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title: "Circulaire 2/1996 · Taux réduit de TVA dans le secteur du logement social privé"
description: "Circulaire n° 2/1996 du 23 avril 1996 de l'administration fiscale belge."
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lang: "fr"
nl: "https://juriel.be/nl/omzendbrieven/2-1996-aanschrijving-fac1"
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# Taux réduit de TVA dans le secteur du logement social privé

**Numéro**

2/1996

**Date**

23 avril 1996

## Sur le document

**Collection**

Circulaires

**Langue du texte**

français

## Texte

409 paragraphes

**CIRCULAIRE 96/002**

**Circulaire n° 2 dd. 23.04.1996 · 33 entrées**

Taxe sur la valeur ajoutée

Taux réduit de 12 p.c. dans le secteur du logement social privé

TABLE DES MATIERES.

Objet de la circulaire 1 - 3

Chapitre premier : Opérations visées.

I. Opérations qui peuvent bénéficier du taux réduit de 12 p.c. 4

A. Travaux immobiliers et opérations y assimilées ayant pour objet la construction d'un bâtiment d'habitation. 5 - 9

B. Livraisons de bâtiments neufs; constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur ces bâtiments. 10 - 12

II. Opérations exclues du régime de faveur. 13 - 15

Chapitre 2 : Bâtiments visés.

I. Généralités. 16

II. Détermination de la superficie totale de 190 m² ou 100 m². 17 - 28

III. Bâtiment d'habitation utilisé à titre principal comme logement privé durable.

A. Notion de bâtiment d'habitation. 29

B. Utilisation mixte du bâtiment d'habitation. 30 - 32

C. Bâtiment professionnel construit en même temps qu'un bâtiment d'habitation. 33 - 34

D. Immeubles à appartements. 35

E. Logement durable. 36 - 38

Chapitre 3 : Qualité de la personne qui peut bénéficier du régime de faveur. 39 - 42

Chapitre 4 : Montant sur lequel le taux de 12 p.c. peut être appliqué.

I. Base d'imposition cumulée. 43 - 45

II. Base d'imposition cumulée maximale de 2.000.000 BEF par bâtiment d'habitation. 46 - 47

Chapitre 5 : Conditions et modalités d'application du régime de faveur.

I. Activités immobilières (Contrats d'entreprise).

A. Délai de réalisation des travaux visés. 48 - 51

B. Prestataire de services enregistré. 52

C. Formalités. 53 - 64

D. Responsabilité de l'entrepreneur et du maître d'ouvrage. 65 - 67

II. Livraisons de bâtiments - Constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments. 68 - 77

Chapitre 6 : Régularisations. - Perte du bénéfice du régime de faveur.

I. Situations qui donnent lieu à révision. 78 - 79

II. Notification à l'office de contrôle de la T.V.A. 80

III. Montant à reverser. 81

Annexe 1 : Arrêté royal du 1er décembre 1995 modifiant l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux.

Annexe 2 : Arrêté ministériel n o 20 du 22 décembre 1995 modifié par l'arrêté ministériel du 8 février 1996 fixant les conditions et modalités particulières pour l'application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 12 p.c. dans le secteur du logement social privé (texte coordonné).

Annexe 3 : Déclaration n o 121(1).

Construction d'un bâtiment d'habitation.

Annexe 4 : Déclaration n o 121².

Livraison d'un bâtiment d'habitation - Constitution, cession, rétrocession d'un droit réel portant sur un bâtiment d'habitation.

## Objet de la circulaire.

1\. L'arrêté royal du 1er décembre 1995 (M.B. du 16 décembre 1995) (v. Rev. T.V.A. 118/1115.) modifiant l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux a inséré un article 1er *quater* qui instaure une réduction temporaire du taux de T.V.A. dans le secteur du logement social privé.

En vertu de cette disposition temporaire, le taux de T.V.A. de 12 p.c. est applicable sous certaines conditions, à partir du 1er janvier 1996 jusqu'au 31 décembre 1997, sur une base d'imposition totale cumulée de 2.000.000 BEF hors T.V.A., pour la construction et la livraison d'un bâtiment d'habitation qui :

\- a une superficie totale qui n'excède pas 190 m² pour une maison ou 100 m² pour un appartement;

\- est utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable.

2\. Les conditions et modalités particulières de ce régime de faveur sont fixées par l'arrêté ministériel n o 20 du 22 décembre 1995 (M.B. du 30 décembre 1995) (v. Rev. T.V.A. 118/1122.) modifié par l'arrêté ministériel du 8 février 1996 (M.B. du 15 février 1996) (v. Rev. T.V.A. 119/9.) fixant les conditions et modalités particulières pour l'application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 12 p.c. dans le secteur du logement social privé.

3\. Cette circulaire commente le nouveau régime.

Les textes de l'arrêté royal et de l'arrêté ministériel modifié sont joints respectivement en annexe 1 et en annexe 2. On voudra bien s'y référer au fur et à mesure des développements apportés dans la présente circulaire.

## CHAPITRE PREMIER. - OPERATIONS VISEES.

### I. Opérations qui peuvent bénéficier du taux réduit de 12 p.c.

4\. Lorsque toutes les conditions sont remplies, le taux réduit de 12 p.c. est applicable pour :

1 o les travaux immobiliers et certaines opérations y assimilées qui ont pour objet la construction d'un bâtiment d'habitation;

2 o les livraisons de bâtiments neufs et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur ces bâtiments.

#### A. Travaux immobiliers et opérations y assimilées ayant pour objet la construction d'un bâtiment d'habitation.

5\. Ce régime de faveur ne vise que la construction nouvelle d'un bâtiment d'habitation et donc pas la transformation, la réparation, l'entretien, etc. d'un bâtiment d'habitation existant (v. toutefois n o 51).

a. Le travail immobilier proprement dit.

6\. Les opérations ici visées sont :

1 o les différentes opérations qui concourent à la construction d'un nouveau bâtiment d'habitation;

2 o les opérations relatives à l'achèvement ou à l'aménagement d'un bâtiment d'habitation neuf (pour autant qu'il s'agisse d'opérations immobilières).

Sont notamment visés :

\- la construction d'un bâtiment d'habitation complet, clé sur porte;

\- la construction du gros-oeuvre d'une habitation (fondations, maçonnerie, charpente, toiture, etc...);

\- les travaux de terrassement effectués en vue d'ériger une habitation;

\- la livraison avec placement de carrelages, de seuils de portes, de tablettes et d'appuis de fenêtres;

\- les travaux de rejointoiement, ...

7\. Dans la mesure où des biens sont utilisés pour ce travail, ils ne font partie du travail immobilier et ne sont taxés au même titre que la main-d'oeuvre, que pour autant qu'une même personne, en exécution d'un même contrat, les fournissent et les placent en manière telle que, par ce placement, ils s'intègrent à la structure immobilière en devenant eux-mêmes des immeubles par nature.

En revanche, le taux normal de la T.V.A. est applicable en cas de fourniture sans placement des biens.

b. Opérations qui ne constituent pas un travail immobilier proprement dit mais qui y sont assimilées.

