--- title: "Circulaire 5/2005 · Base d'imposition, bien immeuble" description: "Base d'imposition, bien immeuble, droit à déduction de la TVA, personne physique. Circulaire n° 5/2005 du 31 janvier 2005 de l'administration fiscale belge." url: "https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07" lang: "fr" nl: "https://juriel.be/nl/omzendbrieven/5-2005-aoif-bien-immeuble-service-base-f60d" --- # Base d'imposition, bien immeuble **Numéro** 5/2005 **Date** 31 janvier 2005 ## Sur le document **Collection** Circulaires **Langue du texte** français ## Texte 69 paragraphes **CIRC 5/2005** **Circulaire n° AFER 5/2005 (E.T.108.691) dd. 31.01.2005** *BASE D'IMPOSITION* *BIEN IMMEUBLE* *DROIT DE DEDUCTION* *Assujetti personne physique* *EXEMPTIONS* *Utilisation d'un bien d'investissement immeuble pour les besoins privés du personnel* *PRESTATION DE SERVICES* *Utilisation d'un bien d'investissement immeuble pour les besoins privés de l'assujetti* *Opération assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux* *TAUX* ## Arrêt Seeling - Commentaire et application ## 1. Objet de la circulaire Dans un arrêt du 8 mai 2003 (affaire [C-269 /00](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-269-00-arret), Wolfgang Seeling c. Finanzamt Starnberg, ci-après dénommé "arrêt Seeling" ), la Cour de Justice des Communautés Européennes a dit pour droit que « les articles [6, paragraphe 2, premier alinéa, sous a)](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-6), et [13, B, sous b)](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-13), de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil, du 17 mai 1977, en matière d'harmonisation des législations des États membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires - Système commun de taxe sur la valeur ajoutée: assiette uniforme, doivent être interprétés en ce sens qu'ils s'opposent à une législation nationale qui traite comme une prestation de services exonérée, en tant qu'affermage ou location d'un bien immeuble au sens dudit article 13, B, sous b), l'utilisation pour les besoins privés de l'assujetti d'une partie d'un bâtiment affecté dans sa totalité à son entreprise. » La présente circulaire a pour objet de commenter cet arrêt et d'en examiner les conséquences pratiques. ## 2. Enseignements de l'arrêt Seeling Trois enseignements importants ressortent de cet arrêt : •Un assujetti, qui utilise un bien d'investissement à la fois aux fins de son activité économique et pour ses besoins privés, a le choix d'intégrer ou non à son patrimoine professionnel (économique) la partie de ce bien qui est affectée à son usage privé. Si l'assujetti choisit de traiter un tel bien comme un bien de son entreprise, la déduction est en principe intégrale et immédiate; •Si le bien d'investissement affecté à l'entreprise a ouvert droit à déduction de la taxe en amont, son utilisation pour les besoins privés de l'assujetti est assimilée à une prestation de services à titre onéreux et taxée sur base du montant des dépenses engagées pour l'exécution de la prestation de services •L'utilisation par un assujetti, pour ses besoins privés, d'un logement dans un bâtiment qu'il a affecté dans sa totalité à son entreprise, ne peut être assimilée à une prestation de services exonérée, en tant qu'affermage ou location d'un bien immeuble au sens de l'[article 13, B, sous b) de la sixième directive](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-13). ## 3. Conséquences et applications pratiques de l'arrêt Seeling ### 3.1. Assujettis concernés Il convient tout d'abord de rappeler que l'arrêt Seeling concerne le cas d'une personne physique assujettie à la TVA, qui : •utilise un bien d'investissement immeuble à la fois aux fins de son activité économique et pour ses besoins privés; •a affecté ce bien en totalité au patrimoine de son entreprise, et a déduit en totalité la taxe ayant grevé l'acquisition de ce bien. Seul donc l'assujetti personne physique est susceptible de revendiquer les conséquences de cet arrêt, pour le bien d'investissement immeuble qu'il utilise pour ses besoins privés. L'utilisation gratuite d'un bien d'investissement immeuble par un membre du personnel de l'assujetti est examinée sous le point 3.7 ci-après. Il faut en outre que cet assujetti démontre également que le bien immeuble est effectivement utilisé, à tout le moins en partie, pour les besoins de son activité économique. Lorsqu'un assujetti acquiert un bien destiné exclusivement à ses besoins privés, il n'agit pas en tant qu'assujetti et toute déduction de la taxe ayant grevé l'acquisition de ce bien doit donc être exclue. La Cour a, en effet, rappelé à cet égard, qu'un assujetti n'acquiert un bien en sa qualité d'assujetti, que pour autant que cette acquisition soit faite pour les besoins de ses activités économiques au sens de l'article 4 de la directive (C.J.C.E, affaire [C-415/98](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-415-98-arret), Laszlo Bakcsi c. Finanzamt