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title: "Commentaire TVA · Leasing immobilier (31.12.2020), Commentaire TVA, Topics"
description: "Biens immobiliers, Prestations de services, Leasing immobilier. Commentaire TVA de l'administration fiscale belge, état au 31 décembre 2020."
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# Leasing immobilier (31.12.2020), Commentaire TVA, Topics, Biens immobiliers

**Date**

31 décembre 2020

## Sur le document

**Collection**

Commentaire TVA

**Langue du texte**

français

## Texte

284 paragraphes

Commentaire TVA, Topics. Biens immobiliers - Prestations de services - Leasing immobilier (31.12.2020)

LIVRE VI. Topics particuliers

Chapitre 16. Topics particuliers

Section 2. Biens immobiliers – Prestations de services

## N° 5. Leasing immobilier

Mise à jour **31.12.2020** – Version précédente \[01.07.2019\]

**Table des matières : · 47 entrées**

A. Caractéristiques

a. Les formes de leasing immobilier

b. Les aspects contractuels du leasing immobilier

c. Le leasing du point de vue comptable

d. Le leasing immobilier en TVA

e. Intérêt de l’opération relative à un leasing immobilier avec TVA

f. Vue d’ensemble des conditions de taxation

B. Conditions relatives à l’immeuble

a. Enumération

b. Immeuble bâti

c. Immeuble bâti construit ou acquis avec application de la TVA

d. Immeuble construit ou acquis selon les indications détaillées du preneur

e. Immeuble utilisé par le preneur dans l’exercice de son activité d’assujetti

C. Conditions relatives au contrat

a. Enumération

b. Contrat non translatif de propriété

• Droit d’emphytéose

• Droit de superficie

c. Contrat non résiliable

d. Option d’achat

• Moment de l’option

• Montant de l’option

• Option de vente

• Option de location en cas de non levée de l’option d’achat

• Obligation de location en cas de non levée de l’option d’achat

• Usufruit immobilier

• Cession du contrat par le preneur en leasing

• Tiers disposant d’un droit sur l’option d’achat préalablement à la cession de l’option

e. Reconstitution intégrale du capital investi

• Capital investi

• Période de révision

D. Conditions relatives à la qualité des parties à l’opération

a. Conditions relatives au donneur en leasing

b. Conditions relatives au preneur en leasing

E. Localisation du leasing immobilier

F. Fait générateur et moment d’exigibilité de la taxe

G. Base d’imposition

H. Taux

I. Etendue du droit à déduction dans le chef du donneur en leasing

J. Révision des déductions spécifiques aux biens d’investissement

a. Rupture anticipée du contrat

b. Cession du bâtiment avant l’expiration du terme convenu

• Cession du bâtiment au preneur en leasing

• Cession du bâtiment à un tiers

c. Conclusion d’un nouveau contrat de leasing

K. Renvoi

\[Top\]

## A. Caractéristiques

### a. Les formes de leasing immobilier

On distingue deux formes de leasing immobilier : le leasing opérationnel et le leasing financier selon que le risque économique de l’investissement repose sur le donneur en leasing ou sur la personne du preneur en leasing.

Lors du leasing opérationnel, la redevance périodique rémunère la jouissance de l’immeuble et ne permet pas nécessairement la reconstitution intégrale du capital investi dans l’opération par le donneur d’ordre.

Lors du leasing financier, les redevances périodiques payées par le preneur permettent la reconstitution du capital investi par le donneur, la couverture des charges de l’opération et la perception des intérêts.

### b. Les aspects contractuels du leasing immobilier

La jouissance de l’immeuble construit ou acquis par le donneur est octroyée au preneur, en vertu d’un contrat de location ou d’un contrat d’emphytéose.

### c. Le leasing du point de vue comptable

La notion de leasing immobilier est plus large en droit comptable qu’en matière de TVA.

Le seul point déterminant de la qualification comptable du leasing immobilier est la reconstitution du capital investi par les redevances payées au cours du contrat et, le cas échéant, du montant de l’option de vente fixé dans la convention (article 8, § 3, de l’arrêté royal du 03.12.1993 modifiant les arrêtés royaux du 08.10.1976 relatif aux comptes annuels des entreprises, du 12.09.1983 déterminant la teneur et la présentation d’un plan comptable minimum normalisé et du 06.03.1990 relatif aux comptes consolidés des entreprises).

La condition de reconstitution intégrale du capital investi a, toutefois, une autre portée en matière de TVA (voir rubrique C, sous-rubrique e, de ce titre).

Par ailleurs, contrairement à ce qui prévaut en matière d’application de la TVA, l’existence d’une option d’achat et le caractère non-résiliable du contrat ne sont pas des éléments essentiels de l’opération.

Pour l’inscription en grille 83 de la déclaration périodique, le terme « bien d’investissement » doit être entendu au sens comptable.

Toutefois, lorsqu’un bâtiment est donné en leasing, l’investissement est amortissable dans le chef du preneur alors qu’en matière de TVA, le bâtiment est considéré comme un bien d’investissement non dans le chef du preneur mais bien dans celui du donneur en leasing ([article 7, deuxième alinéa, 2°, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art7), précité).

