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title: "Commentaire TVA · Travaux immobiliers matériels et opérations y assimilées (31.12.2020)"
description: "Prestations de services, Travaux immobiliers matériels et opérations y assimilées. Commentaire TVA de l'administration fiscale belge, état au 31 décembre 2020."
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# Travaux immobiliers matériels et opérations y assimilées (31.12.2020)

**Date**

31 décembre 2020

## Sur le document

**Collection**

Commentaire TVA

**Langue du texte**

français

## Texte

315 paragraphes

Commentaire TVA, Topics. Biens immobiliers - Prestations de services - Travaux immobiliers matériels et opérations y assimilées (31.12.2020)

LIVRE VI. Topics particuliers

Chapitre 16. Topics particuliers

Section 2. Biens immobiliers – Prestations de services

## N° 6. Travaux immobiliers matériels et opérations y assimilées

Mise à jour **31.12.2020** – Version précédente \[01.07.2019\]

**Table des matières : · 32 entrées**

A. Etendue de la définition et de ses prolongements

B. Facturation/Redevable (report de perception)

a. Prestataire assujetti établi en Belgique

b. Prestataire assujetti non établi en Belgique

C. Assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

a. Travaux immobiliers effectués par un assujetti pour les besoins de son activité économique ([article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

b. Travaux immobiliers effectués par un assujetti à des fins étrangères à son activité économique (à titre gratuit, pour ses besoins privés ou ceux de son personnel) ; ([article 19, § 2, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

c. Matériaux utilisés pour l’exécution du travail immobilier

d. Obligations

e. Application

D. Localisation des travaux immobiliers

E. Moment d’exigibilité de la taxe

a. Fait générateur de la taxe

b. Exigibilité de la taxe

F. Base minimale d’imposition et obligations du propriétaire d’un bâtiment nouvellement construit

a. Base minimale : la valeur normale

b. Preuve de la valeur normale par expertise de contrôle

c. Présomption légale relative à la construction d’un bâtiment

d. Obligations

e. Délai de prescription pour l’action en recouvrement du supplément de taxe à payer

G. Taux

H. Aspects de déduction (articles [45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), [46](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) et [48, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48), du Code de la TVA)

a. Déduction de la TVA afférente aux travaux immobiliers, sujette à révision

b. Point de départ de la période de révision

c. Durée de la période de révision

d. Obligations en vue d’assurer le contrôle des révisions de déduction

I. Références à la déclaration périodique à la TVA

a. Opérations à la sortie

b. Opérations à l’entrée

c. Application

J. Régime particulier de la franchise de taxe

\[Top\]

## A. Etendue de la définition et de ses prolongements

La définition du travail immobilier ainsi que la liste des opérations qui se situent dans le prolongement de cette définition, dénommées opérations assimilées, sont commentées amplement au « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 3, titre 1, rubrique C », auquel il est renvoyé.

Dès lors, l’attention sera attirée, dans ce topic particulier, sur divers points essentiels d’ordre pratique, relatifs à la définition du travail immobilier.

Les travaux de construction d’un bâtiment ne constituent pas, loin de là, uniquement l’objet des travaux immobiliers. Afin d’être qualifié d’immobilier, un travail doit, non seulement, contribuer à l’érection d’un immeuble par nature mais, également :

• à la modification de sa structure (transformation, aménagement ou achèvement) ;

• au maintien en bon état de cette structure (réparation, entretien ou nettoyage) ;

• ou à la démolition de l’immeuble ([article 19, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)).

Sont aussi visées, les prestations comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son incorporation dans un bien immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

C’est le cas de la livraison avec placement des parties composantes d’un bâtiment, par exemple, de la toiture, des escaliers, des portes, des châssis de fenêtres, des ascenseurs d’un bâtiment, l’ancrage de biens dans un mur/sol/plafond.

Par contre, ne sont pas considérés comme des travaux immobiliers :

• la livraison avec installation ou montage d’un bien meuble (machine, matériel) qui garde son caractère mobilier ou devient tout au plus immeuble par destination, ce qui signifie qu’il peut être déplacé sans destruction ou modification de l’immeuble ou de la construction. Cette opération s’analyse en une livraison de biens. Il en est ainsi encore que ce bien d’équipement repose sur une assise immobilière à laquelle il est ancré (voir la [question parlementaire écrite n° 709 de Monsieur le Représentant Jean-Pierre De Clippele du 22.09.1993](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/709-tva-immeubles-representant-clippele-bien-8de1)) ;

• l’exécution d’un travail intellectuel relatif à un bien immobilier, notamment, l’établissement de plans, les travaux d’étude et de surveillance ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)), numéro 12).

Selon le domaine d’application, la définition du travail immobilier est :

• **prolongée** par des opérations assimilées, même si elles ne sont pas visées dans la définition précitée, pour écarter tout doute quand les éléments sont simplement fixés au bâtiment (par exemple, des éléments constitutifs d’une installation de chauffage central, de climatisation ou d’une installation sanitaire), ce qui suppose une attache moins forte qu’une incorporation qui implique, lors d’un déplacement, une destruction ou une modification de l’immeuble.

Il convient de remarquer que le mot « opération » signifie qu’au départ, peuvent se présenter tant des livraisons de biens que des prestations de services ;

• **tronquée**, notamment, par l’exclusion des travaux de nettoyage en matière d’application des taux réduits de la TVA.

En revanche, la définition complète, intégrant les opérations y assimilées, est retenue pour :

• l’application du report de perception ([article 20 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) du 29.12.1992 relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée) ;

• l’obligation de facturer les travaux immobiliers à des personnes physiques pour leur usage privé ([article 1er, de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-1c1a)).

## \[Top\]

## B. Facturation/Redevable (report de perception)

La liste non exhaustive suivante reprend quelques points d’attention dans certains domaines d’application particuliers relatifs essentiellement à la facturation et au redevable de la TVA (voir « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 3, titre 1, rubrique C, sous-rubrique a »).

### a. Prestataire assujetti établi en Belgique

**•** ***La facturation***

Il convient d’être attentif à l’obligation de facturer les travaux immobiliers (et les opérations y assimilées) **même en faveur de personnes physiques qui agissent à titre privé**. Toutes les données propres à déterminer la nature des opérations doivent être mentionnées sur les factures en vue de l’application du taux de la TVA (articles [1er, 3°](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-1c1a) et [5, § 1er, 6°](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-c6ca), de l’arrêté royal n° 1 ; voir « Livre IV : Paiement de la taxe - Chapitre 13 : Règlement du paiement de la taxe, Section 4 »).

