--- title: "Circulaire 2021/C/18 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement" description: "L'assujetti en Belgique peut facturer plus de 25 % des travaux avant le 31.12.2022 en prouvant leur achèvement effectif avant cette date." url: "https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8" lang: "fr" nl: "https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2021-c-18-tijdelijk-verlaagd-btw-tarief-afbraak-c436" --- # Circulaire 2021/C/18 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement **Numéro** 2021/C/18 **Date** 25 février 2021 ## Sur le document **Collection** Circulaires **Langue du texte** français ## Texte 665 paragraphes ***Le présent commentaire traite de l'introduction du taux de TVA temporaire de 6 % concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison. Cette diminution de taux a été insérée par la loi-programme du 20.12.2020 modifiant l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 (Moniteur belge du 30.12.2020).*** *taux réduit de la TVA temporaire ; démolition et reconstruction de logements dans toute la Belgique et leur livraison* **SPF Finances, le 26.02.2021** **Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée** *Voir aussi :* [*Circulaire 2022/C/93 relative à une tolérance administrative dans le cadre de l’application du taux réduit de TVA de 6 % lors de la démolition et la reconstruction de logements privés à la suite d’intempéries*](https://juriel.be/fr/circulaires/2022-c-93-tolerance-administrative-cadre-application-taux-3582) *du 21.09.2022* Annexes : 2 Cette circulaire est mise à jour (points 4.1.2.4. et 5.2.2.4.), par la [circulaire 2022/C/45](https://juriel.be/fr/circulaires/2022-c-45-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-ef28) du 02.05.2022 **Table des matières · 62 entrées** 1\. Introduction 2\. Disposition légale 3\. Généralités 3.1. Quelles sont les opérations visées par cette mesure ? 3.2. Qu'entend-on par démolition d'un bâtiment ? 3.3. Que se passe-t-il si, à la suite de la fusion de plusieurs parcelles cadastrales, un nouveau bâtiment se trouve en partie sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et en partie sur une parcelle cadastrale initialement non bâtie ? 3.4. Qu'en est-il d'un bâtiment démoli sur une parcelle sur laquelle plusieurs habitations sont ensuite construites (division d'une parcelle bâtie) ? 3.5. Pour quelle période la mesure s'applique-t-elle ? 3.5.1. Travaux immobiliers 3.5.2. Livraison ou constitution d'un droit réel 3.6. Les bâtiments annexes qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit sont-ils également visés par la mesure ? 4\. Les travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation 4.1. Dans quels cas la mesure peut-elle s'appliquer lorsqu'il s'agit de travaux immobiliers (conditions de fond) ? 4.1.1. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m2 4.1.1.1. Qui peut être « maître d'ouvrage » ? 4.1.1.2. Qu'entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ? 4.1.1.3. Qu'entend-on par « habitation unique » ? 4.1.1.4. Qu'entend-on par « domicilié sans délai » ? 4.1.1.5. Qu'entend-on par « superficie habitable » n'excédant pas 200 m2 ? 4.1.1.6. Quand les critères relatifs au bâtiment d'habitation reconstruit doivent-ils être appréciés dans le chef du maître d'ouvrage-personne physique ? 4.1.1.7. Combien de temps ces conditions doivent-elles être remplies ? 4.1.1.8. Que se passe-t-il si les conditions ne sont plus remplies dans ce délai ? 4.1.1.9. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? 4.1.2. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation à une location dans le cadre de la politique sociale 4.1.2.1. Dans quelles circonstances la condition de location dans le cadre de la politique sociale est-elle remplie ? 4.1.2.2. Qui peut être « maître d'ouvrage » ? 4.1.2.3. Combien de temps cette condition doit-elle être remplie ? 4.1.2.4. Que se passe-t-il si la condition n'est plus remplie dans ce délai ? 4.1.2.5. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? 4.2. Y a-t-il des opérations immobilières exclues de cette mesure ? 4.3. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ? 4.3.1. Que doit déclarer le maître d'ouvrage ? 4.3.2. Comment le maître d'ouvrage doit-il introduire cette déclaration ? 4.3.3. A quel moment le maître d'ouvrage doit-il introduire cette déclaration ? 4.3.4. Pourquoi le maître d'ouvrage doit-il remettre une copie de cette déclaration au prestataire de services ? 4.4. La mesure s'applique-t-elle également aux projets déjà en cours avant le 01.01.2021 ? 4.5. Et si je commence mon projet dans le courant de l'année 2022 ? 5\. La livraison d'un nouveau bâtiment d'habitation après la démolition d'un bâtiment 5.1. Qui peut procéder à la livraison d'un nouveau bâtiment d'habitation dans le cadre de cette mesure ? 5.2. Dans quels cas la mesure peut-elle s'appliquer lorsqu'il s'agit d'une livraison (conditions de fond) ? 5.2.1. L'acquéreur destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m2 5.2.1.1. Qui peut être « acquéreur » ? 5.2.1.2. Qu'entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ? 5.2.1.3. Qu'entend-on par « habitation unique » ? 5.2.1.4. Qu'entend-on par « domicilié sans délai » ? 5.2.1.5. Qu'entend-on par « superficie habitable » n'excédant pas 200 m2 ? 5.2.1.6. Quand les critères relatifs au bâtiment d'habitation reconstruit acheté doivent-ils être appréciés dans le chef de l'acquéreur-personne physique ? 5.2.1.7. Combien de temps ces conditions doivent-elles être remplies ? 5.2.1.8. Que se passe-t-il si les conditions ne sont plus remplies dans ce délai ? 5.2.1.9. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? 5.2.2. L'acquéreur destine le bâtiment d'habitation à une location dans le cadre de la politique sociale 5.2.2.1. Dans quelles circonstances la condition de location dans le cadre de la politique sociale est-elle remplie ? 5.2.2.2. Qui peut être « acquéreur » ? 5.2.2.3. Combien de temps cette condition doit-elle être remplie ? 5.2.2.4. Que se passe-t-il si la condition n'est plus remplie dans ce délai ? 5.2.2.5. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? 5.3. Le taux réduit de la TVA s'applique-t-il au prix total ? 5.4. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ? 5.4.1. Que doivent déclarer les parties ? 5.4.2. Comment le fournisseur doit-il introduire cette déclaration ? 5.4.3. A quel moment le fournisseur doit-il introduire cette déclaration ? 5.4.4. A quoi sert une déclaration commune ? ## 1. Introduction À la suite des conséquences économiques de la pandémie Covid-19, l'objectif de cette mesure est, d'une part, de donner au secteur de la construction un important stimulus fiscal temporaire et, d'autre part, de favoriser l'accès aux plus fragiles à un habitat de qualité en étendant territorialement l'application du taux réduit de la TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation, actuellement limitée à 32 zones urbaines, à l'ensemble du territoire belge pour une période de 2 ans. En outre, le champ d'application matériel du régime est élargi en rendant le taux réduit de la TVA non seulement applicable aux travaux de démolition et de reconstruction, mais également aux livraisons de ces nouveaux bâtiments d'habitation et à la constitution, cession et rétrocession de certains droits réels sur ces bâtiments d'habitation. De cette manière, un secteur important du marché, en particulier les projets réalisés par des promoteurs immobiliers et destinés à la vente, qui jusqu'à présent étaient exclus de l'application du taux réduit de la TVA, est également intégré dans le champ d'application du régime tarifaire préférentiel. De cette manière, l'intensité et donc l'efficacité du stimulus fiscal pour la relance économique du secteur est également proportionnellement renforcées. En outre, au regard de la base juridique européenne de la mesure, cette dernière poursuit également un objectif social important puisque les opérations pour lesquelles le tarif préférentiel s'applique doivent porter sur des logements fournis dans le cadre de la politique sociale. C'est pour ces raisons que les trois cas d'application qui constituent le régime tarifaire préférentiel sont chacun liés à une ou plusieurs conditions de fond ayant un caractère social, de sorte que tout le monde ne peut pas bénéficier du système tarifaire préférentiel, mais seulement des groupes cibles déterminés sur la base de critères de limitation de nature sociale. En se concentrant sur la démolition et la reconstruction, la mesure aura finalement également un impact écologique positif. Cette mesure peut par conséquent apporter une contribution au renouvellement accéléré du parc résidentiel, les bâtiments d'habitation désuets étant remplacés par des bâtiments neufs répondant aux normes les plus récentes en matière de performance et d'efficacité énergétiques. Le nouveau régime temporaire concernant la démolition et la reconstruction des bâtiments d'habitation vient s'ajouter au régime existant pour les 32 zones urbaines. Le présent commentaire est une explication de ce nouveau régime. Cet exposé doit être lu conjointement avec d'autres commentaires (tels qu'une FAQ actualisée) que l'administration publie sur ce sujet. ## 2. Disposition légale Conformément à la loi-programme du 20.12.2020 (Moniteur belge du 30.12.2020), l'[article 1erquater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, inséré par l'arrêté royal du 10.02.2009, a été remplacé. La disposition légale et l'exposé des motifs y afférent sont joints en annexe à ce commentaire. ## 3. Généralités ### 3.1. Quelles sont les opérations visées par cette mesure ? Cette mesure vise deux opérations différentes : D'une part, il s'agit de prestations de services, notamment de travaux immobiliers consistant à démolir un bâtiment et à reconstruire un bâtiment d'habitation. Ceci est expliqué plus en détail dans le chapitre 4 de ce commentaire. D'autre part, la livraison d'un nouveau bâtiment d'habitation après la démolition d'un bâtiment peut désormais être effectuée avec l'application du taux réduit de la TVA. Une explication à ce sujet se trouve au chapitre 5. ### 3.2. Qu'entend-on par démolition d'un bâtiment ? Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » ([article 1er, § 9, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1)). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). L'exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement *considérés* comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative *par rapport* au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait. Par ailleurs, il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé. Il est important que le maître d'ouvrage ait procédé à la démolition d'un bâtiment en vue de la reconstruction d'un bâtiment d'habitation. Enfin, la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. #### Exemple La démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure. #### Tolérance administrative Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront *assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment* pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition. ### 3.3. Que se passe-t-il si, à la suite de la fusion de plusieurs parcelles cadastrales, un nouveau bâtiment se trouve en partie sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et en partie sur une parcelle cadastrale initialement non bâtie ? Pour des raisons pragmatiques, l'administration adopte la position suivante. Si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6 %. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel). ### 3.4. Qu'en est-il d'un bâtiment démoli sur une parcelle sur laquelle plusieurs habitations sont ensuite construites (division d'une parcelle bâtie) ? Dans pareille situation, la construction des nouvelles habitations peut, en principe, s'effectuer en appliquant le taux réduit de la TVA de 6 %. Les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d'une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli. Le bâtiment démoli doit évidemment être significatif par rapport aux bâtiments d'habitation nouvellement construits. L'administration peut invoquer un abus lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre le bâtiment démoli et les habitations nouvellement construites. ### 3.5. Pour quelle période la mesure s'applique-t-elle ? #### 3.5.1. Travaux immobiliers La diminution du taux réduit de la TVA temporaire à 6 % s'applique, dans les conditions prévues, aux *travaux immobiliers* ayant pour objet *la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation* pour lesquels la taxe devient exigible entre le 01.01.2021 et le 31.12.2022 inclus, conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code de la TVA. Outre la démolition proprement dite et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation, les opérations immobilières ayant pour objet des travaux de finition du bâtiment reconstruit par le maître d'ouvrage peuvent également bénéficier du taux réduit de 6 %. Il s'agit des travaux immobiliers réalisés après le moment où le bâtiment d'habitation est occupé. Ces travaux de finition par le maître d'ouvrage peuvent bénéficier du taux réduit de la TVA dans la mesure où le moment où la taxe devient exigible se situe entre le 01.01.2021 et le 31.12.2022, et au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du bâtiment d'habitation. Par conséquent, un délai supplémentaire est d'application. ##### Exemple Un projet de démolition et de reconstruction à Landen (qui ne fait pas partie des 32 zones urbaines) a été lancé en octobre 2020. Les travaux se déroulent rapidement et le bâtiment d'habitation sera occupé par le maître d'ouvrage en septembre 2021. Le bâtiment d'habitation répond aux critères d'application du taux réduit de la TVA. Le maître d'ouvrage effectuera les travaux de finition plus tard. Le bénéfice du taux de TVA de 6 % s'applique aux travaux de finition facturés ou payés entre septembre 2021 et le 31.12.2021. Les travaux qui sont effectués après cette date sont soumis au taux normal de la TVA. La finition du bâtiment reconstruit par une personne autre que le maître d'ouvrage (par exemple, l'acheteur du nouveau bâtiment) ne peut donc pas bénéficier du taux réduit de la TVA. Vous pouvez trouver plus d'informations sur les règles régissant l'exigibilité de la TVA dans la [circulaire 2019/C/65](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-65-exigibilite-tva-taxe-fait-generateur-28d9). ##### Exemple Mr X achète une nouvelle habitation en état brut (casco) dans le courant de l'année 2021 située à Ellezelles (qui ne pas partie des 32 zones urbaine) qui a été construite par un promoteur immobilier Y. Y a démoli un ancien bâtiment pour construire sur la même parcelle la nouvelle habitation. Les conditions de fond et de forme sont remplies pour l'application du taux réduit de la TVA de 6 % lors de la livraison ([article 1erquater, § 3, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Mr X doit toutefois effectuer lui-même les travaux de finition et conclut, pour ce faire, un contrat d'entreprise avec Z. Etant donné que Mr X agit en tant que maître d'ouvrage n'ayant pas démoli et reconstruit lui-même l'habitation, ces travaux de finition seront soumis au taux normal de la TVA (l'[article 1erquater, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), de l'arrêté royal précité ne s'applique pas). #### 3.5.2. Livraison ou constitution d'un droit réel La TVA grevant *la vente* (*transfert de propriété* ou *constitution de droit réel*) d'un bâtiment d'habitation dans le cadre de cette mesure, qui devient exigible, conformément à l'[article 17, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17), peut, dans les conditions prévues, s'élever à 6 % du 01.01.2021 au 31.12.2022 inclus. Vous pouvez trouver plus d'informations sur les règles régissant l'exigibilité de la TVA dans la [circulaire 2019/C/65](https://juriel.be/fr/circulaires/2019-c-65-exigibilite-tva-taxe-fait-generateur-28d9). ##### Exemple Mme C achète une maison entièrement achevée avec le terrain en décembre 2020, au prix de 200.000 euros, érigée par le promoteur immobilier Q (qui a démoli un ancien bâtiment sur cette parcelle et construit la nouvelle habitation). Au moment de la conclusion du compromis, elle a versé un acompte de 10 %. Cet acompte était soumis au taux normal de la TVA de 21 %. Le 20.01.2021, Mme C informe le vendeur qu'elle remplit les conditions sociales relatives à l'application du taux réduit de la TVA de 6 % (voir ci-dessous). Le 22.01.2021, le vendeur introduit le formulaire 111-3 via le site web Myminfin, dans lequel les deux parties déclarent qu'elles remplissent les conditions de fond aux fins de l'application de la mesure temporaire (la déclaration complétée par l'acheteur est jointe en annexe). Le contenu de la déclaration est inclus dans l'acte authentique établi le 03.04.2021. C'est à ce moment que le solde du prix est payé. Les conditions de fond et de forme afin que le taux réduit de la TVA de 6 % s'applique sont remplies lors de la livraison ([article 1erquater, § 3, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Le solde du prix est soumis au taux réduit de la TVA de 6 %. ### 3.6. Les bâtiments annexes qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit sont-ils également visés par la mesure ? En ce qui concerne la construction des annexes, les règles normales applicables aux autres taux réduits de la TVA dans le secteur immobilier sont applicables. Par conséquent, le taux réduit de la TVA ne s'applique pas aux abris de jardin, vérandas et pergolas qui sont séparés du bâtiment d'habitation reconstruit et sont considérés comme des éléments annexes au jardin. Le taux réduit ne s'applique pas non plus aux piscines, saunas et installations similaires. Un garage séparé n'est pas en soi destiné au logement mais lorsqu'il fait partie du bâtiment d'habitation en raison de l'utilité immédiate qu'il apporte au propriétaire (ou à son locataire), le taux réduit s'applique même pour la construction de ce garage. En ce qui concerne la livraison d'un bâtiment d'habitation reconstruit avec des annexes, il convient de noter que le taux réduit ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. L'attention est attirée sur la distinction entre le taux réduit de la TVA applicable à la construction ou à la vente du bâtiment d'habitation reconstruit avec annexe(s) et la prise en compte ou non de la superficie de ces annexes pour déterminer la superficie habitable maximale de 200 m 2 comme exposé aux points 4.1.1.6. et 5.2.1.6., ci-dessous. Par exemple, la construction d'un garage attenant au bâtiment d'habitation reconstruit peut se faire au taux de 6 %, à condition, bien entendu, que les autres conditions soient remplies, alors que la superficie d'un garage n'est pas prise en compte dans le calcul du critère de la superficie habitable maximale (voir ci-dessous). ## 4. Les travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation Le taux réduit de la TVA de 6 % s'applique, sous certaines conditions, aux travaux immobiliers et aux autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA, qui ont pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à être occupé par le maître d'ouvrage-personne physique ou destiné à la location à long terme dans le cadre d'une politique sociale. ### 4.1. Dans quels cas la mesure peut-elle s'appliquer lorsqu'il s'agit de travaux immobiliers (conditions de fond) ? #### 4.1.1. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m 2 ##### 4.1.1.1. Qui peut être « maître d'ouvrage » ? Le maître d'ouvrage est celui qui démolit un bâtiment et reconstruit un bâtiment d'habitation qu'il occupe en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. Pour l'application de cette règle, il doit s'agir d'une personne physique. Le maître d'ouvrage peut exécuter ces travaux lui-même ou les confier à un ou plusieurs entrepreneurs. Par conséquent, une personne morale ne peut pas bénéficier de la mesure examinée au point 4.1.1. ##### 4.1.1.2. Qu'entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ? Le concept de « habitation propre » est le concept qui est visé à l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16.01.1989 relative au financement des Communautés et des Régions. Il s'agit dès lors en substance du logement que le maître d'ouvrage, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, occupe personnellement, ou n'occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales, ou à cause d'entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l'occupation de l'habitation par l'assujetti lui-même ou en raison de l'état d'avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne permettent pas à l'assujetti d'occuper effectivement l'habitation. L'absence d'occupation du bâtiment d'habitation reconstruit, où le maître d'ouvrage-personne physique est domicilié, comme mentionné ci-dessus, ne peut être acceptée que si elle est temporaire. Toutefois, conformément à l'article 5/5 précité, cette notion de « habitation propre » ne comprend pas la partie de l'habitation qui est utilisée pour l'exercice de l'activité économique du propriétaire, du possesseur, de l'emphytéote, ... ou de celle d'un membre de sa famille. Dès lors, le fait que l'habitation doive être utilisée, à titre principal, comme habitation propre implique que la superficie de la partie non utilisée aux fins de l'exercice d'une activité économique doit être supérieure à la superficie de la partie utilisée aux fins de l'exercice d'une activité économique. Si, après reconstruction, un bâtiment d'habitation est ainsi utilisé pour plus de 50 % pour l'exercice d'une activité économique, l'application du taux réduit de la TVA aux travaux de démolition et de reconstruction est totalement exclue. D'autre part, si, après reconstruction, un bâtiment d'habitation est utilisé pour moins de 50 % pour l'exercice d'une activité économique, le taux réduit de la TVA est applicable à l'ensemble des travaux de démolition et de reconstruction, en ce compris à ceux relatifs à la partie du bâtiment d'habitation utilisée aux fins de l'exercice d'une activité économique. Si, en revanche, les travaux sont effectués exclusivement sur la partie du logement utilisée pour l'exercice d'une activité économique (par exemple, travaux d'aménagement limités à ces locaux), le taux normal de la TVA s'applique. En outre, il est requis que l'habitation propre constitue également, dans le chef du maître d'ouvrage-personne physique, son habitation unique (voir ci-dessous). ##### 4.1.1.3. Qu'entend-on par « habitation unique » ? Pour déterminer si l'habitation reconstruite est l'habitation unique qu'occupe le maître d'ouvrage-personne physique lui-même, il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie (ou qui, en tout état de cause sont destinés à être utilisés) comme habitation et sur lesquels le maître d'ouvrage-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété qui lui donnent le droit d'utiliser le bâtiment d'habitation (cf. [article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9)). Un bien détenu en nue-propriété est également considéré comme un « immeuble empêchant ». ##### Exemple Mme X fait reconstruire un immeuble de deux étages avec une unité d'habitation séparée à chaque étage. Elle est la pleine propriétaire de son unité d'habitation au premier étage et possède la nue-propriété de l'unité d'habitation de ses parents (rez-de-chaussée) dont ses parents ont l'usufruit. Mme X ne peut pas bénéficier de cette mesure car elle est propriétaire de plusieurs unités d'habitation. Si le conjoint du maître d'ouvrage-personne physique acquiert également des droits de propriété sur le bâtiment d'habitation, ils sont considérés comme une seule entité afin de déterminer s'il s'agit de l'habitation unique. Il en va de même pour les partenaires qui ont conclu un accord de cohabitation légale (voir exposé des motifs). ##### Exemple Un couple marié dont l'un des conjoints possède déjà une habitation en pleine propriété obtenue par donation ou en héritage, qui est louée à des fins d'habitation et qui souhaite conserver cette habitation, ne peut pas bénéficier du régime temporaire de démolition et reconstruction pour un bien acheté conjointement qu'ils souhaitent démolir et reconstruire ensemble. ##### Remarque Il découle de l'[article 1erquater, § 1er, alinéa 3, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) qu'il ne doit pas être tenu compte : \- des autres habitations dont le maître d'ouvrage est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier (1) ; \- d'une autre habitation que le maître d'ouvrage occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'article 1 er quater, § 1 er, alinéa 2, 1°, a), du Code de la TVA (2). *(1)* *Il est dès lors tenu compte de l'habitation dont on est plein propriétaire à la suite d'une succession au moment de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation (la pleine propriété à la suite d'une succession après ce moment n'est pas prise en compte). L'habitation sur laquelle le maître d'ouvrage-personne physique possède des droits de propriété, en tout ou en partie, ou d'autres droits réels que la propriété lui donnant le droit d'utiliser l'habitation à la suite à une donation est également considérée comme un « immeuble empêchant ».* *(2)* *L'administration peut également accepter, par tolérance, d'autres formes de transfert de pleine propriété, sauf si un abus a été établi.* Il arrive évidemment aussi que deux ou plusieurs personnes qui ne sont pas mariées ou qui ne cohabitent pas légalement, agissent ensemble en tant que maîtres d'ouvrage. Dans ce cas, le critère de « habitation unique » est apprécié dans le chef de chaque propriétaire-maître d'ouvrage séparément. ##### Exemple Deux frères possèdent une parcelle sur laquelle se trouve une ancienne ferme. Ils décident de démolir la ferme et de construire une nouvelle habitation. L'un des frères (maître d'ouvrage A) est déjà propriétaire d'un appartement qu'il souhaite conserver. Dans ce cas, le régime ne peut pas lui être applicable. Lorsque le contrat d'entreprise est conclu avec les deux frères, le prestataire de services peut, le cas échéant, ventiler la facture en fonction de la part de propriété de chaque frère. S'il n'opère pas cette ventilation, le taux normal de la TVA s'applique à l'ensemble des travaux. Dans l'hypothèse où l'entièreté des travaux sont facturés au seul frère (maître d'ouvrage B) qui remplit les conditions sociales, l'administration peut invoquer l'abus. Dans le cas où un maître d'ouvrage-personne physique est également propriétaire, par exemple, d’un appartement en bord de mer ou d’une habitation à usage mixte qui est louée, la mesure temporaire susmentionnée ne peut pas être invoquée, sauf si la vente intervient avant la première occupation ou la première utilisation de l'habitation reconstruite. Une maison de vacances (appartement, chalet, gîte, etc.) est considérée comme un « immeuble empêchant ». En revanche, les biens (par exemple une caravane) qui ne sont pas qualifiés par l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale comme des biens auxquels est (ou devrait être) attribué un revenu cadastral ne sont pas pris en considération. D'autre part, il ne faut pas davantage tenir compte, par exemple, d'un magasin, d'un bâtiment industriel ou simplement d'une parcelle bâtie dont le maître d'ouvrage-personne physique est propriétaire. En outre, tant les bâtiments d'habitation situés en Belgique que ceux situés à l'étranger sont pris en compte. ##### 4.1.1.4. Qu'entend-on par « domicilié sans délai » ? Dès que le bâtiment d'habitation est construit et apte à être utilisé, le maître d'ouvrage-personne physique doit y habiter et y être domicilié. La condition de domicile sera, en principe, démontrée par une inscription dans le registre d'état civil de la commune où est situé le bâtiment d'habitation. ##### 4.1.1.5. Qu'entend-on par « superficie habitable » n'excédant pas 200 m 2 ? Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 200 m 2, quel que soit le type d'habitation concernée (maison quatre façades, maison de rangée, appartement ou unité d'habitation dans le cadre d'un projet intégré d'habitat collectif). La méthode de calcul est basée sur les données que l'architecte était déjà tenu de fournir dans le « *formulaire de déclaration relatif aux statistiques sur les permis de bâtir* » (modèle 1) destiné à la Direction générale Statistique et information économique (aujourd'hui : Stabel) du SPF Économie, PME, Classes moyennes et Énergie ou de manière automatisée. Toutefois, compte tenu des caractéristiques spécifiques d'une maison familiale, d'un appartement (avec des espaces privatifs et communs) ou d'une habitation qui fait partie d'un projet intégré d'habitat collectif (comprenant des espaces pour l'usage commun et des espaces pour l'usage privé), des règles supplémentaires sont spécifiquement prévues ci-dessous pour les appartements et les unités d'habitat collectif susmentionné(e)s ([article 1erquater, § 8, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). ##### Généralités Dans tous les cas, le point de départ est que la superficie totale habitable est calculée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation, mesurées à partir de et jusqu'aux côtés intérieurs des murs en élévation. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme pièces d'habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les greniers et caves habitables, les bureaux et tous les autres espaces destinés à l'habitation. Sont, à titre d'exemple, également visés : une salle de jeux pour les enfants, une salle de loisirs, la cave aménagée en salle de sport, la salle de repassage ou une véranda. Sont assimilés à des pièces d'habitation dans le cadre du calcul de la superficie habitable : tous les espaces d'une habitation utilisés à l'exercice d'une activité économique comme, par exemple, un espace de bureau, une salle de vente, un atelier. Toutefois, la superficie des pièces d'habitation susmentionnées n'est prise en compte qu'à la condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m 2 et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du sol. ##### Exemple La superficie d'une chambre à coucher (14 m 2 au total) située sous la partie inclinée du toit d'un bâtiment d'habitation, où la hauteur minimale au-dessus du sol n'est que de 1 m et le point le plus élevé de la chambre à coucher s'élève à 2,20 m, est entièrement prise en compte pour déterminer la superficie habitable. En revanche, conformément à la méthode de calcul utilisée pour remplir le formulaire statistique susmentionné, les pièces suivantes ne sont jamais considérées comme des pièces d'habitation (pas davantage en cas d'utilisation dans le cadre de l'activité économique) : salles de bains, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs et garages, quelles que soient leur superficie et leur hauteur. Est considéré comme un grenier habitable : une ou plusieurs pièces sous un toit en pente, ayant chacune une superficie supérieure à 4 m 2 et au moins un point de plus de 2 m de hauteur, conçues pour le logement (par exemple comme espace de vie, chambre à coucher, pièce de loisirs) ou aménagées comme telles. Le cas échéant, il peut s'agir d'une partie séparée d'un espace grenier (séparée par une paroi). Une cave habitable est un espace situé entièrement ou partiellement sous le niveau du sol, comprenant une ou plusieurs pièces, ayant chacune une superficie supérieure à 4 m 2 et au moins un point de plus de 2 m de hauteur, conçue pour le logement (par exemple comme cuisine, pièce de loisirs) ou aménagée comme telle. Le cas échéant, il peut s'agir d'une partie séparée du sous-sol (séparée par une paroi). Il convient de noter que la destination (fonction/utilisation) de l'espace prime sur la dénomination qui en est reprise sur les plans. ##### Règles particulières Pour les appartements, seule est prise en considération la superficie des pièces d'habitation privatives et non la superficie des espaces communs comme le toit plat, le vestibule central, les escaliers et la façade externe. Sont, par exemple, également considérés comme des espaces communs : la cage d'escalier, l'ascenseur, la voie d'accès aux garages souterrains privés. Pour une habitation qui fait partie d'un projet intégré d'habitat groupé, outre la superficie des pièces d'habitation privatives d'une unité d'habitation, la superficie des pièces d'habitation utilisées en commun par les occupants des différentes unités d'habitations du projet (comme par exemple la cuisine ou la salle de séjour dans le cadre d'un projet de co-housing) est également prise en considération pour chaque unité d'habitation individuelle du projet mais uniquement en proportion du nombre d'unités d'habitations du projet. Dans le cadre d'un projet de co-housing comprenant 6 unités d'habitations, la superficie de la cuisine utilisée en commun sera donc prise en compte à raison d'1/6 de la superficie totale pour la détermination de la superficie habitable totale de chaque unité d'habitation individuelle du projet. Il convient de noter que les structures de logement collectif telles que les établissements résidentiels pour personnes âgées, les internats, les centres de protection de la jeunesse, les centres d'accueil et les structures résidentielles similaires fournissant un logement meublé ne sont pas visées par la mesure temporaire. ##### 4.1.1.6. Quand les critères relatifs au bâtiment d'habitation reconstruit doivent-ils être appréciés dans le chef du maître d'ouvrage-personne physique ? Les critères doivent être appréciés au moment de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d'habitation reconstruit. Les termes « utilisation » et « occupation » ont, pour l'application de la présente mesure, la même signification que celle qui leur est donnée pour déterminer si un bâtiment est neuf aux fins de la TVA (en vertu des articles [12, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), et [44, § 3, 1°, a), alinéa 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de la TVA). Il s'agit de déterminer quand un bâtiment d'habitation est occupé pour la première fois (normalement quand il est habité pour la première fois). La preuve de la date de première occupation ou utilisation peut être administrée par tous éléments de fait et tous moyens de droit (question parlementaire écrite n° 443 de monsieur le Représentant Richard Fournaux du 27.07.2004). ##### 4.1.1.7. Combien de temps ces conditions doivent-elles être remplies ? Les conditions susmentionnées doivent être remplies pendant une certaine période. Ce délai expire le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par le maître d'ouvrage-personne physique ([article 1erquater, § 4, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). ##### 4.1.1.8. Que se passe-t-il si les conditions ne sont plus remplies dans ce délai ? Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles qu'au moins une des conditions précitées n'est plus remplie, le maître d'ouvrage-personne physique doit en faire la déclaration, dans le délai de 3 mois à compter de la date du début des modifications, au moyen du formulaire n° 111/1B, qui sera mis à disposition par l'administration. En outre, il doit reverser dans le même délai à l'État le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié (la différence entre le taux normal de la TVA et le taux réduit de la TVA), pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année. Par conséquent, l'avantage fiscal doit être intégralement remboursé (5/5) si le changement intervient dans l'année de la première occupation ou de la première utilisation elle-même ou dans la première année civile complète suivant l'occupation. Si le changement a lieu la deuxième année suivant l'occupation, 4/5 doivent être remboursés, 3/5 la troisième année suivant l'occupation, et ainsi de suite. ##### Exemple Un homme célibataire occupe personnellement son bâtiment d'habitation reconstruit à Audenarde depuis le 02.01.2022. En octobre 2024, à la suite d'un achat, il acquiert la pleine propriété d'une maison de maître historique à Namur. Il souhaite conserver les deux habitations. Il a bénéficié d'un avantage fiscal de 12.000 euros (différence entre le taux normal de la TVA et le taux réduit de la TVA). Étant donné que les conditions de la mesure temporaire ne sont donc plus remplies, alors qu'elles auraient dû l'être au moins jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bien (c'est-à-dire le 31.12.2027), il (maître d'ouvrage-personne physique) doit par conséquent rembourser 4/5 de l'avantage fiscal dont il a bénéficié. Ce versement ne doit pas intervenir en cas de décès du maître d'ouvrage-personne physique ou pour tout autre cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions précitées. Dans les cas suivants, le bénéfice de l'avantage fiscal ne doit pas être remboursé : \- le divorce du maître d'ouvrage ; \- la cessation de la cohabitation légale ou de fait du maître d'ouvrage ; \- des raisons médicales graves et fondées du maître d'ouvrage ou des membres de sa famille vivant à son domicile ; \- le déménagement définitif pour raisons professionnelles ; \- la destruction totale de l'habitation reconstruite, par exemple en cas d'incendie. Afin de pouvoir invoquer l'exemption de l'obligation de rembourser l'avantage reçu, le maître d'ouvrage doit joindre à sa déclaration de modification, comme mentionné ci-dessus, les pièces justificatives nécessaires (par exemple, un certificat médical). ##### Cas particulier Lorsque deux personnes non mariées ou ne cohabitant pas légalement agissent en tant que maîtres d'ouvrage, le critère « d'habitation unique » est apprécié dans le chef de chaque propriétaire-maître d'ouvrage séparément (voir point 4.1.1.3.). Il arrive qu'un partenaire bénéficie de la mesure alors que l'autre en est exclu du fait de qu'on appelle un « immeuble empêchant » (le critère « d'habitation unique » n'est pas respecté). Si les deux partenaires se marient ou cohabitent légalement avant le 31 décembre de la cinquième année suivant la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation qu'ils ont construit avec application de cette mesure, aucune régularisation de l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié ne doit être effectuée en raison du mariage ou de la cohabitation légale. ##### 4.1.1.9. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire belge à l'exclusion des 32 zones urbaines énumérées au n° 79 de la [circulaire n° AAF 3/2007 du 15.02.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/3-2007-aaf-base-imposition-droit-deduction-7331). Dans ces villes, la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 reste applicable (voir [Informations et communications du 22.06.07](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/demolition-reconstruction-batiments-zones-urbaines-139a)). Par conséquent, les travaux de démolition et de reconstruction dans ces zones continueront à bénéficier du taux réduit de la TVA de 6 %, sans avoir à tenir compte des conditions sociales supplémentaires susmentionnées prévues par la mesure temporaire. #### 4.1.2. Le maître d'ouvrage destine le bâtiment d'habitation à une location dans le cadre de la politique sociale ##### 4.1.2.1. Dans quelles circonstances la condition de location dans le cadre de la politique sociale est-elle remplie ? Le maître d'ouvrage donne en location le bâtiment d'habitation reconstruit à une agence immobilière sociale ou le laisse donner en location dans la cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale. La durée minimale de location de 15 ans est fixée, selon le cas, dans le contrat de location principal ou du mandat de gestion conclu avec l'agence immobilière sociale. Dans ce cas, il n'y a aucune autre condition de fond (comme par exemple une superficie minimale habitable). ##### 4.1.2.2. Qui peut être « maître d'ouvrage » ? Le maître d'ouvrage est celui qui démolit un bâtiment et reconstruit un bâtiment d'habitation qu'il donnera en location dans le cadre de la politique sociale. Dans ce cas, il peut s'agir tant d'une personne physique que d'une personne morale. Le maître d'ouvrage peut exécuter ces travaux lui-même ou les confier à un ou plusieurs entrepreneurs. ##### 4.1.2.3. Combien de temps cette condition doit-elle être remplie ? La condition relative à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale doit être remplie pendant une certaine période. Ce délai expire le 31 décembre de la quinzième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ([article 1erquater, § 5, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). La durée minimale de location de 15 ans est fixée, selon le cas, dans le contrat de location principal ou du mandat de gestion conclu avec l'agence immobilière sociale. Pour l'application de l'article 1 er quater, § 2, du Code de la TVA, la date de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation est la date à laquelle le contrat de location principal ou du mandat de gestion prend effet. ##### 4.1.2.4. Que se passe-t-il si la condition n'est plus remplie dans ce délai ? Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles qu'au moins une des conditions précitées n'est plus remplie, le maître d'ouvrage doit en faire la déclaration, dans le délai de 3 mois à compter de la date du début des modifications, au moyen du formulaire n° 111/2B, qui sera mis à disposition par l'administration. En outre, le maître d'ouvrage doit reverser dans le même délai à l'État le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié (la différence entre le taux réduit de la TVA et le taux normal), pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un quinzième par année. Par conséquent, l'avantage fiscal doit être intégralement remboursé (15/15) si le changement intervient dans l'année de la première occupation ou de la première utilisation elle-même ou dans la première année civile complète suivant l'occupation. Si le changement a lieu dans le courant de la deuxième année suivant l'occupation, 14/15 doivent être remboursés, 13/15 la troisième année suivant l'occupation, et ainsi de suite. ##### Exemple Une société conclut un contrat de location principal avec une agence immobilière sociale avec effet le 01.05.2021 pour bâtiment d'habitation reconstruit par sa société mais décide dès décembre 2022 de résilier ce contrat afin d'utiliser désormais le bâtiment d'habitation comme espace commercial. La société a bénéficié d'un avantage fiscal de 150.000 euros (la différence entre le taux normal de la TVA et le taux réduit de la TVA) lors de la reconstruction du bâtiment d'habitation. Les conditions de la mesure temporaire n'étant donc plus remplies, alors qu'elles auraient dû l'être au moins jusqu'au 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première utilisation ou de la première occupation du logement (soit le 31.12.2036), l'entreprise (le maître d'ouvrage/personne morale) doit par conséquent rembourser l'intégralité de l'avantage fiscal dont il a bénéficié. Par exemple, si la société avait résilié le contrat de location principal en 2023, elle aurait dû rembourser 140.000 euros (soit 14/15). \[*Toutefois, ce versement ne doit pas intervenir en cas de décès du maître d'ouvrage* (1) \] ou pour tout autre cas de force majeure dûment justifié (par exemple la destruction totale du bâtiment d'habitation reconstruit par un incendie) qui l'empêche définitivement de remplir les conditions précitées. *(1) Correction par le point 2. de la* [*circulaire 2022/C/45 van 02.05.2022*](https://juriel.be/fr/circulaires/2022-c-45-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-ef28) > « Toutefois, le décès du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur du bâtiment d’habitation reconstruit qu’il donne en location dans le cadre de la politique sociale ne peut pas être considéré comme un cas de force majeure au sens de l’article 1erquater, § 5, alinéa 3. > > Les héritiers du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur décédé susmentionné sont ainsi tenus de rembourser prorata temporis l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié en cas de changement d’affectation du bâtiment d’habitation concerné. Ce n’est que lorsque les héritiers continuent à affecter le bâtiment d’habitation concerné à la location dans le cadre de la politique sociale pendant toute la période de 15 ans qu’un tel remboursement n’est pas nécessaire. » En cas de faillite de l'agence immobilière sociale concernée, le maître d'ouvrage n'est pas tenu de rembourser l'avantage fiscal prorata temporis pour la période de non-location à condition qu'il réaffecte le bâtiment d'habitation reconstruit dans un délai raisonnable à la location dans le cadre de la politique sociale mais avec une autre agence immobilière sociale pour continuer à respecter le critère social. Il est également admis que le maître d'ouvrage et l'agence immobilière sociale peuvent tous deux transférer le contrat sans que cela n'entraîne un remboursement partiel ou total de l'avantage fiscal dans la mesure où : \- le cédant transfère tous ses droits (droit de propriété, droit de location personnelle, mandat de gestion) ; \- le cessionnaire est subrogé à toutes les obligations du cédant ; \- l'agence immobilière sociale transfère ses droits à une autre agence immobilière sociale ; \- le bâtiment d'habitation privé sera utilisé sans interruption (contrat de location principal ininterrompu ou mandat de gestion ininterrompu) pour le logement dans le cadre de la politique sociale. L'inoccupation du bâtiment d'habitation due à des circonstances indépendantes de la volonté du bailleur ne constitue pas un motif de remboursement. ##### 4.1.2.5. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire belge à l'exclusion des 32 zones urbaines énumérées au n° 79 de la [circulaire n° AAF 3/2007 du 15.02.2007](https://juriel.be/fr/circulaires/3-2007-aaf-base-imposition-droit-deduction-7331). Dans ces villes, la rubrique XXXVII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 reste applicable (voir [Informations et communications du 22.06.07](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/demolition-reconstruction-batiments-zones-urbaines-139a)). Par conséquent, les travaux de démolition et de reconstruction dans ces zones continueront à bénéficier du taux réduit de la TVA de 6 %, sans avoir à tenir compte des conditions sociales supplémentaires susmentionnées prévues par la mesure temporaire. ### 4.2. Y a-t-il des opérations immobilières exclues de cette mesure ? Sont également exclues de cette mesure les mêmes exceptions que celles prévues pour les autres opérations immobilières énumérées dans les différentes rubriques de l'arrêté royal n° 20, à savoir : \- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture et de jardinage et les travaux de clôture ; \- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ainsi que le nettoyage total ou partiel du bâtiment d'habitation. ### 4.3. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ? Le maître d'ouvrage doit introduire une déclaration (document 111-1 ou 111-2) auprès du SPF Finances, de préférence via le site web MyMinfin. De plus, l'administration met une déclaration à disposition. Une copie de cette déclaration doit être remise à (aux) prestataire(s) de services qui effectue(nt) les travaux immobiliers. Le SPF Finances mettra la preuve de l'introduction de la déclaration à disposition via le site web MyMinfin sous la rubrique « Mes documents », comprenant le numéro de référence unique. Il convient de noter que la preuve de l'introduction de la déclaration ne constitue en aucun cas une reconnaissance par l'administration de l'application correcte du taux réduit de la TVA conformément à l'article 1 er quater. Les factures émises par le prestataire de services et les duplicatas qu'il conserve mentionneront, sur la base de la copie de cette déclaration, l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit de la TVA. Le prestataire de services peut également indiquer le numéro de référence unique. #### 4.3.1. Que doit déclarer le maître d'ouvrage ? La déclaration doit indiquer explicitement que le bâtiment, après l'exécution des travaux, remplit les conditions prévues. Les mentions à fournir seront donc différentes selon que le bâtiment d'habitation reconstruit est destiné à une habitation propre (premier cas – déclaration 111-1) ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale (deuxième cas – déclaration 111-2). Dans le premier cas visé ci-dessus, le maître d'ouvrage-personne physique doit mentionner, explicitement, dans la déclaration n° 111-1 qu'il utilisera le bâtiment reconstruit sur la même parcelle comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16.01.1989, où il aura son domicile sans délai et qui aura une superficie totale habitable n'excédant pas 200 m², pendant un période minimale de 5 ans. En principe, la déclaration doit être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du(des) contrat(s) d'entreprise. Il suffit toutefois de joindre une copie du permis d'urbanisme et de tenir le (les) contrat(s) d'entreprise à la disposition de l'administration. Dans le deuxième cas susvisé, le maître d'ouvrage doit mentionner, explicitement, dans la déclaration n° 111-2, que le bâtiment reconstruit sur la même parcelle est destiné à être donné en location à une agence immobilière sociale ou le fera donner en location par une telle agence dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à celle-ci pendant une période minimale de 15 ans. En principe, la déclaration doit être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du(des) contrat(s) d'entreprise. Il suffit toutefois de joindre une copie du permis d'urbanisme et de mettre à disposition de l'administration le (les) contrat(s) d'entreprise. Le contrat de location principal doit également être tenu à disposition. Dans les deux cas, sauf en cas d'autoliquidation, il doit également fournir une copie de cette déclaration (de préférence avec le numéro de référence unique comme preuve de l'introduction de ladite déclaration) au(x) prestataire(s) de services concerné(s) (entrepreneur(s)). #### 4.3.2. Comment le maître d'ouvrage doit-il introduire cette déclaration ? Le maître d'ouvrage doit introduire la déclaration de préférence via le site web MyMinfin (login, lien, formulaires, numéro d'identification 111, 111-1 ou 111-2). La preuve de l'introduction de la déclaration avec le numéro de référence qui peut être mentionné sur les factures et les duplicatas sera alors disponible sous la rubrique « Mes documents ». Lorsque le maître d'ouvrage n'a pas accès au site web MyMinfin, il peut – à titre exceptionnel - demander que le bureau compétent lui envoie ce formulaire par courrier ou par e-mail. Lorsque le maître d'ouvrage est marié ou cohabite légalement et que son conjoint acquiert également des droits de propriété sur le bâtiment d'habitation reconstruit, il suffit que l'un des conjoints remplisse et introduise cette déclaration. Pour toutes les autres formes de copropriété, dans le cas d'une déclaration électronique, chaque maître d'ouvrage doit introduire une déclaration séparément (le login et l'introduction de la déclaration via le site web Myminfin valent comme signature), alors que dans le cas d'une introduction sur papier, il suffit d'introduire une déclaration remplie et signée conjointement par chaque maître d'ouvrage. La déclaration doit donc être accompagnée uniquement d'une copie du permis d'urbanisme. Le (les) contrat(s) d'entreprise relatif(s) à la démolition et à la reconstruction ainsi que les plans de construction sont tenus à la disposition de l'administration. La déclaration sur papier et ses annexes doivent être envoyées par courrier au : \- FOD Financiën – Scanningcentrum - AAFISC kmo, Gaston Crommenlaan 66, PB 575, 9050 Gent (Ledeberg) pour les biens immobiliers situés en Flandres ou dans la Région de Bruxelles -Capitale ; ou \- SPF Finances – Centre de Scanning - Avenue du Prince de Liège, 133 -BP 575 - 5100 Namur (Jambes) pour les biens immobiliers situés en Wallonie ou dans la Région Bruxelles – Capitale. #### 4.3.3. A quel moment le maître d'ouvrage doit-il introduire cette déclaration ? Le maître d'ouvrage doit introduire la déclaration et les annexes avant que le moment où la TVA ne devienne exigible pour les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux de TVA de 6 % conformément à l'article 1 er quater précité. Normalement, cela doit donc être fait avant le début des travaux de démolition et de reconstruction. Il n'est pas possible de régulariser la TVA lorsque la déclaration est introduite après que la TVA devient exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage qui l'a empêché d'introduire la déclaration en temps voulu), ou d'erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais elle est incomplète ou contient des éléments erronés). Toutefois, il est fait référence à la mesure transitoire relative aux projets en cours (voir 4.4.). #### 4.3.4. Pourquoi le maître d'ouvrage doit-il remettre une copie de cette déclaration au prestataire de services ? Les