8\. Certaines opérations qui lorsqu'elles ne constituent pas un travail immobilier proprement dit y sont assimilées sont également prises en considération pour l'application du taux réduit. Il s'agit des opérations reprises dans la liste limitative ci-après (v. tableau A, rub. XXXI, ° 3, 3 o à 6 o de l'annexe à l'A.R. n o 20 du 20 juillet 1970 - Taux) :

1 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de chauffage central ou de climatisation, en ce compris les brûleurs, réservoirs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ou aux radiateurs;

2 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation sanitaire de ce bâtiment et, plus généralement, de tous appareils fixes pour usages sanitaires ou hygiéniques branchés sur une conduite d'eau ou d'égout;

3 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation électrique de ce bâtiment à l'exclusion des appareils d'éclairage et des lampes;

4 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de sonnerie électrique, d'une installation de détection d'incendie et de protection contre le vol et d'une installation de téléphonie intérieure;

5 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation d'armoires de rangement, éviers, armoires-éviers et sous-éviers, armoires-lavabos et sous-lavabos, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine ou une salle de bains;

6 o la fourniture et la fixation au bâtiment d'habitation de volets, persiennes et stores placés à l'extérieur du bâtiment;

7 o la fourniture et le placement dans le bâtiment d'habitation de revêtements de mur ou de sol, qu'il y ait fixation au bâtiment ou que le placement ne nécessite qu'un simple découpage, sur place, aux dimensions de la surface à recouvrir;

8 o les travaux de fixation et de placement des équipements visés aux 1 o à 7 o ci-avant;

9 o la mise à disposition de personnel en vue de l'exécution des opérations visées ci-dessus.

9\. L'attention est spécialement attirée sur le fait que :

\- l'achat direct de matériaux, sans placement par le fournisseur, est soumis au taux propre à ces matériaux;

\- que, même s'il y a placement ou fixation par le fournisseur, certains éléments d'une même installation, qui ne sont pas considérés comme immobilisés par nature, sont, au titre de la livraison, soumis au taux qui leur est propre (p. ex. la fourniture avec raccordement dans une installation de cuisine d'appareils ménagers, la fourniture avec fixation d'appareils d'éclairage).

#### B. Livraisons de bâtiments neufs; constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur ces bâtiments.

10\. Le régime de faveur est également applicable aux livraisons de bâtiments neufs et aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur ces bâtiments lorsque ces bâtiments :

\- ont une superficie totale qui n'excède pas 190 m² pour une maison ou 100 m² pour un appartement;

\- sont utilisés soit exclusivement soit à titre principal comme logements privés durables.

a. Livraisons de bâtiments.

11\. Les livraisons de bâtiments neufs avec application de la T.V.A. peuvent bénéficier du taux réduit de 12 p.c. Il s'agit de la vente de maisons ou d'appartements - sur plan, en cours de construction ou achevés -par une personne qui soit de plein droit soit après option a la qualité d'assujetti à la T.V.A.

Le bâtiment livré doit être neuf au sens du Code de la T.V.A. (v. C. T.V.A., art. 8, °° 1er et 2 et art. 44, ° 3, 1 o, a). Tel est le cas lorsque la livraison est effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier du bâtiment.

b. Constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur un bâtiment neuf.

12\. Peuvent également bénéficier du régime particulier les constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments neufs effectuées par une personne qui soit de plein droit soit après option a la qualité d'assujetti à la T.V.A. (C. T.V.A., art. 8, °° 2 et 3, et art. 44, ° 3, 1 o, b).

### II. Opérations exclues du régime de faveur.

13\. Le bénéfice du régime de faveur est réservé aux opérations immobilières relatives au bâtiment d'habitation proprement dit. Il ne vise pas des opérations relatives au terrain jouxtant le bâtiment ainsi qu'à certaines installations qui ne font pas partie du logement proprement dit.

14\. Pour éviter toute équivoque à cet égard, l'article 1er *quater*, ° 3 (nouvelle disposition) de l'arrêté royal n o 20 exclut l'application du taux réduit :

1 o pour les travaux tels que le jardinage et la culture, effectués aux terrains privés, ainsi que pour les travaux de clôture;

2 o pour les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et autres installations similaires (pièces d'eau, fontaines, etc.).

Remarque.

15\. Les frais facturés par les sociétés de distribution pour le raccordement aux réseaux de distribution de gaz, d'électricité, d'eau et de radio-télédistribution sont des éléments du prix du gaz, de l'électricité, de l'eau ou des services de radio-télédistribution et sont par conséquent soumis à la T.V.A. au taux propre à ces livraisons ou services.

## CHAPITRE 2. - BÂTIMENTS VISES.

I. Généralités.

16\. Pour pouvoir bénéficier du taux de 12 p.c., les opérations immobilières doivent porter sur un bâtiment d'habitation qui :

\- a une superficie totale qui n'excède pas 190 m² pour une maison ou 100 m² pour un appartement;

\- est utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable.

### II. Détermination de la superficie totale de 190 m² ou 100 m².

17\. Les critères de détermination de la superficie totale sont fixés par l'arrêté ministériel n o 20 du 22 décembre 1995, modifié par l'arrêté ministériel du 8 février 1996, fixant les conditions et modalités particulières pour l'application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 12 p.c. dans le secteur du logement social privé (v. annexe 2).

18\. Les dimensions sont prises au vu des sections horizontales et des coupes transversales figurant sur le plan de bâtisse. En règle générale, ces plans sont dessinés à une échelle de 1/50 ou de 2/100 de la grandeur réelle.

L'article 1, A de cet arrêté ministériel fixe les critères applicables pour calculer la superficie des maisons (maisons unifamiliales).

L'article 1, B de cet arrêté fixe les critères applicables pour calculer la superficie des appartements dans une maison multifamiliale. Les maisons multifamiliales sont des bâtiments dans lesquels deux habitations ou davantage (dénommées appartements) sont situées entièrement ou partiellement les unes au-dessus des autres.

Particularités en matière de calcul de la superficie.

Notions.

19\. Il est précisé ci-après pour un certain nombre de notions qui apparaissent dans le texte de l'arrêté ministériel n o 20 ce qu'il faut entendre par ces notions pour l'application de ce régime de faveur.

a. Le niveau des chambres mansardées. (A.M. n o 20, art. 1er, A, e).

20\. Le niveau des chambres mansardées est l'étage situé sous les combles où se trouvent une ou plusieurs pièces (chambres(s) à coucher et/ou salle(s) de bains ou chambres polyvalentes).

Il est sans importance que les pièces d'habitation soient prévues sur tout l'étage ou seulement sur une partie de celui-ci.

La superficie du niveau des chambres mansardées est prise en considération uniquement pour la partie dont la hauteur calculée à partir de la partie inférieure du plancher (structure destinée à porter le sol de l'étage) jusqu'au toit, dépasse 1m.

Cette hauteur est mesurée jusqu'à la partie inférieure du versant oblique de la charpente, même si des éléments de renfort horizontaux sont présents.

b. Grenier. (A.M. n o 20, art. 1er, A, f et art. 1er, B, c).

21\. Le grenier est l'étage supérieur situé sous les combles du bâtiment dans lequel aucune pièce d'habitation n'est prévue.

Pour l'application de ce régime, l'étage situé sous les combles ne peut être considéré comme grenier que si des chambres à coucher et une (des) salle(s) de bains sont prévues à un autre endroit de l'habitation.

La superficie du grenier est prise en considération uniquement pour la partie du grenier dont la hauteur, calculée à partir de la partie inférieure du plancher (structure destinée à porter le sol de l'étage) jusqu'au toit dépasse 2m.

Cette hauteur est mesurée jusqu'à la partie inférieure du versant oblique de la charpente, même si des éléments de renfort horizontaux sont présents.

22\. Dans certains cas, l'espace du grenier est complètement occupé par une structure de toiture constituée de fermettes généralement distantes de 50 cm.

Dans un tel cas et à condition qu'aucun élément translucide n'éclaire ce grenier, la superficie totale du plancher de ces espaces n'est pas prise en considération.

c. Caves. (A.M. n o 20, art. 1er, A, d et art. 1er, B, b).

23\. La cave est l'espace situé en totalité ou en partie (en hauteur) en sous-sol, sous une habitation et qui ne convient pas pour être habité.