***•*** ***Le report de perception***

Il convient d’être attentif à la bonne application du report de perception de la taxe (TVA due par le cocontractant, autrement dit, autoliquidation) pour les travaux immobiliers à inscrire en grille 45 de la déclaration périodique du prestataire.

Lorsque la taxe est due par le cocontractant, la facture doit reprendre la mention « Autoliquidation » en lieu et place de l’indication du (des) taux de la TVA et du montant total de la taxe due (articles [5, § 1er, 9ter et 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-c6ca) de l’arrêté royal n° 1 ; voir « Livre IV : Paiement de la taxe - Chapitre 13 : Règlement du paiement de la taxe, Section 10, titre 4, rubrique A »).

Les travaux immobiliers ne relèvent pas uniquement du secteur de la construction. Ils peuvent se rencontrer aussi dans le domaine des travaux agricoles. Les entreprises de parcs et jardins peuvent, également, être concernées.

L’autoliquidation s’applique, aux conditions habituelles, lors de la refacturation de travaux, par le locataire, au bailleur (voir [circulaire n° 2019/C/22 du 13.03.2019 concernant les travaux effectués par un assujetti à la TVA à un bâtiment qu’il prend en location](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-22-concernant-travaux-effectues-assujetti-tva-4c7d), numéro 2).

Dans le cadre du régime de l’unité TVA, l’attention est attirée sur l’application du report de perception dans le chef du cocontractant même si l’activité externe de celui-ci, membre de l’unité, n’ouvre aucun droit à déduction, dès lors que l’unité TVA est tenue au dépôt de déclarations périodiques en raison de l’activité d’un ou de plusieurs autres de ses membres (voir « Livre VI : Topics particuliers - Chapitre 16 : Topics particuliers, Section 5 : Unité TVA, titre 9, rubrique E, sous-rubrique b »).

Afin de faciliter, dans le chef des entrepreneurs, une application correcte du régime de report de perception de la taxe prévu à l’[article 20 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588), les assujettis soumis au régime de la franchise de taxe en faveur des petites entreprises ([article 56bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis)) ou au régime agricole ([article 57 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-57)) ne peuvent plus, depuis le 01.01.2019, communiquer leur numéro d’identification à la TVA aux entrepreneurs belges qui exécutent un travail immobilier ou une opération y assimilée.

Il convient de noter que dans l’hypothèse où, malgré cette interdiction, le preneur concerné communique néanmoins son numéro d’identification à la TVA à l’entrepreneur, en principe, ce dernier ne serait pas déchargé de l’obligation de payer la TVA due sur ces opérations, étant donné qu’il resterait, en tant que prestataire des services, le redevable de cette TVA, conformément à l’[article 51, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51).

Pour ces raisons, sous réserve de collusion entre les parties, cet entrepreneur est déchargé de sa responsabilité pour le paiement de la taxe, selon l’[article 53quater, § 1er, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53quater).

Quant aux travaux immobiliers, fournis en Belgique à un assujetti établi en Belgique (si établi ailleurs, avec agrément d’un représentant responsable) tenu au dépôt de déclarations périodiques et pour lesquels il est redevable de la taxe ([article 51, § 4, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51) ; [article 20 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588), précité), ils doivent apparaître en grille 87 (base d’imposition) et en grille 56 (TVA due) de la déclaration périodique à la TVA de ce preneur de services.

### b. Prestataire assujetti non établi en Belgique

**•** **Prestations relatives à des travaux immobiliers localisées en Belgique**

L’entrepreneur étranger exécute des travaux immobiliers localisés en Belgique si le bien immobilier est situé en Belgique, quelle que soit la qualité du preneur (voir rubrique D, de ce titre).

**•** **Identification du prestataire**

L’obligation du prestataire assujetti non établi en Belgique de **se faire identifier à la TVA** fait l’objet des distinctions suivantes :

•s’il est redevable de la TVA en Belgique ([article 51, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51)) :

identification obligatoire (avec agrément obligatoire d’un représentant responsable pour les assujettis non établis dans la Communauté européenne), aux conditions fixées aux [numéros 70 à 72 de la circulaire 4/2003 du 04.03.2003](https://juriel.be/fr/circulaires/4-2003-assujetti-etranger-etablissement-stable-instrument-f4cd) ou avec décharge de cette obligation d’identification si les opérations présentent un caractère occasionnel, selon les critères [du numéro 88 de la circulaire 4/2003 du 04.03.2003](https://juriel.be/fr/circulaires/4-2003-assujetti-etranger-etablissement-stable-instrument-f4cd) ;

•s’il n’est **pas** redevable de la TVA en Belgique (car report de perception général, prévu à l’[article 51, § 2, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51)) : son identification est, en principe, exclue sauf sur demande expresse, aux conditions fixées au [numéro 97 de la circulaire 4/2003 du 04.03.2003](https://juriel.be/fr/circulaires/4-2003-assujetti-etranger-etablissement-stable-instrument-f4cd), ce qui suppose des opérations non occasionnelles. Par rapport au contenu de la circulaire précitée, il convient de tenir compte de l’abrogation du régime de l’enregistrement des entrepreneurs.

**•** **Paiement de la TVA**

•Report de perception

Un régime de report de perception généralisé a été établi à l’[article 51, § 2, premier alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51) pour autant que les opérations imposables en Belgique soient effectuées pour un assujetti déposant établi en Belgique (si établi ailleurs, avec agrément d’un représentant responsable) ; (voir « Livre IV : Paiement de la taxe - Chapitre 13 : Règlement du paiement de la taxe, Section 10, titre 3, rubrique A, numéro 3 »).

•Mesures prises pour assurer le paiement de la TVA

S’il fait appel à un entrepreneur non établi et non identifié en Belgique, alors que cet entrepreneur est redevable de la TVA, le preneur doit acquitter la TVA due ([article 55, § 6, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-55) ; [article 5 de l’arrêté royal n° 31](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-31-article-3855) du 02.04.2002 relatif aux modalités d’application de la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne les opérations effectuées par les assujettis qui ne sont pas établis en Belgique), selon la manière suivante :

 en la comprenant dans sa déclaration périodique, s’il est un assujetti tenu au dépôt d’une déclaration visée à l’[article 53, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53) ;

 en la comprenant dans sa déclaration spéciale 629 (grille 77 : base d’imposition et grille 80 :TVA due, s’il s’agit d’une personne tenue au dépôt d’une telle déclaration prévue à l’[article 53ter, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53ter) ;

 par versement ou virement au compte courant postal désigné par le ministre des Finances ou son délégué, s’il est une autre personne.