En matière de comptabilité, le preneur reprendra le bâtiment détenu en leasing dans le bilan, en classe 2 du plan comptable minimum normalisé (compte 25 « Immobilisations détenues en location-financement et droits similaires ») mais la déduction des taxes est sujette à révision, conformément à l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48), dans le chef du donneur en leasing. C’est pourquoi, le numéro 157 de la notice explicative pour la rédaction des déclarations périodiques à la TVA, du 01.01.2014 prévoit, qu’afin de faciliter le contrôle par l’administration de la révision des déductions et même si elles ne sont pas reprises en classe 2 du plan comptable, précité, la grille 83 doit reprendre toutes les opérations à l’entrée qui tendent ou concourent à la constitution, la transformation ou l’amélioration des biens d’investissement pour lesquels la déduction est sujette à révision.

### d. Le leasing immobilier en TVA

Contrairement au leasing de biens meubles, la location - financement d’immeubles par nature n’a reçu aucun statut en droit civil ou en droit commercial, sauf pour la comptabilisation de l’opération (voir sous-rubrique c, de cette rubrique).

Le législateur a donc créé une notion autonome, applicable exclusivement en matière de TVA, avec délégation au Roi, afin de définir les conditions de taxation de l’opération.

Le législateur a ajouté « la location – financement d’immeubles » à la liste des **exceptions à l’exemption de principe** relative à la location immobilière, sur la base de la possibilité qui lui a été offerte par l’[article 135, paragraphe 2, dernier alinéa, de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-135), précitée.

La location-financement d'immeubles consentie par une entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles ou le « leasing immobilier », échappe obligatoirement à l'exemption visée à l'[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) lorsque le contrat porte sur des bâtiments que cette entreprise a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe et pour autant que le preneur destine les bâtiments à l'exercice de son activité d'assujetti.

L’arrêté royal n° 30, précité (modifié par l’arrêté royal du 10.01.2005) précise les modalités d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

La [circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0) (remplaçant la [circulaire n° 10/1973 du 15.03.1973](https://juriel.be/fr/circulaires/10-1973-location-financement-immeubles-026c)) commente, par ailleurs, le régime applicable aux opérations de location-financement d’immeubles avec application de la taxe.

### *e*. Intérêt de l’opération relative à un leasing immobilier avec TVA

Evidemment à une époque où la taxation optionnelle de la location d’un bâtiment n’existait pas, l’intérêt de l’opération relative à un leasing immobilier avec TVA, dans le chef du donneur ainsi que dans celui du preneur en leasing, est exposé dans les travaux parlementaires, dans le Rapport fait au nom des Commissions réunies des Affaires économiques et des Finances du Sénat (Sénat, Doc 1968/455, page 115) :

> *« Si l’article 18, paragraphe 2* (actuellement, l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) *n’existait pas, pareil contrat s’analyserait fiscalement en une location immobilière, même s’il s’agit d’un bâtiment à construire.*
>
> *Dans l’état actuel du projet, le leasing immobilier serait donc une opération qui sort du champ d’application de la TVA* (actuellement, opération exemptée sans droit à déduction).
>
> *Un droit proportionnel de 0,2 % serait dû sur le prix de la location, prix que la société de financement devrait établir en tenant compte d’un prix de revient, dans lequel serait comprise la T.V.A. que cette société a acquittée lors de l’érection ou de l’acquisition du bâtiment.*
>
> *Etant donné, en effet, que le leasing immobilier serait une opération non imposable (actuellement, exemptée), la société de financement ne pourrait déduire la T.V.A.*
>
> *Mais, en vertu de l’article 18, paragraphe 2, du projet* (actuellement, l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)), *le leasing immobilier est soumis à la T.V.A., ce qui signifie que la société de financement peut déduire la T.V.A. et qu’elle porte elle-même en compte au preneur des loyers moins élevés, ceux-ci étant déchargés de la taxe en amont.*
>
> *Ceci explique pourquoi l’article 18, paragraphe 2, du projet stipule que le contrat doit porter sur des immeubles que le bailleur a construits, fait construire ou acquis avec paiement de la T.V.A.*
>
> *Enfin, il est dû une T.V.A. de (…) sur les loyers eux-mêmes, T.V.A. que le preneur peut déduire à son tour s’il possède la qualité d’assujetti. »*

En soumettant effectivement le leasing immobilier à la TVA et en conférant, ainsi, au donneur en leasing, le droit de déduire la TVA en amont, le preneur ne sera pas lésé par rapport à un concurrent qui construit ou acquiert, avec application de la TVA, un bâtiment qu’il affecte à l’exercice de son activité économique. En effet, tous deux peuvent alors, en leur qualité d’assujetti à la TVA, récupérer intégralement ladite taxe. De cette manière, le principe de neutralité est garanti.

Il va de soi que cette situation correspond à celle où le preneur bénéficie d’un droit à déduction et réunit les conditions requises pour l’exercer.

Si le preneur est un assujetti sans droit à déduction, l’intérêt de ce leasing, par rapport à une acquisition directe, réside dans la possibilité qui lui est offerte d’étaler, sur toute la durée du contrat, le paiement de la TVA grevant l’opération.

