---
title: "Circulaire 1/1981 · Cessions de bâtiments neufs par des constructeurs professionnels"
description: "Circulaire n° 1/1981 du 21 janvier 1981 de l'administration fiscale belge."
url: "https://juriel.be/fr/circulaires/1-1981-30eb"
lang: "fr"
nl: "https://juriel.be/nl/omzendbrieven/1-1981-aanschrijving-vervreemding-gebouw-4a66"
---

# Cessions de bâtiments neufs par des constructeurs professionnels

**Numéro**

1/1981

**Date**

21 janvier 1981

## Sur le document

**Collection**

Circulaires

**Langue du texte**

français

## Texte

112 paragraphes

**CIRCULAIRE 81/001**

**Circulaire n° 1 dd. 21.01.1981**

*Loi du 24 décembre 1980. Arrêté royal n° 40 du 30 décembre 1980. Cessions de bâtiments.*

Le Moniteur belge du 31 décembre 1980 publie une loi du 24 décembre 1980 modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, en ce qui concerne le délai pendant lequel des bâtiments neufs peuvent être cédées avec application de la T.V.A., par des constructeurs professionnels. D'autre part, le Moniteur belge du 9 janvier 1981 publie l'arrêté royal n o 40 ,du 30 décembre 1980, pris en exécution de la loi précitée, relatif aux cessions de bâtiments effectuées par des constructeurs professionnels dans les conditions prévues à l'article 9, ° 3, alinéa 1er, 2 o, du Code de la T.V.A.

Le texte de la loi et de l'arrêté royal sont joints en annexes. La présente circulaire détermine la portée de ces nouvelles dispositions.

I. Portée générale de la mesure.

1\. L'article 9, ° 3, du Code de la T.V.A. ne considère les bâtiments comme des biens susceptibles de tomber sous l'application de la T.V.A., que lorsqu'ils sont cédés par un assujetti au sens de l'[article 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) du Code soit avant leur érection, soit en cours d'érection, soit après leur érection, mais au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ces bâtiments.

2\. Pour les bâtiments érigés, le délai varie essentiellement en fonction de leur occupation, puisqu'ils sont imposables au précompte immobilier d'après leur revenu cadastral à partir du 1er janvier qui suit leur occupation (v. Code des impôts sur les revenus, art. 159), que ce soit par le propriétaire ou par un locataire. Si, par exemple, l'occupation a eu lieu le 10 novembre 1978 et qu'elle est dès lors effective au 1er janvier 1979, le délai pendant lequel le bâtiment occupé peut être cédé avec la T.V.A. expire le 31 décembre 1980.

3\. Les conséquences fiscales de l'expiration de ce délai, avant que la cession du bâtiment ait pu s'opérer, sont lourdes pour le constructeur professionnel qui n'a pu déduire immédiatement la T.V.A. grevant la construction de ce bâtiment que parce qu'il était censé le céder, avec application de la T.V.A., dans le délai visé ( v. Code art. 8, ° 1er, al. 2). D'une part, il doit opérer le prélèvement prévu par l'article 12, ° 2, du Code de la T.V.A., c'est-à-dire payer la T.V.A. sur la valeur normale du bâtiment (v. Code, art. 33, 1 o, et 36, ° 1er, a). D'autre part, la cession dudit bâtiment après l'expiration du délai est soumise au droit d'enregistrement, sans que la T.V.A. perçue en raison du prélèvement puisse être récupérée.

4\. Les constructeurs professionnels de bâtiments éprouvent, à l'heure actuelle, des difficultés de vente et se voient souvent obligés de donner en location des logements invendus, ce qui a pour conséquence de faire courir le délai et d'entraîner, à l'expiration de celui-ci,les lourdes régularisations qui découlent de l'application du prélèvement. C'est pourquoi la nouvelle loi a pour objet d'allonger de deux ans le délai moyennant une déclaration d'option (v. n o 14).

5\. D'autre part, la nouvelle loi n'a qu'un caractère transitoire. L'allongement du délai ne vise que les bâtiments pour lesquels le délai normal aurait expiré le 31 décembre d'une des années 1980 à 1983.