**•** **Transfert intracommunautaire et affectation des matériaux de construction**

L’envoi, par l’entrepreneur étranger, des matériaux, tels des briques, du ciment, du béton… qui seront incorporés dans le bâtiment, de son Etat membre vers la Belgique, donne lieu, par l’entrepreneur :

o dans l’Etat membre de départ, à un transfert assimilé à une livraison intracommunautaire de biens effectuée à titre onéreux ;

o et en Belgique, à une affectation assimilée à une acquisition intracommunautaire de biens effectuée à titre onéreux, conformément à l’[article 25quater, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-25quater).

Toutefois, l’administration accepte que, par tolérance administrative et à titre d’essai, dans la mesure où l’entrepreneur étranger n’est pas redevable de la TVA pour les travaux qu’il effectue en Belgique, l’affectation, précitée bénéficie de l’exemption de TVA, prévue à l’[article 40bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-40bis) pour autant que l’entrepreneur « acquéreur » bénéficierait en toute hypothèse du droit au remboursement total de la TVA, sur la base de l’[article 76, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-76).

L’entrepreneur ne doit donc pas être identifié à la TVA en Belgique ([question parlementaire écrite n° 230 de Monsieur le Représentant Benoît Piedboeuf du 20.02.2020](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/230-travaux-immobiliers-assujetti-etranger-benoit-02a9) ; voir aussi la [décision n° E.T.119.687 du 15.03.2011](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-119-687-transfert-materiaux-entrepreneur-non-etabli-3f67)).

\[Top\]

## C. Assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

Selon l’[article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) (transposition des articles 26, paragraphe 1, point b et 27 de la directive 2006/112/CE, précitée), les assujettis avec ou sans droit à déduction doivent taxer les travaux immobiliers qu’ils exécutent pour leurs besoins, tant privés qu’économiques (prestations à soi-même) ou pour compte de tiers, sans recevoir de contrepartie à cet effet. Toutefois, il convient de prendre en considération les distinctions et les restrictions, reprises dans le tableau ci-dessous ainsi qu’aux sous-rubriques a et b, de cette rubrique.

*(22) Voir, toutefois, en matière de moment d’exigibilité de la taxe, la tolérance ci-dessous (date d’établissement du document constatant l’opération avec deadline)*

### a. Travaux immobiliers effectués par un assujetti pour les besoins de son activité économique ([article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

**•** **Assimilation**

La TVA est due sur la valeur normale des travaux immobiliers exécutés par l’assujetti ([article 33, § 1er, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)).

**•** **Pas d’assimilation**

Les assujettis suivants sont exclus de la taxation :

•l’assujetti ayant droit à la déduction intégrale de la taxe si un autre assujetti exécutait de tels travaux, depuis le 16.12.2017, en vertu de l’article 19, § 2, premier alinéa, 1° (nouveau), du Code de la TVA et avant cette date, par tolérance administrative ([circulaire n° 2018/C/20 du 12.02.2018 concernant les modifications du Code de la TVA par la loi du 29.11.2017](https://juriel.be/fr/circulaires/2018-c-20-concernant-modifications-code-tva-exigibilite-d9c0), numéro 15) ;

•l’assujetti mixte qui exerce son droit à déduction suivant la méthode de l’affectation réelle lorsque les travaux relèvent entièrement et exclusivement de l’activité lui conférant un droit à déduction ;

•l’assujetti partiel agissant exclusivement pour les besoins du secteur non assujetti ;

o l’assujetti soumis au régime de la franchise de taxe en faveur des petites entreprises ([article 56bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis)) ; ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)), numéros 38 et 39) ;

o l’assujetti soumis au régime particulier agricole ([article 57 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-57)) ; ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)), numéros 43 et 44).

Les travaux immobiliers suivants sont exclus de la taxation :

•les travaux de construction d’un bâtiment, effectués par un assujetti visé à l’[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) (un constructeur professionnel) ;

•les travaux de réparation, d’entretien et de nettoyage, depuis le 16.12.2017, en vertu de l’article 19, § 2, troisième alinéa (nouveau), du Code de la TVA et avant cette date, par tolérance administrative.

**•** **Moment d’exigibilité de la taxe**

La TVA est exigible au moment où le travail immobilier est achevé ([article 22, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22)).

**Par tolérance**, l’administration admet que la taxe devienne exigible au moment où est établi le document prévu à l’[article 3 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art3), précité.

La tolérance implique que la taxe devienne en tout état de cause exigible le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel est intervenu le fait générateur (l’achèvement des travaux) lorsque le document, précité n’a pas été établi avant cette date ([circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)), numéros 62 à 65).

**•** **Base d’imposition : valeur normale**

La valeur normale est déterminée conformément à l’[article 32 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32), c’est-à-dire le montant total qu’un preneur, se trouvant au stade de commercialisation auquel est effectuée la prestation de services, devrait payer dans des conditions de pleine concurrence, à un prestataire indépendant, pour se procurer à ce moment les services en question.

### b. Travaux immobiliers effectués par un assujetti à des fins étrangères à son activité économique (à titre gratuit, pour ses besoins privés ou ceux de son personnel) ; ([article 19, § 2, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19))

La TVA est due au moment de l’achèvement des travaux (avec la même tolérance que celle énoncée à la sous-rubrique a, de cette rubrique) sur le montant des dépenses engagées par l’assujetti (les matériaux achetés ou prélevés sur stock, la main-d’œuvre du personnel de l’assujetti et l’amortissement), encore faut-il qu’il soit réputé agir dans le cadre de son activité taxable ([article 33, § 1er, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)).

Il convient de distinguer selon que l’assujetti qui effectue les travaux est une **personne physique ou morale.**

**•** **L’exécutant est une personne physique**

Afin d’être taxé, le travail immobilier réalisé personnellement par l’assujetti doit relever de l’activité économique habituelle qui lui confère la qualité d’assujetti. Sa main-d’œuvre personnelle n’entre pas dans la base d’imposition, à défaut de dépenses engagées.

En revanche, le coût de la main-d’œuvre du personnel de l’assujetti, affecté à l’exécution des travaux, fait toujours partie de la base d’imposition, sans distinction selon que les travaux relèvent ou pas de l’activité habituelle de l’assujetti.