### f. Vue d’ensemble des conditions de taxation

Conformément à l’arrêté royal n° 30, précité, les contrats de location-financement d’immeubles sont soumis à la TVA, si les conditions suivantes sont remplies :

• le contrat doit concerner des **immeubles bâtis,** **construits ou acquis avec TVA par une** **entreprise pratiquant la location-financement d’immeubles** ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)) ;

• les bâtiments doivent être construits ou acquis selon **les indications détaillées du futur preneur (lessee)** ; ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)) ;

• les bâtiments doivent être **utilisés par le preneur dans l’exercice de son activité d’assujetti** ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)) ;

• la jouissance des **bâtiments et du fonds sur lequel ils sont érigés** doit être consentie au preneur en vertu d’un **contrat non résiliable et non translatif de propriété** ([article 1er, 2°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)) ;

• à l’expiration du contrat et moyennant un montant dont les critères de détermination sont fixés dans celui-ci, **le preneur doit avoir la faculté d’acquérir les droits réels du donneur** afférents aux biens faisant l’objet du contrat ([article 1er, 3°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)) ;

• **après quinze ans** (ou avant), **le montant** **total des loyers périodiques** à payer par le preneur **permet** au donneur (lessor) **de** **reconstituer intégralement le** **capital investi** ([article 1er, 4°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), tel que remplacé par l’article 1 er de l’arrêté royal du 10.01.2005 en modification de l’arrêté royal n° 30 (MB, 27.01.2005), applicable aux contrats conclus à partir du 27.01.2005).

Si les conditions légales d’application, précitées sont réunies pour écarter l’exemption établie par l’[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), le leasing immobilier est obligatoirement soumis à la taxe s’il est effectué en Belgique, à titre onéreux, par un assujetti agissant en tant que tel ([question parlementaire écrite n° 1.219 de Madame la Représentante Moerman du 24.01.20003](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/1219-communes-creation-regies-communales-autonomes-8888)).

Les parties en cause ne bénéficient d’aucun choix, à cet égard.

En revanche, si toutes ces conditions ne sont pas rencontrées, à partir du 01.01.2019, le donneur et le preneur en leasing peuvent soumettre le leasing immobilier à la taxation optionnelle visée à l’[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), moyennant le respect des conditions en la matière (voir titre 4, rubrique F, de cette Section).

## \[Top\]

## B. Conditions relatives à l’immeuble

### a. Enumération

Afin que l’exception à l’exemption de TVA, contenue à l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), s’applique, le bien immeuble qui fait l’objet de la location-financement doit :

• correspondre à un immeuble bâti ;

• avoir été construit ou acquis avec application de la TVA ;

• avoir été construit ou acquis suivant les indications détaillées du futur preneur (en leasing) ;

• être utilisé par le preneur (en leasing) dans l’exercice de son activité d’assujetti.

### b. Immeuble bâti

Afin qu'un contrat puisse être visé par l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), il doit être relatif à un immeuble bâti ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), précité).

En ce qui concerne la notion de « bâtiment », on se référera à l'[article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) qui stipule que : « *Pour l'application du présent Code, il y a lieu d'entendre par bâtiment ou fraction de bâtiment, toute construction incorporée au sol* ».

Pour une définition plus complète et des exemples relatifs à la notion de « bâtiment », il est renvoyé à la [circulaire AAF n° 24/2002 du 06.12.2002](https://juriel.be/fr/circulaires/24-2002-aaf-immeuble-bati-42cf), numéros 12 à 14.

Par ailleurs, la location-financement d'immeubles ne peut se rapporter qu’à des fonds sur lesquels les bâtiments sont érigés ([article 1er, 2°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1)). Elle ne peut dès lors concerner que ces terrains sur lesquels les bâtiments sont construits ou dans la mesure où ils sont directement nécessaires à l'exploitation de ces bâtiments.

Selon le Rapport fait au nom des Commissions réunies des Affaires économiques et des Finances du Sénat, il doit par conséquent exister "*une proportion raisonnable entre les terrains et les bâtiments*" (voir Sénat, Doc 1968/455, page 116).

Il résulte de ce qui précède que la location-financement qui concerne exclusivement des terrains sort du champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 5 et 6).

### c. Immeuble bâti construit ou acquis avec application de la TVA

Conformément à l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), la location-financement d'immeubles ne concerne que des immeubles bâtis que l'entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles a construits, fait construire ou acquis avec application de la TVA ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 7).

Si le donneur acquiert le bien sur lequel porte le contrat de leasing, le bâtiment doit être neuf pour que la location-financement soit effectivement soumise à la taxe.

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est cédé par un assujetti avant son érection, en cours d’érection ou au plus tard le 31.12 de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ([article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)).

Il est toutefois possible qu’un bâtiment ancien soit donné en leasing avec application de la TVA s’il fait l’objet de transformations importantes suivant les indications détaillées du futur preneur.

En ce qui concerne la nature des transformations concernées, on se référera utilement à la Section 1 : Biens immobiliers – Livraisons, titre 3, rubrique C, de ce Livre.

Le donneur en leasing ne doit pas forcément être propriétaire du terrain sur lequel ces bâtiments seront construits. Il suffit qu’il dispose, sur ce terrain, des droits nécessaires lui permettant de procéder ou de faire procéder à cette construction qui deviendra sa propriété.

Il en est notamment ainsi lorsque le donneur en leasing est titulaire d'un droit de superficie ou d'emphytéose sur le terrain ou encore lorsqu'une renonciation au droit d'accession lui a été accordée par le propriétaire du fonds à l'égard du bâtiment que le donneur y a construit ou fait construire.

Le propriétaire du fonds peut, par ailleurs, être le futur preneur en leasing. Celui-ci constitue, sur le terrain dont il est propriétaire, un droit de superficie au profit de l'entreprise de leasing qui y construit ou y fait construire un bâtiment suivant les indications détaillées du futur preneur.

Quant aux bâtiments, ils ne doivent pas nécessairement avoir été acquis en pleine propriété par le donneur en leasing. Il suffit que celui-ci soit titulaire de droits réels suffisamment étendus (superficie, emphytéose, usufruit) pour pouvoir concéder la jouissance du bâtiment dans le cadre d'un contrat répondant aux autres conditions de l'arrêté royal n° 30, précité.