II. Personnes visées par la nouvelle loi.

6\. Peuvent seuls bénéficier de l'allongement du délai, les constructeurs professionnels visés à l'article 8, ° 1er, du Code de la T.V.A., c-à-d. les personnes dont l'activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de les céder,à titre onéreux, en tout ou en partie, soit avant leur érection, soit en cours d'érection, soit une fois érigés.

7\. Cette faculté est donc refusée aux constructeurs occasionnels visés à l'article 8, ° 2, du Code, ainsi qu'aux personnes, qu'elles soient ou non marchands de biens, qui, dans les prévisions de l'article 8, ° 3, du Code, ont acquis avec paiement de la T.V.A. un bâtiment qu'elles envisagent de céder.

8\. Il est toutefois admis qu'un constructeur professionnel qui, dans le cadre de cette activité professionnelle mais très accessoirement à celle-ci, a été amené à acheter en cours d'érection, avec application de la T.V.A., un bâtiment qu'il destine à la vente, après l'avoir achevé, peut bénéficier, pour ce bâtiment, de la faculté d'allongement du délai.

III. Bâtiments visés par l'allongement du délai.

9\. L'allongement du délai concerne les bâtiments érigés (maisons, appartements, etc.; v. [circ. 76/1970](https://juriel.be/fr/circulaires/76-1970-exoneration-droit-fixe-general-construction-75ed), n o 10), pour lesquels le délai normal prévu par l'article 9, ° 3, 1 o, nouveau du Code expire aux dates respectives des 31 décembre 1980, 1981, 1982 et 1983 et qui, a ces dates, n'ont pas encore été cédés par le constructeur professionnel ou n'ont pas déjà fait l'objet du prélèvement anticipatif prévu par l'article 12, ° 2, alinéa 2 (donation, perte de la qualité d'assujetti).

10\. Il s'agit en fait des bâtiments qui donnent lieu a un premier précompte immobilier pour l'année 1979 (expiration du délai normal le 31 décembre 1980), pour l'année 1980 (expiration du délai normal le 31 décembre 1981), pour l'année 1981 (expiration du délai normal le 31 décembre 1982) et pour l'année 1982 (expiration du délai normal le 31 décembre 1983).

IV. Portée de l'allongement du délai.

11\. Moyennant la déclaration d'option du constructeur professionnel (v. n o s 14 à 20 ci-après) le délai normal qui expirait respectivement les 31 décembre 1980. 1981, 1982 et 1983 est prolongé de deux ans, respectivement jusqu'aux 31 décembre 1982, 1983, 1984 et 1985 (v. Code, art. 9, ° 3, 2 o).

12\. Il en résulte :

1 o que le constructeur professionnel conserve pour deux années en plus le droit et l'obligation de céder, avec application de la T.V.A., les bâtiments qui étaient invendus à l'expiration du délai normal prévu par l'article 9, ° 3, 1 o, nouveau du Code;

2 o qu'il ne doit pas opérer le prélèvement prévu par l'article 12, °2, du Code à l'expiration du délai normal, mais que sous réserve de l'alinéa 2 de ce °, ce prélèvement est reporté de deux ans, pour les bâtiments qui resteraient encore invendus à l'expiration du délai prolongé (v. Code, art. 12, ° 2, al. 1er, nouveau).

V. Moment extrême de la livraison pour les cessions de bâtiments.

13\. Pour les cessions de bâtiments, la livraison est censée s'opérer au plus tard à l'expiration du délai prévu à l'article 9, ° 3, du Code. Pour les bâtiments pour lesquels ce délai a été allongé de deux ans, c'est ce nouveau délai qui doit être pris en considération pour la détermination du moment extrême de la livraison (v. Code, art. 15, ° 1er, al. 2, 3 o, nouveau).

VI. Formalités requises du constructeur professionnel pour obtenir l'allongement du délai.

Déclaration d'option,

14\. Pour bénéficier de l'allongement du délai, le constructeur professionnel adresse, par pli recommandé à la poste, à l'office de contrôle dont il relève,une déclaration établie en triple exemplaire par laquelle il manifeste son intention d'effectuer la cession des bâtiments qu'il décrit avec application de la T.V.A. La remise de la pièce à la poste vaut notification a compter du lendemain. Un exemplaire de la déclaration, revêtu d'une formule de réception, est renvoyé à l'assujetti (v. ar. roy. n o 40, art. 1er et 3).