**•** **L’exécutant est une personne morale**

La TVA est due sans distinction selon la nature des travaux puisque la personne morale assujettie agit toujours dans le cadre de ses activités taxables.

### c. Matériaux utilisés pour l’exécution du travail immobilier

Pour de plus amples commentaires, il est renvoyé au « Livre III : Droit à déduction de la taxe en amont - Chapitre 12 : Corrections du droit à déduction, Section 10 » et à la [circulaire 2019/C/19](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-19-concernant-assimilation-travail-immobilier-prestation-3ebf) du 01.03.2019 concernant l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services effectuée à titre onéreux ([article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19)).

### d. Obligations

**•** **Pièce justificative interne**

L’assujetti qui effectue une opération assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux par l’[article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) est tenu d’établir un document constatant l’opération ([article 3 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art3), précité).

Ce document doit être établi au plus tard le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel le fait générateur est intervenu ([article 4 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art4) ; voir « Livre IV : Paiement de la taxe - Chapitre 13 : Règlement du paiement de la taxe, Section 4, titre 4, rubrique A, sous-rubrique b »).

Ce document doit porter les mentions énumérées à l’[article 5, § 2, de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-c6ca).

**•** **Déclaration et paiement**

•Assujettis tenus au dépôt de déclarations périodiques à la TVA

Les assujettis tenus au dépôt de déclarations périodiques à la TVA, visées à l’[article 53, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53), acquittent la TVA sur les opérations assimilées via cette déclaration.

Les opérations à l’entrée effectuées en vue de l’exécution des opérations assimilées sont, également, reprises dans la déclaration périodique à la TVA.

•Assujettis non tenus au dépôt de déclarations périodiques à la TVA

Compte tenu de la TVA déductible sur les achats de matériaux, de tels assujettis acquittent la TVA sur les opérations assimilées via un relevé de régularisation ou via la déclaration spéciale relative à la TVA, visée à l’[article 53ter, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53ter), qui se rapporte au trimestre au cours duquel la TVA due sur les travaux immobiliers est devenue exigible.

Cette déclaration spéciale doit être complétée comme suit :

 grille 76 (base d’imposition des travaux immobiliers) ;

 grille 80 (TVA due sur les travaux immobiliers) ;

 grille 78 (base d’imposition des matériaux achetés et utilisés pour l’exécution des travaux immobiliers) ;

 grille 82 (TVA déductible sur l’achat des matériaux utilisés pour l’exécution des travaux immobiliers).

### e. Application

Guido est architecte indépendant. Il a comme seule collaboratrice, Julie, architecte stagiaire.

Le maître de stage fait ériger un nouveau bâtiment en Belgique qui se compose de trois niveaux identiques et aliénables séparément. Le deuxième étage est destiné à servir immédiatement de logement privé pour Guido et sa famille. Dès la fin des aménagements, les deux niveaux inférieurs servent de bureau et de salles de dessin pour l’activité d’architecte. Guido se réserve l’utilisation du rez-de-chaussée et, en vertu d’un accord écrit du 01.04.2019, il met gratuitement le premier étage à la disposition de sa stagiaire, Julie, à la condition que celle-ci l’utilise exclusivement dans le cadre des activités couvertes par son stage et non pour les activités complémentaires de conseillère en design et en aménagement d’habitations que cette dernière effectue déjà de manière indépendante.

Moyennant rémunération, Julie réalise les plans du bâtiment et établit le cahier des charges.

Les travaux ont été exécutés par des entrepreneurs, à l’exception de l’installation électrique et celle du chauffage qui ont été réalisées par Guido.

Concernant le premier étage, à la fin du stage, l’accord relatif à son utilisation par Julie est revu entre les parties. Désormais, elle doit payer un loyer. Elle peut utiliser ce bien selon son plein gré mais elle continue à collaborer régulièrement avec Guido sans devenir pour autant son associée.

En vue de cette location comme espace de bureaux, Guido pose lui-même plusieurs cloisons au moyen de matériaux achetés chez un grossiste.

Afin d’envisager toutes les situations, deux hypothèses sont proposées :

• première hypothèse : Guido et Julie optent pour la taxation de la location de la fraction autonome de bâtiment (premier étage) ; ([article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44)) ;

• deuxième hypothèse : Guido et Julie ne remplissent pas les conditions pour exercer cette option.

• Travail intellectuel effectué par Julie

La taxation de la prestation de services effectuée par Julie est fondée sur l’existence d’une prestation de services exécutée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Le fait qu’elle soit stagiaire est sans incidence (voir « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 1 : L’assujetti, Section 3, titre 5 »).

Il n’est donc pas question d’une prestation de services, par assimilation.

Si le service avait été rendu à titre gratuit, l’[article 19, § 2, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) n’aurait pas été appliqué car il ne vise que les travaux immobiliers. Ceux-ci ne comprennent pas les travaux intellectuels.

• Travaux d’électricité et de chauffage réalisés par Guido

A l’égard de la réalisation de l’installation électrique et de celle du chauffage, Guido ne connaît pas encore exactement la répartition entre les locaux professionnels et privés.

Dès lors, lors de l’achat de son matériel chez un grossiste, il destine ce matériel, par hypothèse, totalement à son usage professionnel.

•Rez-de-chaussée

Les travaux sont exécutés par Guido pour les besoins de son bureau d’architecture. S’il avait fait appel à des entrepreneurs, il aurait pu déduire complètement la TVA due.

Dès lors, l’[article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) n’est pas applicable (depuis le 16.12.2017).

En revanche, en vertu de l’[article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), l’utilisation des matériaux à des fins d’investissement rend la TVA exigible sur le prix d’achat ([article 33, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)). La déduction de cette TVA peut être immédiatement opérée mais elle est sujette à révision, au sens de l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) (voir rubrique H, de ce titre) ;

•Premier étage

Guido effectue les travaux relatifs à la mise à disposition gratuite du premier étage dans le cadre de son activité économique d’assujetti et non en tant que personne privée (la mise à disposition gratuite de ce premier étage au stagiaire n’est pas à placer dans sa sphère privée). La réponse est donc identique à celle relative au rez-de-chaussée.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où lors de la location, l’[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) s’applique, l’exemption sans droit à déduction entraîne la révision des déductions des taxes, opérées lors de l’utilisation des matériaux pour exécuter les travaux d’électricité et de chauffage au premier étage (voir « Livre III : Déduction de la taxe en amont - Chapitre 12 : Corrections du droit à déduction (révisions, prélèvements et utilisations), Section 3, titre 5 »).