Fürstenfeldbruck, point 29 ). ### 3.2 Critères d'affectation au patrimoine de l'entreprise L'intention de l'assujetti d'affecter un bien d'investissement immeuble au patrimoine de son entreprise et la possibilité de revendiquer la déduction totale de la taxe ayant grevé l'acquisition de ce bien, implique que ce bien soit repris, pour sa valeur totale (en ce donc compris la partie affectée à des fins privées) dans la comptabilité de l'entreprise. Pour les assujettis personnes physiques qui tiennent une comptabilité simplifiée (ce qui est le cas de la plupart), cela implique que le bien d'investissement soit repris, pour sa valeur totale, dans l'inventaire annuel des avoirs et dettes de l'entreprise. Pour les assujettis personnes physiques qui tiennent une comptabilité en partie double, cela implique que la valeur totale du bien d'investissement immeuble soit reprise dans les actifs immobilisés de l'entreprise et que cette valeur serve de base aux amortissements annuels qui sont opérés. ### 3.3 Déduction Lorsque, conformément au point 3.2, ci-avant, on peut considérer que l'assujetti a affecté entièrement le bien d'investissement immeuble au patrimoine de son entreprise, il peut déduire entièrement la taxe ayant grevé l'acquisition de ce bien immeuble, pour autant, bien entendu, que les opérations qu'il effectue dans le cadre de son activité économique, ouvrent droit à déduction. Lorsque l'assujetti effectue, dans le cadre de son activité économique, tant des opérations ouvrant droit à déduction que d'autres opérations, le montant de la taxe déductible est déterminé selon les règles de déduction appliquées par cet assujetti aux autres biens et services utilisés dans le cadre de son activité économique. *Régime du prorata général* L'assujetti qui applique le régime du prorata général de déduction, inclut tant au numérateur qu'au dénominateur de ce prorata, la base d'imposition taxable de l'utilisation à des fins privées du bien d'investissement immeuble (voir point 3.5 ci- après). *Régime de l'affectation réelle* Si l'assujetti a opté ou est soumis au régime de l'affectation réelle des biens et des services, la partie du bien d'investissement immeuble qui est utilisée à des fins privées doit être considérée, compte tenu de la taxation de cette utilisation (voir ci-après), comme destinée à effectuer des opérations soumises à la taxe. ### 3.4 Taxation de l'utilisation aux fins privées de l'assujetti Conformément à l'[article 19, § 1 er du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19), est assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l'utilisation d'un bien affecté à l'entreprise pour les besoins privés de l'assujetti, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe. L'arrêt rendu par la Cour de Justice dans l'affaire Seeling précise que cette utilisation à des fins privées ne peut être assimilée à une prestation de services exonérée, en tant qu'affermage ou location d'un bien immeuble au sens de l'[article 13, B, sous b), de la sixième directive](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-13). Il en résulte que, la disposition de l'[article 44, § 3, 2° du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), qui exonère de la taxe l'utilisation des biens immeubles dans les conditions de l'article 19, § 1er, n'est plus d'application. L'utilisation d'un bien d'investissement immeuble, affecté entièrement à son entreprise par un assujetti personne physique, et pour lequel cet assujetti a déduit la taxe ayant grevé son acquisition, est donc, en ce qui concerne l'utilisation à des fins privées, soumise à la TVA, au taux de 21 p.c., lorsque l'immeuble est situé en Belgique. ### 3.5 Base d'imposition Conformément à l'[article 33, 2° du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33), la base d'imposition de cette utilisation est constituée par le montant des dépenses engagées. A cet égard, il est rappelé qu'en ce qui concerne la révision des déductions, un délai de 15 ans est en vigueur. Ce délai traduit la volonté du législateur belge de considérer cette période comme correspondant à la durée de vie économique d'un bien d'investissement immeuble. Le montant des dépenses engagées par un assujetti pour l'utilisation à des fins privées d'un bien d'investissement immeuble correspond par conséquent annuellement à un quinzième de la partie du prix du bien utilisée à des fins privées. *Exemple : un assujetti avec droit à déduction acquiert pour 100.000 EUR (hors TVA) un bâtiment neuf qu'il utilisera en partie à usage d'habitation privée et en partie à usage de bureaux. Il affecte totalement ce bien au patrimoine de son entreprise. La proportion d'utilisation privée du bâtiment est estimée, sous le contrôle de l'administration, à 20 pc.* *L'assujetti peut déduire entièrement la taxe ayant grevé l'acquisition de l'immeuble, soit 21.000 EUR.