factures émises par le prestataire de services (entrepreneur), et les duplicatas qu'il conserve, doivent, sur la base de la copie de la déclaration, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux de TVA réduit. Si la déclaration est régulièrement introduite auprès du SPF Finances, le maître d'ouvrage disposera d'un numéro de référence unique qu'il pourra communiquer au prestataire de services. Sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente des conditions, la déclaration du maître d'ouvrage décharge la responsabilité du prestataire de services (entrepreneur) pour l'application du taux réduit de la TVA. ### 4.4. La mesure s'applique-t-elle également aux projets déjà en cours avant le 01.01.2021 ? Le maître d'ouvrage-personne physique visé au point 4.1.1. ci-dessus et le maître d'ouvrage-personne physique ou personne morale visé au point 4.1.2. ci-dessus, dont le projet de démolition et reconstruction a déjà débuté avant le 01.01.2021 mais pour lequel la taxe devient exigible après cette date dans le cadre de la mesure, peuvent bénéficier de la mesure, à condition bien entendu qu'ils remplissent les autres conditions requises. S'agissant de ces projets en cours, il est prévu dès lors que la déclaration requise puisse être introduite auprès de l'administration jusqu'au 31.03.2021, afin d'éviter que ces projets ne soient exclus du régime pour des raisons purement formelles ([article 1erquater, § 6, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Cette disposition s'applique uniquement aux opérations de démolition et de reconstruction visées à l'[article 1erquater, §§ 1er et 2, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Il n'est pas possible de régulariser la TVA pour les projets en cours dont la déclaration est introduite après cette date, sauf en cas de force majeure ou d'erreur matérielle. ### 4.5. Et si je commence mon projet dans le courant de l'année 2022 ? Le taux réduit de la TVA temporaire s'applique, dans les conditions prévues, à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction d'un bâtiment d'habitation pour lequel la TVA est devenue exigible entre le 01.01.2021 et le 31.12.2022, conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code de la TVA. Dans la mesure où les règles d'exigibilité de la taxe reposent, en vertu notamment de l'[article 22bis, § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), sur la date de la facture, certains opérateurs pourraient être tentés, en accord avec le maître d'ouvrage, de procéder juste avant la date d'extinction de la mesure, à une facturation anticipée excessive de leurs prestations qui dépasserait de façon exorbitante les prestations effectivement réalisées durant cette période. Afin de limiter ces risques de pratiques abusives, il est prévu que, pour les projets bénéficiant de la mesure conformément au chapitre 4 de la présente circulaire et pour lesquels la demande du permis d'urbanisme a été introduite auprès de l'autorité compétente à partir du 01.07.2022, l'application du taux réduit de la TVA de 6 % est limitée à concurrence de 25 % du montant total des travaux prévus dans la demande du permis d'urbanisme qui entrent en considération pour l'application du taux réduit de la TVA de 6 %, sous réserve de la preuve contraire apportée par l'assujetti que le montant facturé avant le 31.12.2022 correspond à des opérations de démolition et de reconstruction effectivement achevées avant cette date ([article 1erquater, § 7, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Cette disposition s'applique uniquement aux opérations de démolition et de reconstruction visées à l'[article 1erquater, §§ 1er et 2, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). ## 5. La livraison d'un nouveau bâtiment d'habitation après la démolition d'un bâtiment La mesure temporaire s'applique également, sous certaines conditions aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'[article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9), portant sur un bâtiment d'habitation et au sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'[article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation pour autant que ce dernier soit destiné à l'habitation propre de l'acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale. La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également (partiellement) relever de l'application de cette mesure. ### Exemple Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d'un ancien bâtiment sur la même parcelle. Les parties conviennent que la nue-propriété est achetée par Mme A (qui continuera à vivre dans un appartement qu'elle loue) tandis que l'usufruit de la maison est transféré à son père (B) qui achète l'usufruit de la maison et y établira son domicile. La livraison de l'usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies. La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA. La nue-propriété étant considéré comme ne pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre au sens du point 5.2.1.2. ### 5.1. Qui peut procéder à la livraison d'un nouveau bâtiment d'habitation dans le cadre de cette mesure ? La mesure vise à la fois les constructeurs professionnels (promoteurs immobiliers visés par l'[article 12, § 2, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12)) et les assujettis (constructeurs) occasionnels d'un bâtiment neuf ([article 8 du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8)) qui investissent dans l'achat de parcelles bâties en vue d'y construire de nouveaux logements. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur). #### Tolérances administratives **\*** Toutefois, si une cause d'exigibilité de la TVA relative aux travaux de démolition d'un bâtiment est déjà intervenue avant l'entrée en vigueur de la mesure au 01.01.2021, l'administration considère que la condition susmentionnée est remplie – même si la démolition est effectuée par le propriétaire foncier et que la reconstruction est effectuée par promoteur immobilier/titulaire d'un droit réel – sous réserve du respect des conditions suivantes : \- l'unité du projet : les parties peuvent démontrer à la satisfaction de l'administration que la démolition du bâtiment par le propriétaire foncier, l'octroi du droit réel et la reconstruction des bâtiments d'habitation s'effectuent comme un projet global (ce qui est normalement attesté par le permis d'urbanisme). Il s'agit d'une donnée de fait ; et \- le propriétaire foncier et le promoteur immobilier sont des parties liées. Une relation juridique au sens de l'article 1:20, du Code des Sociétés et des Associations est, en tout état de cause, visée. Plusieurs propriétaires fonciers et/ou promoteurs immobiliers peuvent être concernés. **\*** En outre, si une cause d'exigibilité de la TVA relative aux frais de démolition et reconstruction d'un bâtiment est déjà intervenue avant l'entrée en vigueur de la mesure au 01.01.2021, l'administration considère que la condition précitée est remplie même si la démolition est effectuée par le propriétaire foncier/vendeur et que la reconstruction est réalisée par le promoteur immobilier/acheteur du terrain sous réserve des conditions suivantes : \- l'unité du projet : les parties peuvent démontrer à la satisfaction de l'administration que la démolition du bâtiment par le propriétaire foncier/vendeur et la reconstruction des bâtiments d'habitation par le promoteur immobilier/acheteur s'effectuent comme un projet global (ce qui est normalement attesté par le permis d'urbanisme). Il s'agit d'une donnée de fait ; et \- le propriétaire foncier/vendeur et le promoteur immobilier/acheteur sont des parties liées. Une relation juridique au sens de l'article 1:20, du Code des Sociétés et des Associations est, en tout état de cause, visée. Plusieurs propriétaires fonciers et/ou promoteurs immobiliers peuvent être concernés. Ces deux tolérances sont limitées dans le temps. Si, au plus tard le 31.12.2020, aucune cause d'exigibilité de la TVA n'est intervenue en ce qui concerne la démolition du bâtiment, ces tolérances ne s'appliquent pas. Lors de la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation, le promoteur immobilier ne bénéficie normalement pas lui-même du taux réduit de la TVA de 6 % (les travaux immobiliers dans une relation B2B sont généralement facturés avec report de perception à l'entrepreneur principal au taux de TVA de 21 %), sauf s'il destine le bâtiment d'habitation à la location dans le cadre de la politique sociale (voir point 4.1.2.). En ce qui concerne la vente du bâtiment d'habitation reconstruit, le taux réduit de la TVA temporaire peut s'appliquer dans la relation entre le promoteur immobilier et l'acheteur lorsque l'acquéreur le destine à une utilisation qui répond aux critères sociaux fixés (en faire son habitation unique et, à titre principal, son habitation propre, d'une superficie habitable n'excédant pas 200 m 2, pour une période minimale de 5 ans ou de le donner en location à long terme à ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière sociale pendant au moins 15 ans). ### 5.2. Dans quels cas la mesure peut-elle s'appliquer lorsqu'il s'agit d'une livraison (conditions de fond) ? #### 5.2.1. L'acquéreur destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre où il sera domicilié sans délai et dont la superficie habitable n'excède pas 200 m 2 ##### 5.2.1.1. Qui peut être « acquéreur » ? L'acquéreur est la personne qui achète le bâtiment d'habitation reconstruit ou en faveur duquel un droit réel portant sur celui-ci est constitué, en l'occurrence une personne physique. ##### 5.2.1.2. Qu'entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ? Le concept de « habitation propre » est le concept qui est visé à l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16.01.1989 relative au financement des Communautés et des Régions. Il s'agit dès lors en substance du logement que l'acheteur, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, occupe personnellement, ou n'occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales, ou à cause d'entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l'occupation de l'habitation par l'assujetti lui-même ou en raison de l'état d'avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne permettent pas à l'assujetti d'occuper effectivement l'habitation. L'absence d'occupation du bâtiment d'habitation reconstruit, où l'acheteur est domicilié, comme mentionné ci-dessus, ne peut être acceptée que si elle est temporaire. Toutefois, conformément à l'article 5/5 précité, cette notion de « habitation propre » ne comprend pas la partie de l'habitation qui est utilisée pour l'exercice de l'activité économique du propriétaire, du possesseur, de l'emphytéote, ... ou de celle d'un membre de sa famille. Dès lors, le fait que l'habitation soit utilisée, à titre principal, comme habitation propre implique que la superficie de la partie non utilisée aux fins de l'exercice d'une activité économique doit être supérieure à la superficie de la partie utilisée aux fins de l'exercice d'une activité économique. Ainsi, lorsqu'un bâtiment d'habitation est utilisé pour plus de 50 % pour l'exercice d'une activité économique, le taux normal de la TVA s'applique à la livraison. D'autre part, si, après reconstruction, un bâtiment d'habitation est utilisé pour moins de 50 % pour l'exercice d'une activité économique, le taux réduit de la TVA est applicable. Il est requis en outre que l'habitation propre constitue, dans le chef de l'acquéreur-personne physique, son habitation personnelle unique. ##### 5.2.1.3. Qu'entend-on par « habitation unique » ? Pour déterminer si l'habitation reconstruite est l'habitation unique qu'occupe l'acquéreur-personne physique lui-même, il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie (ou qui, en tout état de cause sont destinés à être utilisés) comme habitation et sur lesquels l'acquéreur-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété qui lui donnent le droit d'utiliser le bâtiment d'habitation (cf. [article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9)). Un bien détenu en nue-propriété est également considéré comme un « immeuble empêchant ». ##### Exemple Mme X achète un immeuble comprenant deux unités d'habitation séparées. Elle occupera le premier étage pour sa propre habitation et le rez-de-chaussée sera donné à ses parents en usufruit. Mme X ne peut pas bénéficier de cette mesure car elle est propriétaire de plusieurs unités d'habitation. Si le conjoint de l'acquéreur-personne physique acquiert également des droits de propriété sur le bâtiment d'habitation, ils sont considérés comme une seule entité afin de déterminer s'il s'agit de l'habitation unique. Il en va de même pour les partenaires qui ont conclu un contrat de cohabitation légale. ##### Exemple Un couple marié dont l'un des conjoints possède déjà une habitation en usufruit obtenu par donation, qui est louée à des fins d'habitation et qui souhaite la conserver, ne peut pas bénéficier du taux réduit de la TVA lors de l'achat d'une nouvelle habitation. ##### Remarque Il découle de l'[article 1erquater, § 3, alinéa 3, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) qu'il ne doit pas être tenu compte : \- des autres habitations dont l'acheteur est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier (1) ; \- d'une autre habitation que l'acheteur occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'article 1 er quater, § 3, alinéa 2, 1°, a), du Code de la TVA (2). *(1)* *Il est dès lors tenu compte de l'habitation dont on est plein propriétaire à la suite d'une succession au moment de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation (la pleine propriété à la suite d'une succession après ce moment n'est pas prise en compte). L'habitation sur laquelle l'acquéreur-personne physique possède des droits de propriété, en tout ou en partie, ou des droits réels autres que la propriété lui donnant le droit d'utiliser l'habitation à la suite d'une donation est également considérée comme un « immeuble empêchant ».* *(2)* *L'administration peut également accepter, par tolérance, d'autres formes de transfert de pleine propriété, sauf si un abus a été établi.* Il arrive évidemment aussi que deux ou plusieurs personnes qui ne sont pas mariées ou qui ne cohabitent pas légalement, acquièrent ensemble un bâtiment d'habitation. Dans ce cas, le critère de « habitation unique » est apprécié dans le chef de chaque propriétaire-acquéreur séparément. ##### Exemple Deux sœurs achètent ensemble un bâtiment d'habitation après démolition et reconstruction d'un bâtiment par le vendeur sur la même parcelle cadastrale. Si l'une des sœurs possède déjà une autre habitation, le régime ne peut pas lui être applicable. Chaque part indivise suit donc son propre régime fiscal. Dans le cas où un acquéreur-personne physique possède déjà un autre bâtiment d'habitation (par exemple, un appartement en bord de mer qu'il loue), propriété par achat, la mesure temporaire susmentionnée ne peut pas être invoquée, sauf si la vente intervient avant la première occupation ou la première utilisation de l'habitation reconstruite. Une maison de vacances (appartement, chalet, gîte, etc.) est considérée comme un « immeuble empêchant ». En revanche, les biens (par exemple une caravane) qui ne sont pas qualifiés par l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale comme des biens auxquels est (ou devrait être) attribué un revenu cadastral ne sont pas pris en considération. D'autre part, il ne faut pas davantage tenir compte, par exemple, d'un magasin, d'un bâtiment industriel ou simplement d'une parcelle bâtie dont l'acquéreur-personne physique est propriétaire. En outre, tant les bâtiments d'habitation situés en Belgique que ceux situés à l'étranger sont pris en considération. ##### 5.2.1.4. Qu'entend-on par « domicilié sans délai » ? Dès que le bâtiment d'habitation est construit et apte à être utilisé l'acquéreur-personne physique doit y habiter et y être domicilié. La condition de domicile sera, en principe, démontrée par une inscription dans le registre d'état civil de la commune dans laquelle se trouve le bâtiment d'habitation. ##### 5.2.1.5. Qu'entend-on par « superficie habitable » n'excédant pas 200 m 2 ? Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut excéder 200 m 2, quel que soit le type d'habitation concernée (maison quatre façades, maison de rangée, appartement ou habitation dans le cadre d'un projet intégré d'habitat collectif). La méthode de calcul est basée sur les données que l'architecte était déjà tenu de fournir dans le « *formulaire de déclaration relatif aux statistiques sur les permis de bâtir* » (modèle 1) destiné à la Direction générale Statistique et information économique (aujourd'hui : Stabel) du SPF Économie, PME, Classes moyennes et Énergie ou de manière automatisée. Toutefois, compte tenu des caractéristiques spécifiques d'une maison familiale, d'un appartement (avec des espaces privatifs et communs) ou d'une habitation qui fait partie d'un projet intégré d'habitat collectif (comprenant des espaces pour l'usage commun et des espaces pour l'usage privé), des règles supplémentaires sont spécifiquement prévues ci-dessous pour les appartements et les unités d'habitat collectif susmentionné(e)s ([article 1erquater, § 8, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). ##### Généralités Dans tous les cas, le point de départ est que la superficie totale habitable est calculée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation, mesurées à partir de et jusqu'aux côtés intérieurs des murs en élévation. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme pièces d'habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les greniers et caves habitables, les bureaux et tous les autres espaces destinés à l'habitation. Sont, à titre d'exemple, également visés : une salle de jeux pour les enfants, une salle de loisirs, la cave aménagée en salle de sport, la salle de repassage ou une véranda. Sont assimilés à des pièces d'habitation dans le cadre du calcul de la superficie habitable : tous les espaces d'une habitation utilisés à l'exercice d'une activité économique comme, par exemple, un espace de bureau, une salle de vente, un atelier. Toutefois, la superficie des pièces d'habitation susmentionnées n'est prise en compte qu'à la condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m 2 et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du sol. ##### Exemple La superficie d'une chambre à coucher (14 m 2 au total) située sous la partie inclinée du toit d'un bâtiment d'habitation, où la hauteur minimale au-dessus du sol n'est que de 1 m et le point le plus élevé de la chambre à coucher s'élève à 2,20 m, est entièrement prise en compte pour déterminer la superficie habitable. En revanche, conformément à la méthode de calcul utilisée pour remplir le formulaire statistique susmentionné, les pièces suivantes ne sont jamais considérées comme des pièces d'habitation (pas davantage en cas d'utilisation dans le cadre de l'activité économique) : salles de bains, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs et garages, quelles que soient leur superficie et leur hauteur. Est considéré comme un grenier habitable : une ou plusieurs pièces sous un toit en pente, ayant chacune une superficie supérieure à 4 m 2 et au moins un point de plus de 2 m de hauteur, conçues pour le logement (par exemple comme espace de vie, chambre à coucher, pièce de loisirs) ou aménagées comme telles. Le cas échéant, il peut s'agir d'une partie séparée d'un espace grenier (séparée par une paroi). Une cave habitable est un espace situé entièrement ou partiellement sous le niveau du sol, comprenant une ou plusieurs pièces, ayant chacune une superficie supérieure à 4 m 2 et au moins un point de plus de 2 m de hauteur, conçue pour le logement (par exemple comme cuisine, pièce de loisirs) ou aménagée comme telle. Le cas échéant, il peut s'agir d'une partie séparée d'un sous-sol (séparée par une paroi). Il convient de noter que la destination (fonction/utilisation) de l'espace prime sur la dénomination qui en est reprise sur les plans. ##### Règles particulières Pour les appartements, seule est prise en considération la superficie des pièces d'habitation privatives et non la superficie des espaces communs comme le toit plat, le vestibule central, les escaliers et la façade externe. Sont, par exemple, également considérés comme des espaces communs : la cage d'escalier, l'ascenseur, la voie d'accès aux garages souterrains privés. Pour une habitation qui fait partie d'un projet intégré d'habitat groupé, outre la superficie des pièces d'habitation privatives d'une unité d'habitation, la superficie des pièces d'habitation utilisées en commun par les occupants des différentes unités d'habitations du projet (comme par exemple la cuisine ou la salle de séjour dans le cadre d'un projet de co-housing) est également prise en considération pour chaque unité d'habitation individuelle du projet mais uniquement en proportion du nombre d'unités d'habitations du projet. Dans le cadre d'un projet de co-housing comprenant 6 unités d'habitations, la superficie de la cuisine utilisée en commun sera donc prise en compte à raison d'1/6 de la superficie totale pour la détermination de la superficie habitable totale de chaque unité d'habitation individuelle du projet. Il convient de noter que les structures de logement collectif telles que les établissements résidentiels pour personnes âgées, les internats, les centres de protection de la jeunesse, les centres d'accueil et les structures résidentielles similaires fournissant un logement meublé ne sont pas visées par la mesure temporaire. ##### 5.2.1.6. Quand les critères relatifs au bâtiment d'habitation reconstruit acheté doivent-ils être appréciés dans le chef de l'acquéreur-personne physique ? Les critères doivent être appréciés au moment de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d'habitation reconstruit acheté. Les termes « utilisation » et « occupation » ont, pour l'application de la présente mesure, la même signification que celle qui leur est donnée pour déterminer si un bâtiment est neuf aux fins de la TVA (en vertu des articles [12, § 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12), et [44, § 3, 1°, a), alinéa 2](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44), du Code de la TVA). Il s'agit de déterminer quand un bâtiment d'habitation est occupé pour la première fois (normalement quand il est habité pour la première fois). La preuve de la date de première occupation ou utilisation peut être administrée par tous éléments de fait et tous moyens de droit (question parlementaire écrite n° 443 de monsieur le Représentant Richard Fournaux du 27.07.2004). ##### 5.2.1.7. Combien de temps ces conditions doivent-elles être remplies ? Les conditions précitées doivent être remplies pendant une certaine période. Ce délai expire le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment par l'acquéreur-personne physique ([article 1erquater, § 4, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). ##### 5.2.1.8. Que se passe-t-il si les conditions ne sont plus remplies dans ce délai ? Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles qu'au moins une des conditions précitées n'est plus remplie, l'acquéreur-personne physique doit en faire la déclaration, dans le délai de 3 mois à compter de la date du début des modifications, au moyen du formulaire n° 111/3B, qui sera mis à disposition par l'administration. En outre, il doit reverser dans le même délai à l'État le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année. Par conséquent, l'avantage fiscal doit être intégralement remboursé (5/5) si le changement intervient dans l'année de la première occupation ou de la première utilisation elle-même et au cours de la première année civile complète suivant l'occupation. Si le changement a lieu dans le courant de la deuxième année suivant l'occupation 4/5 doivent être remboursés, 3/5 la troisième année suivant l'occupation, et ainsi de suite. ##### Exemple Un homme célibataire occupe personnellement son bâtiment d'habitation reconstruit acheté le 02.01.2022. Dès octobre 2022, il déménage parce qu'il n'aime pas y vivre et décide de vendre sa maison à Audenarde. Il a bénéficié d'un avantage fiscal de 12.000 euros. Étant donné que les conditions de la mesure temporaire ne sont donc plus remplies, alors qu'elles auraient dû l'être au moins jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bien (c'est-à-dire le 31.12.2027), il doit par conséquent (en tant qu'acquéreur-personne physique) rembourser l'intégralité de cette TVA. S'il déménage en octobre 2023, il devra également rembourser l'intégralité de cette TVA. Il convient de noter que si cet homme vend effectivement le bien avec application de la TVA, il aura droit à une déduction à hauteur du montant de la TVA payée (le montant initialement payé plus le montant régularisé). Ce droit à déduction est justifié par la facture d'achat et par la preuve de paiement de la régularisation de l'avantage fiscal dont il a bénéficié. Ce versement ne doit pas intervenir en cas de décès de l'acquéreur-personne physique ou pour tout autre cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions précitées. Dans les cas suivants, le bénéfice de l'avantage fiscal ne doit pas être remboursé : \- le divorce de l'acquéreur ; \- la cessation de la cohabitation légale ou de fait des acquéreurs ; \- des raisons médicales graves et fondées de l'acquéreur ou des membres de sa famille vivant à son domicile ; \- le déménagement définitif pour raisons professionnelles ; \- la destruction complète du bâtiment d'habitation acheté. Afin de pouvoir invoquer l'exemption de l'obligation de rembourser l'avantage fiscal reçu, l'acquéreur doit joindre à sa déclaration de modification, comme mentionné ci-dessus, les pièces justificatives nécessaires (par exemple, un certificat médical). ##### Cas particulier Lorsque deux personnes non mariées ou ne cohabitant pas légalement achètent ensemble un bâtiment d'habitation, le critère « d'habitation unique » est apprécié dans le chef de chaque propriétaire-maître d'ouvrage séparément (voir point 5.2.1.3.). Il arrive qu'un partenaire bénéficie de la mesure alors que l'autre en est exclu du fait de qu'on appelle un « immeuble empêchant » (le critère « d'habitation unique » n'est pas respecté). Si les deux partenaires se marient ou cohabitent légalement avant le 31 décembre de la cinquième année suivant la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation qu'il ont construit avec application de cette mesure, aucune régularisation de l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié ne doit être effectuée en raison du mariage ou de la cohabitation légale. ##### 5.2.1.9. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire belge, en ce compris les grandes zones urbaines visées à la rubrique XXXVII, précitée. #### 5.2.2. L'acquéreur destine le bâtiment d'habitation à une location dans le cadre de la politique sociale ##### 5.2.2.1. Dans quelles circonstances la condition de location dans le cadre de la politique sociale est-elle remplie ? L'acquéreur donne en location le bâtiment d'habitation reconstruit qu'il a acheté ou sur lequel un droit réel a été constitué à une agence immobilière sociale ou le fait donner en location dans la cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale. La durée minimale de location de 15 ans est fixée, selon le cas, dans le contrat de location principal ou du mandat de gestion conclu avec l'agence immobilière sociale. Dans ce cas, il n'y a aucune autre condition de fond (comme par exemple une superficie minimale habitable). ##### 5.2.2.2. Qui peut être « acquéreur » ? L'acquéreur est celui qui achète le bâtiment reconstruit ou en faveur duquel un droit réel portant sur ce dernier est constitué. L'acquéreur doit donner le bâtiment d'habitation en location dans le cadre de la politique social. En l'occurrence, il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale. ##### 5.2.2.3. Combien de temps cette condition doit-elle être remplie ? La condition relative à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale doit être remplie pendant une certaine période. Ce délai expire le 31 décembre de la quinzième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ([article 1erquater, § 5, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3)). Cette durée minimale de location est fixée, selon le cas, dans le contrat de location principal ou du mandat de gestion conclu avec l'agence immobilière sociale. Pour l'application de l'article 1 er quater, § 3, alinéa 2, 1), b), du Code de la TVA, la date de la première occupation ou première utilisation du bâtiment d'habitation est la date à laquelle le contrat de location principal ou du mandat de gestion prend effet. ##### 5.2.2.4. Que se passe-t-il si la condition n'est plus remplie dans ce délai ? Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles qu'au moins une des conditions précitées n'est plus remplie, l'acquéreur doit en faire la déclaration, dans le délai de 3 mois à compter de la date du début des modifications, au moyen du formulaire n° 111/3B, qui sera mis à disposition par l'administration. En outre, l'acquéreur doit reverser, dans le même délai, à l'État le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié (la différence entre le taux réduit de la TVA et le taux normal), pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un quinzième par année. Par conséquent, l'avantage fiscal doit être intégralement remboursé (15/15) si le changement intervient dans l'année de la première occupation ou de la première utilisation elle-même et au cours de la première année civile complète suivant l'occupation. Si le changement a lieu dans le courant de la deuxième année suivant l'occupation, 14/15 doivent être remboursés, 13/15 la troisième année suivant l'occupation, et ainsi de suite. ##### Exemple Une société vend un bâtiment d'habitation reconstruit par sa propre société à un acheteur qui décide de conclure un contrat de location principal avec une agence immobilière sociale ayant comme date d'effet le 01.05.2021. En décembre 2022, l'acheteur résilie le contrat afin d'utiliser désormais le bâtiment d'habitation comme espace commercial. L'acheteur a bénéficié d'un avantage fiscal de 150.000 euros lors de la reconstruction du bâtiment d'habitation. Les conditions de la mesure temporaire n'étant donc plus remplies, alors qu'elles auraient dû l'être au moins jusqu'au 31 décembre de la 15 e année suivant l'année de la première occupation ou de la première utilisation du logement (soit le 31.12.2036), il (l'acquéreur) doit par conséquent rembourser l'intégralité de cet avantage fiscal. Par exemple, si l'acquéreur avait résilié le contrat de location principal en 2023, elle aurait dû rembourser 140.000 euros (soit 14/15). \[*Toutefois, ce versement ne doit pas intervenir en cas de décès de l'acquéreur* (1) \] ou pour tout cas de force majeure dûment justifié (par exemple la destruction totale du bâtiment d'habitation reconstruit par un incendie) qui l'empêche définitivement de remplir les conditions précitées. *(1) Correction par le point 2. de la* [*circulaire 2022/C/45 van 02.05.2022*](https://juriel.be/fr/circulaires/2022-c-45-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-ef28) > « Toutefois, le décès du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur du bâtiment d’habitation reconstruit qu’il donne en location dans le cadre de la politique sociale ne peut pas être considéré comme un cas de force majeure au sens de l’article 1erquater, § 5, alinéa 3. > > Les héritiers du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur décédé susmentionné sont ainsi tenus de rembourser prorata temporis l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié en cas de changement d’affectation du bâtiment d’habitation concerné. Ce n’est que lorsque les héritiers continuent à affecter le bâtiment d’habitation concerné à la location dans le cadre de la politique sociale pendant toute la période de 15 ans qu’un tel remboursement n’est pas nécessaire. » En cas de faillite de l'agence immobilière sociale concernée, l'acquéreur n'est pas tenu de rembourser l'avantage fiscal prorata temporis pour la période de non-location lorsqu'il réaffecte le bâtiment d'habitation reconstruit acheté dans un délai raisonnable à la location dans le cadre de la politique sociale mais avec une autre agence immobilière sociale pour continuer à respecter le critère social. Il est également admis que tant l'acquéreur que l'agence immobilière sociale peuvent tous deux transférer le contrat sans que cela n'entraîne un remboursement partiel ou total de l'avantage fiscal dans la mesure où : \- le cédant transfère tous ses droits (droit de propriété, droit de location personnelle, mandat de gestion) ; \- le cessionnaire est subrogé à toutes les obligations du cédant ; \- l'agence immobilière sociale transfère ses droits à une autre agence immobilière sociale ; \- le bâtiment d'habitation privé sera utilisé sans interruption (contrat de location principal ininterrompu ou mandat de gestion ininterrompu) pour le logement dans le cadre de la politique sociale. L'inoccupation du bâtiment d'habitation due à des circonstances indépendantes de la volonté du bailleur ne constitue pas un motif de remboursement. ##### 5.2.2.5. Cette mesure s'applique-t-elle à l'ensemble du territoire ? Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire belge, en ce compris les grandes zones urbaines visées à la rubrique XXXVII, précitée. ### 5.3. Le taux réduit de la TVA s'applique-t-il au prix total ? Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. La partie du prix qui concerne l'aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol attenant, soumis à la TVA, et le coût de la livraison avec installation et montage d'une cuisine (armoires et appareils encastrés) dont le coût est inclus dans la base d'imposition de la livraison, bénéficient du taux réduit de la TVA. ### 5.4. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ? Le fournisseur (vendeur) doit introduire une déclaration (formulaire n° 111-3) auprès du SPF Finances, de préférence via le site web MyMinfin. De plus, l'administration met une déclaration à disposition. Une copie de cette déclaration doit être remise à l'acheteur. Le SPF Finances mettra la preuve de l'introduction de la déclaration à disposition via le site web MyMinfin sous la rubrique « Mes documents », comprenant le numéro de référence unique. Il convient de noter que la preuve de l'introduction de la déclaration ne constitue en aucun cas une reconnaissance par l'administration de l'application correcte du taux réduit de la TVA conformément à l'article 1 er quater. Les factures émises par le fournisseur et les duplicatas qu'il conserve, ainsi que les contrats ou les actes authentiques mentionneront, sur la base de la copie de cette déclaration, l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit de la TVA. Le fournisseur peut également indiquer le numéro de référence unique. #### Exemple Dans le courant de l'année 2018, le promoteur immobilier Q a démoli un bâtiment et construit un immeuble à appartements. Un certain nombre d'appartements ont déjà été vendus avec application du taux normal de la TVA. Pour un appartement, il est toujours à la recherche d'un acheteur au printemps 2021. Le 05.05.2021, il conclut un contrat de vente avec Mr D qui a indiqué qu'il remplit les conditions pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % (voir ci-dessus). Le jour même, le vendeur Q introduit une déclaration 111-3 via le site web MyMinfin. Il joint en annexe la déclaration écrite de l'acheteur D. L'acte authentique est établi le 10.08.2021. L'acte inclut la déclaration de l'acheteur et du vendeur et fait référence à l'introduction de cette déclaration auprès du SPF Finances (par exemple, en mentionnant la date et le numéro de référence unique). En ce qui concerne cette vente, les conditions de forme sont remplies aux fins de l'application de la mesure. #### 5.4.1. Que doivent déclarer les parties ? La déclaration, contresignée par l'(les)acheteur(s) du bâtiment d'habitation doivent indiquer explicitement que les deux parties respectent les conditions imposées : le vendeur a démoli et reconstruit le bâtiment sur la même parcelle et la destination dudit bâtiment d'habitation par l'acquéreur remplit les conditions fixées. Ces conditions seront donc différentes selon que le bâtiment d'habitation reconstruit est destiné par l'(les)acheteur(s) à son (leur) habitation propre (premier cas) ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale (deuxième cas). Dans le premier cas visé ci-dessus, il doit être explicitement mentionné, entre autres, que le vendeur a démoli et reconstruit le bien sur la même parcelle et que l'acheteur utilisera le bâtiment reconstruit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16.01.1989, où il aura son domicile sans délai et qui aura une superficie totale habitable n'excédant pas 200 m², pendant un période minimale de 5 ans. En principe, la déclaration doit être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme, du(des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ainsi que du compromis ou de l'acte authentique relatif aux livraisons du (de ces) bâtiment(s) d'habitation reconstruits et la constitution, cession, rétrocession de certains droits réels portant sur ce(s) bâtiment(s) d'habitation. Il suffit toutefois de joindre une copie du permis d'urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d'entreprise et le compromis ou l'acte authentique à la disposition de l'administration. Dans le deuxième cas susvisé, il doit être explicitement mentionné que le vendeur a démoli et reconstruit le bien sur le la même parcelle et que l'acheteur destine le bâtiment d'habitation reconstruit à être donné en location à une agence immobilière sociale ou le fera donner en location par une telle agence dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à celle-ci pendant une période minimale de 15 ans. En principe, la déclaration doit être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme, du(des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation et du compromis ou de l'acte authentique relatif aux livraisons de ces bâtiments d'habitation reconstruits et la constitution, cession, rétrocession de droits réels portant sur ces bâtiments d'habitation. Il suffit toutefois de joindre une copie du permis d'urbanisme et de tenir le(s) contrat(s) d'entreprise et le compromis ou l'acte authentique à la disposition de l'administration. Le contrat de location principal doit également être tenu à disposition. Dans les deux cas, sauf en cas d'autoliquidation, le vendeur doit remettre une copie de cette déclaration (de préférence avec la mention du numéro de référence unique comme preuve de l'introduction de la demande) à son (ses) cocontractant(s), c'est-à-dire à l'acquéreur. #### 5.4.2. Comment le fournisseur doit-il introduire cette déclaration ? Le vendeur doit introduire la déclaration de préférence via le site web Myminfin (login, lien, formulaires, numéro d'identification 111, 111-3). La preuve de l'introduction de la déclaration avec le numéro de référence qui peut être mentionné sur les factures et leurs duplicatas et dans le contrat ou l'acte authentique sera alors disponible sous la rubrique « Mes documents ». Lorsque le vendeur n'a pas accès au site web Myminfin, il peut – à titre exceptionnel - demander que le bureau compétent lui envoie ce formulaire par courrier ou par e-mail. Si plusieurs personnes agissent conjointement en tant que vendeurs, l'introduction de la déclaration par l'un des vendeurs est suffisante (le login et l'introduction de la déclaration via le site web MyMinfin valent comme signature). S'il y a plusieurs acheteurs et qu'ils sont mariés ou cohabitants légaux et que le partenaire acquiert également des droits de propriété, le vendeur doit, lors de l'introduction de la déclaration électronique, joindre une déclaration remplie et signée par l'un d'entre eux. Pour toutes les autres formes de copropriété, le vendeur doit joindre à la déclaration électronique une déclaration signée par tous les acheteurs. La déclaration doit donc être accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme. La copie du compromis ou de l'acte de vente, ainsi que le (les) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition et la reconstruction et, le cas échéant, les plans de construction ou le contrat de location principal ou de mandat de gestion, sont tenus à la disposition de l'administration. La déclaration sur papier et ses annexes doivent être envoyées par courrier au : \- FOD Financiën - Scanningcentrum - AAFISC kmo, Gaston Crommenlaan 66, PB 575, 9050 Gand (Ledeberg) pour les biens immobiliers situés en Flandres ou dans la Région de Bruxelles-Capitale ; ou \- SPF Finances – Centre de Scanning - Avenue du Prince de Liège, 133 -BP 575 - 5100 Namur (Jambes) pour les biens immobiliers situés en Wallonie ou dans la Région Bruxelles-Capitale. #### 5.4.3. A quel moment le fournisseur doit-il introduire cette déclaration ? Le fournisseur doit introduire une déclaration contresignée par l'acheteur du bâtiment avant que la TVA ne devienne exigible conformément à l'[article 17 § 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) ou, dans le cas d'une vente sur plan, avant le moment où le fait générateur se produit conformément à l'[article 16 § 1er, alinéa 1er, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16). Il n'est pas possible de régulariser la TVA lorsque la déclaration est introduite après que la TVA devient exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage qui l'a empêché d'introduire la déclaration en temps voulu), ou d'erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais elle est incomplète ou contient des éléments erronés). ##### Exemple Un couple signe un accord avec un constructeur le 01.02.2020 pour la vente sur plan d'une maison reconstruite à Erpe-Mere (qui ne fait pas partie des 32 zones urbaines) dans son futur état d'achèvement. Le promoteur immobilier commence en avril 2020 avec la démolition d'un bâtiment et la construction de la maison et facture déjà 2 versements en 2020. En mars 2021, la troisième tranche sera facturée et la livraison provisoire est prévue pour le 15.06.2021. L'article 1 er quater, § 3, peut-il encore être invoqué ? La TVA prélevée sur les 2 premières tranches est définitivement soumise au taux normal de la TVA. La TVA due à partir du 01.01.2021, donc sur la troisième tranche, peut cependant bénéficier du taux réduit de la TVA si les critères sociaux fixés sont remplis. Afin d'appliquer immédiatement le taux réduit de la TVA, le promoteur doit introduire la déclaration n° 111-3 avant la date à laquelle la TVA sur la troisième tranche ne devienne exigible (versement d'un acompte, facturation) (remarque : la déclaration peut toutefois être introduite en temps voulu avant le fait générateur). #### 5.4.4. A quoi sert une déclaration commune ? Les factures émises par le vendeur, et les duplicatas qu'il conserve, ainsi que les contrats ou les actes authentiques relatifs à la livraison de ces bâtiments d'habitation reconstruits et la constitution, cession, rétrocession de certains droits réels portant sur ces bâtiments d'habitation doivent, sur la base de la copie des déclarations du vendeur et de l'acheteur, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux de TVA réduit. Sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente des conditions, la déclaration contresignée par l'acheteur décharge la responsabilité du vendeur pour l'application du taux réduit de la TVA. ##### Tolérance administrative Étant donné que, pour des raisons techniques, il n'est pas possible de mettre immédiatement à disposition la preuve de l'introduction via le site web MyMinfin sous la rubrique « Mes documents », il suffit que les contrats de vente conclus jusqu'au 31.03.2021 incluent le contenu de la déclaration sur la facture émise par le vendeur. Le contenu de la déclaration n'a donc pas besoin d'être inclus dans le contrat ou l'acte authentique. *Réf. interne : 137.880* \[Top\] ## Annexe 1 ### [Article 1erquater de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) fixant les taux de TVA *(Le texte de l’AR n° 20, article 1**er**quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’à 31.12.2022 (Art. 15, Loi-programme du 20.12.2020, M.B. 30.12.2020, p. 96068))* § 1er. Le taux réduit de 6 p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, pour lesquels la taxe est devenue exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux: a) est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai; b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2; 2° le maître d'ouvrage-personne physique: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie: \- du permis d'urbanisme; \- du (des) contrat(s) d'entreprise; b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a); 3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles [22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) et [22bis, § 1er](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis), du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation; 4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique du maître d'ouvrage-personne physique: \- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier; \- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). Le taux réduit n'est pas applicable: 1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture; 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires; 3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation. Le présent paragraphe n'est pas applicable aux opérations de démolition et de reconstruction réalisées dans une des grandes villes visées à la rubrique XXXVII, alinéa 2, 2°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté. § 2. Le taux réduit de 6 p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, pour lesquels la taxe est devenue exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux, est donné en location par le maître d'ouvrage en tant que bâtiment d'habitation à une agence immobilière sociale ou qui est donné en location en tant que bâtiment d'habitation dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par le maître d'ouvrage; 2° le maître d'ouvrage: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d'habitation à une ou par l'intermédiation d'une agence immobilière sociale pendant une période de quinze années, et est accompagnée d'une copie: \- du permis d'urbanisme; \- du (des) contrat(s) d'entreprise; b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a); 3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation; 4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. Le taux réduit n'est pas applicable: 1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture; 2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires; 3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation. § 3. Le taux réduit de 6 p.c. s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes: 1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison: a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2; b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur; 2° le fournisseur: a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie: \- du permis d'urbanisme; \- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation; \- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er; b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a); 3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux. Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique: \- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier; \- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a). Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires. § 4. Les conditions visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, restent réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt: 1° en ce qui concerne la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par le maître d'ouvrage-personne physique; 2° en ce qui concerne la livraison d'un bâtiment d'habitation et le sol y attenant et la constitution, cession, rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant qui ne sont pas exemptées de la taxe par l'article 44, § 3, 1°, du Code, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par l'acquéreur-personne physique. Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a), ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage-personne physique ou l'acquéreur-personne physique: 1° en fait mention dans une déclaration qu'il envoie à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications; 2° reverse à l'Etat, dans le délai visé au 1°, le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année. Le versement visé à l'alinéa 2, 2°, n'est pas opéré en cas de décès du maître d'ouvrage-personne physique ou de l'acquéreur-personne physique ou pour tout cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions visées respectivement au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a). § 5. Les conditions visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b), restent réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation. Cette période de location minimale est fixée, selon le cas, dans la convention de location ou la convention relative au mandat de gestion, conclue avec l'agence immobilière sociale. Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b), ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage ou l'acquéreur: 1° en fait mention dans une déclaration qu'il envoie à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications; 2° reverse, dans le délai visé au 1°, à l'Etat le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un quinzième par année. Le versement visé à l'alinéa 2, 2°, n'est pas opéré pour tout cas de force majeure dûment justifié qui empêche le maître d'ouvrage ou l'acquéreur définitivement de remplir les conditions visées respectivement au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b). § 6. En ce qui concerne les opérations de démolition et de reconstruction visées aux paragraphes 1er et 2, pour lesquelles des taxes sont devenues exigibles conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code avant le 1er janvier 2021, le taux réduit de 6 p.c. est applicable, conformément aux paragraphes 1er et 2, aux opérations pour lesquelles la taxe est exigible à partir de cette date à condition que la déclaration visée au paragraphe 1er, alinéa 2, 2°, a), et au paragraphe 2, alinéa 2, 2°, a), soit introduite au plus tard le 31 mars 2021. § 7. En ce qui concerne les opérations de démolition et de reconstruction visées aux paragraphes 1er et 2 pour lesquelles la demande du permis d'urbanisme concernant les opérations visées a été introduite auprès de l'autorité compétente à partir du 1er juillet 2022, l'application du taux réduit de 6 p.c. est limitée à concurrence de 25 p.c. du montant total des travaux qui peuvent bénéficier du taux réduit de 6 p.c. conformément aux paragraphes 1er et 2, prévus dans la demande du permis d'urbanisme, sous réserve de la preuve contraire apportée par l'assujetti que le montant facturé avant le 31 décembre 2022 correspond à des opérations de démolition et de reconstruction effectivement achevées avant cette date. § 8. Pour l'application de cet article, la superficie totale habitable d'une maison unifamiliale est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation, mesurée à partir de et jusqu'aux côtés intérieurs des murs en élévation. Pour l'application de cet article, la superficie totale habitable d'un appartement est déterminée en additionnant les superficies de chaque partie plane de l'appartement, calculée à partir de et jusqu'au côté intérieur des murs mitoyens. La superficie des parties ou espaces communs, en ce compris le toit plat, le vestibule central, les cages d'escaliers et la façade externe, n'est pas prise en considération. Pour l'application de cet article, la superficie totale habitable d'une habitation qui fait partie d'un projet immobilier intégré d'habitat groupé est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation de cette habitation, mesurées à partir de et jusqu'aux côtés intérieurs des murs mitoyens. La superficie des pièces d'habitation utilisées en commun par les habitants des différentes habitations du projet, est prise en considération par rapport à chaque habitation individuelle du projet en proportion du nombre d'habitations dans le projet. Pour l'application de ce paragraphe, sont considérées comme pièces d'habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les mansardes et sous-sols habitables, les bureaux et autres espaces destinés à l'habitation. Sont assimilées à des pièces d'habitation tous les espaces utilisés à l'exercice d'une activité économique. Pour l'application de ce paragraphe, la superficie des pièces d'habitations visées à l'alinéa 4 n'est prise en compte qu'à la condition que ces