•Deuxième étage

Guido agit à des fins privées, en tant que personne physique non assujettie. Il n’est ni électricien ni chauffagiste indépendant et n’a pas recours à des membres de son personnel. L’assimilation à une prestation de services imposable, au sens de l’[article 19, § 2, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) est donc exclue.

En revanche, l’assimilation à une livraison de biens imposable, au sens de l’[article 12, § 1er, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), s’applique.

• Pose des cloisons par Guido

Il convient d’envisager deux hypothèses :

•Si l’option pour la taxation de la location du premier étage est exercée, elle ouvre le droit à la déduction complète de la TVA qui aurait grevé le travail effectué par un tiers assujetti. L’[article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) n’est donc pas applicable. En revanche, les cloisons utilisées font l’objet d’une livraison de biens, par assimilation ([article 12, § 1er, premier alinéa, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) ;

•Si la location du premier étage est exemptée de TVA par l’[article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), l’[article 19, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) est applicable en raison de l’absence de déduction dans le chef du bailleur assujetti. Dans l’état des faits, celui-ci n’agit pas dans le cadre de sa sphère privée. La TVA est due sur la valeur normale des travaux, matériaux compris ([article 33, § 1er, 3°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33)).

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## D. Localisation des travaux immobiliers

Les prestations de services rattachées à un bien immeuble, c’est-à-dire présentant un lien suffisamment direct avec celui-ci, comme les travaux immobiliers, sont localisées :

• en Belgique, si le bien immeuble est situé dans ce pays.

Ainsi, l’assimilation d’un travail immobilier à une prestation de services imposable, établie par l’[article 19, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) (voir rubrique C, de ce titre) ne s’applique que si le travail est relatif à un immeuble par nature situé en Belgique ;

• à l’étranger (dans la Communauté ou en dehors de celle-ci) si le bien immeuble n’est pas situé en Belgique.

A ce sujet, voir l’[article 47 de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-47), précitée, l’[article 31bis du règlement d’exécution (UE) n° 282/2011](https://juriel.be/fr/droit-union/reglement-d-execution-282-2011/article-31bis), précité, les articles [21, § 3, 1°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21) et [21bis, § 2, 1°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21bis), du Code de la TVA ; voir aussi le titre 2, rubrique B, de cette Section et pour un développement complet et la jurisprudence y relative, le « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 8, titre 3, rubrique A ».

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## E. Moment d’exigibilité de la taxe

### a. Fait générateur de la taxe

Le fait générateur de la taxe intervient et la taxe devient exigible au moment où les travaux immobiliers sont effectués, c’est-à-dire **au moment où ils sont achevés** ([article 22, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22)).

Les travaux immobiliers sont considérés comme effectués au moment de la réception provisoire. Celle-ci se situe au moment où les travaux sont prêts à être utilisés pour les besoins desquels ils ont été accomplis.

En fait, après la cessation des travaux, des difficultés peuvent survenir entre les parties, quant à l’importance des travaux ou à la qualité de ceux-ci, de telle sorte que l’agréation par le maître de l’ouvrage n’a pas lieu immédiatement.

Cela étant, aucune critique n'est élevée lorsque les parties considèrent que les travaux sont effectués à la fin du troisième mois qui suit celui au cours duquel l'entrepreneur les a terminés. Par conséquent, il est admis que le fait générateur intervienne à ce moment (voir, à cet égard, la [question parlementaire écrite n° 49 de Monsieur le Sénateur Verbist du 28.03.1972](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/49-remettre-factures-delai-travail-etat-ee02)).

### b. Exigibilité de la taxe

**•** **Facturation et date butoir**

Les travaux immobiliers doivent toujours faire l’objet d’une facture ([article 53, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53) et [article 1er, § 1er, 3°, de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-1c1a), précité). Par conséquent, à défaut de paiement anticipé (voir la puce suivante), la TVA devient exigible, soit le jour de l’émission d’une facture par l'entrepreneur, soit, au plus tard, le quinzième jour du mois qui suit celui au cours duquel est intervenu le fait générateur, tel que celui-ci est déterminé à la sous-rubrique a, de cette rubrique (article 22*bis*, § 1 er, premier et deuxième alinéas, du Code de la TVA).

**•** **Paiement anticipé**

Lorsque le prix (non encore facturé) est perçu, en tout ou en partie, avant le fait générateur, la taxe est exigible au moment de la réception du paiement, à concurrence du montant perçu ([article 22bis, § 1er, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis)).

Pour de plus amples renseignements et, notamment, pour un cas d’application en la matière, il convient de se référer au « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 9, titre 3, rubrique C, sous-rubrique a » et à la [circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l’exigibilité de la TVA](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-65-exigibilite-tva-taxe-fait-generateur-28d9), numéros 102 à 105.

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## F. Base minimale d’imposition et obligations du propriétaire d’un bâtiment nouvellement construit

### a. Base minimale : la valeur normale

En ce qui concerne les travaux immobiliers qui portent sur des bâtiments à ériger, la base d’imposition ne peut être inférieure à la valeur normale, telle qu’elle est déterminée à l’[article 32, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32).

Cette base minimale d’imposition est établie par l’[article 36, § 1er, b), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36) qui est appliqué en Belgique, conformément à l’[article 394 de la directive 2006/112/CE](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-394), précitée. Il s’agit du montant total que devrait payer un preneur se situant au stade de commercialisation auquel est effectuée la prestation de services, **au premier janvier de l’année d’occupation** du bâtiment nouvellement construit, dans des conditions de pleine concurrence, à un prestataire indépendant à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée, pour se procurer **à ce moment** les services en question.

Dans les situations suivantes, la **valeur normale cumulée** des travaux constitue le minimum du total des bases d’imposition :

• si le maître d’ouvrage conclut plusieurs contrats pour l’érection du bâtiment ;

• si les travaux immobiliers se rapportent à l’achèvement d’un bâtiment qui a été acquis avec paiement de la taxe ([article 36, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36)).

### b. Preuve de la valeur normale par expertise de contrôle

Pour établir la valeur normale d’un travail immobilier relatif à un bâtiment à construire, non seulement les moyens de preuve de droit commun et, éventuellement, le procès-verbal peuvent être invoqués mais aussi et principalement l’évaluation par un expert ([article 59, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-59)).