* *La base d'imposition à la TVA de l'utilisation du bâtiment à des fins privées est fixée comme suit pour chaque année :* *100.000 EUR x 20 p.c. x 1/15= 1.333,33 EUR* ### 3.6 Déclaration et paiement de la taxe L'assujetti qui est redevable de la taxe en raison de l'utilisation, à des fins privées, d'un bien d'investissement immeuble qu'il avait affecté au patrimoine de son entreprise, est tenu de déclarer cette taxe due dans la déclaration relative à la dernière période de déclaration de l'année au cours de laquelle a eu lieu cette utilisation et d'acquitter la taxe dont cette déclaration constate l'exigibilité. Par ailleurs, conformément aux articles [3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art3) et [4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f#ar1-art4) de l'arrêté royal n° 1, relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, l'assujetti est tenu d'établir un document constatant l'utilisation du bien d'investissement immeuble à des fins privées, au plus tard pour le cinquième jour ouvrable du mois de janvier qui suit chaque année au cours de laquelle cette utilisation a eu lieu. **3.7 Mise à disposition gratuite d'un immeuble en faveur d'un gérant, d'un administrateur ou d'un membre du personnel d'une entreprise.** La situation d'un assujetti à la TVA, avec droit à déduction, qui met gratuitement un bien d'investissement immeuble à la disposition d'un membre de son personnel ou encore, lorsqu'il s'agit d'un assujetti personne morale, à la disposition d'un gérant, d'un administrateur ou d'un associé, n'est pas concernée par l'arrêt Seeling. Remarquons tout d'abord que les biens acquis par une personne morale ne peuvent constituer que des biens affectés à l'entreprise, puisqu'une personne morale n'a pas de patrimoine privé. En outre, lorsqu'un assujetti (personne morale ou privée) met un bien immeuble à la disposition d'un gérant, d'un administrateur, d'un associé ou d'un membre du personnel, sans que le bénéficiaire ne soit tenu au paiement d'un loyer, on ne peut en conclure que cette mise à disposition est faite à titre gratuit, dès lors qu'elle constitue, dans le chef du bénéficiaire, un avantage qui découle de la mission statutaire de gérant, d'administrateur, ou d'associé ou encore d'un contrat d'emploi. Une telle mise à disposition doit être considérée comme une location effectuée à titre onéreux et elle est par conséquent exemptée par l'[article 44, § 3, 2°](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) du Code. La taxe ayant grevé l'acquisition du bien d'investissement immeuble n'est donc pas déductible dans la mesure où ce bien est mis « gratuitement » à la disposition d'un gérant, d'un administrateur, d'un associé ou d'un membre du personnel d'un assujetti. Au nom du Ministre : Pour l'Administrateur général des Impôts et du Recouvrement, L'Auditeur général des finances, F. HAMELS ## Textes cités 9 [6e directive 77/388 art. 13](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-13) 3 occurrences [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 2 occurrences [AR no 1 art. 3](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 1 occurrence [AR no 1 art. 4](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-1-mesures-tendant-assurer-paiement-taxe-f40f) 1 occurrence [CTVA art. 19](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-19) 1 occurrence [CTVA art. 33](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-33) 1 occurrence [6e directive 77/388 art. 6](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-6) 1 occurrence [C-269/00, arrêt du 8 mai 2003](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-269-00-arret) 1 occurrence [C-415/98, arrêt du 8 mars 2001](https://juriel.be/fr/jurisprudence-union/c-415-98-arret) 1 occurrence ## Jurisprudence 3 ### Belgique 3 Cour d'appel de Liège 12.10.2017 #### [Déduction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/deduction-utilisation-bien-investissement-immeuble-cour-appel-liege-2017-10-12-b98f) Tribunal de première instance de Bruxelles 2005/605/A 19.04.2017 #### [Bien d’investissement](https://juriel.be/fr/jurisprudence/bien-investissement-immeuble-utilise-comme-tribunal-bruxelles-2017-04-19-40f2) Tribunal de première instance de Mons 06/1645/A 07.04.2016 #### [Bâtiment d’habitation, Constitution d’une société commerciale par les propriétaires](https://juriel.be/fr/jurisprudence/batiment-habitation-constitution-societe-commerciale-tribunal-mons-2016-04-07-a894) ## Doctrine administrative 37 [Fiches de commentaire administratif 26](https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07/documents?type=commentaire) [Décisions administratives 6](https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07/documents?type=decisions-administratives) [Circulaires 4](https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07/documents?type=circulaires) [Questions parlementaires 1](https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07/documents?type=questions-parlementaires) [Voir les 40 documents](https://juriel.be/fr/circulaires/5-2005-afer-base-imposition-bien-immeuble-4b07/documents)