--- title: "Circulaire 13/1995 · Gestion d'immeuble à appartements" description: "Gestion d'immeuble à appartements. Circulaire n° 13/1995 du 20 septembre 1995 de l'administration fiscale belge." url: "https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be" lang: "fr" nl: "https://juriel.be/nl/omzendbrieven/13-1995-aanschrijving-gestion-immeuble-appartements-ca34" --- # Gestion d'immeuble à appartements **Numéro** 13/1995 **Date** 20 septembre 1995 ## Sur le document **Collection** Circulaires **Langue du texte** français ## Texte 248 paragraphes **CIRCULAIRE 95/013** **Circulaire n° 13 dd. 20.09.1995** *Taxe sur la valeur ajoutée* *Copropriété forcée d'immeubles ou groupe d'immeubles bâtis* *Gestion d'immeubles à appartements* ## Objet de la circulaire La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. M.B., 26 juillet 1994; err., M.B., 20 septembre 1994) modifie les dispositions de l'article 577bis du Code civil inséré par la loi du 8 juillet 1924 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété. Cette loi est entrée en vigueur le 1er août 1995. L'article 2 de cette loi dont le texte est ci-joint insère dans le Code civil, livre II, titre II, chapitre III, une section II intitulée "De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" (C. civ., art. 577-3 à 577-14). Attendu que les dispositions comprises dans la section II susvisée ("De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis") sont impératives (v. C. civ., art. 577-14, nouveau), il y a lieu d'adapter la réglementation en matière de T.V.A. à l'égard des syndics à partir du 1er août 1995. La présente circulaire abroge donc la circulaire n o 27/1971 relative à la gestion d'immeubles à appartements (V. Revue T.V.A. 3/297.) et a pour objet de préciser le régime applicable en matière de T.V.A., à partir du 1er août 1995, aux opérations effectuées dans l'exercice de son mandat par le syndic d'une copropriété (p. ex. : immeuble à appartements). ## 1. Champ d'application de la taxe. Seule est visée ici la gestion (commune) d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis placés sous le régime de la copropriété forcée et tombant sous l'application de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. C. civ., art. 577-3 à 577-14). Dès lors, lorsque deux ou plusieurs personnes ont ensemble la propriété d'un immeuble bâti, à l'égard duquel le régime visé par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil n'est pas applicable, et que l'une d'entre elles ou une autre personne est chargée de la gestion de cet immeuble, le droit commun en matière de taxe sur la valeur ajoutée est applicable et notamment les dispositions des articles [13](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-13) et [20](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-20) du Code de la T.V.A.. C'est en particulier le cas lorsque les copropriétaires, en raison de la nature de leur immeuble bâti, décident à l'unanimité de se soustraire à l'application de la nouvelle loi et que cette décision est constatée par acte notarié et transcrite à la conservation des hypothèques (C. civ., art. 577-3). Cela est également le cas lorsqu'un immeuble bâti provient d'une indivision lors de l'ouverture d'une succession au profit de plusieurs héritiers. ## 2. De l'association des copropriétaires - Personnalité juridique. La loi précitée du 30 juin 1994 crée une nouvelle personne juridique à savoir "l'association des copropriétaires". Bien que la loi précitée ne le stipule pas explicitement, il peut être admis que toute personne physique ou morale qui est titulaire partiellement ou totalement d'un droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un ou plusieurs lots de l'immeuble ou du groupe d'immeubles concernés fait partie de cette association. Conformément à l'article 577-5, ° 1er, du Code civil, l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes : 1 o la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins; 2 o la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. L'association des copropriétaires porte la dénomination légale "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. La circonstance que l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique, a comme conséquence que l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice comme demandeur ou défendeur et que les tiers ont la faculté d'en faire état contre elle en cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts. Par ailleurs, l'association des copropriétaires est une personne morale tout à fait différente d'une société. Ainsi, entre autres, aucune mise en commun de moyens en vue de réaliser un bénéfice ne caractérise cette association. L'objet de l'association consiste, par contre, exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et l'association ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à la réalisation de son objet. Dans ces conditions, l'association des copropriétaires ne doit pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A., sauf lorsqu'elle devient redevable de la taxe comme personne morale (v. C. T.V.A., art. 51, ° 1er, 2 o et 3 o, et ° 2, 1 o). ## 3. Assemblée générale des copropriétaires. Conseil de gérance. Administrateurs. Assujettissement. L'assemblée générale des copropriétaires dont fait partie chaque propriétaire ou titulaire d'un lot, décide notamment de l'éventuelle création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion (C. civ., art. 577-6, ° 1er, et 577-7, ° 1er, 1 o, c). Bien qu'il ne soit pas légalement requis de créer un conseil de gérance, il n'y a pas lieu d'identifier à la T.V.A. les membres de ce conseil de gérance si celui-ci est créé en raison de la nature particulière de leur mission légale, pour autant qu'ils agissent dans l'exercice du mandat statutaire qui leur est confié par l'assemblée générale et apparaissent dès lors comme l'organe de l'association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique. ## 4. Le syndic. Le syndic est toute personne physique ou morale, copropriétaire ou non, chargé d'accomplir la mission de gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, c'est-à-dire des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et de représenter l'association des copropriétaires. Le syndic apparaît dès lors comme mandataire de l'association des copropriétaires. En tant que mandataire, le syndic peut exercer sa mission moyennant rémunération ou à titre gratuit. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire (C. civ., art. 577-8, ° 1er). S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale (ibid.). En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable (ibid.). Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat (ibid.). Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ou les statuts, le syndic est chargé, conformément à l'article 577-8, ° 4, du Code civil : 1 o de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété; 2 o de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre prévu à cet effet (v. C. civ., art. 577-10, ° 3); 3 o d'exécuter et de faire exécuter ces décisions; 4 o d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; 5 o d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; 6 o de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes; 7 o de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, ° 1er, du Code civil, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire; 8 o de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. Nommé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires et agissant dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ou les statuts, le syndic agit comme organe de la personne morale précitée. Le syndic agit également comme organe de la personne morale lors de l'accomplissement du mandat qui lui est confié par la loi (v. C. civ., art. 577-8, ° 4) et, le cas échéant, lors de celui confié par l'assemblée générale comme organe de la personne morale. Comme organe de l'association, le syndic n'agit pas de manière indépendante pour l'application de l'[article 4, paragraphe 4, de la sixième directive](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-4) du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977. Dès lors, les prestations de services effectuées à titre onéreux par les syndics, en cette qualité, ne sont pas soumises à la T.V.A. Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la T.V.A. L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à la T.V.A. Une personne morale qui, outre son activité de syndic agissant comme organe de l'association des copropriétaires, agit aussi dans le cadre d'une activité économique (p. ex. : courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a la qualité d'assujetti partiel. Qu'ils soient personnes physiques ou morales, les syndics qui effectuent des prestations pour lesquelles ils n'agissent pas comme organe de l'association des copropriétaires, doivent être assujettis à la T.V.A. pour le mandat conventionnel qui leur est confié, pour autant qu'ils agissent pour cette activité de manière indépendante, de telle sorte que leur rémunération relative à de telles prestations est soumise à la T.V.A. au taux qui s'applique à l'opération posée (v. point 6, ci-après). Par ailleurs, les syndics peuvent bénéficier du régime de franchise prévu à l'article 56, ° 2, du Code de la T.V.A. et à l'arrêté royal n o 19 du 29 décembre 1992, en faveur des petites entreprises. Pour l'application des dispositions précitées, il faut entendre par petite entreprise, tout assujetti, personne physique ou morale, qui réalise des opérations non expressément exclues du bénéfice de la franchise et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 225.000 FEB (v. [circ. 2/1994](https://juriel.be/fr/circulaires/2-1994-regime-franchise-taxe-6860), Rev. T.V.A. 109/537). Pour le calcul de ce chiffre d'affaires, il y a lieu également de tenir compte des opérations pour lesquelles, par application des articles [13](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-13) et [20](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-20) du Code de la T.V.A., le syndic est réputé agir comme fournisseur ou prestataire de services. Par contre, il ne doit pas être tenu compte de la rémunération que le syndic reçoit en tant qu'organe de l'association des copropriétaires. Pour être complet, il y a lieu de souligner que le régime de franchise précité a pour conséquence d'abroger la tolérance de non- assujettissement prévue au n o 2 de la [circulaire 27/1971](https://juriel.be/fr/circulaires/27-1971-gestion-immeuble-appartements-945d), déjà citée, à l'égard des syndics - personnes physiques qui gèrent un immeuble à appartements qu'ils occupent eux-mêmes à titre de copropriétaire ou de locataire. ## 5. Livraisons de biens et prestations de services faites à l'association des copropriétaires. Les livraisons de biens et les prestations de services fournies par des tiers qui sont relatives tant à des dépenses périodiques (p. ex. : frais de chauffage et d'éclairage) qu'à des dépenses non-périodiques (p. ex. : dépenses pour le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou le placement d'une nouvelle toiture) doivent être facturées à l'association des copropriétaires avec indication de la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, à l'adresse communiquée par le syndic. Le copropriétaire qui est un assujetti avec droit à déduction peut déduire la T.V.A. ayant grevé les livraisons de biens et les prestations de services faites à l'association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part, sur la base de l'article 45, ° 1er, du