Une cave est en règle utilisée comme resserre fraîche et/ou comme local technique.

d. Garage. (A.M. n o 20, art. 1er, A, h et art. 1er, B, d).

24\. Le garage incorporé, attenant ou séparé n'est pas pris en considération pour le calcul de la superficie.

Dans le contexte de ce régime, un garage est un emplacement pour automobile et doit donc être accessible pour une automobile.

25\. L'espace qui se trouve dans le prolongement du garage, mais dans lequel, en raison de son étroitesse ou parce qu'il y a une différence de niveau (une ou plusieurs marches) par rapport au garage, il n'est pas possible de ranger une voiture, ne peut être considéré comme faisant partie du garage. Si cet espace est incorporé au bâtiment d'habitation il doit être pris en considération pour le calcul de la superficie totale du bâtiment.

26\. Pour le calcul de la superficie à ne pas prendre en considération du garage incorporé, les dimensions sont mesurées à partir de et jusqu'à l'axe des murs en élévation.

e. Remise et atelier attenants. (A.M. n o 20, art. 1er, A, h et art. 1er, B, d).

27\. Une remise et/ou un atelier peuvent être considérés comme attenants lorsqu'ils ont une façade commune avec le bâtiment principal, ne se trouvent pas sous le même toit que le bâtiment principal, et ne sont pas pourvus d'un passage intérieur vers le bâtiment principal.

Cela signifie notamment que des remises ou ateliers qui ne sont séparés du reste du bâtiment d'habitation que par un mur intérieur ne sont pas des remises ou ateliers attenants même s'il n'existe aucun accès intérieur de ces locaux vers le reste du bâtiment d'habitation. De tels remises ou ateliers doivent par conséquent être pris en considération pour le calcul de la superficie totale.

Tolérance administrative.

28\. Les ouvertures pratiquées dans le plancher (espaces ouverts, trappes, cages d'escalier, ...) ne doivent pas être prises en considération pour le calcul de la superficie.

Pour la détermination de la superficie de ces ouvertures, on tient compte des dimensions intérieures.

### III. Bâtiment d'habitation utilisé à titre principal comme logement privé durable.

A. Notion de bâtiment d'habitation.

29\. Le bénéfice du régime de faveur est réservé aux opérations visées sous le chapitre premier qui se rapportent à un bâtiment qui constitue un bâtiment à usage d'habitation, par opposition aux immeubles qui n'ont pas cet usage et notamment aux immeubles à usage professionnel ou administratif, affectés à l'industrie, au commerce, à l'agriculture, à l'exercice de professions libérales, ou à toute autre activité professionnelle ou administrative.

Les bâtiments visés sont donc essentiellement les maisons d'habitation, quel que soit leur mode de construction (classique ou préfabriquée), les bungalows et les chalets pour autant qu'ils soient incorporés au fonds et cadastrés comme immeubles bâtis et les appartements, qu'ils soient placés ou non sous le régime de la copropriété forcée.

#### B. Utilisation mixte du bâtiment d'habitation.

30\. Il arrive qu'un bâtiment d'habitation soit affecté à un usage mixte; utilisé pour partie comme logement privé, il n'en comporte pas moins, intégrés dans l'ensemble, des locaux utilisés à des fins professionnelles (p. ex. un titulaire de profession libérale a établi son cabinet dans son habitation privée, un détaillant y a installé son magasin, un artisan y dispose d'un atelier, ...).

Afin de déterminer si pour un tel immeuble le bénéfice du régime de faveur peut être invoqué, il convient de distinguer selon que l'affectation privée est ou non prépondérante par rapport à l'ensemble.

31\. Si l'affectation privée est dominante et si les opérations immobilières ne sont pas exclusivement effectuées à la partie du bâtiment affecté à un usage professionnel, le régime de faveur peut être appliqué.

Si l'affectation privée est accessoire, les locaux professionnels l'emportant dans l'ensemble de l'immeuble, le régime de faveur ne peut pas être invoqué.

32\. Pour déterminer si, au sein du bâtiment d'habitation, l'affectation privée est ou non dominante, il faut comparer les superficies (planchers) des locaux ou parties du bâtiment d'habitation affectés à des fins privées aux superficies (planchers) des locaux ou parties du bâtiment d'habitation affectés à des fins professionnelles.

A cet égard, il n'est pas tenu compte des superficies des locaux (p. ex. garages) ou des niveaux (p. ex. caves) ou des parties du bâtiment d'habitation (terrasses, balcons) qui ne sont pas pris en considération pour le calcul de la superficie pour déterminer si le bâtiment d'habitation n'excède pas la superficie maximale autorisée pour l'application du régime de faveur.

#### C. Bâtiment professionnel construit en même temps qu'un bâtiment d'habitation.

33\. Il arrive qu'un bâtiment professionnel distinct soit construit en même temps qu'un bâtiment d'habitation et sur la même parcelle que l'habitation. Un bâtiment professionnel distinct reste en dehors du champ d'application du régime de faveur. Cela signifie d'une part que les opérations immobilières qui ont pour objet la construction d'un tel bâtiment ne peuvent bénéficier du taux de faveur et d'autre part que la superficie de ce bâtiment n'est prise en considération ni pour le calcul de la superficie totale de la maison attenante ou construite sur la même parcelle, ni pour déterminer si le bâtiment d'habitation est affecté principalement au logement privé durable.

Sont considérés comme bâtiments professionnels distincts et donc à ne pas prendre en considération : les magasins, ateliers, bureaux, cabinets et autres locaux professionnels (étables, ...) qui sont séparés de la maison ou qui y sont attenants. Pour la notion d'"attenant" il est renvoyé au n o 27 ci-dessus.

34\. Les locaux professionnels qui sont incorporés au bâtiment d'habitation ne peuvent être considérés comme étant séparés et doivent par conséquent être pris en considération aussi bien pour le calcul de la superficie totale du bâtiment d'habitation que pour déterminer si le bâtiment d'habitation est ou non affecté au logement privé durable.

Exemple :

Un magasin aménagé au rez-de-chaussée d'une maison. Les premier et deuxième étages sont aménagés respectivement comme niveau de séjour et comme niveau des chambres à coucher. La superficie du rez-de-chaussée doit être prise en considération pour calculer si la superficie totale de la maison n'excède pas 190 m² et pour vérifier si le bâtiment est affecté principalement au logement privé durable.

D. Immeubles à appartements.

35\. Pour déterminer si le régime de faveur peut être appliqué en cas d'opérations immobilières portant sur des immeubles à appartements, la situation doit être appréciée appartement par appartement, selon l'affectation donnée à chacun de ceux-ci et compte tenu des distinctions et règles énoncées dans la présente circulaire.

E. Logement durable.

36\. Le caractère durable du logement doit être rencontré dans le chef de la personne qui occupe le bâtiment. La maison ou l'appartement doit donc constituer le foyer de la personne qui l'occupe, le lieu de sa résidence, normale ou secondaire.

37\. Ne répondent pas à cette notion de "caractère durable" de sorte que le régime de faveur leur reste étranger, les maisons et appartements qui sont mis à disposition pour de courts séjours dans le cadre de l'exploitation de villages de vacances, de centres ou de camps de vacances ainsi que les logements meublés fournis en exécution d'un contrat d'hébergement au sens de l'article 18, ° 1er, al. 2, 10 o du Code de la T.V.A.

38\. Le bénéfice du régime de faveur est toutefois également accordé pour les maisons et appartements - autres que ceux situés dans le domaine d'un village de vacances, d'un centre de vacances, d'un terrain de camping et similaires - donnés en location, sans fourniture d'aucun service accessoire, pour de courtes périodes.