En toute hypothèse, il est requis que la construction du bâtiment ou l'acquisition des droits par le donneur ait eu lieu avec application de la TVA ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 9, 10 et 12).

### d. Immeuble construit ou acquis selon les indications détaillées du preneur

Le leasing constituant en fait une opération de financement, le donneur n'acquiert la propriété ou d'autres droits réels sur les bâtiments qui font l'objet de l'opération que pour donner la jouissance de ces bâtiments au futur preneur. Il est donc normal que, comme le prévoit l'[article 1er, 1°, de l'arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), précité, l'acquisition ou la construction du bâtiment doive avoir lieu selon les indications détaillées de ce preneur ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 13).

Cette condition n’est pas remplie :

• lorsqu’un contrat de leasing immobilier est conclu à la fin d’un précédent contrat de leasing et porte sur le bâtiment qui faisait l’objet de ce précédent leasing ;

• lorsque le contrat de leasing immobilier porte sur un bâtiment que le donneur en leasing avait déjà érigé ou acquis avec application de la TVA au moment de la conclusion du contrat ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 17).

Toutefois, les contrats dits de « sale and lease back » respectent la condition en question. Selon ces contrats, pour des raisons purement économiques ou financières, un assujetti cède avec application de la taxe, à une entreprise de leasing, un bâtiment que cette dernière met alors à sa disposition en exécution d’un contrat de leasing immobilier. Dans ce cas, il convient d’admettre que le donneur en leasing a acquis le bâtiment sur les indications détaillées du preneur.

### e. Immeuble utilisé par le preneur dans l’exercice de son activité d’assujetti

La location-financement d’immeubles, visée à l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), est exclusivement réservée aux bâtiments que le preneur en leasing destine, en fonction de leur nature, à son activité d’assujetti.

Lorsque le preneur en leasing n’utilise pas totalement le bâtiment, qui fait l’objet du contrat de leasing immobilier, aux fins de son activité économique, la mise à disposition de la partie du bâtiment affectée par celui-ci à des fins privées ou étrangères à une activité économique est exemptée de la taxe.

Tel peut être le cas :

• d’une personne physique qui utilise une partie du bâtiment à des fins privées ;

• d’une société holding qui utilise partiellement le bâtiment pour des activités qui sortent du champ d’application de la TVA (la détention d’actions et l’exercice des droits relatifs à cette détention) ;

• d’une autorité publique ou d’une personne morale de droit public qui utilise partiellement le bâtiment dans le cadre de l’exercice de sa mission d’autorité publique.

Il appartient, donc, aux parties de déterminer, sous le contrôle de l’administration, la tranche des redevances périodiques qui doit être soumise à la taxe et celle qui doit en être exemptée.

\[Top\]

## C. Conditions relatives au contrat

### a. Enumération

Afin que le contrat entre dans le champ d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), les conditions suivantes doivent être remplies :

• le contrat doit être un contrat de location ou d’emphytéose non translatif de propriété ;

• le contrat ne peut pas être résiliable ;

• à l’expiration du contrat et moyennant un montant dont les critères sont fixés dans celui-ci, le preneur doit avoir la faculté d’acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l’objet du contrat ;

• à l’expiration de la période de révision de quinze ans visée à l’[article 9, § 2, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité (ou avant), le montant total des loyers périodiques doit permettre au bailleur de reconstituer intégralement le capital investi.

### b. Contrat non translatif de propriété

**La jouissance des bâtiments et du fonds sur lequel ils sont érigés est consentie au preneur en vertu d'un contrat (de location ou d'emphytéose) non translatif de propriété.**

Sortent du champ d’application du leasing immobilier, au sens de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), les contrats qui, au paiement de la dernière redevance locative, entraînent le transfert de plein droit, immédiat ou différé de la propriété du bâtiment ou d’un autre droit réel, à l’exception du droit d’emphytéose ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 2 4).

## • Droit d’emphytéose

Le contrat de leasing immobilier s'appuie, en règle, sur un droit personnel de jouissance (location) mais peut également s'appuyer sur un contrat d'emphytéose.

En effet, conformément à l'[article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), n'est pas considéré comme un bien corporel, le droit d'emphytéose qui est constitué ou cédé par une entreprise pratiquant la location-financement d'immeubles dans le cadre d'un contrat de location-financement d'immeubles, au sens de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). La constitution d'un droit d'emphytéose dans le cadre d'une location-financement d'immeubles constitue dès lors une prestation de services ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 23).

## • Droit de superficie

Une personne, propriétaire d'un terrain, peut concéder à une autre personne un droit de superficie à la condition que cette dernière prenne l'engagement de construire sur ce terrain des bâtiments d'une nature déterminée et de les lui donner en location-financement.

S'il est convenu entre les parties que le bail prend fin au moment où expire le terme pour lequel le droit de superficie est concédé, cette opération doit être analysée comme la vente d'un immeuble à construire avec transfert de propriété différé. Elle sort du champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Lorsqu'en revanche, le propriétaire du terrain a accordé au donneur en leasing un droit de superficie sur le terrain pour un délai significativement plus long que celui du contrat de leasing, le donneur en leasing possède encore, au terme du contrat de leasing, des droits réels sur le bâtiment qui fait l'objet de la convention de location-financement.