Délai de dépôt de la déclaration.

15\. La déclaration doit, en principe, être déposée à l'office de contrôle au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au pré- compte immobilier des bâtiments visés (v. ar. roy. n o 40, Art. Ier ). Toutefois, la déclaration relative aux bâtiments dont le premier enrôlement au précompte immobilier a eu lieu pour l'année 1979 l'expiration du délai normal le 31 décembre 1980) peut être introduite au plus tard le 9 février 1981 (v. ar. roy. n o 40, art. 4).

Mentions à inscrire dans la déclaration. Désignation du constructeur professionnel.

16\. La déclaration doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du constructeur professionnel et l'adresse de son siège administratif ou social, le numéro d'immatriculation qui lui a été attribué pour l'application de la T.V.A., de même que le numéro de son inscription au registre de commerce (v. ar. roy. n o 40, art. 2, 1 o).

Désignation des bâtiments (v ar. roy, n o 40, art. 2, 2 o).

17\. La déclaration doit d'abord mentionner, pour chaque bâtiment, sa nature propre (maison, appartement d'habitation, locaux professionnels à usage de bureau, d'atelier, bâtiment d'usine, etc.).

18\. Elle mentionne ensuite le lieu où le bâtiment est situé, avec son adresse complète, la section et le n o cadastral qui lui a été attribué.

19\. De plus, il importe de donner la désignation précise de chaque bâtiment ou partie de bâtiment (p. ex. un appartement) auquel la déclaration se rapporte. Cette désignation comporte :

1 o pour les maisons, le type de construction (villa, "entre pignons", "bel étage", avec ou sans garage, etc.),la surface habitable, la superficie du terrain, l'affectation actuelle (location privée ou à des fins professionnelles, occupation par le constructeur) ;

2 o pour les appartements, le numéro éventuel attribué à chaque appartement, la surface habitable, le niveau où il se situe (rez-de-chaussée, tel étage), son affectation actuelle (location privée ou à des fins professionnelles, occupation par le constructeur);

3 o pour les autres bâtiments, une description en fonction surtout de leur affectation spécifique, avec mention du nombre d'étages et de la surface utilisable.

Enrôlement au précompte immobilier.

20\. Enfin, la déclaration doit mentionner, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment, l'année pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier (v. ar. roy. n o 40, art. 2, 30). Ainsi qu'il est précisé sous les n o s 9 et 10, ce ne peut être que l'année qui précède celle à l'expiration de laquelle le délai normal est venu à expiration et a été prorogé.

VII. Formalités requises en matière de droit d'enregistrement.

21\. L'exemption du droit d'enregistrement est subordonnée, pour les cessions de bâtiments qui s'opèrent pendant la période de prolongation du délai, à l'indication, dans l'acte ou dans un écrit annexé à cet acte, des mentions suivantes :

1 o le bureau où l'aliénateur est tenu de déposer les déclarations périodiques pour la perception de la T.V.A. eu égard à sa profession;

2 o l'année pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier des bâtiments cédés, ainsi que la date à laquelle l'aliénateur a manifesté l'intention d'effectuer la cession avec application de la T.V.A. (date de dépôt de la déclaration visée au n o 14).

En cas d'inexactitude de ces mentions, l'aliénateur encourt une amende égale au droit éludé (v. Code Enr. art. 159, 8 o, nouveau).

Au nom du Ministre :

Le Directeur général,

A. LACROIX

Annexe · texte joint à la circulaire

## Annexe I

Extrait du Moniteur belge du 31 décembre 1980

24 DECEMBRE 1980. - Loi modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

BAUDOUIN, Roi des Belges,

A tous, présents et à venir, Salut.

Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit :

## CHAPITRE PREMIER Modification au Code de la taxe sur la valeur ajoutée

Article 1er. Dans l'article 9, ° 3, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, l'alinéa 1er est remplacé par les dispositions suivantes : « Les bâtiments, à l'exclusion des terrains sur lesquels ils ou seront érigés, sont considérés comme des biens :

1 o Lorsqu'ils sont cédés par un assujetti au sens de l'article 8, en exécution d'un contrat à titre onéreux, translatif ou déclaratif de propriété ou d'usufruit, soit avant leur érection, soit en cours d'érection, soit après leur érection, mais au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ces bâtiments;

2 o lorsqu'ils sont cédés par un assujetti au sens de l'article 8, ° 1er, en exécution d'un contrat a titre onéreux, translatif ou déclaratif de propriété ou d'usufruit, dans les deux ans à compter de l'expiration du délai prévu au 1 o, à condition qu'avant l'expiration de ce même délai, l'assujetti ait manifesté, de la manière et dans les conditions déterminées par le Roi, l'intention d'effectuer la cession avec application de la taxe. Les dispositions du présent 2 o ne s'appliquent qu'aux bâtiments pour lesquels le délai vise au 1 expire le 31 décembre d'une des années 1980 à 1983.

La date du contrat ne peut être établi que par les modes de preuves opposables aux tiers.

art. 2. L'article 12, ° 2, alinéa 1er, du même Code, modifié par l'article 4 de la loi du 27 décembre 1977, est remplacé par la disposition suivante :

L'assujetti visé a l'article 8, 1er, qui, a l'expiration du délai prévu, selon le cas, au 1 o ou au 2 o de l'article 9, ° 3, alinéa 1er n'a pas cédé le bâtiment qu'il a construit ou fait construire, est censé prélever le bâtiment a ce moment pour ses propres besoins.

Art. 3. L'article 15. ° 1er, alinéa 2, 3 o, du même Code, modifié par l'article 6 de la loi du 27 décembre 1977, est remplacé par le texte suivant : -

> « 3 o au plus tard a l'expiration du délai prévu, selon le cas, au 1 o ou au 2 de l'article 9, ° 3, alinéa 1er, pour les cession de bâtiments. »

## CHAPITRE II Modification au Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe

Art. 4. L'article 159, 8 o, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, modifié par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1969, est remplacé par le texte suivant :

8 o les aliénations translatives ou déclaratives a titre onéreux autres que les apports en société, de bâtiments à ériger, en cours de construction ou nouvellement construits, à condition que la taxe sur la valeur ajoutée soit due pour la livraison des bâtiments, consécutive à ces aliénations.

L'exemption ne s'applique pas pour le terrain compris dans l'aliénation. Lorsque des bâtiments sont cédés en même temps que les fonds sur lequel ils sont érigés, moyennant un prix unique le droit proportionnel relatif à la cession du fonds est calculé sur al valeur vénal de ce fonds à la date de al cession, compte tenu de son état avant le commencement des travaux. Dans ce cas, une déclaration souscrite conformément à l'article 168 indique la valeur vénale imposable du terrain.

L'application des disposition du présent 8 est subordonnée à l'indication, dans l'acte ou dans un écrit annexé à cet acte avant l'enregistrement, des mentions suivantes :

» a) le bureau où l'aliénateur est tenu de déposer les déclarations périodiques pour la perception de la taxe sur la valeur ajoutée eu égard à sa profession;

b) si les bâtiment sont considérés comme des biens par l'article 9, °3, 1, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, l'année pour laquelle a eu lieu, le cas échéant, le premier enrôlement au précompte immobilier des bâtiment cédés;

c) si les bâtiments sont considérés comme des biens par l'article 9, ° 3, 2, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, l'année pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier des bâtiments cédés, ainsi que la date à laquelle l'aliénateur a manifesté l'intention d'effectuer la cession avec application de la taxe sur la valeur ajoutée.»

» En cas d'inexactitude de ces mentions, l'aliénateur encourt une amende égale au droit éludé; »

## CHAPITRE III. - Dispositions finales

Art. 5. Par dérogation à l'article 9, ° 3 alinéa 1er, 2, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, tel qu'il est modifié par la présente loi, la déclaration prévue par cette disposition pourra, en ce qui concerne les bâtiments dont le premier enrôlement au précompte immobilier a eu lieu pour l'année 1979, être faite dans le délai déterminé par le Roi.

Art. 6. La présente loi produit ses effets le 1er décembre 1980.

Promulguons la présente loi, ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat et publiée par le Moniteur belge.

Donné à Bruxelles, le 24 décembre 1980.