## CHAPITRE 3. - QUALITE DE LA PERSONNE QUI PEUT BENEFICIER DU REGIME DE FAVEUR.

39\. Toutes conditions réunies, seuls le maître d'ouvrage (c.à.d. celui qui fait construire le bâtiment) ou le cédant (c.à.d. la personne qui cède le bien immeuble) peuvent invoquer le bénéfice du régime de faveur.

Par conséquent, lorsqu'un entrepreneur sous-traite tout ou partie des travaux qui lui ont été confiés par le maître d'ouvrage, la taxe est toujours due au taux normal (actuellement 21 p.c.) dans les rapports entre cet entrepreneur et son sous-traitant.

40\. Aucune distinction ne doit par contre être faite selon que le maître d'ouvrage ou le cédant du bien est :

\- une entreprise dont l'activité économique consiste à donner en location des bâtiments d'habitation destinés à être utilisés comme logement privé durable;

\- une personne dont l'activité économique consiste à construire ou faire construire des bâtiments en vue de les céder sous le régime de la T.V.A. (constructeur professionnel);

\- un constructeur occasionnel ou un acheteur-revendeur occasionnel de bâtiments, au sens de l'article 8, ° 1er du Code de la T.V.A.;

\- toute autre personne.

41\. Dans le même ordre d'idées, le constructeur professionnel qui doit opérer un prélèvement dans les prévisions de l'article 12, ° 2 du Code de la T.V.A. peut bénéficier du régime de faveur pour le bâtiment qu'il prélève.

42\. Il va de soi que dans les situations visées aux numéros 40 et 41 les conditions en matière de superficie et d'affectation du bâtiment au logement privé doivent être remplies. En outre, les obligations examinées sous le chapitre 5 doivent être respectées.

## CHAPITRE 4. - MONTANT SUR LEQUEL LE TAUX DE 12 P.C. PEUT ÊTRE APPLIQUE.

I. Base d'imposition cumulée.

43\. Le bénéfice du taux réduit de 12 p.c. porte sur une base d'imposition totale cumulée de 2.000.000 BEF hors T.V.A. La partie du prix de la construction ou du prix de vente qui excède ce seuil est soumise au taux normal de la T.V.A.

44\. Ce montant de 2.000.000 BEF ne doit pas faire l'objet d'une facture unique mais peut être réparti entre plusieurs factures émanant de la même personne ou de prestataires différents.

Exemple :

45\. André a passé un contrat avec l'entrepreneur Dubois pour la construction d'un bâtiment d'habitation d'une superficie de 180 m² qu'il utilisera exclusivement comme logement privé durable :

On suppose que la T.V.A. est devenue exigible :

\- le 15 février 1996 sur un montant hors T.V.A. de 200.000 BEF (paiement);

\- le 15 avril 1996 sur un montant hors T.V.A. de 500.000 BEF (facture);

\- le 15 juin 1996 sur un montant hors T.V.A. de 2.000.000 BEF (facture);

\- le 15 août 1996 sur un montant hors T.V.A. de 800.000 BEF (échéance contractuelle).

Le montant de la taxe due se détermine de la manière suivante :

| DATE | BASE D'IMPOSITION A 12 P.C. | BASE D'IMPOSITION A 21 P.C. | MONTANT DE LA TAXE DUE |
| --- | --- | --- | --- |
| 15 février 1996 | 200.000 BEF |  | 24.000 BEF |
| 15 avril 1996 | 500.000 BEF |  | 60.000 BEF |
| 15 juin 1996 | 1.300.000 BEF |  | 156.000 BEF |
| 15 juin 1996 |  | 700.000 BEF | 147.000 BEF |
| 15 août 1996 |  | 800.000 BEF | 168.000 BEF |
| Total | 2.000.000 BEF | 1.500.000 BEF | 555.000 BEF |

Dans l'exemple ci-avant, les parties auraient très bien pu réserver l'application du taux de 12 p.c. à la facture d'un montant de 2.000.000 BEF délivrée le 15 juin 1996. Le résultat est identique.

| DATE | BASE D'IMPOSITION A 12 P.C. | BASE D'IMPOSITION A 21 P.C. | MONTANT DE LA TAXE DUE |
| --- | --- | --- | --- |
| 15 février 1996 |  | 200.000 BEF | 42.000 BEF |
| 15 avril 1996 |  | 500.000 BEF | 105.000 BEF |
| 15 juin 1996 | 2.000.000 BEF |  | 240.000 BEF |
|  |  |  | 168.000 BEF |
| 15 août 1996 |  |  | 800.000 BEF |
| Total | 2.000.000 BEF | 1.500.000 BEF | 555.000 BEF |

### II. Base d'imposition cumulée maximale de 2.000.000 BEF par bâtiment d'habitation.

46\. Le taux réduit de 12 p.c. peut être appliqué sur un montant maximum de 2.000.000 BEF par bâtiment d'habitation. Si par exemple une habitation est livrée avec application de la T.V.A. à deux personnes ou plus, le taux de 12 p.c. ne peut être appliqué qu'une seule fois sur un montant maximum de 2.000.000 BEF.

47\. De même si un bâtiment d'habitation non encore complètement terminé est livré avec application du régime de faveur, les travaux d'achèvement ultérieurs de ce bâtiment ne peuvent bénéficier du taux réduit de 12 p.c. que si le plafond de 2.000.000 BEF n'a pas été atteint lors de la livraison et dans ce cas, à concurrence de la différence entre le plafond de 2.000.000 BEF et la base d'imposition à la T.V.A. sur laquelle le taux de 12 p.c. a été appliqué lors de la livraison.

## CHAPITRE 5. - CONDITIONS ET MODALITES D'APPLICATION DU REGIME DE FAVEUR.

### I. Activités immobilières (Contrats d'entreprise).

#### A. Délai de réalisation des travaux visés.

48\. Outre l'érection proprement dite d'un bâtiment d'habitation, les opérations immobilières ayant pour objet l'achèvement d'un immeuble nouvellement construit, peuvent également bénéficier du régime de faveur. Peuvent être considérées comme concourant à l'achèvement d'un immeuble nouvellement construit, les opérations immobilières pour lesquelles le moment où la taxe devient exigible se produit au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ce bâtiment. Par ailleurs, compte tenu du caractère provisoire du régime de faveur, le moment où la taxe devient exigible doit intervenir au plus tôt le 1er janvier 1996 et au plus tard le 31 décembre 1997.

49\. Pour les travaux immobiliers, la taxe devient exigible au plus tard au moment où la prestation de services est parfaite, c.à.d. au moment où les travaux ou opérations sont complètement achevés à la satisfaction du maître de l'ouvrage (v. C. T.V.A., art. 22, ° 2, alinéa premier).

Toutefois, lorsque le prix est facturé ou encaissé, en tout ou en partie, avant ce moment, la taxe devient exigible selon le cas, au moment de la délivrance de la facture ou au moment de l'encaissement, et ce sur la base du montant facturé ou encaissé (v. C. T.V.A., art. 22, ° 2, deuxième alinéa).

En outre, la taxe devient exigible au moment fixé contractuellement pour le paiement de tout ou partie du prix, à concurrence du montant à payer, lorsque ce moment se situe avant ceux qui viennent d'être mentionnés (v. C. T.V.A., art. 22, ° 2, troisième alinéa).

Exemple :

50\. La maison que Hubert a fait construire a été enrôlée pour la première fois au précompte immobilier en 1995. En 1996, Hubert fait appel à différents entrepreneurs pour placer cinq portes intérieures, carreler la salle de bains et installer une cuisine équipée.

On suppose que la taxe devient exigible respectivement les 10 mai, 15 juin et 30 août 1996. Etant donné que les moments où la taxe devient exigible interviennent avant le 31 décembre 1996, les opérations sont considérées comme ayant pour objet l'achèvement du bâtiment d'habitation nouvellement construit de Hubert et elles peuvent, si toutes les conditions sont remplies, bénéficier du taux de 12 p.c.

