème tiret, du Code de la TVA) ;

\- ou un assujetti occasionnel, visé à l’[article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) lors de la cession ou du prélèvement d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment avec application de la TVA,

doit pouvoir bénéficier de la **déduction totale** des taxes ayant grevé la construction, l’acquisition ou encore le prélèvement du bâtiment ou de la fraction de bâtiment cédé, même si ce bien, avant la cession ou le prélèvement, a été totalement ou partiellement utilisé à des fins n’ouvrant pas droit à déduction.

La TVA ou la quotité de TVA, qui n’a pu être initialement déduite par l’assujetti mixte, devient donc déductible au moment de la vente.

o Révision de la déduction de la TVA ([article 10, 5°](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), de [l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c), précité) :

Révision de la déduction de la taxe initialement exercée, à effectuer, en faveur de l’Etat :

22.050 euros x 60 % = 13.230 euros x 14/15 = 12.348 euros

#### C. La personne n’agissant aucunement dans l’exercice d’une activité économique – Option pour la qualité d’assujetti occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8))

Est concernée, la personne qui, autrement que dans l’exercice d'une activité économique et moyennant la levée de l’option pour la qualité d’assujetti occasionnel ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)) :

• cède, dans le délai fixé à l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), à titre onéreux et avec application de la taxe, un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment et le sol y attenant qu'elle a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ;

• ou constitue avec application de la taxe, à titre onéreux et dans le même délai, un droit réel au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) sur un tel bâtiment ou une telle fraction de bâtiment et le sol y attenant ;

• ou cède ou rétrocède à titre onéreux et avec application de la taxe, dans le même délai, un tel droit réel qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe (voir titre 7, rubrique C, de cette Section).

Dans le chef des personnes susvisées, l'[article 12, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (prélèvements, utilisations et détentions) n’est pas applicable.

La TVA qui a été acquittée lors de l'acquisition d'un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment neuf et du sol y attenant ou d'un droit réel, précité sur un tel bien peut toujours être déduite totalement ou partiellement, selon le cas, par ces personnes, si, soit ce bâtiment ou cette fraction de bâtiment neuf et le sol y attenant, soit un droit réel, précité sur un tel bien, est cédé ou si un tel droit réel est constitué sur un tel bien.

Dès lors, les bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant, qui n'ont pas été cédés ou les droits réels, précités sur ces biens, qui n'ont pas été rétrocédés, restent en tout cas en possession des intéressés, grevés de TVA.

#### D. Base d'imposition

Si l'[article 12 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) est d'application, la TVA est calculée sur le **prix d'achat des biens ou de biens similaires ou, à défaut de prix d’achat, sur le prix de revient du bien**, calculé au moment où s'effectue l’opération, en tenant compte, le cas échéant, des articles 26, § 1 er, deuxième et troisième alinéas, et 28 du Code de la TVA ([article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)). Le prix de revient éventuellement retenu correspond en fait au coût que représenteraient les travaux de construction du bâtiment ou de la fraction de bâtiment visé, si ces travaux étaient effectués au moment où s’opère le prélèvement ([décision n° E.T. 41.665 du 27.02.1992](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-41-665-prelevements-batiments-constructeurs-professionnels-base-091a)).

Un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne a ainsi précisé (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Property Development Company NV, affaire [C- 16/14](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-16-14-arret) du 23.04.2015, points 39 à 43) qu’en cas de mise en location, par un assujetti visé à la rubrique A, de ce titre, d’immeubles qu’il a fait construire et qui étaient initialement destinés à la vente, la base d’imposition est constituée par le prix d’achat, au moment de cette mise en location, d’immeubles dont la situation, la dimension et les autres caractéristiques essentielles sont similaires à celles des immeubles en cause, étant entendu qu’est sans pertinence, la question de savoir si une partie de ce prix d’achat est née du paiement d’intérêts intercalaires.

A l'égard de la base d’imposition relative au prélèvement d’un droit réel, au sens de l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment neuf, il est aussi renvoyé à l’exemple mentionné à la rubrique A, sous-rubrique a, de ce titre.

\[Top\]

## Textes cités

49

[CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 64 occurrences

[CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 51 occurrences

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 44 occurrences

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 19 occurrences

[CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 17 occurrences

[CTVA art. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-10) 9 occurrences

[AR no 3 art. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 7 occurrences

[CTVA art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) 7 occurrences

[CTVA art. 16](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16) 6 occurrences

[CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 6 occurrences

[CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 6 occurrences

[CTVA art. 33](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33) 6 occurrences

[AR no 14 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-a72c) 4 occurrences

[AR no 14 art. 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-article-6dc0) 4 occurrences

[AR no 14 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92) 4 occurrences

[CTVA art. 11](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) 4 occurrences

[CTVA art. 36](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36) 4 occurrences

[AR no 3 art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 3 occurrences

[CTVA art. 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-2) 3 occurrences

[CTVA art. 32](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32) 3 occurrences

[CTVA art. 64](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64) 3 occurrences

[directive TVA 2006/112 art. 14](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-14) 3 occurrences

[AR no 14 art. 5](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-14-cessions-batiments-fractions-batiment-sol-7f92) 2 occurrences

[CTVA art. 18](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18) 2 occurrences

[CTVA art. 26](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-26) 2 occurrences

[CTVA art. 48](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) 2 occurrences

[CTVA art. 59](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-59) 2 occurrences

[CTVA art. 6](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-6) 2 occurrences

[directive TVA 2006/112 art. 12](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-12) 2 occurrences

[AR no 15 art. 13](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85) 1 occurrence

[AR no 1 art. 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 1 occurrence

[AR no 1 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 1 occurrence

[AR no 3 art. 11](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b) 1 occurrence

[AR no 3 art. 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-e9dd) 1 occurrence

[AR no 3 art. 6](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-00d1) 1 occurrence

[CTVA art. 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-14) 1 occurrence

[CTVA art. 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-30) 1 occurrence

[CTVA art. 53](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53) 1 occurrence

[CTVA art. 70](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-70) 1 occurrence

[CTVA art. 91](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-91) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 135](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-135) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 2](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-2) 1 occurrence

[C-71/18, arrêt du 4 septembre 2019](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-71-18-arret) 2 occurrences

[C-16/14, arrêt du 23 avril 2015](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-16-14-arret) 1 occurrence

[C-281/91, arrêt du 27 octobre 1993](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-281-91-arret) 1 occurrence

[C-308/16, arrêt du 16 novembre 2017](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-308-16-arret) 1 occurrence

[C-326/99, arrêt du 4 octobre 2001](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-326-99-arret) 1 occurrence

[C-543/11, arrêt du 17 janvier 2013](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-543-11-arret) 1 occurrence

[C-604/19, arrêt du 25 février 2021](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-604-19-arret) 1 occurrence