Lorsque ce contrat comprend par conséquent une possibilité de reprise de ces droits, il est satisfait à l'[article 1er, 3°, de l'arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), précité (question parlementaire écrite n° 264 de Monsieur le Représentant Van Rompuy du 13.10.1992) ; [circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 25 et 26).

### c. Contrat non résiliable

***La jouissance des bâtiments et du fonds sur lequel ils sont érigés est consentie au preneur en vertu d'un contrat (de location ou d'emphytéose) non résiliable.***

Dans le cadre de l’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), le contrat de location-financement d’immeubles ne peut conférer, ni au preneur ni au donneur, la faculté de mettre fin à l’opération avant l’expiration du terme convenu.

Le contrat ne peut donc comporter une clause qui donne la faculté à chacune des parties ou à une seule d’entre elles de mettre fin au contrat moyennant le respect de certaines conditions.

Lorsque les parties à un contrat de location-financement d'immeubles, tel que visé à l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), mettent fin anticipativement à celui-ci, cette rupture anticipée a, en principe, pour effet que le donneur est tenu de procéder à la révisions des déductions des taxes en amont, afférentes à l'immeuble bâti ayant fait l'objet de cette location-financement (voir rubrique J, sous-rubrique a, de ce titre).

Ne sont pas visées par cette condition relative au contrat non résiliable, les clauses résolutoires ou plus généralement, les clauses de mises à néant du contrat.

La résolution d’un contrat de leasing, lorsque le preneur n’exécute plus ses obligations, n’entraîne pas en elle-même, la révision des déductions. C’est la destination donnée à l’immeuble après la résolution du contrat qui est déterminante.

### d. Option d’achat

***A l'expiration du contrat de location-financement et moyennant un montant dont les critères de détermination sont fixés dans celui-ci, le preneur doit avoir la faculté d'acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l'objet du contrat.***

Cette faculté doit être uniquement offerte au preneur (voir la dernière puce, ci-dessous, si elle est offerte à un tiers).

Le preneur n'est nullement tenu d'acquérir les droits réels du donneur à l'expiration du terme convenu. Bien au contraire, si le preneur prenait un engagement ferme d'acheter l'immeuble, l'opération sortirait du champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) pour s’analyser en une vente avec transfert différé de la propriété.

## • Moment de l’option

Les droits réels relatifs aux biens faisant l’objet du contrat de location-financement d’immeubles ne pourront être acquis, par le preneur en leasing, qu’à la fin de la convention.

Une convention qui permettrait au preneur de lever l’option avant à son terme sort *ab initio* du champ d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

## • Montant de l’option

Si la convention ne doit pas préciser le montant de la somme que le preneur aurait à verser en cas de levée d'option, il est au moins requis que les critères, selon lesquels ce prix sera déterminé, soient précisés d'une manière détaillée.

## • Option de vente

Une option de vente dans le chef du donneur ne satisfait pas à cette condition relative à l’existence d’une option d’achat soit parce que le preneur n'a pas la possibilité d'acquérir les droits réels (si le donneur ne lève pas l'option ou lève celle-ci au profit d'un tiers), soit parce qu'il est obligé de les acquérir (si l'option est bien levée). La faculté dont le preneur dispose d'acquérir les droits réels sur le bien du donneur est entièrement subordonnée à la seule volonté du donneur (question parlementaire écrite n° 660 de Monsieur le Représentant Goovaerts du 10.03.1994).

## • Option de location en cas de non levée de l’option d’achat

Une clause supplémentaire au contrat de leasing prévoyant qu’en cas de non levée de l’option d’achat (celle-ci devant en toute hypothèse être prévue au contrat), le preneur a la faculté de prendre le bien en location (appelée option de relocation), ne fait pas sortir le contrat du champ d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) (question parlementaire écrite n° 1.184 de Monsieur le Représentant De Clippele du 23.08.1994).

## • Obligation de location en cas de non levée de l’option d’achat

Certains contrats peuvent prévoir qu’en cas de non levée de l’option par le preneur, ce dernier est tenu de continuer à louer le bien pendant une durée déterminée. Cette durée peut, dans certains cas, être déterminée par le donneur en leasing de façon à lui permettre de récupérer, sur la durée de la période de location, le montant de l’option d’achat non levée par le preneur.

Un tel contrat sort du champ d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Il s’agit en effet, juridiquement, d’une seule convention aboutissant, dans les faits, à ce que la jouissance du bien soit consentie par le donneur jusqu’à la fin de la période de location « ordinaire ».

La faculté d’acquérir les droits du donneur (ou l’option d’achat) ne se place pas, dans ce cas, à l’expiration du contrat.

## • Usufruit immobilier

Le contrat qui prévoit seulement une option pour le rachat, par le preneur en leasing, de l'usufruit du bien immobilier et non de la pleine propriété dont dispose le donneur en leasing, ne répond pas à la condition concernée, relative à la taxation ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 33).

D'ailleurs, l'opération par laquelle le donneur en leasing - nonobstant la levée de l'option - se réserve la nue-propriété, est en contradiction avec la philosophie du leasing qui est de permettre ou d'effectuer un investissement ou à tout le moins de le financer au profit du preneur en leasing.

Quelle que soit la nature des droits réels en vertu desquels l'investissement a été effectué par le donneur, la conclusion potentielle d’un contrat de leasing immobilier exige que l'investissement puisse profiter intégralement au preneur ; si tel n'est pas le cas, dès le début, le donneur sera censé investir partiellement ou entièrement pour lui-même.