Cas particulier. Transformation radicale d'un bâtiment existant.

51\. Pour l'application du présent régime de faveur, une transformation radicale d'un bâtiment existant est également considérée comme ayant pour objet la construction d'un bâtiment neuf, quel que soit le moment où ce bâtiment a été enrôlé pour la première fois au précompte immobilier.

Une transformation radicale suppose que les dimensions de la partie maintenue du bâtiment ancien, intégrée dans le nouveau bâtiment, ne sont qu'accessoires par rapport aux dimensions de la partie nouvellement construite.

Il en est notamment ainsi :

\- en cas de reconstruction d'un bâtiment après démolition, avec maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien ou d'éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain);

\- en cas d'agrandissement d'un bâtiment existant, lorsque la superficie de la partie nouvelle est supérieure à la moitié de la superficie totale après exécution des travaux (il va de soi que dans ce cas la superficie totale du bâtiment d'habitation après exécution des travaux est prise en considération pour déterminer s'il est satisfait à la condition de la superficie totale maximale autorisée de 190 m² ou 100 m². ).

Reste sans incidence à cet égard la circonstance que le plan et le permis de bâtir fassent état de la transformation d'un bâtiment existant.

#### B. Prestataire de services enregistré.

52\. Les opérations immobilières visées doivent être fournies et facturées par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d'entreprise, est enregistrée comme entrepreneur indépendant conformément aux articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus.

Ce numéro d'enregistrement est un numéro spécifique aux entrepreneurs en travaux immobiliers et diffère de leur numéro d'identification à la T.V.A. Ce numéro doit figurer sur tous les documents commerciaux et fiscaux délivrés aux clients.

C. Formalités.

a. Obligations à respecter par la maître d'ouvrage.

1 o Dépôt des copies de documents déterminant les opérations et le bien immeuble.

53\. Le bénéfice du régime de faveur est subordonné à la condition que le maître d'ouvrage remette une copie certifiée conforme :

\- du permis de bâtir;

\- du (des) plan(s) qui a (ont) été présenté(s) pour l'obtention du permis de bâtir;

\- du (des) contrat(s) d'entreprise;

\- le cas échéant, de l'acte de base.

54\. Ces copies doivent être certifiées conformes par l'administration communale ou un notaire.

Il est admis, à titre d'essai, que les copies des contrats d'entreprise ne soient pas certifiées conformes.

55\. Cette formalité doit en principe être accomplie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'[article 22 du Code de la T.V.A.](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) (v. n o 49 ci-dessus). Les documents visés sous le n o 53 doivent être remis à l'office de contrôle de la T.V.A. dans le ressort duquel le bâtiment est situé.

La circonstance que la construction du bâtiment d'habitation soit déjà entamée avant l'accomplissement de la formalité du dépôt des documents visés ci-avant n'entraîne pas la perte du bénéfice du régime de faveur. Il suffit que les documents soient déposés avant que la T.V.A. ne devienne exigible sur le montant des travaux pour lequel le maître d'ouvrage revendique le régime de faveur.

2 o Dépôt de la déclaration n o 121(1) pour l'application du régime de faveur.

56\. Lors du dépôt des documents visés sous le n o 53, le maître d'ouvrage doit déclarer que le bâtiment qu'il fait construire n'excède pas la superficie maximale autorisée pour ce régime de faveur et est destiné à être utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable. Il doit également s'engager à avertir l'office de contrôle de la T.V.A. dans le ressort duquel le bâtiment d'habitation est situé de toute modification telle que les conditions relatives à la superficie et/ou à l'utilisation du bâtiment ne sont plus remplies (v. chapitre 6).

57\. Pour cette déclaration, il est fait usage du formulaire n o 121 (1) (v. annexe 3) délivré par l'office de contrôle de la T.V.A.

58\. Le Contrôleur en chef apporte une mention pour réception sur la déclaration complétée et signée par le maître d'ouvrage, y indique un numéro de référence et en remet ensuite un double au maître d'ouvrage.

Remarque.

59\. La mention apportée pour réception par le Contrôleur en chef concerné sur la déclaration et l'indication d'un numéro de référence ne valent pas reconnaissance par l'administration que les conditions de fond pour l'application du régime de faveur sont remplies. Elles ne font donc pas obstacle à une régularisation ultérieure s'il était constaté que les conditions de fond ne sont pas remplies.

3 o Production à l'entrepreneur d'une copie de la déclaration n o 121(1).

60\. Le maître d'ouvrage doit produire une copie de cette déclaration à chaque entrepreneur qui peut appliquer le taux de 12 p.c. Sur chaque copie (cadre D) il doit indiquer la base d'imposition sur laquelle l'entrepreneur peut appliquer 12 p.c. de T.V.A. La transmission de cette copie est indispensable pour permettre au prestataire de services d'apporter les mentions requises sur la facture qu'il délivre (v. n o 63).

Aucune copie de la déclaration n o 121 (1) ne doit être produite à l'entrepreneur lorsque le régime du report de la perception prévu à l'article 20 de l'arrêté royal n o 1 du 29 décembre 1992 est applicable (v. n o 62).

b. Obligations à respecter par l'entrepreneur.

1 o Facturation.

Généralités.

61\. Comme le taux de 12 p.c. est un taux d'exception dont l'application ne se justifie que si un ensemble de conditions sont réunies, la facture doit constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application de ce taux. De même, comme ce régime de faveur a un caractère temporaire, il importe de bien préciser dans la facture, la date des faits générateurs et des causes d'exigibilité des opérations facturées en cause.

Cas particulier : Report de perception.

62\. On notera que lorsque les travaux sont effectués à la fois à la partie privée et à la partie professionnelle d'un immeuble à usage mixte, et que le client est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques à la T.V.A., la perception de la taxe due sur ces travaux est reportée sur ce client pour l'entièreté de l'opération en vertu de l'article 20 de l'arrêté royal n o 1. Dans ce cas, l'entrepreneur ne peut reprendre sur sa facture ni le taux ni le montant de la taxe due, mais il y apporte la mention "taxe à acquitter par le cocontractant, arrêté royal n o 1, article 20" (v. A.R. n o 1, art. 20, ° 3). Dans cette situation, il appartient au client de mentionner lui-même sur la facture, par taux applicables, la base d'imposition et le montant de la taxe due (v. n o s 30 à 32, 43 et 44 ci-avant) et d'inscrire dans sa déclaration périodique, la base imposable relative à la partie professionnelle (selon le cas, en grille 81, 82 ou 83), la base imposable pour laquelle le report de perception est appliqué (en grille 87) et le montant de la taxe due (en grille 56).

Mentions spécifiques sur la facture.

63\. Le prestataire de services doit indiquer sur la facture qu'il délivre avec application du taux de 12 p.c. et sur le double qu'il conserve, la date et le numéro de référence de la déclaration n o 121 (1) dont une copie lui a été transmise par le donneur d'ordre, et mentionner l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée où la déclaration a été déposée. Le cachet de cet office de contrôle se trouve sur la copie de la déclaration n o 121 (1).

2 o Production à l'administration des doubles des factures délivrées avec application du taux réduit de 12 p.c.

64\. Le prestataire de services doit faire parvenir à l'office de contrôle de la T.V.A. dont il relève une copie de chacune des factures qu'il délivre avec application du taux de 12 p.c. Cette copie doit parvenir à cet office au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été délivrée.