BAUDOUIN

Par le Roi :

Le Ministre des Finances,

M. EYSKENS

Vu et scellé du sceau de l'Etat :

Le Ministre de la Justice,

Ph. MOUREAUX

## ANNEXE 2

Extrait du Moniteur belge du 9 janvier 1981

3O DECEMBRE 1980 - Arrêté royal n o 40, relatif aux cessions de bâtiments effectuées par des constructeurs professionnels dans les conditions prévues à l'article 9, ° 3, alinéa 1er, 2 o, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée.

BAUDOUIN, Roi des Belges,

A tous, présents et à venir, Salut.

Vu le Code de la taxe sur la valeur ajoutée, notamment l'article 9, ° 3, alinéa 1er;

Vu la loi du 24 décembre 1980 modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe;

Vu les lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées par l'arrêté royal du 12 janvier 1973 et modifiées par la loi ordinaire de réformes institutionnelles du 9 août 1980, notamment l'article 3, ° 1er;

Considérant que la loi du 24 décembre 1980 précitée produit ses effets le 1er décembre 1980; que, dès lors l'arrêté d'exécution doit être pris d'urgence; Sur la proposition de Notre Ministre des Finances, Nous avons arrêté et arrêtons :

Article 1er. Les bâtiments à l'exclusion des terrains sur lesquels ils sont ou seront ériges, sont considérés comme des biens pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, lorsqu'ils sont cédée par un assujetti au sens de l'article 8, ° 1er, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, en exécution d'un contrat à titre onéreux, translatif ou déclaratif de propriété ou d'usufruit, dans les deux ans à compter de l'expiration du délai prévu à l'article 9, ° 3 alinéa 1er, 1 o, du même Code, a condition qu'au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ces bâtiments, il dépose une déclaration établie en triple exemplaire, par laquelle il manifeste son intention d'effectuer la cession avec application de la taxe,

Art 2. La déclaration visée à l'article 1er doit, en outre, mentionner :

1 o le nom ou la dénomination sociale de l'assujetti et l'adresse de son siège administratif ou social, le numéro d'immatriculation qui lui a été attribuée pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, de même que le numéro de son inscription au registre du commerce;

2 o la nature, la situation, la section et le numéro du cadastre, ainsi que la désignation précise de chaque bâtiment ou partie de bâtiment auquel la déclaration se rapporte;

3 o l'année pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de chaque bâtiment ou partie de bâtiment.

Art 3. La déclaration doit être adressée par l'assujetti à l'office de contrôle dont il relève, par pli recommandé à la poste.

La remise de la pièce à la poste vaut notification a compter du lendemain.

Un exemplaire de la déclaration, revêtu d'une formule de réception, est renvoyé à l'assujetti.

Art. 4. Par dérogation à l'article 9, ° 3, alinéa 1er, 2 o, du Code et a l'article 1er du présent arrêté, la déclaration relative aux bâtiments dont le premier enrôlement au précompte immobilier a eu lieu pour l'année 1979, peut être introduite au plus tard dans le mois qui suit la publication du présent arrêté au Moniteur belge.

Art. 5. Le présent arrêté produit ses effets le 1er décembre 1980.

Art. 6. Notre Ministre des Finances est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Donne à Motril - Espagne, 30 décembre 1980.

BAUDOUIN

Par le Roi :

Le Ministre des Finances,

M. EYSKENS

## Textes cités

1

[CTVA art. 8](https://juriel.be/fr/codes/tva/article-8) 1 occurrence

## Doctrine administrative

1

[Circulaires 1](https://juriel.be/fr/circulaires/1-1981-30eb/documents?type=circulaires)

« … poste, à l'office de contrôle dont il relève, une déclaration d'option établie en triple exemplaire. Cette déclaration doit contenir toutes les mentions prévues a l'article 2 de l'arrêté royal n o 40 du 30 décembre 19R0 (Moniteur belge du 9 janvier 1981; v. circ. 1/1981 , n os 14 et suivants). 3. La déclaration d'option doit être déposée à l'office de contrôle dont relève le constructeur professionnel, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier … »

[Loi du 4 novembre 1986](https://juriel.be/fr/circulaires/11-1986-novembre-6eec) Circulaire 19.12.1986

[Voir le document](https://juriel.be/fr/circulaires/1-1981-30eb/documents)