## • Cession du contrat par le preneur en leasing

Nonobstant sa cession par le preneur en leasing, le contrat reste dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), à condition que :

o le preneur en leasing cède l'intégralité de son droit ;

o le cessionnaire est subrogé au preneur originaire dans toutes ses obligations ;

o le cessionnaire utilise le bâtiment pour l'exercice de son activité économique d'assujetti.

La cession à titre onéreux d'un contrat de leasing, visé à l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), constitue une prestation de services soumise à la taxe au taux normal, qui s'élève actuellement à 21 %. La cession d'un tel contrat n'est en effet pas visée à l'[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), qui n'exempte de la TVA que les cessions de baux eux-mêmes exemptés de cette taxe ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 76).

## • Tiers disposant d’un droit sur l’option d’achat préalablement à la cession de l’option

Contrairement à la situation prévue à la puce précédente, le preneur qui, par l’effet d’une option sur l’option d’achat, confère à un tiers le droit d’exercer l’option d’achat relative aux biens faisant l’objet d’un contrat de location-financement immobilier, perd la faculté d’acquérir à son gré les droits réels du donneur afférents à ces biens à l’expiration de ce contrat, de sorte qu’il ne satisfait plus à la condition imposée par l'[article 1er, 3°, de l'arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), précité ([Arrêt de la Cour de Cassation n° F.15.0046.F du 22.04.2016](https://juriel.be/fr/jurisprudence/communication-avis-juridiques-conseils-assujetti-cassation-bruxelles-2016-04-22-7667)).

### e. Reconstitution intégrale du capital investi

**A l’expiration de la période de révision de quinze ans, déterminée à** l’[article 9, § 2, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité, **le montant total des loyers périodiques à payer par le preneur doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi.**

## • Capital investi

Par « capital investi », il convient d’entendre l’ensemble des frais exposés (hors TVA) par le donneur en leasing pour acquérir, construire et/ou transformer le bien immobilier, objet du contrat de leasing, en ce compris le prix d’achat (hors TVA) du terrain attenant, au sens de l’[article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) mais à l’exclusion du prix d’acquisition du terrain et des frais accessoires non soumis à la TVA et directement liés à l’acquisition de ce terrain (frais de notaire, droits d’enregistrement…) ; ([question parlementaire écrite n° 5 - 2170 de Monsieur le Sénateur Bart Tommelein du 21.04.2011](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/5-2170-bien-immeuble-location-financement-sol-6733)).

Le capital investi comprend entre autres :

o les frais d’étude (études de marché, frais d’étude des ingénieurs, géomètres et architectes) relatifs au terrain et/ou au bâtiment ;

o les rémunérations des courtiers et mandataires intervenus dans l’acquisition du terrain et/ou du bâtiment ;

o le prix d’acquisition ou de construction de l’immeuble ainsi que le prix d’acquisition du terrain attenant.

En outre, lorsque le donneur en leasing acquiert un bâtiment ancien et qu’il lui fait subir des transformations telles que ce bâtiment puisse être considéré comme neuf pour l’application de la TVA, le capital investi doit, dans ce cas, également comprendre le prix et les frais d’acquisition du bâtiment ancien augmenté, naturellement, des coûts de transformation et/ou de rénovation dudit bâtiment.

## • Période de révision

Le point de départ de la période de révision de quinze ans, durant laquelle le capital investi doit être intégralement reconstitué, est le 1 er janvier de l’année au cours de laquelle le bâtiment a été effectivement mis en service ([article 9, §§ 1er et 2, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité ; [décision n° E.T.121.450 du 27.03.2012](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-121-450-revision-tva-grevant-biens-investissement-b744)).

Un contrat de location-financement d’immeubles par lequel le capital investi est reconstitué avant l’expiration de la période de révision de quinze ans, telle que définie ci-dessus, entre bien entendu dans le champ d’application de l’[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44).

Il en va de même des contrats de location-financement d’immeubles, conclus pour une durée supérieure à quinze ans, à condition que le capital investi soit reconstitué dans le délai de quinze ans, précité.

Les problèmes particuliers qui peuvent se poser notamment en matière d’exercice du droit à déduction lors de modifications apportées au contrat de leasing, de rupture anticipative du contrat de leasing, de cession du bâtiment avant l’expiration du terme, de cession du contrat par le preneur en leasing, sont traités dans la [circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 67 à 77.

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## D. Conditions relatives à la qualité des parties à l’opération

### a. Conditions relatives au donneur en leasing

Afin qu'un contrat de location-financement d'immeubles entre dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de TVA, il est requis que **le donneur en leasing soit une entreprise pratiquant la location-financement ou le leasing d'immeubles** ([article 1er, 1°, de l’arrêté royal n° 30](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af#ar30-art1), précité).

La location-financement d'immeubles est cependant une activité qui, de par sa nature, est exercée durant une longue période et donne lieu au paiement de loyers à des échéances périodiques déterminées.

Il s'agit, dans ce cas, d'une activité habituelle au sens de l'[article 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) du Code de TVA, qui donne à celui qui l'exerce (personne physique ou morale) la qualité d'assujetti pratiquant la location-financement ou le leasing d'immeubles, au sens de l'[article 44, § 3, 2°, b)](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de TVA, même s'il ne conclut qu'une seule fois une telle convention ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 52 et 53).