Code de la T.V.A., à condition qu'il détienne un compte détaillé que le syndic a délivré au nom de l'association des copropriétaires. Ce compte qui doit être établi au moins une fois par an, doit mentionner le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe. En outre, le syndic ne peut, en sa qualité de mandataire ou de représentant de l'association des copropriétaires, adresser à cette dernière une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, sauf pour lui réclamer, le cas échéant, ses propres rémunérations. La facture portant les rémunérations du syndic, le cas échéant avec le calcul de la T.V.A. due, s'il est une personne morale (v. point 4, dixième alinéa), doit être délivrée à l'association des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent déduire la T.V.A. grevant ces rémunérations, sur la base du compte détaillé dont il est question aux alinéas 2 et 3 ci-dessus, lorsqu'ils sont assujettis à la T.V.A. avec droit à déduction et dans la mesure où les rémunérations du syndic qui leur sont facturées sont relatives à l'immeuble qu'ils utilisent pour leur activité économique. ## 6. Livraisons de biens et prestations de services effectuées dans le cadre du mandat conventionnel du syndic. Lorsque, par contre, le syndic exécute un mandat conventionnel - en d'autres termes, en dehors du cadre de sa mission comme organe de la personne morale - il agit de manière indépendante et doit, en règle, pour cette activité, être considéré comme assujetti à la T.V.A. Cela est en particulier le cas lorsqu'un copropriétaire confie au syndic la gestion de son lot privatif. Chaque propriétaire a en effet le droit de confier la gestion de la partie privative de son lot à une personne de son choix (C. civ., art. 577-4, ° 3). Lorsqu'un syndic s'entremet dans la livraison de biens ou l'exécution de services dont seuls un ou plusieurs copropriétaires sont bénéficiaires, ces biens et services sont, pour l'application des articles [13](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-13) et [20](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-20) du Code de la T.V.A., censés être livrés ou fournis au syndic qui, à son tour, est réputé les livrer ou les fournir à ces copropriétaires. Lorsque le syndic agit de la sorte, la facture portant en compte la T.V.A. doit être établie au nom du propriétaire - mandant. ## 7. Location d'appartements. En cas de location de lots privatifs (p. ex. magasins) dans un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété forcée, tel que visé par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil, la déduction, dans le chef du locataire, de la T.V.A. grevant les livraisons de biens et les prestations de services relatives au lot, utilisé par ce dernier dans le cadre de son activité économique taxée, et facturées à l'association des copropriétaires dépend du bail conclu entre le copropriétaire et son locataire. Lorsque le copropriétaire impose, dans le contrat de location, à son locataire comme charge du bail l'obligation de payer pour son compte, à l'association des copropriétaires, la part qui lui incombe dans les dépenses communes, la T.V.A. grevant ces dépenses n'est pas déductible dans le chef du locataire. Dans ce cas, les montants payés par le locataire à l'association des copropriétaires sont en effet acquittés pour compte du bailleur qui, du reste, ne peut pas davantage invoquer le droit à la déduction de la taxe en amont puisque la location immobilière est une opération exemptée de la taxe (v. C. T.V.A., art. 44, ° 3, 2 o). Par contre, dans le cas où dans la convention de location, les dépenses visées sont mises directement à charge du locataire et que ce dernier utilise le lot dans le cadre de son activité économique taxée, il peut déduire la T.V.A. comprise dans le montant porté en compte, selon les règles normales, dès lors qu'il est en possession du compte détaillé (v. C. civ., art. 1728ter, ° 1er, al. 2), établi par le syndic au nom de l'association des copropriétaires où il est indiqué également, outre les mentions d'usage (v. point 5, ci-avant), le nom, l'adresse et le numéro de T.V.A. du locataire. Il convient donc que le copropriétaire communique au syndic, dans les délais, les données nécessaires pour que ce dernier puisse établir le compte de manière correcte. ## 8. Entrée en vigueur. La présente circulaire entre en vigueur le 1er août 1995. Les syndics qui, compte tenu de ce qui précède, perdent la qualité d'assujetti à la T.V.A. au 1er août 1995, et qui néanmoins après cette date, auraient encore porté en compte la T.V.A., peuvent, conformément à l'article 77, ° 1er, du Code de la T.V.A. et, selon le cas, à l'article 5 ou à l'article 9 de l'arrêté royal n o 4 du 29 décembre 1969, obtenir la restitution de la taxe portée en compte indûment, pour autant que le cocontractant soit crédité du même montant. Au nom du Ministre Le Directeur général, J. DECUYPER Annexe · texte joint à la circulaire ## 30 juin 1994. - Loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (M.B., 26 juillet 1994, n o 146, pp. 19217-19224; errata, M.B., 20 septembre 1994, n o 186, p. 23727) (Extrait) (1) (2). ALBERT II, Roi des Belges, A tous, présents et à venir, Salut. Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit : ### TITRE Ier. - De la copropriété forcée en général Article 1er. ° 1er. Il est inséré dans le Code civil, livre II, titre II, chapitre III, une section Ire intitulée "De la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général" comprenant l'article 577bis inséré par la loi du 8 juillet 1924 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, qui devient l'article 577-2. (...) ### TITRE II. - De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis Art. 2. Il est inséré dans le même chapitre du Code civil une section II intitulée "De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" comprenant les dispositions qui suivent : #### Sous-section première. - Dispositions générales Art. 577-3. Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, ° 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans les éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation. Tout immeuble ou groupe d'immeuble bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. Art. 577-4, ° 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci. Le règlement de copropriété doit comprendre : 1 o la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes; 2 o les critères et le mode de calcul de la répartition des charges; 3 o les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale; 4 o le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat. ° 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé. ° 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix. #### Sous-section II De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires. Art. 577-5. ° 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes : 1 o la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins; 2 o la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire. Elle porte la dénomination : "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association. ° 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle. ° 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. ° 4. Sans préjudice de l'article 577-9, ° 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. #### Sous-section III De l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Art. 577-6. ° 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit. ° 2. Sans préjudice de l'article 577-8, ° 4, 1 o, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes. ° 3. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriétés dont il sont titulaires. ° 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. ° 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée. ° 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité. ° 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. Art. 577-7. ° 1er. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide : 1 o à la majorité des trois quarts des voix : a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic; c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister et de contrôler sa gestion; 2 o à la majorité des quatre cinquièmes des voix : a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété; b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci; c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle; d) de toute acquisition de biens immobiliers communs. e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs. ° 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété. ° 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble. Art. 577-8. ° 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire. S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale. En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable. Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. ° 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires. L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénom, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés. L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic. ° 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code. La lettre recommandée visée à l'article 38, ° 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic. ° 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 1 o de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété; 2 o de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, ° 3; 3 o d'exécuter et de faire exécuter ces décisions; 4 o d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; 5 o d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; 6 o de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes; 7 o de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, ° 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire; 8 o de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. ° 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. ° 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. ° 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. #### Sous-section IV. - Des actions en justice. De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission. Art. 577-9. ° 1er. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour, en informe les autres copropriétaires. ° 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale. ° 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire. ° 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif. ° 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux °° 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision. ° 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier : 1 o la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble; 2 o le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble. ° 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaire empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. Art. 577-10. ° 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété. ° 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur. Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. ° 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. ° 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles son opposables. Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes : 1 o en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au ° 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication; 2 o en ce qui concerne les dispositions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste. Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale. Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle cause un préjudice propre. L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision. Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée. Art. 577-11. ° 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état : 1 o du coût des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date; 2 o des frais liés à l'acquisition des parties communes, décidée par l'assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date; 3 o des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date. Le notaire en informe les parties. A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de transmission. ° 2. en cas de transmission de la propriété d'un lot : 1 o le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic; 2 o sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture. #### Sous-section V De la dissolution et de la liquidation Art. 577-12. L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit. La destruction même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association. L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique. Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif. Art. 577-13. ° 1er. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation. Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation. ° 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs. Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association. ° 3. Les articles 181 à 188 et 195 des lois coordonnées sur les sociétés commerciales s'appliquent à la liquidation de l'association des copropriétaires. ° 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques. Cet acte contient : 1 o l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins; 2 o les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite. ° 5. Toutes actions contre les copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au ° 4. #### Sous-section VI. - Du caractère impératif. Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives. ### TITRE III. - Dispositions modificatives (...) ### TITRE IV. - Dispositions transitoires Art. 11. La présente loi entre en vigueur le premier jour du treizième mois qui suit celui au cours duquel la loi a été publiée au Moniteur belge. Art. 12. La présente loi s'applique dès son entrée en vigueur à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis répondant aux conditions fixées par l'article 577-3 du Code civil et dont les statuts ont été transcrits conformément à l'article 1er de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire. Art. 13. Lorsque la présente loi impose un délai pour le dépôt d'un acte, l'accomplissement d'une formalité ou l'intentement d'une action qui aurait dû avoir lieu avant son entrée en vigueur, le délai ne court qu'à partir de celle-ci. Promulguons la présente loi, ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat et publiée par le Moniteur belge. Donné à Bruxelles, le 30 juin 1994. ALBERT Par le Roi : Le Ministre de la Justice, M. WATHELET Scellé du sceau de l'Etat : Le Ministre de la Justice, M. WATHELET NOTES : (1) Session ordinaire 1990-1991. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet de loi n o 1756/1 du 10 septembre 1991. Session ordinaire 1992-1993. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Amendements n o 851-2 à 851-6 et 851-9. - Rapport fait au nom de la commission de la Justice par Mme de T'Serclaes, n o 851-7 du 7 avril 1993. - Texte adopté par la commission de la Justice, n o 851-8 du 7 avril 1993. Annales parlementaires. - Discussion et adoption. Séance du 23 avril 1993. Sénat. Documents parlementaires. - Projet transmis par la Chambre des représentants, n o 712/1 du 23 avril 1993. Session ordinaire 1993-1994. Sénat. Documents parlementaires. - Rapport fait au nom de la commission de la Justice par M. Vandenberghe, n o 712-2 du 6 juin 1994. - Amendements n o 712-3 à 24. Annales parlementaires. - Discussion et adoption. Séance du 9 juin 1994. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet amendé par le Sénat, n o 851-11 du 10 juin 1994. - Rapport, n o 851-13. Annales parlementaires. - Discussion et adoption. Séance du 21 juin 1994. (2) Les corrections résultant des errata ont été apportées au texte. ## Textes cités 3 [CTVA art. 13](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-13) 3 occurrences [CTVA art. 20](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-20) 3 occurrences [6e directive 77/388 art. 4](https://juriel.be/fr/droit-union/6e-directive-77-388/article-4) 1 occurrence ## Doctrine administrative 23 [Fiches de commentaire administratif 16](https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be/documents?type=commentaire) [Questions parlementaires 3](https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be/documents?type=questions-parlementaires) [Circulaires 2](https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be/documents?type=circulaires) [Décisions administratives 2](https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be/documents?type=decisions-administratives) « … des clients-personnes physiques (cf. réponse à la question parlementaire n° 584 du 21 octobre 2025 de M. Oskar Seuntjens). Le gestionnaire du bâtiment facturera ensuite le montant de la consommation globale (TVA comprise) aux utilisateurs individuels (voir circulaire n° 13 du 20.09.1995 ). Le même principe s'applique d'ailleurs également au contrat de livraison de chaleur que l'ACP conclut avec le fournisseur de chaleur pour la consommation de chaleur via les réseaux de chaleur dans les parties communes de l'immeuble (telles que le hall, … » [Circulaire 2026/C/54 relative au taux réduit de 6 % de la TVA](https://juriel.be/fr/circulaires/2026-c-54-taux-reduit-tva-livraison-chaleur-c8cd) Circulaire 17.04.2026 [Voir les 23 documents](https://juriel.be/fr/circulaires/13-1995-gestion-immeuble-appartements-d7be/documents)