pièces aient une superficie minimum de 4 m2 et une hauteur minimum de 2 mètres au-dessus du plancher. Le Roi peut modifier, compléter, remplacer ou abroger ce paragraphe. \[Top\] ## Annexe 2 **Exposé des motifs, loi-programme du 20.12.2020 (M.B. 30.12.2020)** Extrait ... ### Chapitre 2 – Taxe sur la valeur ajoutée -Démolition et reconstruction de bâtiments sur l’ensemble du territoire belge #### Art. 15 La crise corona a frappé l'économie belge de plein fouet. Après la première vague qui a donné lieu à un lockdown temporaire, arrive maintenant également une deuxième vague, pour laquelle on aura à nouveau besoin de mesures qui auront une fois encore un impact économique négatif important. Pour faire face aux conséquences économiques de la crise corona, il est donc essentiel de se concentrer non seulement sur des mesures de protection qui préservent autant que possible le tissu économique, mais aussi sur des mesures stimulantes qui contribuent à une reprise rapide et vigoureuse. Dans ce contexte, il est apparu que le secteur de la construction, qui semblait initialement bien résister pendant les premiers mois de la crise, rencontre entre-temps également des difficultés considérables. En particulier, une baisse substantielle du chiffre d'affaires a été observée et de nombreuses entreprises du secteur ont indiqué qu'à court terme elles devraient supprimer des emplois. En outre, il semble également qu'en particulier les carnets de commande des entrepreneurs soient vides et que de nouvelles commandes ne soient pas passées, de sorte que les entreprises et l'emploi dans le secteur sont de plus en plus soumis à une forte pression. Cette crise sanitaire a également un impact majeur sur les citoyens de ce pays. Se loger dignement et bénéficier d’un habitat répondant à toutes les conditions de bien-être est devenu un défi d’autant plus important pour nombre d’entre eux. Dans ce contexte, l'objectif de cette mesure est, d’une part, de donner au secteur de la construction un important stimulus fiscal temporaire et d’autre part, de favoriser l’accès aux plus fragiles à un habitat de qualité. Ces objectifs sont rencontrés en étendant territorialement l'application du taux réduit de TVA de 6 p.c. pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation, actuellement limitée à 32 zones urbaines, à l'ensemble du territoire belge pour une période de 2 ans. En outre, le champ d'application matériel du régime est également élargi en rendant le taux réduit de TVA non seulement applicable aux travaux de démolition et de reconstruction, mais également aux livraisons de ces nouveaux bâtiments d’habitation et à la constitution, cession et rétrocession de certains droits réels sur ces bâtiments d’habitation. De cette manière, un secteur important du marché, en particulier les projets réalisés par des promoteurs de la construction et destinés à la vente, qui jusqu'à présent étaient exclus de l'application du taux réduit de TVA, est également intégré dans le champ d'application du régime tarifaire préférentiel. De cette manière, l’intensité et donc l'efficacité du stimulus fiscal pour la relance économique du secteur sont également proportionnellement renforcées. En outre, au regard de la base juridique européenne de la mesure, cette dernière poursuit également un objectif social important puisque les opérations pour lesquelles le tarif préférentiel s’applique doivent porter sur des logements fournis dans le cadre de la politique sociale (cf. catégorie 10 de l'[annexe III](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/annexe-iii) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée). C'est pour ces raisons que les trois cas d'application qui constituent le régime tarifaire préférentiel sont chacun liés à une ou plusieurs conditions de fond ayant un caractère social, de sorte que tout le monde ne peut pas bénéficier du système tarifaire préférentiel, mais seulement des groupes cibles déterminés sur la base de critères de limitation de nature sociale. Il s'agit entre autres, selon le cas, d'une exigence de superficie maximale pour le logement, du fait qu'il s'agit de l’habitation unique et à titre principal de habitation propre ou du fait que l’habitation est utilisée pour la location à long terme à ou via une agence immobilière sociale. En se concentrant sur la démolition et la reconstruction, la mesure aura finalement également un impact écologique positif. En effet, une partie du patrimoine résidentiel en Belgique est tellement obsolète qu'une rénovation limitée n'est plus toujours une option réaliste pour amener ces bâtiments au niveau requis afin de satisfaire aux normes en vigueur en matière de performance et d'efficacité énergétiques. De plus, cela stimule également la reconversion de bâtiments désaffectés et souvent délabrés tels que notamment des bâtiments industriels et des commerces, en logements de qualité, ce qui peut contribuer à une densification supplémentaire du parc résidentiel, en particulier dans les zones déjà urbanisées. Dans ce cadre, cette mesure peut apporter une contribution au renouvellement accéléré de ce secteur du patrimoine résidentiel, les bâtiments d’habitation désuets étant remplacés par des bâtiments d’habitation neufs répondant aux normes les plus récentes en matière de performance et d'efficacité énergétiques. La mesure contribue par conséquent à la réalisation des objectifs environnementaux auxquels la Belgique s'est engagée au niveau européen. De cette manière, les orientations définies dans le Plan national Energie-Climat (PNEC) 2021-2030 en vue d’une transition vers un système énergétique durable, fiable et financièrement abordable sont mises en œuvre, selon les cinq dimensions de l'Union européenne de l'Energie et en ligne avec les objectifs fixés pour 2030. La mesure contribue notamment à la mise en œuvre de la contribution fédérale au PNEC dans le domaine de la décarbonisation et de l'efficacité énergétique. #### Commentaire de la disposition Comme indiqué en préambule, la mesure est partiellement (notamment le premier des trois cas d'application du régime tarifaire préférentiel) inspirée de la mesure reprise à la rubrique XXXVII du Tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (ci-après "la rubrique XXXVII"). Afin de répondre, suite au champ d’application géographique élargi de la mesure, à la nécessité d'un resserrement matériel du champ d'application de cette mesure dans le contexte des logements fournis dans le cadre de la politique sociale, l'application de cette mesure est liée à un certain nombre de conditions ayant un caractère social. Pour cette raison, la mesure de portée matérielle plus limitée ne s'appliquera qu'en dehors des villes relevant de la rubrique XXXVII pour lesquelles le régime prévu à cette rubrique est maintenu et continuera à s'appliquer. Par ailleurs, deux nouvelles situations qui peuvent bénéficier d'un régime tarifaire préférentiel ont également été incluses. Ces cas n'entrent pas dans le champ d'application matériel de la rubrique XXXVII susmentionnée et, contrairement au premier cas, s'appliqueront donc à l'ensemble du territoire belge, y compris aux villes visées dans cette rubrique. S’agissant d’une mesure temporaire portant sur les années 2021 et 2022, la présente mesure fait l’objet d’un article 1erquater dans l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (ci-après 'l'arrêté royal n° 20"), qui remplace la disposition existante dont la portée juridique est éteinte (il s’agissait en effet d’une mesure provisoire valable jusqu’au 31 décembre 2010). L'[article 1erquater, paragraphe 1er, nouveau, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) soumet dès lors en premier lieu à un taux réduit de 6 p.c. les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe à l’arrêté royal n° 20 ayant pour objet la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointes d'un ou plusieurs bâtiment(s) d'habitation qui sont situés sur la même parcelle cadastrale et pour lesquels la taxe est devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Il s’agit donc des mêmes opérations que celles qui sont actuellement visées dans la rubrique XXXVII précitée, applicable aux bâtiments d'habitation situés dans une des villes visées à l'alinéa 2, 2°, de cette rubrique. La nouvelle disposition temporaire ne s'applique pas aux opérations de démolition et reconstruction réalisées dans ces villes, ce qui fait que les dispositions de la rubrique précitée y restent applicables. En conséquence, les travaux de démolition et de reconstruction continueront à bénéficier dans ces zones, du taux réduit de TVA de 6 p.c., sans qu'il faille tenir compte des conditions supplémentaires de nature sociales incluses dans la mesure temporaire. Le bénéfice du taux réduit est soumis à cinq conditions cumulatives. Les première et deuxième conditions exigent que les opérations en cause doivent être relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux de démolition et reconstruction, est : \- utilisé, au moment de la première utilisation ou de la première occupation, comme habitation unique et à titre principal comme logement propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions (ci-après "la loi spéciale du 16 janvier 1989"), par le maître d'ouvrage– personne physique qui y aura son domicile sans délai et \- a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m². Ces conditions constituent un durcissement considérable par rapport à la condition figurant à la rubrique XXXVII, alinéa 2, 1°, afin de rendre la mesure plus conforme au logement fourni dans le cadre de la politique sociale. Les conditions n’impliquent pas que le bâtiment démoli soit en lui-même un bâtiment d’habitation mais au moins qu'il s'agisse d'un "bâtiment" au sens de l’[article 1er, § 9, 1°, du Code de la T.V.A.](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1), ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Ainsi, le régime tarifaire préférentiel de la rubrique XXXVII a déjà dans les faits été appliqué à la démolition d’une ferme ou d’un entrepôt industriel suivie par la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation, avec application du taux réduit de 6 p.c. sur la base de la rubrique XXXVII précitée, tant pour les travaux de démolition que pour ceux de reconstruction. En principe, la démolition du bâtiment doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier (maison, hangar, immeuble de bureaux, ...). D'autre part, une transformation importante d'un vieux bâtiment dans laquelle les travaux suite à la démolition ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du vieux bâtiment, de sorte que les travaux ne peuvent entrer en considération pour l'application du taux réduit de TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20), est bien assimilée à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application de cette disposition. La démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation ne nécessitent pas non plus que les deux soient situés exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Le concept de "habitation propre" repris dans la première condition est le concept qui est visé à l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du16 janvier 1989. Il s'agit dès lors en substance du logement que la personne concernée, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, occupe personnellement, ou n'occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales, ou à cause d'entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l'occupation de l'habitation par le contribuable lui-même ou en raison de l’état d'avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne permettent pas au contribuable d'occuper effectivement l'habitation. Conformément à l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989, cette notion ne comprend pas la partie de l’habitation qui est utilisée pour l'exercice de l'activité économique du propriétaire, du possesseur, de l’emphytéote, etc. ou de celle d'un membre de sa famille. En outre, le fait que l’habitation doive être utilisée, à titre principal, comme habitation propre implique que la superficie de la partie non utilisée à des fins de l'exercice d'une activité économique doit être supérieure à la superficie de la partie utilisée à des fins de l'exercice d'une activité économique. Si, après reconstruction, un bâtiment d'habitation est ainsi utilisé pour plus de 50 p.c. pour l'exercice d’une activité économique, l'application du taux réduit de TVA aux travaux de démolition et de reconstruction est totalement exclue. D'autre part, si, après reconstruction, un bâtiment d'habitation est utilisé pour moins de 50 p.c. pour l'exercice d’une activité économique, le taux réduit de TVA est applicable à l'ensemble des travaux de démolition et de reconstruction est, y compris à ceux-ci relatifs à la partie du bâtiment d'habitation utilisée à des fins de l'exercice d'une activité économique. Il est requis en outre que ce logement propre constitue, dans le chef du maître d’ouvrage, son habitation personnelle unique. Pour déterminer si l’habitation est l’habitation unique qu’occupe le maître d’ouvrage-personne physique lui-même, il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie comme habitation et sur lesquels le maître d’ouvrage-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété qui lui donnent le droit d'utiliser le logement (cf. [article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9)). Si le conjoint ou le partenaire du maître d’ouvrage-personne physique acquiert également des droits de propriété sur le logement, ils sont considérés comme un ensemble afin de déterminer s'il s'agit de l’habitation unique. En outre, les biens situés en Belgique et à l'étranger sont pris en compte. Par contre, il n’est pas tenu compte : \- des autres habitations dont le maître d’ouvrage-personne physique est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ; \- d’une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l’habitation visée à l’alinéa 2, 1°, a). Afin de déterminer si l’habitation constitue l’habitation unique et propre, il convient de se placer au moment de la première mise en service ou de la première occupation de l’habitation, étant entendu que, conformément à l'article 1erquater, § 4, nouveau, cette condition doit être remplie pendant une période minimale de cinq ans. Les structures de logement collectif qui sont gérées par une tierce personne et incluant différents services complémentaires, (tels que les maisons de retraite ou les internats) qui ne sont pas couvertes par la rubrique XXXVII précitée, ne sont pas non plus couvertes par cette mesure. La deuxième condition impose une superficie totale habitable maximale de l’habitation après l’exécution des travaux. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et moyenne taille, cette superficie ne peut excéder 200 m², quel que soit le type d’habitation concernée (maison quatre façades, maison de rang, appartement ou habitation dans le cadre d'un projet intégré d'habitat collectif). Comme c’est le cas pour la première condition, cette condition doit être remplie pendant une période minimale de cinq ans, conformément à l'article 1erquater, § 4, nouveau. L'article 1erquater, § 8, nouveau, fixe les modalités de calcul de la superficie habitable en vue de l'application de cette condition. La méthode de calcul se rattache aux données que l'architecte était déjà tenu de fournir dans le "formulaire de déclaration relatif aux statistiques sur les permis de bâtir" (modèle 1) destiné à la Direction générale Statistique et information économique (aujourd'hui : Stabel) du Service public fédéral Économie, PME, Classes moyennes et Énergie. Une seule région a récemment basculé vers une procédure digitale simplifiée. L'obligation d'introduire ce formulaire est reprise à l'arrêté royal du 3 décembre 1962, qui prescrit des statistiques mensuelles sur les permis de bâtir ainsi que sur les constructions commencées et achevées au cours du mois. Ce formulaire doit, entre autres, reprendre la superficie habitable des bâtiments destinés exclusivement ou principalement au logement. En se reliant à une méthodologie connue, la charge administrative liée au calcul de la superficie habitable, à son contrôle et à sa surveillance est limitée. Le paragraphe 8 établit ainsi une distinction entre trois situations afin de tenir compte des spécificités de chacune de ces situations, à savoir celle d’une maison unifamiliale, un appartement (avec des espaces privatifs et communs) ou une habitation qui fait partie d’un projet intégré d’habitat collectif (comprenant des espaces pour l’usage commun et des espaces pour l’usage privé). Dans tous les cas, le point de départ est que la superficie totale habitable est calculée en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation, mesurées à partir de et jusqu’aux côtés intérieurs des murs en élévation. Pour l’application de cette disposition, sont considérées comme pièces d’habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les mansardes et sous-sols habitables, les bureaux et les autres espaces destinés à l’habitation. Sont assimilées à des pièces d'habitation tous les espaces utilisés à l'exercice d'une activité économique. Pour l’application de ce paragraphe, la superficie des pièces d'habitations visées à l'alinéa 4 n'est prise en compte qu'à la condition que ces pièces aient une superficie minimum de 4 m² et une hauteur minimum de 2 mètres au-dessus du plancher. Pour le surplus, les règles spécifiques suivantes s’appliquent : \- pour les appartements, seule est prise en considération la superficie des espaces privatifs et non la superficie des espaces communs comme le toit plat, le vestibule central, les cages