La circonstance qu'il s'agisse d'une entreprise publique autonome ne joue aucun rôle, à cet égard. Par exemple, une régie communale autonome qui donne en leasing un bâtiment à une commune ([question parlementaire écrite n° 305 de Monsieur le Représentant Yves Leterme du 03.07.2000).](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/305-entreprises-communales-leasing-immobilier-leterme-2ed7)

Une société holding passive, qui, en outre, effectue, en tant que donneur en leasing, une opération de leasing immobilier dont le contrat répond intégralement aux conditions de l'arrêté royal n° 30, précité, a, pour cette opération, la qualité d'assujetti à la TVA avec droit à déduction des taxes en amont.

### b. Conditions relatives au preneur en leasing

Le leasing immobilier n’entre dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) que lorsque **le preneur est un assujetti qui utilise le bâtiment dans le cadre de son activité économique.**

Ne sont pas seulement visés, les assujettis avec droit à déduction total, mais également :

• les assujettis bénéficiant de régimes particuliers (la franchise de taxe prévue à l'[article 56bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis), le régime agricole visé à l'[article 57 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-57)…) ;

• les assujettis exemptés sans droit à déduction visés à l'[article 44 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) (médecin, hôpital privé, société immobilière qui destine le bâtiment à la location exemptée, etcetera) ;

• les autorités publiques, organismes de droit public ou établissements publics qui doivent être considérés comme des assujettis en raison de l'exercice d'une activité économique, peu importe si celle-ci est soumise à la taxe ou en est exemptée ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 54 et 55).

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## E. Localisation du leasing immobilier

S’agissant, dans un premier temps, d’une prestation de services relative à un bien immeuble par nature, le leasing immobilier est localisé à l’endroit où est situé le bien immeuble, en application de l’[article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21) puisque le preneur doit être un assujetti.

En cas de levée de l’option d’achat, le lieu de la livraison du bien immobilier est réputé se situer au même endroit puisque l’immeuble s’y trouve toujours au moment de la livraison et qu’en l’espèce, ce bien, par nature, ne peut être transporté ou expédié ([article 14, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-14)).

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## F. Fait générateur et moment d’exigibilité de la taxe

Le leasing immobilier étant, dans un premier temps, une prestation de services qui donne lieu à des décomptes ou des paiements successifs, le fait générateur de la taxe intervient à l’expiration de chaque période à laquelle se rapporte un décompte ou un paiement ([article 22, § 2, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22)). Le moment d’exigibilité de la taxe ne connaît pas de particularités (voir « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 9, titre 3, rubrique B et titre 4 »).

En cas de levée de l’option d’achat, le fait générateur de la taxe intervient au moment où le contrat a effet ([article 16, § 1er, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16)) car le preneur est déjà en possession du bâtiment.

Le moment d’exigibilité de la taxe ne connaît pas de particularités (voir « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 2 : Livraisons de biens, Section 8, titre 3, rubrique C, sous-rubrique a, titre 4, rubriques A et B »).

Pour de plus amples explications en la matière, il est renvoyé à la [circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l’exigibilité de la TVA](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-65-exigibilite-tva-taxe-fait-generateur-28d9), numéros 36 à 38 et 106 à 110.

Les règles d’exigibilité de la taxe relatives à la levée de l’option d’achat ne présentent une réelle utilité pratique que dans l’hypothèse où l’immeuble étant toujours considéré comme neuf, sa livraison est soumise à la TVA, sans possibilité d’exemption.

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## G. Base d’imposition

La taxe se calcule sur le montant des loyers ou redevances, augmenté, le cas échéant, des charges stipulées au profit du donneur.

Pour la perception de la taxe, aucune distinction n'est opérée entre :

• d'une part, la partie du loyer ou de la redevance qui reconstitue le capital et les charges du donneur et celle qui concerne les intérêts ;

• d'autre part, la partie des loyers et redevances qui est afférente au bâtiment et celle qui est relative au terrain ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 58).

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## H. Taux

En matière de leasing immobilier, la taxe est, en principe, perçue au taux de 21 %, sauf dans les cas suivants soumis à ces différents taux :

• 6 % à l’égard du leasing relatif à des immeubles spécialement adaptés au logement privé d’une personne handicapée, répondant aux conditions établies par la rubrique XXXII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, précité ;

• 6 % à l’égard du leasing relatif à des complexes d’habitations destinés à être utilisés pour l’hébergement des personnes handicapées, répondant aux conditions établies par la rubrique XXXIII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 ;

• 6 % à l’égard du leasing relatif à des bâtiments scolaires, répondant aux conditions établies par la rubrique XL, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 ;

• 12 % à l’égard du leasing portant, entre autres, sur des logements sociaux, répondant aux conditions établies par la rubrique X, du tableau B, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20.

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## I. Etendue du droit à déduction dans le chef du donneur en leasing

Etant donné sa qualité d’assujetti, le donneur en leasing peut déduire la TVA d’amont, selon des règles normales.

Compte tenu du fait que, dans le chef du donneur en leasing, l’affectation au patrimoine économique ne fait aucun doute, il ne saurait être question d’invoquer d’éventuels effets de l’arrêt Seeling (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt *Wolfgang Seeling*, affaire C 269/00, du 08.05.2003 ; [circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 21).

Lorsqu'au terme d'un contrat de leasing, le preneur lève l'option d'achat, le donneur effectue une livraison exemptée de la TVA, puisque le bâtiment ne peut plus être considéré comme neuf à ce moment.

Nonobstant le fait que les entreprises pratiquant le leasing immobilier, visé à l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), vendent des immeubles aux preneurs en leasing dans les circonstances de l'alinéa précédent, l'administration considère que ces entreprises n'acquièrent pas de ce fait la qualité d'assujetti mixte (avec droit à déduction partiel). La vente, au preneur, de l'immeuble ayant fait l'objet du leasing, est, en effet, inhérente à l’opération de leasing immobilier soumise d’office à la TVA ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 61, premier et deuxième alinéas).