La demande d’expertise doit être notifiée dans les **deux ans à compter du jour de la notification du revenu cadastral** ([article 15, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 15](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85#ar15-art15), précité). Elle ne peut plus être demandée par l’Administration si le redevable a déjà introduit une telle demande. La demande d’expertise peut être introduite par l’Administration (voir chapitre premier, de l’arrêté royal n° 15, précité) ou contre celle-ci (voir chapitre deux, de l’arrêté royal n° 15).

L’expertise ne peut plus être demandée contre l’Administration par le redevable lorsque la demande a déjà été introduite par l’Administration ([article 18, deuxième alinéa, de l’arrêté royal n° 15](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85#ar15-art18)) ; (voir l’arrêté royal n° 15 et le « Livre VII : Contrôle et Recouvrement *a posteriori -* Chapitre 17 : Moyens de preuve et mesures de contrôle, Section 4 »).

### c. Présomption légale relative à la construction d’un bâtiment

A l’égard d’un bâtiment nouvellement construit, le maître d’ouvrage est présumé, **jusqu’à preuve du contraire**, avoir eu recours à un assujetti, pour sa livraison en exécution d’une ou plusieurs prestations de services ayant pour objet des travaux immobiliers ([article 64, § 4, premier alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64) ; voir « Livre VII : Contrôle et Recouvrement *a posteriori* - Chapitre 17 : Moyens de preuve et mesures de contrôle, Section 5, titre 7) ».

### d. Obligations

**•** **Facturation**

L’obligation d’émettre une facture est étendue aux livraisons de biens et aux prestations de services effectuées par un assujetti pour des personnes physiques qui les destinent à leur usage privé, en vue de l’érection d’un bâtiment neuf visé à l’[article 64, § 4, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64) ([article 1er, § 1er, 4°, de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-1c1a), précité).

**•** **Conservation et communication des documents relatifs au bâtiment**

Le délai de conservation des factures, plans et cahiers des charges est de **cinq ans**, **à compter de la date de signification du revenu cadastral** ([article 64, § 4, deuxième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64)). A défaut de communication des documents précités à toute réquisition des agents chargés du contrôle de la TVA, la taxe est réputée, jusqu’à preuve du contraire, ne pas avoir été acquittée du chef des services pour lesquels des factures n’ont pas été produites.

L’administration prend en considération l’utilisation d’anciens matériaux utilisés (par exemple, des poutres en bois pour la charpente) si le maître d’ouvrage peut prouver cette utilisation (factures d’achat, plans de construction, cahier des charges, photos des matériaux de récupération utilisés dans la construction de nouveaux bâtiments).

L’administration tient compte de la valeur des matériaux semblables encore disponibles dans le commerce au moment d’établir la valeur normale du bâtiment venant d’être construit ([question parlementaire écrite n° 2555 de Monsieur le Député Stefaan Van Hecke du 26.02.2019](https://juriel.be/fr/questions-parlementaires/2555-prise-consideration-materiaux-reutilises-calcul-8e2d)).

**•** **Informations spécifiques à fournir, relatives au bâtiment nouvellement construit**

Depuis le 20.08.2018, en vue du contrôle de la valeur normale, la remise de la déclaration 106.3 comportant un relevé des factures et de ses annexes est remplacée par la communication d’informations spécifiques relatives au bâtiment construit, au moyen du formulaire standard n° 111 B57*,* **dans les trois mois de la notification du revenu cadastral** (exposé des motifs de la loi du 30.07.2018 portant sur des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée (Chambre, Doc 54/3121/001, page 20) ; [article 64 § 4, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64) ; [circulaire n° 2019/C/3 du 25.01.2019 relative aux modifications apportées au Code de la TVA par la loi du 30.07.2018](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-3-modifications-apportees-code-tva-exoneration-0fa6), numéro 9 ; [circulaire 2020/C/51 du 06.04.2020 concernant le formulaire standard n° 111 B57](https://juriel.be/fr/circulaires/2020-c-51-concernant-formulaire-standard-b57-obligation-2456)).

Sur la base des permis d’urbanisme approuvés, l’administration envoie un formulaire n° 111 B57 avec une lettre d’accompagnement. Ces documents ne sont pas envoyés pour tous les nouveaux permis d’urbanisme. Une sélection est opérée au préalable, sur l’ensemble de ces permis. L’obligation d’introduire le formulaire standard, précité ne s’applique donc qu’aux maîtres d’ouvrages qui reçoivent lesdits documents.

### e. Délai de prescription pour l’action en recouvrement du supplément de taxe à payer

L’[article 81bis, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-81bis) dispose que : « *Lorsqu’il résulte de la procédure visée à l’article 59, § 2, que la taxe a été acquittée sur une base insuffisante, l’action en recouvrement de la taxe supplémentaire, des intérêts, des amendes fiscales et des frais de procédure se prescrit par deux ans à compter du dernier acte de cette procédure.* ».

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## G. Taux

Les travaux immobiliers sont visés par trois taux de la TVA, 6 %, 12 % et 21 %, tel que précisé ci-dessous.

*(23)* *aux conditions des rubriques XXXI ou XXXVIII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

*(24)* *aux conditions de la rubrique XXXII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

*(25)* *aux conditions de la rubrique XXXIII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

*(26)* *aux conditions de la rubrique XXXVI, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

*(27)* *aux conditions de la rubrique X ou XI, du tableau B, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

*(28)* *aux conditions de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (mesure permanente)*

*(29)* *aux conditions de l’*[*article 1erquater de l’arrêté royal n° 20*](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) *et de la rubrique XXXVII, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (mesure temporaire : TVA exigible sur les travaux immobiliers entre le 01.01.2021 et le 31.12.2022)*

*(30)* *aux conditions de la rubrique XL, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20*

Pour de plus amples explications, voir « Livre II : Détermination de la base d’imposition et du taux applicable - Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4, titres 8, 9, 10, 13, 14 et 15 »).

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## H. Aspects de déduction (articles [45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45), [46](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) et [48, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48), du Code de la TVA)

### a. Déduction de la TVA afférente aux travaux immobiliers, sujette à révision

**Pour être déductible, une TVA doit être légalement due** (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt *Genius Holding BV*, affaire [C-342/87](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-342-87-arret), du 13.12.1989, points 13 à 17).