#### D. Responsabilité de l'entrepreneur et du maître d'ouvrage.

65\. En principe l'entrepreneur est redevable envers l'Etat de la taxe qui est devenue exigible pour les opérations qu'il a effectuées. Le cocontractant du prestataire de services, en l'occurrence le maître d'ouvrage, est toutefois solidairement tenu avec celui-ci au paiement de la taxe envers l'Etat lorsque la facture contient une indication inexacte quant au nom, à l'adresse ou au numéro d'identification à la T.V.A. des parties intéressées à l'opération, à la nature ou à la quantité des biens livrés ou des services fournis, au prix ou à ses accessoires, ou ne mentionne pas le montant de la taxe due sur l'opération ou le mentionne inexactement (v. C. T.V.A., art. 51 *bis*, ° 1er, 1 o et 3 o).

66\. Lorsque le taux de 12 p.c. a été mentionné abusivement en facture à la suite plus particulièrement de fausses indications quant à la nature et à l'affectation de l'opération imposable, l'administration est donc en mesure de réclamer la taxe complémentaire tant à l'entrepreneur qu'au maître d'ouvrage. Toutefois, lorsque l'entrepreneur n'est pas à même de déterminer de façon objective le taux de la taxe due et pour autant qu'il ait satisfait à toutes les obligations prévues sous les n o s 61 à 64 ci-avant et qu'il soit en possession d'un double, complété par le maître d'ouvrage, de la déclaration n o 121 (1) (v. n o 60 ci-dessus), il est alors, sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente du régime, déchargé de sa responsabilité; celle-ci est reportée sur le preneur en vue du recouvrement du supplément de taxe (v. A.R. n o 20, article 1er *quater*, ° 1er, A, 4, deuxième alinéa).

67\. On notera, au surplus, que dans les cas où, par application de l'article 20 de l'arrêté royal n o 1 du 29 décembre 1992 précité, la perception de la taxe est reportée sur le cocontractant de l'entrepreneur, le recouvrement sera poursuivi, en toute hypothèse, contre ce cocontractant.

### II. Livraisons de bâtiments - Constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments.

Formalités.

a. Obligations à respecter par le vendeur ou cédant.

1 o Dépôt des copies de documents déterminant le bien immeuble.

68\. Le bénéfice du régime de faveur est notamment subordonné à la condition que le vendeur ou cédant remette une copie certifiée conforme :

\- du permis de bâtir qui a été délivré au constructeur de l'immeuble qui est cédé, ou sur lequel est constitué, cédé ou rétrocédé un droit réel;

\- du (des) plan(s) de l'immeuble;

\- du contrat de vente;

\- le cas échéant, de l'acte de base.

69\. Ces copies doivent être certifiées conformes par l'administration communale ou un notaire.

Il est admis, à titre d'essai, que les copies des contrats de vente ne soient pas certifiées conformes.

70\. Cette formalité doit être accomplie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'[article 17 du Code de la T.V.A.](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) Les documents visés sous le n o 68 doivent être déposés auprès de l'office de contrôle de la T.V.A. dans le ressort duquel le vendeur ou cédant a son domicile ou son siège social.

Pour les livraisons de biens, le fait générateur de la taxe intervient et la taxe devient exigible au moment où s'opère la livraison du bien (v. C. T.V.A., art. 17, ° 1er, alinéa premier).

Toutefois, lorsque le prix est facturé ou encaissé, en tout ou en partie, avant ce moment, la taxe devient exigible, selon le cas, au moment de la délivrance de la facture ou au moment de l'encaissement, sur la base du montant facturé ou encaissé (v. C. T.V.A., art. 17, ° 1er, deuxième alinéa).

En outre, la taxe devient exigible au moment fixé contractuellement pour le paiement de tout ou partie du prix, à concurrence du montant à payer, lorsque ce moment se situe avant ceux prévus aux alinéas précédents (v. C. T.V.A., art. 17, ° 1er, troisième alinéa).

2 o Dépôt de la déclaration n o 121² pour l'application du régime de faveur.

71\. Lors du dépôt des documents visés sous le n o 68, le vendeur ou cédant doit déclarer que le bâtiment qu'il cède ou sur lequel il constitue, cède ou rétrocède un droit réel, n'excède pas la superficie maximale autorisée pour ce régime de faveur et est destiné à être utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable.

72\. Pour cette déclaration il est fait usage du formulaire n o 121² (v. annexe 4) délivré par l'office de contrôle de la T.V.A.

73\. Le Contrôleur en chef apporte une mention pour réception sur la déclaration complétée et signée par le cédant et le cessionnaire (v. n o 77), y indique un numéro de référence et en remet au(x) déposant(s) une copie signée par lui, qui vaut accusé de réception.

Remarque.

74\. La mention apportée pour réception par le Contrôleur en chef concerné sur la déclaration et l'indication d'un numéro de référence ne valent pas reconnaissance par l'administration que les conditions de fond pour l'application du régime de faveur sont remplies. Elles ne font donc pas obstacle à une régularisation ultérieure s'il était constaté que les conditions de fond ne sont pas remplies.

3 o Facturation.

75\. Comme le taux de 12 p.c. est un taux d'exception dont l'application ne se justifie que si un ensemble de conditions sont réunies, la facture délivrée par le vendeur ou cédant et le double qu'il conserve doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit.

De même, comme la nouvelle disposition a un caractère temporaire, il importe de bien préciser dans la facture, la date des faits générateurs et des causes d'exigibilité des opérations facturées en cause.

La facture doit ainsi mentionner spécialement que le bâtiment cédé ou sur lequel est constitué, cédé ou rétrocédé un droit réel n'excède pas la superficie maximale autorisée et est destiné à être utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable.

En outre, le lieu de situation de l'immeuble sera chaque fois indiqué.

4 o Production à l'administration d'une copie des factures délivrées avec application du taux de 12 p.c.

76\. Le vendeur ou cédant doit faire parvenir à l'office de contrôle de la T.V.A. dont il relève une copie de chacune des factures qu'il délivre avec application du taux de 12 p.c. Cette copie doit parvenir à cet office au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été délivrée.

L'office de contrôle dont relève le vendeur ou cédant est celui dans le ressort duquel il a son domicile ou son siège social.

b. Obligations à respecter par l'acquéreur ou cessionnaire.

77\. L'acquéreur ou cessionnaire du bâtiment ou du droit réel portant sur le bâtiment doit compléter et signer la déclaration visée au n o 71.

Ce faisant, il certifie :

\- que le bâtiment d'habitation qu'il achète ou sur lequel il acquiert un droit réel n'excède pas la superficie maximale autorisée pour l'application du présent régime de faveur;

\- que le bâtiment est destiné à être utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable;

et il s'engage à informer sans délai l'office de contrôle de la T.V.A. dans le ressort duquel est situé ce bâtiment d'habitation de toute modification telle que les conditions requises en matière de superficie et/ou d'affectation du bâtiment ne seraient plus respectées (v. n o 80 ci-après).

## CHAPITRE 6. - REGULARISATIONS. - PERTE DU BENEFICE DU REGIME DE FAVEUR.

### I. Situations qui donnent lieu à révision.

78\. Si, avant l'expiration de la période visée à l'alinéa suivant, le bâtiment d'habitation est agrandi en manière telle que, après extension, sa superficie totale, calculée selon les critères fixés par l'arrêté ministériel n o 20, excède le maximum autorisé pour l'application du régime de faveur ou si endéans la même période l'usage réservé au bâtiment d'habitation est modifié de sorte que l'affectation privée n'est plus dominante, l'avantage fiscal doit être revu.

79\. Cette période de révision prend fin :

\- le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ce bâtiment, en ce qui concerne la construction d'une maison d'habitation pour laquelle le régime de faveur a été appliqué;

\- le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle l'acquéreur est redevable pour la première fois du précompte immobilier pour ce bâtiment, en ce qui concerne les livraisons de bâtiments et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments pour lesquelles le régime de faveur a été appliqué.

