--- title: "Arrêté royal n° 20, annexe, Tableau A, Rubrique XXXVII · Démolition et reconstruction de bâtiments d'habitation" description: "Annexe, Tableau A, Rubrique XXXVII de l'arrêté royal belge n° 20 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant : Démolition et reconstruction." url: "https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-annexe-tableau-rubrique-xxxvii-demolition-16e0" lang: "fr" --- En vigueur # Arrêté royal no 20, annexe, Tableau A, Rubrique XXXVII · Arrêté royal no 20, du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux **Arrêté** no 20 **En vigueur depuis** 29.07.2025 ## Sur le document **Collection** Arrêtés royaux **Langue du texte** français ## Texte 8 paragraphes 35 points Tableau A, rubrique XXXVII. Démolition et reconstruction de bâtiments d'habitation. ## § 1er al. 1Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment. al. 2Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux: a) est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai; b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2; 2° le maître d'ouvrage-personne physique: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne, outre le numéro de registre national et le numéro de téléphone du déclarant, les coordonnées de tous les propriétaires du bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire, les parts respectives des propriétaires dans ce bâtiment ainsi que l'adresse et les données cadastrales de ce bâtiment, que ce bâtiment est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie: - du permis d'urbanisme; - du (des) contrat(s) d'entreprise; b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a); 3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation; 4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. al. 2 Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique du maître d'ouvrage-personne physique: - des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier; - d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires; 3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation; 4° aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## § 2 al. 1Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée en faveur de ou par l'intermédiaire d'un organisme visé à l'alinéa 2, 1° et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment. al. 2Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux, est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation: a) à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement; b) dans le cadre d'un mandat de gestion par le maître d'ouvrage accordé à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement; 2° le maître d'ouvrage: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne, outre le numéro de registre national et le numéro de téléphone du déclarant, les coordonnées de tous les propriétaires du bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire, les parts respectives des propriétaires dans ce bâtiment ainsi que l'adresse et les données cadastrales de ce bâtiment, que ce bâtiment est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d'habitation à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, ou par leur intermédiation, pendant une période d'au moins quinze années, et est accompagnée d'une copie: - du permis d'urbanisme; - du (des) contrat(s) d'entreprise; b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a); 3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation; 4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. al. 3Le taux réduit n'est pas applicable: 1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture; 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires; 3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation; 4° aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## § 3 al. 1Le taux réduit s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code à partir du 1er juillet 2025. al. 2Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison: a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 175 m2; b) soit est donné en location par l'acquéreur conformément au paragraphe 2, alinéa 2, 1° ; c) soit est donné en location par l'acquéreur conformément au paragraphe 4, alinéa 2, 1°, a) et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 175 m2; 2° le fournisseur: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne, outre le numéro de régistre national et le numéro de téléphone du déclarant, les coordonnées de tous les vendeurs et acheteurs du bâtiment reconstruit et vendu, les parts respectives des acheteurs dans ce bâtiment ainsi que l'adresse et les données cadastrales de ce bâtiment, que ce bâtiment qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 175 m2, soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement, soit à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion qui leur est accordé ou à être donné en location en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 175 m2, et est accompagnée d'une copie: - du permis d'urbanisme; - du (des) contrat(s) d'entreprise relatif(s) à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation; - du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er; b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a); 3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux. al. 2 Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique: - des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier; - d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première utilisation ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). 2° aux éléments spécifiques d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## § 4 al. 1Le taux réduit s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment. al. 2Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux: a) est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai; b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2; 2° le maître d'ouvrage: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne, outre le numéro de registre national et le numéro de téléphone du déclarant, les coordonnées de tous les propriétaires du bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire, les parts respectives des propriétaires dans ce bâtiment ainsi que l'adresse et les données cadastrales de ce bâtiment, que ce bâtiment est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d'habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie: - du permis d'urbanisme; - du (des) contrat(s) d'entreprise; b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a); 3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation; 4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. al. 3Le taux réduit n'est pas applicable: 1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture; 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires; 3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation; 4° aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière. ## § 5 al. 1Les conditions visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a), restent réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt: 1° en ce qui concerne la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par le maître d'ouvrage-personne physique; 2° en ce qui concerne la livraison d'un bâtiment d'habitation et le sol y attenant et la constitution, cession, rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant qui ne sont pas exemptées de la taxe par l'article 44, § 3, 1°, du Code, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par l'acquéreur-personne physique. al. 2Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a), ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage-personne physique ou l'acquéreur-personne physique: 1° en fait mention dans une déclaration qu'il envoie à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications; 2° reverse à l'Etat, dans le délai visé au 1°, le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année. al. 2 Le versement visé à l'alinéa 2, 2°, n'est pas opéré en cas de décès du maître d'ouvrage-personne physique ou de l'acquéreur-personne physique ou pour tout cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions visées respectivement au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a). ## § 6 al. 1Les conditions visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b) et c), et au paragraphe 4, alinéa 2, 1°, restent réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d'habitation. Cette période de location minimale est fixée, selon le cas, dans la convention de location ou dans la convention relative au mandat de gestion, conclue avec l'agence immobilière sociale ou la société de logement social ou une autre personne de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou résulte de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées, conclues avec le ou les locataire(s). al. 2Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b) et c), ou au paragraphe 4, alinéa 2, 1°, ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage ou l'acquéreur: 1° en fait mention dans une déclaration qu'il envoie à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications; 2° reverse, dans le délai visé au 1°, à l'Etat le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un quinzième par année. al. 2 Le versement visé à l'alinéa 2, 2°, n'est pas opéré pour tout cas de force majeure dûment justifié qui empêche le maître d'ouvrage ou l'acquéreur définitivement de remplir les conditions visées respectivement au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b) et c), et au paragraphe 4, alinéa 2, 1°. ## § 7 al. 1Pour l'application de la présente rubrique, la superficie totale habitable d'une maison unifamiliale est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation, mesurée à partir de et jusqu'au côté intérieur des murs en élévation. al. 2Pour l'application de la présente rubrique, la superficie totale habitable d'un appartement est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation privatives de l'appartement, calculée à partir de et jusqu'au côté intérieur des murs mitoyens. La superficie des parties ou espaces communs, en ce compris le toit plat, le vestibule central, les cages d'escaliers et la façade externe, n'est pas prise en considération. al. 3Pour l'application de la présente rubrique, la superficie totale habitable d'une habitation qui fait partie d'un projet immobilier intégré d'habitat groupé est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation de cette habitation, mesurées à partir de et jusqu'au côté intérieur des murs mitoyens. La superficie des pièces d'habitation utilisées en commun par les habitants des différentes habitations du projet, est prise en considération par rapport à chaque habitation individuelle du projet en proportion du nombre d'habitations dans le projet. al. 4Pour l'application du présent paragraphe, sont considérées comme pièces d'habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les mansardes et sous-sols habitables, les bureaux et autres espaces destinés à l'habitation. Sont assimilés à des pièces d'habitation tous les espaces utilisés à l'exercice d'une activité économique. al. 5 Pour l'application du présent paragraphe, la superficie des pièces d'habitations visées à l'alinéa 4 n'est prise en compte qu'à la condition que ces pièces aient une superficie minimum de 4 m2 et une hauteur minimum de 2 mètres au-dessus du plancher. al. 6Le Roi peut modifier, compléter, remplacer ou abroger le présent paragraphe. ## § 8 al. 1La condition relative à l'habitation unique visée aux paragraphes 1er, alinéa 2, 1°, a) et 3, alinéa 2, 1°, a) s'évalue, pour chaque opération visée par ces dispositions, individuellement dans le chef de chaque maître d'ouvrage ou acquéreur, quels que soient les liens juridiques existant entre les différents acquéreurs ou maîtres d'ouvrage concernés par cette opération. al. 2 Si l'évaluation individuelle visée à l'alinéa 1er implique que la base d'imposition des opérations visées aux paragraphes 1er, alinéa 2, 1°, a) ou 3, alinéa 2, 1°, a), soit ventilée pour l'application du taux, cette ventilation est effectuée proportionnellement aux droits de propriété des maîtres d'ouvrage ou des acquéreurs sur l'habitation reconstruite. al. 3 Pour les opérations visées au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, la ventilation visée à l'alinéa 2 est effectuée sur la base d'une déclaration écrite conjointe des maîtres d'ouvrage concernant leur quote-part de propriété de l'habitation reconstruite, laquelle est remise à l'entrepreneur. Cette déclaration décharge l'entrepreneur de toute responsabilité quant à la ventilation de la base d'imposition, sous réserve de collusion entre les parties. ## Doctrine administrative 8 [Circulaires 7](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-annexe-tableau-rubrique-xxxvii-demolition-16e0/documents?type=circulaires) [Décisions administratives 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-annexe-tableau-rubrique-xxxvii-demolition-16e0/documents?type=decisions-administratives) « … de la TVA, par l’assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment. L’article 53 de ce projet de loi-programme remplace intégralement la rubrique XXXVII, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA, qui prévoit un taux réduit de TVA de 6 % pour les travaux immobiliers ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'une habitation ou pour la livraison d'une habitation … » [Circulaire 2025/C/44 relative à une tolérance pour la TVA grevant les livraisons](https://juriel.be/fr/circulaires/2025-c-44-tolerance-tva-grevant-livraisons-effectuees-9a9d) Circulaire 10.07.2025 AR n° 20, annexe, tableau A, rubrique XXXVII 8 ne visent aucun point en particulier. Le rattachement est lu dans le texte des documents. [Voir les 8 documents](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-annexe-tableau-rubrique-xxxvii-demolition-16e0/documents)