Ainsi, en règle, n’est pas déductible, la TVA facturée à tort par un entrepreneur à l’occasion d’un travail immobilier alors que le report de perception doit s’appliquer.

Par ailleurs, la déduction des taxes ayant grevé les travaux immobiliers, qui tendent ou concourent à la constitution, la transformation ou l’amélioration d’un bien d’investissement, est **sujette à révision** dans les cas prévus à l’[article 10 de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art10), précité, pris en exécution de l’[article 48, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48).

A cet égard, les grilles suivantes sont influencées dans la déclaration périodique à la TVA :

• grille 61 : révision en faveur de l’Etat ;

• grille 62 : révision en faveur de l’assujetti.

### b. Point de départ de la période de révision

A l’égard des biens d'investissement immobiliers mis en service à dater du 01.01.2012, c’est le premier janvier de l'année au cours de laquelle ces biens d'investissement ont été mis en service qui doit toujours être retenu comme point de départ de la période de révision ([article 9, § 1er, de l'arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité ; [décision n° E.T.121.450 du 27.03.2012](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-121-450-revision-tva-grevant-biens-investissement-b744)).

Par exemple, un assujetti fait construire une usine, dont l'érection s'étale sur les années 2012, 2013 et 2014, avec des paiements d'acomptes répartis sur lesdites années. L'usine est mise en service en 2015.

La période de révision commence à courir le 01.01.2015 et s'étend sur 15 ans pour toutes les taxes qui ont été exigibles durant les années 2012, 2013 et 2014.

### c. Durée de la période de révision

En principe, à l’égard des taxes ayant grevé les opérations qui tendent ou concourent à l’érection d‘un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment, la période de révision est portée de cinq à quinze ans ([article 9, § 2, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité).

Par dérogation, à l’égard des taxes ayant grevé les opérations qui tendent ou concourent à l’érection d‘un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment donnés en location dans les conditions de l’[article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), la période de révision est portée de cinq à vingt-cinq ans ([article 9, § 3, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art9), précité) ; (voir titre 4, rubrique F, sous-rubrique g, de cette Section).

### d. Obligations en vue d’assurer le contrôle des révisions de déduction

• Inscription dans le tableau des biens d’investissement

Les opérations précitées devront être reprises dans le tableau des biens d’investissement, afin d’assurer le suivi des éventuelles révisions de déduction ([article 11, § 5, premier alinéa, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b)).

• Conservation des documents

En ce qui concerne le tableau des biens d’investissement, il doit être conservé pendant sept ans à compter de l’expiration de la période de révision ([article 11, § 5, deuxième alinéa, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b), précité).

Quant à la durée de conservation des documents mentionnés à l’[article 60, §§ 1er et 4, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-60) (factures, contrats…), relatifs à des opérations qui tendent ou concourent à l’érection d’un bâtiment, elle est de :

o quinze ans si la déduction des taxes y relative est sujette à révision pendant la période de quinze ans, précitée ;

o vingt-cinq ans si la déduction des taxes y relative est sujette à révision pendant la période de vingt-cinq ans, précitée ([article 11, § 4, de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b)).

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## I. Références à la déclaration périodique à la TVA

Pour de plus amples informations, il est renvoyé au « Livre IV : Paiement de la taxe - Chapitre 13 : Règlement du paiement de la taxe, Section 6, titre 2).

### a. Opérations à la sortie

A l’égard des **opérations à la sortie relatives aux travaux immobiliers**, la déclaration périodique à la TVA scinde les opérations réalisées en Belgique et celles réalisées à l’étranger, sans distinction entre les Etats membres de la Communauté et les pays tiers.

A propos d’éventuels transferts intracommunautaires de matériaux de construction, au sens de l’[article 12bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12bis), on se référera à la [décision n° E.T.119.687 du 15.03.2011](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/e-t-119-687-transfert-materiaux-entrepreneur-non-etabli-3f67).

• Travaux immobiliers réalisés **en Belgique** (situation de l’immeuble)

•Grilles 01 à 03 : ventilation par taux, 6 % (01), 12 % (02) et 21 % (03) des bases d’imposition relatives aux opérations taxées dont le prestataire de services est redevable de la taxe ;

•Grille 45 : base d’imposition des travaux immobiliers avec report de perception (la grille s’intitule « Opérations pour lesquelles la TVA est due par le cocontractant » ; [article 20 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588), précité).

• Travaux immobiliers réalisés **dans un autre Etat membre de la Communauté ou dans un pays tiers**

Grille 47 : base d’imposition des travaux immobiliers qui ouvrent un droit à déduction de la taxe en amont. en Belgique.

On remarquera que la grille 44 ne doit pas être complétée car les travaux immobiliers ne sont pas considérés comme des prestations intracommunautaires.

Leur localisation déroge, en effet, à la règle générale relative au lieu où le preneur a établi le siège de son activité économique (voir rubrique D, de ce titre).

### b. Opérations à l’entrée

Les travaux immobiliers avec report de perception (TVA à acquitter par le cocontractant) sont inscrits parmi les opérations à l’entrée :

• en grille 81, 82 ou 83 : le montant des opérations, hors TVA déductible, selon qu’il s’agisse de travaux immobilier :

o qui interviennent directement (grille 81) ou non (grille 82) dans le prix de revient des opérations à la sortie (par exemple, sous-traitance en grille 81, frais d’entretien ou de réparation en grille 82) ;

o ou qui tendent ou qui concourent à la constitution, transformation ou amélioration de biens d’investissement (grille 83) ; ([article 7 de l’arrêté royal n° 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c#ar3-art7), précité) ;

• en grille 87 : les bases d’imposition des opérations visées à l’[article 20 de l’arrêté royal n° 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) ;

• en grille 56 : le montant de la TVA due sur les opérations, précitées, inscrites en grille 87 ;

• en grille 59 : le cas échéant, la TVA déductible concernée.

### c. Application

Un assujetti établi en Belgique a, comme activité économique, la location de pelles hydrauliques, avec ou sans opérateur.

**•** **Location avec opérateur en exécution d’un contrat unique, en vue de réaliser des travaux de terrassement (travaux immobiliers) ; (** [**article 18, § 1er, deuxième alinéa, 1°, du Code de la TVA**](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18)**)**

Une facture d’un montant de 10.000 euros hors TVA est adressée aux personnes suivantes établies en Belgique :

o Un architecte, assujetti déposant, en vue de la construction de sa maison d’habitation. Le bâtiment sera toutefois affecté à son activité économique à concurrence de 30 %.