Exemples :

1 o Acquisition en juillet 1996, avec application du régime de faveur, d'un bâtiment d'habitation d'une superficie totale de 180 m². L'acquéreur est redevable pour la première fois en 1997 du précompte immobilier pour cette habitation. En avril 1998, une véranda d'une superficie de 20 m² est ajoutée de sorte que la superficie totale du bâtiment (200 m²) excède le maximum autorisé.

La période de révision prend fin le 31 décembre 1998.

L'avantage fiscal doit être revu.

2 o Construction en 1996 d'une maison d'habitation d'une superficie totale, calculée selon les critères fixés par l'arrêté ministériel n o 20, de 185 m². Le maître d'ouvrage a bénéficié du régime de faveur. En 1998 la maison est agrandie par l'adjonction de deux pièces d'habitation supplémentaires. Après les travaux la superficie totale de la maison est de 215 m².

Le premier enrôlement au précompte immobilier de la maison a lieu en 1997.

L'extension a eu lieu avant l'expiration de la période de révision - à savoir le 31 décembre 1998 - de sorte que l'avantage fiscal ne peut pas être maintenu.

3 o Construction en 1996 d'une maison d'habitation d'une superficie totale de 180 m². Le maître d'ouvrage a bénéficié du régime de faveur. 40 p.c. - soit 72 m² - de ce bâtiment sont affectés à des fins professionnelles et 60 p.c. - soit 108 m² - sont réservés au logement privé.

En janvier 1997, l'affectation privée ne représente plus que 45 p.c. (81 m²).

A ce moment l'enrôlement au précompte immobilier de la maison n'a pas encore eu lieu. La période de révision n'a donc évidemment pas pris fin de sorte que l'avantage fiscal ne peut pas être maintenu.

### II. Notification à l'office de contrôle de la T.V.A.

80\. Dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les modifications ont débuté, le propriétaire du bâtiment doit faire connaître par écrit à l'office de contrôle de la T.V.A. dans le ressort duquel le bâtiment est situé :

\- ses nom et adresse;

\- le numéro de référence de la déclaration n o 121 (1) ou 121² selon le cas (n o s 58 ou 73);

\- la situation précise du bâtiment;

\- la nature et la date de l'événement (agrandissement, changement d'affectation,...) entraînant la révision.

### III. Montant à reverser.

81\. Le propriétaire du bâtiment est tenu de reverser à l'Etat l'entièreté de l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

A cette fin le bureau de recette T.V.A. compétent adressera un avis de paiement au propriétaire du bâtiment.

## ANNEXE 1

1er décembre 1995.- Arrêté royal modifiant l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (M.B., 16 décembre 1995, n o 241, pp. 33719-33722).

Albert II, Roi des Belges,

A tous, présents et à venir, Salut.

Vu le Code de la taxe sur la valeur ajoutée, notamment l'article 37, modifié par la loi du 28 décembre 1992;

Vu l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, et son annexe, notamment le tableau B, rubrique X, modifié par les arrêtés royaux des 29 juin 1992, 29 décembre 1992 et 21 décembre 1993;

Vu les lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973, notamment l'article 3, ° 1er, modifié par la loi du 4 juillet 1989;

Vu l'urgence motivée par le fait que les dispositions du présent arrêté qui entrent en vigueur au 1er janvier 1996 nécessitent une information préalable tant des assujettis qui doivent appliquer le taux que des bénéficiaires potentiels;

Sur la proposition de Notre Vice-Premier Ministre, Ministre des Finances et du Commerce extérieur et de l'avis de Nos Ministres qui en ont délibéré en Conseil,

Nous avons arrêté et arrêtons :

**Article 1er.** Dans l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, il est inséré après l'article 1er bis des dispositions temporaires, rédigées comme suit :

"Dispositions temporaires.

Article 1er ter. Par dérogation à l'article 1er, à partir du 1er janvier 1996 et jusqu'au 31 décembre 1997, sont soumises au taux de 6 p.c., les opérations visées au tableau B, rubrique X, ° 1er, de l'annexe au présent arrêté. Les exclusions reprises à la rubrique X, ° 2, dudit tableau B restent d'application.

Article 1er quater. ° 1er. Par dérogation à l'article 1er, à partir du 1er janvier 1996 et jusqu'au 31 décembre 1997, sont soumis au taux de 12 p.c. sur une base d'imposition totale cumulée de 2.000.000 BEF hors T.V.A. :

*A)* les travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, ° 3, 3 o à 6 o, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la construction d'un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux :

\- a une superficie totale, déterminée selon les critères fixés par le Ministre des Finances, qui n'excède pas 190 m² pour une maison ou 100 m² pour un appartement

et

\- est utilisé soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé durable.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné à la réunion des conditions suivantes :

1) le moment où la taxe devient exigible conformément à l'[article 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) du Code doit se produire au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ce bâtiment et au plus tard le 31 décembre 1997;

2) les opérations visées doivent être fournies et facturées par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d'entreprise, est enregistrée comme entrepreneur indépendant conformément aux articles 400 et 401 du Code des impôts sur les revenus;

3) le maître d'ouvrage doit :

*a)* avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 22 du Code, remettre à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé, une copie certifiée conforme :

\- du permis de bâtir;

\- du (des) plan(s) qui a (ont) été présenté(s) pour l'obtention du permis de bâtir;

\- le cas échéant, de l'acte de base;

\- du (des) contrat(s) d'entreprise;

*b)* lors du dépôt des documents visés sous *a*, déclarer dans les formes prévues par le Ministre des Finances, que le bâtiment qu'il fait construire n'excède pas la superficie maximale autorisée prévue ci-avant et est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable;

*c)* produire au prestataire de services une copie de la déclaration visée sous *b*;

4) la facture délivrée par le prestataire de services et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit.

Pour autant que soient remplies les conditions visées sous le point 5 ci-après, et sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux;

5) le prestataire de services doit :

*a)* indiquer sur la facture qu'il délivre et sur le double qu'il conserve, la date et le numéro de référence de la déclaration visée sous le point 3, *b*, ci-avant ainsi que l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée auprès duquel elle a été déposée;

*b)* dans le délai fixé par le Ministre des Finances, faire parvenir à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dont il relève, une copie de chacune des factures qu'il a délivrées avec application du taux de 12 p.c.;

*B)* les livraisons de bâtiments et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments, qui ne sont pas exemptées par l'article 44, ° 3, 1 o, du Code, lorsque ces bâtiments :

\- ont une superficie totale, déterminée selon les critères fixés par le Ministre des Finances, qui n'excède pas 190 m² pour une maison ou 100 m² pour un appartement

et

\- sont utilisés soit exclusivement, soit à titre principal, comme logements privés durables.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné à la réunion des conditions suivantes :

1) la personne qui effectue la livraison du bâtiment ou qui constitue, cède ou rétrocède un droit réel portant sur le bâtiment dans des conditions qui rendent la taxe exigible doit :

*a)* avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17 du Code, remettre à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel elle a son domicile ou son siège social, une copie certifiée conforme :

\- du permis de bâtir qui a été délivré au constructeur de l'immeuble qui est cédé ou sur lequel est constitué, cédé ou rétrocédé un droit réel;

\- du (des) plan(s) relatif(s) à l'immeuble;

\- le cas échéant, de l'acte de base;

\- du contrat de vente;

*b)* lors du dépôt des documents visés sous *a*, déclarer dans les formes prévues par le Ministre des Finances, que le bâtiment qu'elle cède ou sur lequel elle constitue, cède ou rétrocède un droit réel n'excède pas la superficie maximale autorisée prévue ci-avant et est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable.