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## J. Révision des déductions spécifiques aux biens d’investissement

Les bâtiments donnés en leasing dans le cadre d'une opération de location-financement d'immeubles, entrant dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), sont à considérer comme des biens d'investissement dans le chef du donneur, conformément à l'[article 6, § 2, deuxième alinéa, de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-00d1), précité ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéro 59).

La révision des déductions, prévue à l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) peut avoir lieu en cas de :

• rupture anticipée du contrat ;

• cession du bâtiment avant l’expiration du terme ;

• conclusion d’un nouveau contrat de leasing.

### a. Rupture anticipée du contrat

En cas de rupture anticipée du contrat se produisant au cours du délai de révision de quinze ans, le donneur en leasing est tenu de procéder à la révision des déductions des taxes ayant grevé la construction ou l’acquisition du bâtiment, prévue à l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48), **sauf** en cas de :

• cession, par le donneur, du bâtiment avec application de la TVA, simultanément à la résiliation du contrat (question parlementaire écrite n° 690 de Monsieur le Représentant Jean-Pierre de Clippele du 13.09.1993), ce qui suppose que le bâtiment soit toujours considéré comme neuf et que le donneur exerce l’option permettant de céder le bien sous le régime de la TVA dans les conditions de l’arrêté royal n° 14 relatif aux cessions de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant et aux constitution, cessions et rétrocessions d’un droit réel au sens de l’[article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur de tels biens ;

• location, par le donneur, du bâtiment avec application de la TVA, basée sur son intention d’affecter cet immeuble à la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction total, intention étayée par des éléments probants et non équivoques ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 70 à 72.

Compte tenu des modifications législatives intervenues au 01.01.2019, le donneur en leasing peut, notamment, appliquer la taxation optionnelle établie par l’[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) (voir titre 4, rubrique F, de cette Section).

### b. Cession du bâtiment avant l’expiration du terme convenu

## • Cession du bâtiment au preneur en leasing

Dans ce cas, il est **mis fin anticipativement** au contrat de leasing (voir sous-rubrique a, de cette rubrique). Il convient de procéder à une révision des déductions des taxes en amont si le délai de révision n’est pas expiré, **sauf** en cas de :

o cession du bâtiment sous régime TVA ([article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et arrêté royal n° 14 précité) ;

o cession du bâtiment avec application de l’[article 11 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 74 et 75).

## • Cession du bâtiment à un tiers

Dans ce cas, la cession a pour effet de **faire sortir le contrat de leasing du champ d'application de l'**[**article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA**](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)**.**

Si la cession du bâtiment intervient dans le délai de révision, le donneur doit opérer la révision des déductions des taxes en amont, à moins que la cession ne se produise sous le régime de la TVA et ce, compte tenu du droit à déduction que peut, en toute hypothèse, exercer le cédant d’un bâtiment neuf, s’il opte pour la taxation ([article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) et arrêté royal n° 14).

Si la cession du bâtiment, qui fait l'objet du contrat de location-financement, s'inscrit dans le cadre plus général d'une cession visée à l'[article 11 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11), ce contrat reste dans le champ d'application de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). La taxe reste exigible sur les redevances périodiques qui viennent à échéance après la cession.

Aucune révision des déductions des taxes en amont ne doit, en conséquence, être opérée ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 73 à 75).

### c. Conclusion d’un nouveau contrat de leasing

Si, à la fin d’un contrat de leasing initial, le donneur conclut un nouveau contrat de leasing avec un tiers portant sur le bâtiment qui faisait l'objet de ce précédent leasing, ce second contrat ne porte pas sur un leasing immobilier, au sens de l'[article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44). En effet, l’immeuble qui fait l’objet du contrat n’a pas été acquis ou construit selon les indications détaillées du preneur ([circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 15 et 16) ; (voir rubrique B, sous-rubrique d, de ce titre).

\[Top\]

## K. Renvoi

Il est renvoyé à la [circulaire AFER n° 10/2007 (n° E.T. 109.976) du 12.04.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/10-2007-afer-revision-financement-immeuble-bati-94c0), numéros 67 à 69, 78 à 83, 84 à 94, en ce qui concerne, respectivement, les situations particulières suivantes :

• les modifications apportées au contrat de leasing ;

• la multiplicité de preneurs ;

• les travaux de transformation, d’agrandissement, d’aménagement ou de réparation d’un bâtiment faisant l’objet d’un contrat de leasing immobilier.

\[Top\]

## Textes cités

17

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 38 occurrences

[AR no 30 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-30-decembre-application-taxe-valeur-ajoutee-49af) 12 occurrences

[AR no 3 art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 3 occurrences

[CTVA art. 48](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) 3 occurrences

[CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences

[CTVA art. 11](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-11) 2 occurrences

[CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 2 occurrences

[AR no 3 art. 6](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-historique-00d1) 1 occurrence

[AR no 3 art. 7](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 1 occurrence

[CTVA art. 14](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-14) 1 occurrence

[CTVA art. 16](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16) 1 occurrence

[CTVA art. 21](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21) 1 occurrence

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 1 occurrence

[CTVA art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-4) 1 occurrence

[CTVA art. 56bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis) 1 occurrence

[CTVA art. 57](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-57) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 135](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-135) 1 occurrence