La TVA est à acquitter par le cocontractant et la facture porte la mention : « Autoliquidation ».

Les grilles suivantes de la déclaration périodique à la TVA sont concernées :

 chez le prestataire : grille 45 : 10.000

 chez l’architecte : grille 83 : 3.000

grille 87 : 10.000

grille 56 : 2.100

grille 59 : 630 (21 % de 3.000).

o Une clinique privée dont toute l’activité, exemptée de TVA par l’[article 44 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), ne lui ouvre aucun droit à déduction. Elle est identifiée à la TVA en raison du montant de ses acquisitions intracommunautaires.

La facture doit porter en compte la TVA. En effet, le redevable de la taxe est le prestataire ([article 51, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51)).

En l’espèce, le preneur n’est pas tenu de déposer des déclarations périodiques visées à l’[article 53, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53). Son identification à la TVA, sur la base de l’[article 50, § 1er, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-50) et son obligation de déposer des déclarations spéciales, visées à l’[article 53ter du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53ter) n’ont pas d’incidence sur la qualité du redevable.

Les grilles suivantes de la déclaration périodique à la TVA du prestataire sont concernées :

grille 03 : 10.000 et grille 54 : 2.100.

o Un entrepreneur général, pour un chantier situé en France

Aucune TVA n’est due en Belgique. En effet, le travail immobilier est localisé en France (situation du bien immeuble) ; ([article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21)).

Le prestataire reprend le montant de 10.000 euros en grille 47.

On considère, en l’espèce, que le transfert intracommunautaire de la machine est écarté par l’[article 12bis, deuxième alinéa, 5°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12bis) (non-transfert).

Dans le cas éventuel d’un transfert, la base d’imposition de l’opération, assimilée à une livraison de bien effectuée à titre onéreux par l’[article 12bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12bis) (voir [article 33bis du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33bis)), doit être reprise en grille 46 de la déclaration périodique à la TVA.

**•** **Location sans opérateur (**[**article 18, § 1er, deuxième alinéa, 4°, du Code de la TVA**](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18)**)**

Une facture d’un montant de 10.000 euros hors TVA est adressée aux preneurs suivants qui utilisent le bien loué sur des chantiers situés en Belgique :

o Une entreprise de voirie établie en Belgique

La prestation est localisée en Belgique ([article 21, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21)) et le prestataire est le redevable de la TVA ([article 51, § 1er, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51)).

Les grilles suivantes de la déclaration périodique à la TVA du prestataire sont concernées :

grille 03 :10.000 et grille 54 : 2.100.

o Une entreprise de voirie établie en France

Le redevable de ce service intracommunautaire, localisé en Belgique ([article 21, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21)) est le preneur du service ([article 51, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51)).

Le prestataire reprend le montant de 10.000 euros en grille 44.

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## J. Régime particulier de la franchise de taxe

Sont exclus du régime de la franchise de taxe en faveur des petites entreprises, pour la totalité de leur activité économique, les assujettis qui effectuent **de manière habituelle** des travaux immobiliers, au sens de l’[article 19, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) ainsi que des opérations y assimilées ([article 56bis, § 2, deuxième alinéa, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis)).

Cette exclusion n’est pas applicable aux assujettis dans le cadre de l’économie collaborative ([article 56bis, § 2, troisième alinéa, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis) ; voir [circulaire 2019/C/40 du 15.05.2019](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-40-faq-concernant-economie-collaborative-services-86de), FAQ concernant l’économie collaborative et services occasionnels entre citoyens en matière de TVA (avec erratum 04.07.2019), Application des régimes en matière de TVA, numéro 5, a).

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## Textes cités

48

[CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 21 occurrences

[CTVA art. 51](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-51) 8 occurrences

[AR no 1 art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-20-0588) 5 occurrences

[CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 5 occurrences

[AR no 1 art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-1c1a) 4 occurrences

[CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 4 occurrences

[CTVA art. 21](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21) 4 occurrences

[CTVA art. 33](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33) 4 occurrences

[CTVA art. 48](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-48) 4 occurrences

[CTVA art. 53](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53) 4 occurrences

[CTVA art. 56bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-56bis) 4 occurrences

[CTVA art. 64](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-64) 4 occurrences

[AR no 1 art. 5](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-article-c6ca) 3 occurrences

[AR no 3 art. 11](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-article-11-046b) 3 occurrences

[AR no 3 art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 3 occurrences

[CTVA art. 12bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12bis) 3 occurrences

[CTVA art. 53ter](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53ter) 3 occurrences

[AR no 1 art. 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 2 occurrences

[CTVA art. 18](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-18) 2 occurrences

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences

[CTVA art. 32](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-32) 2 occurrences

[CTVA art. 36](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-36) 2 occurrences

[CTVA art. 45](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-45) 2 occurrences

[CTVA art. 46](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-46) 2 occurrences

[CTVA art. 57](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-57) 2 occurrences

[AR no 15 art. 15](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85) 1 occurrence

[AR no 15 art. 18](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-15-juin-organisant-procedure-expertise-prevue-cd85) 1 occurrence

[AR no 1 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 1 occurrence

[AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 1 occurrence

[AR no 31 art. 5](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-31-article-3855) 1 occurrence

[AR no 3 art. 10](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 1 occurrence

[AR no 3 art. 7](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-3-decembre-deductions-application-taxe-valeur-317c) 1 occurrence

[CTVA art. 21bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-21bis) 1 occurrence

[CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 1 occurrence

[CTVA art. 25quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-25quater) 1 occurrence

[CTVA art. 33bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33bis) 1 occurrence

[CTVA art. 40bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-40bis) 1 occurrence

[CTVA art. 50](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-50) 1 occurrence

[CTVA art. 53quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-53quater) 1 occurrence

[CTVA art. 55](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-55) 1 occurrence

[CTVA art. 59](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-59) 1 occurrence

[CTVA art. 60](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-60) 1 occurrence

[CTVA art. 76](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-76) 1 occurrence

[CTVA art. 81bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-81bis) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 394](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-394) 1 occurrence

[directive TVA 2006/112 art. 47](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/article-47) 1 occurrence

[règlement d'exécution 282/2011 art. 31bis](https://juriel.be/fr/droit-union/reglement-d-execution-282-2011/article-31bis) 1 occurrence

[342/87, arrêt du 13 décembre 1989](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-342-87-arret) 1 occurrence