Cette déclaration doit en outre être complétée et signée par l'acquéreur du bâtiment ou du droit réel portant sur le bâtiment;

2) la facture délivrée par le cédant et le double qu'il conserve doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit;

3) dans le délai fixé par le Ministre des Finances, le cédant doit faire parvenir à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dont il relève une copie de chacune des factures qu'il a délivrées avec application du taux de 12 p.c.

° 2. Les conditions visées sous le ° 1er, A, alinéa 1er, et B, alinéa 1er, doivent rester réunies pendant une période qui prend fin :

*A)* en ce qui concerne la construction d'une maison d'habitation, le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ce bâtiment;

*B)* en ce qui concerne la livraison d'un bâtiment et la constitution, cession et rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment, qui ne sont pas exemptées par l'article 44, ° 3, 1 o, du Code, le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle l'acquéreur est redevable pour la première fois du précompte immobilier pour ce bâtiment.

Si durant la période susvisée, le maître d'ouvrage ou l'acquéreur apporte des modifications telles que les conditions visées sous le ° 1er, A, alinéa 1er et B, alinéa 1er, ne sont plus remplies, il doit :

1 o en faire la déclaration à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dans le ressort duquel le bâtiment est situé, dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les modifications ont débuté;

2 o reverser à l'Etat le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

° 3. Le taux réduit de 12 p.c. n'est en aucune façon applicable :

*A)* aux travaux et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture;

*B)* aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.".

**Art. 2.** Le présent arrêté entre en vigueur le 1er janvier 1996.

**Art. 3.** Notre Vice-Premier Ministre, Ministre des Finances et du Commerce extérieur est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Donné à Bruxelles, le 1er décembre 1995.

ALBERT

Par le Roi :

Le Vice-Premier Ministre,

Ministre des Finances et du Commerce extérieur,

Ph. MAYSTADT

Annexe · texte joint à la circulaire

## ANNEXE 2

Arrêté ministériel n o 20 du 22 décembre 1995 fixant les conditions et modalités particulières pour l'application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 12 p.c. dans le secteur du logement social privé.

(Exécution de l'article 37 du Code et de l'article 1er quater de l'arrêté royal n o 20)

**Article 1er** *(modifié par l'art. 1er de l'A.M. du 8.2.1996)*. Pour l'application de l'article 1er quater de l'arrêté royal n o 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la superficie totale du bâtiment d'habitation se détermine :

A) en ce qui concerne une maison unifamiliale, en additionnant les superficies de chaque partie plane (plancher) de la maison, mesurées à partir de et jusqu'aux côtés extérieurs des murs en élévation, compte tenu des particularités et des dérogations suivantes :

a) s'il s'agit d'une maison située dans une rangée, la largeur des maisons intermédiaires est mesurée à partir de et jusqu'à l'axe des murs communs;

b) en ce qui concerne une maison jumelée, autrement dit deux maisons isolées ayant une face latérale commune, les dimensions sont mesurées pour chacune de ces maisons à partir du côté extérieur de la façade latérale isolée jusqu'à l'axe du mur commun;

c) concernant une maison de coin, en d'autres termes la première et la dernière maison d'une rangée, les dimensions sont également prises à partir du côté extérieur de la façade latérale isolée jusqu'à l'axe du mur commun. Il importe peu que cette habitation soit construite en premier ou en dernier lieu;

d) la superficie des caves et des vides ventilés n'est pas prise en compte;

e) la superficie du niveau des chambres mansardées est prise en considération uniquement pour la partie dont la hauteur, calculée à partir de la partie inférieure du plancher jusqu'au toit (charpente), dépasse 1 m;

f) la superficie du grenier est prise en considération uniquement pour la partie du grenier dont la hauteur, calculée à partir de la partie inférieure du plancher jusqu'au toit (charpente), dépasse 2 m;

g) les superficies des toits plats, terrasses et balcons ne sont pas prises en considération;

h) le garage incorporé ainsi que le garage, la remise ou le petit atelier, séparés ou attenants, ne sont pas pris en considération;

B) en ce qui concerne un appartement, en additionnant les superficies de chaque partie plane (plancher) de l'appartement, mesurées à partir de et jusqu'à l'axe des murs communs, compte tenu des particularités et des dérogations suivantes :

a) aucune des parties ou espaces communs d'une maison multifamiliale, non considérés comme parties privatives d'un appartement, n'est prise en considération, en ce compris : le toit plat, le vestibule central, les escaliers, la façade externe (maçonnerie de parement, pans de façade décoratifs, etc.) des murs extérieurs en élévation du bâtiment, la partie technique, les vides ventilés, etc.;

b) la superficie des sous-sols n'est pas prise en compte;

c) seule la partie de la superficie des greniers considérée comme partie privative d'un appartement et habitable est prise en considération. Le critère d'habitabilité des greniers est satisfait lorsque la hauteur de la partie des greniers considérée comme partie privative d'un appartement, calculée à partir de la partie inférieure du plancher jusqu'au plafond, dépasse 2 m;

d) le garage incorporé ainsi que le garage, la remise ou le petit atelier, séparés ou attenants, ne sont pas pris en compte;

e) les superficies des terrasses et balcons ne sont pas prises en considération.

Les dimensions visées à l'alinéa précédent sont prises au vu des sections horizontales et des coupes transversales figurant sur le plan de bâtisse.

**Article 2.** Pour les déclarations visées à l'article 1er quater, ° 1er, A, alinéa 2, 3, b, et B, alinéa 2, 1, b, du même arrêté royal, il est fait usage des formulaires fournis par l'Administration de la taxe sur la valeur ajoutée, de l'enregistrement et des domaines et dont les modèles figurent respectivement en annexe I et en annexe II du présent arrêté.

**Article 3.** La copie de chacune des factures délivrées avec application du taux de 12 p.c., dont la communication est prescrite par l'article 1er quater, ° 1er, A, alinéa 2, 5, b, et B, alinéa 2, 3, du même arrêté royal, doit parvenir à l'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dont relève le prestataire de services ou le cédant, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été délivrée.

L'office de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée dont relève le prestataire de services ou le cédant est celui dans le ressort duquel il a son domicile ou son siège social.

**Article 4.** Le présent arrêté entre en vigueur le 1er janvier 1996.

## Textes cités

2

[CTVA art. 22](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-22) 2 occurrences

[CTVA art. 17](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-17) 1 occurrence

## Jurisprudence

2

### Belgique

2

Cour d'appel de Gand 04.02.2020

#### [Taux réduit, Rénovation d’une maison d’habitation ou nouvelle construction](https://juriel.be/fr/jurisprudence/taux-reduit-renovation-maison-habitation-cour-appel-gand-2020-02-04-9bb3)

Tribunal de première instance de Louvain 07.09.2007

#### [Tribunal de première instance de Louvain, 7 septembre 2007](https://juriel.be/fr/jurisprudence/tribunal-louvain-2007-09-07-19ff)

## Doctrine administrative

2

[Décisions administratives 2](https://juriel.be/fr/circulaires/2-1996-d26e/documents?type=decisions-administratives)

« … rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 précité), qui ont pour objet la construction d’une habitation (1); (1) Pour un commentaire concernant les opérations immobilières, il est entre autres renvoyé aux n°s 6 à 9 de la circulaire n° 2/1996 et à l’annexe 1 de la circulaire n° 6/1986. 2° les livraisons de bâtiments neufs (2) et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels sur ces bâtiments (on ne vise évidemment ici que les opérations qui ne sont pas exemptées par l’article 44, … »

[Taux réduit de 6%, travail immobilier, bâtiment neuf](https://juriel.be/fr/decisions-administratives/taux-reduit-travail-immobilier-batiment-b40a) Communication administrative 20.02.2009

[Voir les 4 documents](https://juriel.be/fr/circulaires/2-1996-d26e/documents)