d’escalier et la façade externe ; \- pour une habitation qui fait partie d’un projet intégré d’habitat groupé, la superficie des pièces d’habitation utilisées en commun par les habitants des différentes habitations du projet (comme par exemple la cuisine ou la salle de séjour dans le cadre d’un projet de co- housing) est prise en considération par rapport à chaque habitation individuelle du projet en proportion du nombre d'habitations dans le projet. Dans le cadre d’un projet de co-housing comprenant 6 habitations, la superficie de la cuisine utilisée en commun sera donc prise en compte à hauteur d’1/6e de la superficie totale pour la détermination de la superficie habitable totale de chaque unité d'habitation individuelle du projet. La troisième condition, de nature formelle, consiste en la remise par le maître d’ouvrage-personne physique, préalablement au moment où la taxe devient exigible, auprès de l’administration, d’une déclaration envoyée à l’adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué contenant les informations ou documents suivants: \- une mention expresse du fait que le bâtiment, après l'exécution des travaux, sera utilisé comme habitation unique et, à titre principal, comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989, par le maître d'ouvrage–personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ; \- une copie du permis d’urbanisme ; \- une copie du (des) contrat(s) d'entreprise. Une copie de cette déclaration doit en outre être remise au(x) prestataire(s) de services concernés. La quatrième condition impose que le moment où la taxe devient exigible doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première mise en service du bâtiment d'habitation. Cette règle a pour but, comme c’est le cas dans la rubrique XXXVII précitée, de limiter l’étendue des opérations visées par la mesure afin d’éviter que le taux réduit ne s’applique à des travaux de finition qui interviendraient bien après le moment où le bâtiment est réellement occupé. Cette condition est maintenue dans le cadre de la présente mesure temporaire afin de l’aligner aussi sur ce point sur celle reprise à la rubrique XXXVII précitée. Enfin, la cinquième condition, de nature formelle comme la troisième condition, a trait aux mentions que doivent contenir les factures relatives aux opérations visées. Ces factures doivent notamment constater l’existence des différents éléments justifiant de l’application du taux réduit de 6 p.c.. Comme c’est le cas en ce qui concerne la rubrique XXXVII précitée, la mesure prévoit que le prestataire de services puisse être déchargé de sa responsabilité quant à une mauvaise application du taux réduit dans l’hypothèse où il dispose, sauf collusion entre les parties, d’une copie de la déclaration du maître d’ouvrage précitée, singulièrement en ce qui concerne l'application des deux premières conditions précitées. La mesure prévoit en outre, comme c’est le cas de la rubrique XXXVII, que certaines opérations sont exclues de ce régime tarifaire préférentiel. Il s’agit : \- des travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture ; \- des travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ; \- du nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d'habitation. L’[article 1erquater, § 2, nouveau, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) prévoit une deuxième extension majeure de la mesure actuellement prévue dans la rubrique XXXVII précitée. La présente mesure temporaire s'applique notamment également aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, ayant pour objet la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, pour lesquels la taxe est devenue exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Cette mesure concerne dès lors des maîtres d'ouvrage, personnes physiques ou morales, qui donnent le bâtiment d'habitation en location à une agence immobilière sociale ou le laissent donner en location dans la cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale. Les conditions d'application formelles sont mutatis mutandis les mêmes que pour le paragraphe 1er. Contrairement à la mesure visée au paragraphe 1er, cette mesure s’applique bel et bien à l’ensemble du territoire belge, y compris les 32 grandes villes visées à la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l’arrêté royal n° 20. Enfin, l’[article 1erquater, § 3, nouveau, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) prévoit une troisième extension majeure de la mesure tarifaire favorable concernant la démolition et la reconstruction actuellement prévue dans la rubrique XXXVII précitée. En effet, la présente mesure temporaire s’applique également aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels visées à l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant et qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, consécutives à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation, situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment. Cette mesure concerne dès lors en particulier les promoteurs immobiliers qui investissent dans l’achat de parcelles bâties en vue d’y créer de nouveaux logements soit sous la forme de maisons, soit d’appartements. Il est en effet apparu qu’un nombre significatif de projets immobiliers de démolition et reconstruction d'un bâtiment trouvaient leur origine dans le cadre d’initiatives entrepreneuriales de ce genre. Comme cela est précisé dans le texte, la mesure ne concerne que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu’à la fourniture de l’habitation, par le même assujetti. Cette mesure ne concerne dès lors pas les travaux immobiliers effectués en faveur de ces promoteurs, mais bien la livraison subséquente du bâtiment d'habitation à un particulier en vue pour ce dernier : \- soit d’en faire son habitation unique et, à titre principal, son habitation propre (tenant compte d'une superficie habitable maximale de 200 m²) ; \- soit de la donner en location pour une longue durée à ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière sociale. Le caractère temporaire de la mesure implique dans ce cas que l’exigibilité de la taxe sur ces livraisons doit intervenir entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Ces opérations ne sont actuellement pas soumises à un taux réduit de TVA sur base de la rubrique XXXVII précitée. Pour cette raison, cette mesure s'appliquera donc également, pour sa période d'application, dans les villes visées à la rubrique XXXVII, alinéa 2, 2°, contrairement à la mesure visée au paragraphe 1er de l'article 1erquater, nouveau. Les conditions d’application formelles du taux réduit de 6 p.c. prévues au paragraphe 1er de l'article 1erquater, nouveau, s’appliquent mutatis mutandis, sous réserve des adaptations suivantes, nécessaires compte tenu de la nature des opérations : \- la déclaration introduite par le fournisseur (promoteur) doit être contresignée par l’acquéreur du bien (ou du droit réel portant sur ce bien) afin de permettre une éventuelle décharge de responsabilité dans le chef du fournisseur dans le cas où l’acquéreur du bien ou du droit réel sur ce bien soit ne respecte pas ou ne respecte plus la condition que le bâtiment d'habitation est utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989, par la personne qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit ne respecte plus la condition que le bien doit être donné en location à ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière sociale ; \- cette déclaration ne doit pas uniquement contenir les informations visées au paragraphe 1er et être accompagnée des documents visés au même paragraphe, mais elle doit également être accompagnée du compromis ou de l’acte authentique portant sur l’opération en cause. L'extension du champ d'application du taux réduit de 6 p.c. apportera en même temps une solution à de nombreux projets relatif aux nouvelles formes de cohabitation, intergénérationnelles ou non (en particulier co-housing), qui ne remplissaient pas les conditions strictes prévues à la rubrique XXXVII. En effet, de tels projets réalisés suite à la démolition et la reconstruction ne peuvent relever du régime prévu à la rubrique XXXVII (et donc de la disposition du paragraphe 1er de l'article 1erquater, nouveau) que dans la mesure où tous les occupants de ces unités d'habitation peuvent être considérés comme les initiateurs du projet (constructeurs) et qu'aucun transfert de propriété n'a lieu entre les différentes parties du projet après le début des travaux en question. Maintenant que les livraisons de logements avec le sol y attenant, après démolition et reconstruction deviennent également possibles au taux réduit de 6 p.c., la fourniture de tels logements par le promoteur immobilier (ou par les initiateurs de départ aux entrants ultérieurs dans le projet) sera également possible à 6 p.c. L'[article 1erquater, § 4, nouveau, de l'arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), requiert que, pendant une certaine période (au moins 5 ans), les bâtiments d'habitation visés aux paragraphes 1er et 3 : \- soient occupés comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989, par respectivement le maître d'ouvrage-personne physique, ou l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai ; \- auront une superficie habitable n'excédant pas 200 m² (dans les cas visés aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1° et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a)). En ce qui concerne les travaux de démolition et de reconstruction visées au paragraphe 1er de l'article 1erquater, nouveau, le délai expire le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment par le maître d'ouvrage- personne physique. En ce qui concerne la livraison d’un bâtiment d'habitation et le sol y attenant et la constitution, cession, rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant qui ne sont pas exemptées de la taxe par l’article 44, § 3, 1°, du Code, le délai expire le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment par l’acquéreur- personne physique. Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles qu'au moins une des conditions précitées n'est plus remplie, le maître d'ouvrage- personne physique ou l'acquéreur- personne physique doit en faire la déclaration envoyée à l’adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois (délai adapté conformément à la remarque du Conseil d’État dans son avis n° 68.243 du 10 novembre 2020) à compter de la date du début des modifications. En outre, il doit reverser dans le même délai à l’État le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’un cinquième par année. Ce versement ne doit pas intervenir en cas de décès du maître d’ouvrage- personne physique ou de l’acquéreur-personne physique ou pour tout cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions précitées. Cela pourrait par exemple être également le cas dans l’hypothèse où il serait dûment justifié que le logement a été définitivement et irrévocablement détruit par des circonstances indépendantes de la volonté de la personne concernée. Il n’est pas donné suite à la suggestion du Conseil d’État dans son avis n° 68.243 du 10 novembre 2020 d’allonger ce délai spécifiquement en cas de "situations familiales aigües". Par contre, le délai d'un mois est allongé de façon générale à trois mois afin de permettre aux personnes concernées, et en particulier en cas de "situations familiales aigues" de remplir cette obligation dans un délai raisonnable. Enfin, l'article 1erquater, § 5, nouveau requiert que les conditions visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b), doivent rester réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation. Cette période de location minimale est fixée, selon le cas, dans la convention de location ou la convention relative au mandat de gestion, conclue avec l'agence immobilière sociale. Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées au paragraphe 2, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, b), ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage ou l'acquéreur doit en faire la déclaration envoyée à l’adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications. De plus, il doit reverser à l’État dans le même délai le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’un quinzième par année. Une exception à cette dernière obligation est aussi prévue dans ce cas- ci en cas de force majeure dûment justifié. L’[article 1erquater, § 6, nouveau, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) prévoit une disposition particulière concernant la remise à l’administration de la déclaration par le maître d’ouvrage-personne physique visé au paragraphe 1er et le maître d'ouvrage (personne physique ou personne morale) visé au paragraphe 2. En effet, dès lors que le seul critère d’application dans le temps de la mesure est l’exigibilité de la taxe intervenue entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, les projets immobiliers débutés avant le 1er janvier 2021 mais pour lesquels une taxe devient encore exigible après cette date tombent également dans le champ d'application de la mesure, bien évidemment à condition qu'ils satisfassent aux autres conditions reprises au paragraphe 1er ou 2. S’agissant de ces projets en cours, il est prévu dès lors que la déclaration requise dont question ci-avant puisse être introduite auprès de l’administration jusqu’au 31 mars 2021, afin d'éviter que ces projets devraient être exclus du régime pour des raisons purement formelles. L’[article 1erquater, § 7, nouveau, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), prévoit une mesure complémentaire destinée à prévenir l’application du régime de toute manœuvre abusive. En effet, dans la mesure où les règles d’exigibilité de la taxe reposent, en vertu singulièrement de l’article 22bis, § 1er, du Code, sur la date de la facture, certains opérateurs pourraient être tentés, en accord avec le maître d’ouvrage, de procéder juste avant la date d’extinction de la mesure, à une préfacturation excessive de leurs prestations qui dépasserait de façon exorbitante les prestations effectivement réalisées durant cette période. Afin de limiter ces risques de pratiques abusives, l’[article 1erquater, § 7, nouveau, de l’arrêté royal n° 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3), prévoit dès lors que pour les projets éligibles à la mesure conformément aux paragraphes 1er et 2 et pour lesquels la demande du permis d'urbanisme a été introduite auprès de l'autorité compétente à partir du 1er juillet 2022, l’application du taux réduit de 6 p.c. est limitée à concurrence de 25 p.c. du montant total des travaux prévus dans la demande du permis d’urbanisme éligibles à l'application du taux réduit de 6 p.c., sous réserve de la preuve contraire apportée par l'assujetti que le montant facturé avant le 31 décembre 2022 correspond à des opérations de démolition et de reconstruction effectivement achevées avant cette date. La date du 1er juillet 2022 tient compte du délai, généralement long, qui s’écoule entre l’introduction de la demande du permis d’urbanisme et le commencement effectif des travaux immobiliers. La limite fixée à 25 p.c. constitue dès lors en combinaison avec la date précitée une approche équilibrée, se basant sur des directives administratives qui ont déjà été utilisées dans le passé sans problème. Toutefois, l'assujetti a la faculté de facturer, avant le 31 décembre 2022, un montant supérieur à 25 p.c. des travaux s'il peut démontrer que ce montant correspond à des travaux de démolition et de reconstruction effectivement achevés avant cette date. \[Top\] ## Textes cités 11 [AR no 20 art. 1quater](https://juriel.be/fr/codes/tva/arretes-royaux/ar-20-article-1quater-1bd3) 24 occurrences [CTVA art. 22bis](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22bis) 6 occurrences [CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 5 occurrences [CTVA art. 9](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-9) 4 occurrences [CTVA art. 12](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-12) 3 occurrences [CTVA art. 44](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-44) 3 occurrences [CTVA art. 1](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-1) 2 occurrences [CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 2 occurrences [CTVA art. 16](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-16) 1 occurrence [CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 1 occurrence [directive TVA 2006/112 annexe III](https://juriel.be/fr/droit-union/directive-tva-2006-112/annexe-iii) 1 occurrence ## Jurisprudence 2 ### Belgique 2 Cour constitutionnelle 21.04.2022 #### [Taux réduit de 6%](https://juriel.be/fr/jurisprudence/taux-reduit-demolition-reconstruction-batiments-cour-constitutionnelle-bruxelles-2022-04-21-1fa4) Tribunal de première instance de Mons 24/1481/A 20.05.2026 #### [Travaux immobiliers de transformation, Conditions d’application du taux réduit](https://juriel.be/fr/jurisprudence/travaux-immobiliers-transformation-conditions-application-tribunal-mons-2026-05-20-ca5b) ## Doctrine administrative 155 [Décisions anticipées 139](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8/documents?type=decisions-anticipees) [Circulaires 7](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8/documents?type=circulaires) [Fiches de commentaire administratif 7](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8/documents?type=commentaire) [Questions parlementaires 2](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8/documents?type=questions-parlementaires) [Voir les 157 documents](https://juriel.be/fr/circulaires/2021-c-18-taux-reduit-tva-applicable-temporairement-19c8/documents)